臺灣臺北地方法院98年度簡上字第548號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度簡上字第548號

上訴人

即被上訴人

丁○○

上訴人

即被上訴人

戊○○

訴訟代理人

丙○○

被上訴人

王田房屋仲介有限公司

法定代理人

甲○○

被上訴人

己○○

被上訴人

乙○○

上三人共同訴訟代理人

陳詩經律師

上當事人間請求損害賠償事件，兩造對於本院新店簡易庭97年度

店簡字第2022號第一審判決各自提起上訴，本院於98年12月9 日

言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人即被上訴人丁○○起訴主張：丁○○之代理人即其配偶張代勝於民國97年6 月27日，經被上訴人王田房屋仲介有限公司（下稱王田房屋）仲介，向上訴人即被上訴人戊○○購買台北縣新店市○○街43巷3 弄7 號4 樓房地（下稱系爭房屋）。戊○○已於系爭房屋不動產標的現況說明書第13項「建築改良物是否有滲漏水之情形」選項勾選「否」、於系爭房屋不動產買賣契約書第9 條勾選「無滲漏水」。詎戊○○於97年7 月24日交付系爭房屋後，丁○○發現系爭房屋屋內牆壁滲漏水嚴重，經訴外人大漠工程有限公司估價，認為修復上開滲漏水需新台幣（下同）274,065 元。又丁○○因系爭房屋上開滲漏水，致需自97年8 月1 日起在外租屋居住，每月支出租金17,000元。另丁○○雖在外租屋居住，系爭房屋每月仍需繳納管理費250 元。自均應由戊○○負擔上開賠償責任。再王田房屋經紀人即被上訴人蘇鈺君、乙○○為專業之房屋仲介業者，未就系爭房屋是否漏水善盡調查義務，顯有過失，應與王田房屋連帶負擔上開賠償責任。爰就戊○○部分，基於物之瑕疵擔保責任法律關係、債務不履行損害賠償法律關係；就王田房屋、蘇鈺君、乙○○部分，基於侵權行為損害賠償法律關係，訴請彼等連帶給付308,565 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；連帶自97年8 月1 日起至系爭房屋修繕至不滲漏水之日止，按月給付17,250元，及按年息百分之5 計算之利息。經原審判決丁○○部分勝訴，部分敗訴，茲丁○○、戊○○不服原判決，提起本件上訴。丁○○並於本院陳明均援用於原審之主張及陳述。聲明：（一）原判決不利於丁○○部分廢棄。（二）上開廢棄部分：1.戊○○、王田房屋、己○○、乙○○應連帶給付丁○○225,315 元，及自97年10月3 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。2.戊○○、王田房屋、己○○、乙○○應連帶自97年8 月1 日起至系爭房屋修繕至不滲漏水之日止，按月給付丁○○17,250元，及按年息百分之5 計算之利息。另就戊○○上訴部分，聲明：戊○○之上訴駁回。

二、上訴人即被上訴人戊○○則以：系爭房屋係屋齡達34年之中古屋，一般中古屋在使用數十年後，本有損耗、老化現象，是系爭房屋浴室周邊牆面較潮濕之處，有油漆剝落情形，乃正常現象；丁○○自看屋到交屋，共看過系爭房屋4 次，該屋之品質為丁○○所明知，且買賣雙方係依該屋之現況品質議價後成交，難謂欠缺保證之品質；97年7 月24日交屋前一個月下了近半個月的雨，交屋時也無滲漏水情形；參諸台北市建築師公會98年2 月25日鑑定結果，系爭房屋僅有壁癌所生局部脫漆及因潮濕所生水漬痕跡，修復費用約6 萬元，復參諸台北市建築師公會98年5 月7 日鑑定分析及結果所示標的物客廳餐廳及臥室天花板局部有皺紋不平整之情形，或局部有脫漆現象，但未發現有滲漏水情形，由此足證系爭房屋於交屋10個月餘，丁○○疏於管理下，僅有部分壁癌情形，與丁○○所稱滲漏水嚴重，並不相符；退萬步言，縱系爭房屋交屋後有滲漏水情形，亦係因丁○○疏於維護屋頂落水孔所致；否認因系爭房屋滲漏水而需在外租屋居住等語置辯。並於原審聲明駁回丁○○之訴。經原審判決被丁○○部分勝訴後，丁○○、戊○○不服原判決，提起本件上訴。戊○○並於本院陳明均援用於原審之主張及陳述。聲明：（一）原判決不利戊○○部分廢棄。（二）上開廢棄部分，丁○○在第一審之訴駁回。另就丁○○上訴部分，聲明：丁○○之上訴駁回。

三、被上訴人王田房屋、蘇鈺君、乙○○另以：系爭房屋不動產買賣契約書係由張代勝與戊○○簽訂，現由丁○○起訴屬當事人不適格；戊○○於97年6 月間，填寫系爭房地現況說明書時，系爭房屋確看不出有滲漏水情形；丁○○胞姊高子茵當時任職王田房屋，戊○○委託王田房屋銷售系爭房屋後，高子茵即與乙○○看過現場，97年6 月24日高子茵、丁○○、張代勝、乙○○再至現場看屋，隔（25）日，丁○○母親、乙○○又前往看屋，買賣契約簽訂後，丁○○、張代勝亦會同乙○○前往系爭房屋丈量廚具尺寸，交屋當天，丁○○、張代勝、高子茵、乙○○、地政士皆到現場，同未發現有滲漏水情事，是王田房屋、蘇鈺君、乙○○均無可歸責之處；丁○○所主張修復費用固提出大漠工程有限公司估價單274,065 元，惟丁○○先前函請戊○○修復之金額卻僅169,000 元，再台北市建築師公會鑑定估算修復費用亦僅78,750元顯見丁○○所提前開估價單不可採信；丁○○請求租金部分，所提之租賃契約簽訂日期為97年2 月17日，尚在系爭房屋買賣契約簽訂4 個月之前，足認與本件無關；否認管理費部分之損失；依台北市建築師公會0419鑑定報告書鑑定分析及結果第1、2點載明「查本標的物客廳餐廳及臥室等非屬房屋外牆部分之室內牆壁均尚屬良好，未發現有局部脫漆及水漬痕跡；依現場會勘所見各臥室牆壁有局部脫漆及水漬痕跡者均係屬房屋外牆部分之室內牆壁」、「複查本標的臥室外牆有局部裂縫，依該牆面外觀樣式及裂縫現況研判應係房屋屋齡已有34年，長久演化而成，遇有雨水時，水氣容易滲透此等縫隙再經由磚牆到內面牆壁；又因本標的物於買賣期間及交屋後至今均無人居住使用，各房間房窗關閉，通風欠佳，容易形成室內過度潮濕現象，致使臥室牆面表層局部有鼓起或剝落之情形」、0474鑑定報告書中載明「查本標的物客廳餐廳及臥室天花板局部有皺紋不平整之情形，或局部有脫漆現象，但未發現有滲漏水情形」，系爭房屋屋齡已達34年，外牆水泥局部有裂縫，在所難免，依現場照片所示牆面表層僅屬局部有鼓起或剝落情形，應不減少系爭房屋之價值及使用，依民法254 條第1 項但書規定，瑕疵程度無關重要者，不得視為瑕疵；丁○○於交屋後未保持室內通風，於本件損害之發生或擴大與有過失，應減低或免除賠償金額；台北市建築師公會鑑定報告書修復費用估算明細表中，外牆施作房水處理、原有屋頂防水層補強、屋頂落水管補設落水罩、屋頂落水管清通、女兒牆裂縫處理以及屋頂突出物抓漏處理等工作項目，係屬建築物及其附屬物之共同部分、共有部分之修繕、管理、維護，應由丁○○與共有人按其應有部分1/4比例分擔之，實不應由戊○○、王田公司、己○○、乙○○負擔等語置辯。並於原審聲明駁回丁○○之訴。經原審判決被丁○○部分勝訴後，丁○○、戊○○不服原判決，提起本件上訴。王田公司、己○○、乙○○並於本院陳明均援用於原審之主張及陳述。聲明：丁○○之上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

（一）系爭房屋於63年9 月11日建築完成，目前登記為丁○○所有。

（二）張代勝於97年6 月27日，經王田房屋仲介，向戊○○購買系爭房屋。戊○○已於系爭房屋不動產標的現況說明書第13項「建築改良物是否有滲漏水之情形」選項勾選「否」、於系爭房屋不動產買賣契約書第9 條勾選「無滲漏水」。

（三）戊○○於97年6月30日將系爭房屋移轉登記予丁○○。

（四）系爭房屋於97年7 月24日交屋後，張代勝於97年8 月7 日寄發存證信函予戊○○，內容為：「…該屋於近日大雨後，竟即發現牆壁滲水漏水流溢現象嚴重，牆面各處水痕斑駁…」。

（五）丁○○與張代勝為夫妻。

五、本件爭點及本院之判斷：

（一）丁○○對戊○○有債務不履行損害賠償請求權。

1.民法第1003條第1 項固規定：「夫妻於日常家務，互為代理人」等語。惟查，丁○○與張代勝並無因戰事等隔絕因素，且非因維持生活所需而購買系爭房屋，故購買系爭房屋非屬於日常家務，自無該條之適用，先予敘明。

2.按主張契約關係之存在者，雖不能證明其契約締結之事實，但依契約履行之事實，足以推定其契約關係之存在時，自不容契約當事人無端否認。第三人利益契約係約定債務人向第三人為給付之契約，第三人有向債務人直接請求給付之權利，於債務人不履行債務時，對於債務人有債務不履行之損害賠償請求權。最高法院著有21年上字第3046號、83年台上字第836號判例要旨可資參照。

3.經查，張代勝於97年6 月27日與戊○○簽訂系爭房屋買賣契約書，戊○○於97年6 月30日將系爭房屋移轉登記予丁○○乙情，為兩造所不爭執，並有丁○○提出之所有權買賣移轉契約書在卷可參。已徵戊○○與張代勝間，就系爭房屋買賣契約係約定向丁○○為之。從而，丁○○主張對戊○○有依契約直接請求給付之權及債務不履行之損害賠償請求權， 即屬有據，堪予採信。

（二）戊○○部分：

1.按民法第359 條前段規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」；民法第360 條：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同」；民法第184 條第1 項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」。

2.經查，戊○○已於系爭房屋不動產標的現況說明書第13項「建築改良物是否有滲漏水之情形」選項勾選「否」、於系爭房屋不動產買賣契約書第9 條勾選「無滲漏水」乙情，為兩造所不爭執，業如前述。足徵戊○○已向丁○○保證系爭房屋無滲漏水情形。倘參酌系爭房屋於97年7 月24日交屋後，張代勝於97年8 月7 日寄發存證信函予戊○○，內容為：「…該屋於近日大雨後，竟即發現牆壁滲水漏水流溢現象嚴重，牆面各處水痕斑駁…」；及參酌台北市建築師公會98年3 月17日鑑字第0419號鑑定報告書鑑定分析及結果欄記載：「⒈查本標的物客廳餐廳及臥室等非屬房屋外牆部分之室內牆壁均尚屬良好，未發現有局部脫漆及水漬痕跡；依現場會勘所見各臥室牆壁有局部脫漆及水漬痕跡者均係屬房屋外牆部分之室內牆壁。」「⒉複查本標的臥室外牆有局部裂縫，詳照片⑻、⑼，依該牆面外觀樣式及裂縫現況研判應係房屋屋齡已有34年，長久演化而成，遇有雨水時，水氣容易滲透此等縫隙再經由磚牆到內面牆壁；又因本標的物於買賣期間及交屋後至今均無人居住使用，各房間房窗關閉，通風欠佳，容易形成室內過度潮濕現象，致使臥室牆面表層局部有鼓起或剝落之情形。．．．鑑定結果（屋內是否有壁癌？）各室屬外牆部分之內牆均有局部脫漆及水漬痕跡之情形，研判已屬有壁癌。（壁癌形成多久？）壁癌應係長時間形成。如只把表層清除後重新油漆，其形成原因卻未處理，短期內仍會再度形成。（造成壁癌的原因是否為滲漏水？）造成壁癌的原因，應係長期來牆壁局部滲漏水及室內通風欠佳所致。（滲漏水的原因？）其原因係為牆壁有局部裂縫，形成防水功能欠佳所致。（修復之項目及所需的費用？）修復之項目及所需費用經估算後6 萬元。」、台北市建築師公會98年6 月8 日(十五)鑑字第0474號鑑定報告書鑑定分析及結果欄記載：「⒈查本標的物客廳餐廳及臥室天花板局部有皺紋不平整之情形，或局部有脫漆現象，，但未發現有滲漏水情形。⒉複查標的物屋頂地坪局部有裂縫，牆壁亦局部有裂縫，另經現場檢視屋頂落水孔，該3處落水孔均欠缺落水罩，且落水孔周邊局部有長草之情形。再經現場檢視屋頂落水孔已被泥土堵塞。⒊．．．鑑定結果（本會98年3 月7 日出具鑑定報告書之鑑定範圍是否有包括屋內天花板？）該鑑定報告書之鑑定範圍並未包括屋內天花板。（天花板是否有壁癌？）各房間天花板局部有皺紋不平整之情形，或局部有脫漆等現象，研判有輕微壁癌。（壁癌形成多久？）（壁癌形成多久？）壁癌應係長時間形成。如只把表層清除後重新油漆，其形成原因卻未處理，短期內仍會再度形成。（造成壁癌的原因是否為滲漏水？）造成壁癌的原因，應係長期來屋頂局部微量滲漏水及室內通風欠佳所致。（滲漏水的原因？）其原因係為屋頂地坪及牆壁有局部裂縫，形成屋頂防水功能欠佳，且屋頂排水不良所致。（修復之項目及所需的費用？）修復之項目及所需費用經估算後78,750元」等情相互以觀。益徵系爭房屋確有欠缺戊○○保證品質之瑕疵，丁○○主張減少價金，即請求修復滲漏水費用138,750元（60000+78750=138750 ），即屬有據，堪予採認。

3.次按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217 條第1 項定有明文。故被害人只須其行為為損害之共同原因，且其過失行為並有助成損害之發生或擴大，即有民事訴訟法第217 條過失相抵規定之適用。最高法院著有94年度台上字第1855號判決要旨可供參照。而法院對於賠償金額減至何程度，應斟酌雙方原因力之強弱與過失之輕重以定之。本件造成系爭房屋牆壁壁癌的原因，是房屋長期來牆壁局部滲漏水、丁○○於交屋後未保持室內通風所致；造成系爭房屋天花板輕微壁癌之原因，為屋頂地坪及牆壁有局部裂縫形成屋頂防水功能欠佳，且丁○○於交屋後未保持室內通風、疏於維護屋頂落水孔所致；本院審酌戊○○與丁○○原因力之強弱與過程之輕重程度等一切情狀，認為戊○○應負之責任為百分之60，原告應負之責任為百分之40，則戊○○對丁○○之損害賠償責任為83,250元（138750×60%=83,250）。

4.至丁○○主張因系爭房屋上開滲漏水，致需自97年8 月1日起在外租屋居住，每月支出租金17,000元。另丁○○雖在外租屋居住，系爭房屋每月仍需繳納管理費250 元。訴請戊○○賠償云云。惟為戊○○所否認。復查，丁○○所提租賃契約簽訂日期係97年2 月17日，已在本買賣契約簽訂4 個月之前。則此部分支出，是否與上開滲漏水瑕疵有關，即屬可疑。況縱認與上開滲漏水有關，參諸上開滲漏水程度尚非嚴重，不致達無法居住之程度，則丁○○此部分支出，自難准許。又系爭房屋之管理費係基於房屋所有權人之身分所負之繳納義務，與他人無涉，則丁○○訴請戊○○賠償，自無所據，無法採信。

（三）王田房屋、蘇鈺君、乙○○部分：

1.丁○○固主張王田房屋經紀人蘇鈺君、乙○○為專業之房屋仲介業者，未就系爭房屋是否漏水善盡調查義務，顯有過失，應與王田房屋連帶負擔上開賠償責任乙節，惟為王田房屋、蘇鈺君、乙○○所否認。再查，參酌戊○○之訴訟代理人丙○○陳稱：「97年6 月有請工程人員修復壁癌刷油漆、屋頂木板，…一直到97年7 月24日交屋都沒有壁癌的現象，…交屋後2 、3 個星期仲介打電話給我說買方說房屋有壁癌的情形，…我才知道因為施工人員不負責，而導致壁癌又重新顯現」；及參酌丁○○陳稱：「看屋過程中，系爭房屋的牆壁已經有粉刷過，97年7 月中旬我有請特力屋的施工人員看過現場，浴室外觀看起來沒有問題，7 月24日交屋後1 個星期7 月31日我們到房屋裡面，看到現場牆角部分有泡棉，並且有漏水現象」；暨參酌張代勝97年8 月7 日寄戊○○之存證信函記載：「…台端更將該屋牆壁重新粉刷油漆一新，以欺瞞掩飾漏水之事實，藉此欺瞞本人及仲介方，．．．」等情。均徵戊○○於97年6 月間僱工整修牆壁屋頂並刷油漆後，至97年7 月24日交屋時，兩造均看不出有壁癌現象。復參酌戊○○於系爭房屋不動產標的現況說明書、不動產買賣契約書均表明並無滲漏水情形，已如前述。益徵王田房屋、蘇鈺君、乙○○無從得知系爭房屋有滲漏水之徵象。則丁○○主張王田房屋、蘇鈺君、乙○○未盡調查義務，即屬無稽，甚難採取。

2.至丙○○陳稱有向乙○○告知有壁癌的現象云云，為乙○○所否認，此外，丁○○、戊○○均未再舉證證明乙○○於交屋前可悉系爭房屋有滲漏水情形，則本院自難遽認乙○○於交屋前已悉系爭房屋有滲漏水情形，附此敘明。

六、綜上，丁○○基於物之瑕疵擔保責任法律關係，訴請戊○○給付83,250元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年10月3 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息部分，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審判決丁○○部分勝訴，部分敗訴，並無違誤。丁○○、戊○○上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，均予駁回。

七、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。

八、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。