臺灣臺北地方法院97年度重訴字第246號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 97年度重訴字第246號

原告

頤達建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

張家聲律師

訴訟代理人

丁○○

被告

甲○○

訴訟代理人

李岳霖律師

被告

乙○○

共同訴訟代理人

鄭錦堂律師

　　　　　　李保祿律師

　　　　　　朱增祥律師

上列當事人間請求返還所有物事件，本院於民國98年8 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182 條第1 項固定有明文。然該條項係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言，若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即無庸中止；另按有無停止訴訟之必要，法院有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應裁定停止訴訟程序，有最高法院18年抗字第56號判例、84年臺抗字第658 號判決可資參照。被告主張原告起訴狀所列法定代理人丙○○，係持原告公司民國94年6 月29日選任董事、監察人之發起人會議議事錄為據，惟被告甲○○業已向鈞院提起確認發起人決議不存在之訴，經鈞院以96年度訴字第6393號事件審理中，該訴訟涉及上開發起人會議選任董事是否合法，為本件訴訟之先決問題，請求停止本件訴訟云云（見本院卷第9 頁）。然查：上開發起人會議決議是否有效存在，與本件原告請求返還所有物係屬二事，並非本件訴訟之先決問題，揆諸上開說明，自無停止本件訴訟之必要，又本件原告之董事長為丙○○，業經本院職權調取臺北市商業管理處頤達建設股份有限公司案卷之股份有限公司設立登記表在卷可憑，丙○○確為原告法定代理人，其代理原告提起本件訴訟，應予准許。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256 條定有明文。查原告起訴時聲明：被告等應將門牌號碼臺北市○○街25巷2 號及同路段27巷3 號房屋返還原告等語（見本院北簡字第3245號卷第1 頁）。嗣因占用房屋位置及面積經臺北市建成地政事務所測量繪製土地複丈成果圖如附圖所示，乃變更為請求被告給付如判決主文所示聲明，有其98年5 月8 日民事更正聲明暨綜合爭點整理狀內容在卷可按（見本院卷第194 頁），又原告起訴原依民法第767 條規定，請求被告返還臺北市○○街25巷2 號房屋，嗣於訴訟進行中，變更為類推適用民法第767 條規定，並追加民法第962 條規定請求被告返還上開房屋，有97年4 月22民事準備㈠狀內容在卷可按（見本院卷第56頁）。故有關變更占用房屋平臺位置及面積部分，屬補充或更正事實上之陳述，類推適用民法第767 條部分，係屬更正法律上之陳述，依前述民事訴訟法第256 條規定，均應予准許。至於追加民法第962 條部分，與原訴請求之主要爭點事實具有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，故追加訴訟標的與原訴之基礎事實顯屬同一，亦應予准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：門牌號碼臺北市○○街25巷2 號及27巷3 號房屋（下稱25巷2 號房屋及27巷3 號房屋），係坐落於伊所有臺北市○○區○○段一小段332 、332-3 、333 地號土地上。其中25巷2 號房屋為未辦理保存登記，由訴外人楊秀綢於92年間向訴外人嵇黃雲蓮購得後再出售訴外人瑞成興股份有限公司（下稱瑞成興公司），於94年6 月間由瑞成興公司併同房屋所在333 地號土地售予伊；27巷3 號房屋則係楊秀綢於94年4 月28日向財政部國有財產局標購332 、332-3 地號土地時併同移轉，嗣於94年6 月間將332 、332-3 地號土地及其上27巷3 號房屋售予伊。詎25巷2 號、27巷3 號房屋竟遭被告等無權占用。為此，爰依民法第767 條、第962 條及類推適用民法第767 條提起本件訴訟，請求被告返還系爭房屋等語。並聲明：如判決主文所示。

二、被告均以下列等語資為抗辯，並均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

㈠、25巷2 號房屋並未辦理保存登記，原告無由受讓25巷2 號房屋所有權，依92年4 月2 日楊秀綢與嵇黃雲連間建築改良物買賣所有權契約書，其上所載建物門牌為臺北市○○街25巷臨2 號，為一面積132 平方公尺建物，與原告起訴主張門牌號碼為臺北市○○街25巷2 號，建物測量面積僅約23平方公尺，不僅門牌號碼有異，面積亦不相同，楊秀綢向嵇黃雲連所購建物早已拆除，現存25巷2 號房屋並非楊秀綢向嵇黃雲連所買受房屋。縱25巷2 號房屋為嵇黃雲連所出售房屋之部分，惟25巷2 號房屋原係訴外人楊覺天住進臺北市○○街27巷1 號房屋後所興建兩間平房之一，而25巷2 號房屋嗣由楊覺天之妻陶寄天讓售予訴外人嵇昌先，再由嵇昌先之妻嵇黃連芳將25巷2 號房屋之事實上處分權讓售予被告乙○○、楊秀綢，原告無由自楊秀綢處單獨取得25巷2 號房屋之事實上處分權。再乙○○與訴外人蔡正義合夥開發臨沂街土地，25巷2 號房屋之事實上處分權即為乙○○與蔡正義以楊秀綢名義所取得合夥財產，25巷2 號房屋之事實上處分權為乙○○與蔡正義所公同共有，楊秀綢僅係出借名義而已，嗣楊秀綢未經乙○○同意，將乙○○及蔡正義公同共有25巷2 號房屋之事實上處分權售予瑞成興公司，乃無權處分，原告未取得25巷2 號房屋事實上處分權。

㈡、依原告提出建物所有權狀所示，其主張門牌號碼臺北市○○區○○街27巷3 號房屋，係坐落在臺北市○○區○○街一小段332 及332-3 地號土地上，為臺北市○○區○○段一小段2145建號木造房屋，面積241.68平方公尺，據建成地政事務所於97年8 月11日提出土地復丈成果圖顯示，於97年5 月21日複丈當日門牌號碼臺北市○○區○○街27巷3 號房屋，為一面積50平方公尺之一層磚造房屋，現況與原登記木造房屋並不一致，又依原告申請建築執照時所檢附拆除同意書，稱該屋為「27巷3 號房屋旁建築物」，足見原告主張臺北市○○區○○段一小段2145建號，門牌號碼臺北市○○區○○街27巷3 號房屋並非系爭27巷3 號房屋。

三、兩造不爭執之事項：

㈠、臺北市○○區○○段一小段332 、332-3 、333 地號土地目前登記為原告所有，有原告提出之土地登記第二類謄本在卷可參（見本院97年北簡字第3245號卷宗第3-5 頁）。

㈡、被告分別占用坐落在333 地號上之25巷2 號房屋，如判決附圖所示Ｃ部分面積23平方公尺，以及坐落在332 及332-3 地號上之27巷3 號房屋，如判決附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共計50平方公尺（計算式：2 ＋48＝50），經本院至現場履勘屬實，有勘驗筆錄及臺北市建成地政事務所繪製土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第85-89 頁、第111-113 頁）。

㈢、系爭25巷2號房屋為未辦理保存登記之建物。

四、兩造爭執之要點：

㈠、原告是否為系爭27巷3號房屋之所有權人？

㈡、被告是否有權占有系爭27巷3號房屋？

㈢、系爭25巷2號房屋之事實上處分權是否屬於原告？

㈣、被告就系爭25巷2號房屋是否有使用得權源？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：

㈠、原告是否為系爭27巷3號房屋之所有權人？

1、按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第758 條定有明文。是依法律行為取得不動產物權，以登記為生效要件，是否為所有權人，而得以行使所有權人之權利，依不動產登記文件足以證明。

2、依卷附財政部國有財產局臺灣北區辦事處97年3 月31日臺財產北處字第0970006880號函文覆稱：「查依建物登記簿謄本記載，建號為2145，是已辦竣保存登記之建物，本處爰於公告備註欄第1 點註記：『1 、本案國有建物為2145建號，依登記面積辨埋移轉』。嗣由楊秀綢君得標，楊君申請以貸款方式繳納房地價款，於94年6 月10日繳清房地自備款，其餘房地價款由銀行撥付，本處並依規定辦理所有權移轉登記予楊君及抵押權設定登記予板信商業銀行股份有限公司。」等語（見本院卷第32頁），及臺北市建成地政事務所97年3 月28日北市建地一字第09730385600 號覆函本院有關27巷3 號建築改良物登記簿及異動索引所示（見本院卷第35-40 頁），系爭建物於72年2 月1 日辦理建物所有權第一次登記，權利人為臺灣省，嗣更正為中華民國，於94年6 月24日因買賣之故，權利人變更為楊秀綢，迨至94年8 月1 日楊秀綢因買賣將房屋所有權移轉登記予原告，迄今所有權名義登記均未變動，故原告為27巷3 號房屋所有權人，要無庸疑。

3、被告雖辯稱：原告據以主張臨沂街27巷3 號房屋與目前坐落在332 及332-3 地號上即如判決附圖所示Ａ、Ｂ部分面積房屋並非同一云云；惟查：27巷3 號房屋為已拆除部分而保留現況存在建物等情，業據原告舉證人楊秀綢於97年8 月19日到院證稱：「（問：標買27巷3 號房屋前，有無去看過房屋狀況？）有，該屋為日式平房，很大一間，從外觀看起來，該屋已經非常老舊，不適宜居住，當時也沒有人住在那間房屋裡……」、「（問：97年5 月26日陳報狀編號4 、5 、6照片，你說購屋前曾經看過的27巷3 號房屋，是否如這些照片所示？）不一樣，我看到的房屋比較大。」、「（問：買受27巷3 號房地後，有否去拆除房屋？）可能有拆掉一部份，之所以沒有全部拆除，是因為乙○○當時有說，留有部分房屋，可能有利於將來附近的土地也一起買下來開發利用。」等語（見本院卷第116-117 頁），以及證人蔡正義於98年4 月22日到庭證稱：「（問：現有的27巷3 號是房屋的一部分嗎？）是原有房子的一部分。」、「（問：是何人找人拆房子？）是原告公司。」、「（問：為何只拆一部分？）因為配合臨時工務所之用。」等語（見本院卷第183-184 頁）明確在卷，並有李賜共建築師事務所之監拆報告書內容載明：「……臺北市○○街27巷3 號建築物（建號為臨沂段一小段2145建號，坐落於臨沂段一小段332 、332-3 地號）……由李賜共建築師事務所負責監督拆除，特立此監拆報告書，以示負責。」等語在卷足參（見本院卷第214 頁），復參酌臺北市建成地政事務所繪製土地複丈所示，27巷3 號即2145建號建物原登記範圍以虛線表示，現存27巷3 號係以實斜線表示，而虛線部分之範圍及面積包含實斜線部分，即現存建物之位置及面積確實在其原登記範圍之內並位於左下角處，足見前揭證人楊秀綢、蔡正義所述部分27巷7 號房屋已遭拆除而留存現狀等情，應堪採信，故27巷3 號房屋現況雖與原建物登記謄本內容不符，乃因部分建物遭到拆除，由證人楊秀綢前述該屋原為日式建築，與原告提出現場拆除照片顯示地上堆積大批廢棄木屑，以及比對土地複丈所示27巷3 號房屋現況位置與原登記範圍相符等情觀之，自難僅以建物登記謄本紀錄上該屋原為木造房屋，面積達241.68平方公尺等資料內容，而遽認現存並遭被告占有27巷3 號房屋，與原告由楊秀綢處輾轉購自國有財產局之27巷3 號房屋非屬同一，被告前揭所辯，自不足採。

㈡、被告是否有權占有系爭27巷3 號房屋？

1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又依本法所為之登記，有絕對之效力，土地法第43條復定有明文。查原告就系爭房屋已於94年8 月1 日登記為所有權人，有前揭臺北市建成地政事務所異動索引在卷可證，原告自得行使系爭房屋所有權人之權利，占有人之被告主張原告無所有權之權利等情，自應負舉證責任。然被告僅泛指楊秀綢對其債務人乙○○於另案95年執全字第782 號強制執行事件中，所出具95年2 月24日強制執行聲請狀上載明乙○○為臨沂街27巷3 號建物之事實上處分人，但迄未能提出確切證據證明原告就取得該房屋所有權究有何欠缺，況依前述財政部國有財產局臺灣北區辦事處函文及建築改良物登記簿及異動索引，被告自始即未取得房屋所有權，準此，被告執其與楊秀綢間債權債務關係置辯縱然屬實，亦非得據此對抗房屋所有權人即原告行使物上請求權，仍無法對原告主張其為所有權人或有權占有，則被告空言否認原告之所有權人地位，自難採取。

2、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條定有明文。本件被告占用系爭27巷3 號房屋使用之事實，為被告到庭所不爭執，其復未能舉證證明有何正當占有權源，自屬無權占有，故原告基於所有人之地位，本於前揭法律關係，訴請被告返還系爭房屋，核無不合，應予准許。

㈢、系爭25巷2號房屋之事實上處分權是否屬於原告？

1、按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，最高法院67年度第2 次民事庭庭長會議決定㈠參照。系爭房屋為未保存登記之建物，其所有權由原始建築人取得，嗣後係爭房屋移轉與他人，如無相反之約定，揆諸上開決議，他人即取得事實上處分權。

2、依原告提出附卷財政部國有財產局北區辦事處本處土地勘清查表列表內容所示（見本院卷第286 頁）：在臨沂段一小段333 地號上之門牌號碼為臨沂街25巷2 號房磚木造平房、庭院及菜圃等地上物之所有權人為嵇黃雲連等語以及前述房舍檔案照片（見本院卷第286-290 頁）可知，嵇黃雲連在該處增建具獨立出入門戶，非附合於原有房屋之重要部分的建物，且依原告提出由楊秀綢與嵇黃雲連於92年1 月21日所簽訂協議書：「立約人：楊秀綢（以下簡稱：甲方）與嵇黃雲連（以下簡稱：乙方），茲為乙方合法配住之公有房地處理事宜，雙方同意訂立合作協議如后：一、本約標的：坐落於『臺北市○○區○○段壹小段第三三三地號』、面積合計約五五二平方公尺（以權狀為準）之土地，暨門牌號碼為：『臺北市○○區○○街二十五巷二號』之建物。二、前條所訂本約標的乙方已於民國九十一年二月二日經政府通知搬遷，甲方亦知悉其內容。三、乙方同意委託甲方向政府相關單位以『承租承購』辦理申購本約標的，其申購作業所需一切費用及為取得合作標的而需支應之一切價款（價款約百分之七十向銀行抵押借款支付，乙方配合辦理）、費用、稅賦等，悉由甲方負擔，之後再由甲方依本約第四條甲方應支付予乙方之價金中扣除，甲方不得假藉任何理由向乙方求償。」等內容觀之（見本院北簡字第3245號卷第7-9 頁），可認由前揭雙方簽立協議書第3 條約定之真意，嵇黃雲連同意將系爭房屋事實上之處分權讓與給楊秀綢，再參以楊秀綢於92年4 月21日向財政部國有財產局臺灣北區辦事處承租該屋坐落之臺北市○○區○○段一小段333 地號土地使用，約定租期自92年4 月4 日起至100 年12月31日止，有（91）國基字第13號國有基地租賃契約書在卷可憑（見本院卷第60頁），依上開事實，堪認楊秀綢至遲在92年4 月4 日即取得25巷2 號房屋事實上處分權及占有。又楊秀綢於92年12月2 日將該屋事實上處分權轉售予瑞成興公司，瑞成興公司於94年6 月9 日將該屋事實上處分權售予原告等情，業據原告提出楊秀綢與嵇黃雲連間之建築改良物買賣所有權移轉契約書（見本院卷第59頁）、楊秀綢出具之建物所有權移轉切結書（見本院北簡字第3245號卷第14頁)、 瑞成興公司出具之地上物移轉所有權確認書等件資料（見本院北簡字第3245號卷第18頁）在卷可按，揆諸前揭說明，原告確已自嵇黃雲連受讓系爭房屋之事實上處分權，應堪認定。

3、至於上開楊秀綢與嵇黃雲連間建築改良物買賣所有權移轉契約書，與楊秀綢出具建物所有權移轉切結書上標的物之門牌號碼雖載明為「25巷臨2 號」，而與原告所請求25巷2 號房屋略有差異，是否前述土地勘清查表所述嵇黃雲連所增建部分為門牌號碼「臨2 號」，而原有配住房屋屬門牌號碼「2號」，抑或另有他情，現因25巷2 號房屋部分已遭拆除，有本院97年5 月21日現場勘驗筆錄內容及現場拆除照片在卷可參，目前顯然已無法究查，惟本院依據原告於97年5 月26日民事陳報狀所提出現場門牌號碼之照片載明為「25巷臨2 」等字（見本院卷第95頁），以及對照前述土地勘清查表後附門牌號碼之照片載明為「25巷2 」等情觀之（見本院卷第290 頁），堪認兩者建物應為同一，前述門牌號碼之差異或僅為戶政機關整編前後時間不同，尚難執此認定原告所購買房屋並非25巷2 號房屋，再該屋現狀所在面積雖與前開契約所示之內容不符，乃因部分建物遭到拆除，業經本院至現場勘驗屬實，已如前述，是被告執此所辯，自不足採。

㈣、被告就系爭25巷2 號房屋是否有使用得權源？

1、被告雖抗辯：系爭25巷2 號房屋之事實上處分權為其與蔡正義所公同共有合夥財產云云，惟僅以合作契約書（見本院卷第22頁）為據，惟依該合作契約書內容所載：「甲方（指乙○○）若有合適的土地開發案，應先提供乙方（指蔡正義）參考……」、「前述合適的土地開發案，現有二確定案件……」等語，此僅能證明蔡正義與乙○○二人間固有合夥契約存在，尚不足以證明系爭25巷2 號房屋之事實上處分權為其二人所公同共有之合夥財產，被告主張其取得25巷2 號房屋之事實上處分權，原告無由輾轉取得房屋之處分權云云，不足為採。

2、又被告雖舉證人嵇士年到庭為證，並當庭提出備忘錄、讓售書及協議書等件影本附卷，欲證明現存25巷2 號房屋僅為嵇黃蓮芳出售予乙○○與楊秀綢關於門牌號碼臺北市○○街27巷1 號房屋之部分，故乙○○為有權占有；惟據證人嵇士年庭呈協議書內容記載（見本院卷第252-254 頁），楊秀綢、乙○○及嵇黃連芳三人所協議之標的為27巷1 號房屋，而該房屋坐落基地為臨沂段一小段334 地號，執之與臺北市建成地政事務所復丈成果圖比對，25巷2 號房屋坐落基地為臨沂段一小段333 地號，與協議書協議之基地334 地號顯然不符，門牌號碼亦差距頗大，本院亦無法單憑嵇士年兒時記憶之片面陳述，而遽認現存25巷2 號房屋原屬27巷1 號房屋之範圍內，足見嵇士年所稱雙方協議之標的物即27巷1 號房屋與系爭25巷2 號房屋並不相同，被告主張渠等與楊秀綢共同購買25巷2 號房屋等語，與事實並不相符，不足採信。

3、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條定有明文，已如前述。此為所有權之物上請求權，此於未保存建物嗣後繼受取得者，其權利雖非不動產所有權，然事實上處分權其性質實係為所有權權能之集合，對於該事實上處分權之保護，應同於不動產所有權之保護，是以上開民法第767 條有關所有權保護之規定，本於同一之利益狀態，價值衡量，則於事實上處分權之情形，自亦應類推適用之。又按占有人無占有之本權者，為無權占有，而占有之本權可為物權或為債權（如租賃、借貸等）。被告既非系爭25巷2 號房屋之所有權人，已如前述，且其亦未舉證證明其有任何可資占有系爭房屋之物權或債權之本權（按無權占有人對於合法占有之權利，負有舉證之責），則被告係無權占有系爭房屋甚明。從而原告依民法第767 條前段之規定，請求被告自系爭房屋遷出，自屬於法有據，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告基於係爭房屋所有權人之地位，依所有權返還請求權之法律關係，請求被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段332 、332 －3 地號上，如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共50平方公尺之建物即門牌號碼臺北市○○街27巷3 號房屋，以及坐落臺北市○○區○○段一小段333 地號上，如附圖所示Ｃ部分面積共23平方公尺之建物即門牌號碼臺北市○○街25巷2 號房屋騰空返還原告，均屬有據，應予准許。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

七、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。