臺灣臺北地方法院98年度訴字第445號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第445號

原告

內湖房屋仲介有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

錢裕國律師

複代理人

李可文律師

複代理人

呂承璋律師

被告

丙○○

訴訟代理人

己○○

訴訟代理人

施焌中律師

參加人

毅新開發有限公司

法定代理人

壬○○

訴訟代理人

庚○○

上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國98年12月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。查本件被告與參加人間曾於民國97年7 月1 日簽訂「專任委託銷售契約」（見本院卷第19至24頁），該契約書第6條約定有：「...（二）若甲方（即被告）因前項約定成交時，成交後應立即通知乙方（即參加人毅新開發有限公司《即中信房屋延吉店，下稱毅新公司》），並提供買賣契約書以茲證明，若成交的買方（包含他仲介成交的買方）為乙方曾經居間仲介帶看過的客戶，經乙方證實，則甲方與他仲介短期委託從此失效，不得以該契約對抗本契約，且照付百分之四的服務報酬給乙方」，即被告如與其他仲介所介紹之買方成交，經參加人證實該買方曾經由參加人仲介帶看屋，則被告仍應給付服務報酬予參加人，足認參加人就原、被告間就該訴訟有法律上利害關係，為輔助被告特此聲明參加訴訟，核其所為訴訟參加，尚無不合，應予准許。

貳、實體事項

一、原告起訴主張：

（一）被告於97年8 月間委由原告以新台幣（下同）3,300 萬元代為出售由被告所有坐落於台北市○○區○○街38號之不動產（下稱系爭不動產），並約定以成交金額之4％ 作為原告之服務報酬，經原告竭力尋求買方，然因鑑於買方主張被告所訂之售價過高，原告並經與被告協調後，將系爭不動產之售價變更為屋主實收2,820 萬元，並尋得買方即訴外人李興明願以2,980 萬元承購系爭不動產，被告於同年月15日於李興明所簽立之買賣議價委託書上簽認出售，另簽立服務報酬為335 萬元，嗣後並與李興明簽訂不動產買賣契約書，約定由安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）為本案交易之履約專戶，且至遲應於97年9 月30日完成交屋辦理手續，而李興明業已依約支付全額之價金，且系爭房地不動產均已完成過戶於李興明君之名下，並約定於同年9 月25日交屋，惟被告竟因其與他仲介公司即參加人毅新開發有限公司（即中信房屋延吉店，下稱毅新公司）間雙方糾紛之事宜，拒絕點交系爭房地不動產及給付服務報酬，然依兩造約定之專任委託銷售契約書第5 條規定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四。」，原告爰依契約約定提起本件訴訟，請求被告給付服務報酬。

（二）並聲明：⑴被告應給付原告1,150,000 元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起（即97年10月16日起）至清償日止，按年息5％ 計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以下列情詞置辯：

（一）被告於97年7 月1 日以系爭不動產與參加人毅新公司簽署專任委託銷售契約，其銷售期間自97年7 月1 日至同年10月31日止。系爭不動產現場並掛有委由毅新公司之銷售紅布條，惟為保持銷售彈性，被告於上揭契約「壹、銷售條件」第6 條、其他銷售條件特別約定載明毅新公司同意被告與其他仲介公司簽立短期委託契約，然有特約限制約定若成交之買方不得為毅新公司曾經仲介帶看之客戶，否則應給付服務報酬（損害賠償）。是當原告公司經紀人員主動前來要求簽署委託銷售契約，被告即秉持與毅新公司所簽締之契約約定，復與原告簽訂短期委託銷售契約，期間自97年8 月10日至同年8 月18日止，並重申嗣後由原告帶看、居間之買方不得為毅新公司之客戶，否則即不願出售。詎料，訴外人李興明夫妻及原告公司經紀人員隱瞞先前經由毅新公司於同年8 月7 日房屋仲介人員甲○○○○之事實，經毅新公司人員於翌日8 月8 日再次連絡訴外人李興明夫妻，惟李興明夫妻表示價錢太高再考慮看看，此可由當時甲○○○○之毅新公司內部聯繫單載明李興明夫妻聯絡電話，並表示李興明夫妻想在台北再買一家作為中醫診所，已帶看系爭不動產，足證李興明夫妻確實為毅新公司帶看之客戶。參加人毅新公司並曾以存證信函通知被告給付4％ 服務報酬，惟被告根本不知李興明夫妻曾因毅新公司人員帶看系爭不動產之事實，被告委由仲介公司出售系爭不動產，固願意給付服務報酬，但不能出售系爭不動產卻須負擔2 倍之服務報酬，且就此被告亦於97年9 月10日邀請原告與參加人兩家公司共同協商，但未能有共識。因訴外人李興明之配偶丁○○○原告公司經紀人乙○○○○甥女，為圖節省買方服務費或者是其他原因，經訴外人乙○○○○告公司另一經紀人辛○○○○，由訴外人辛○○○○屋翌日同年8 月8 日直接與被告表示欲銷售系爭不動產，經被告明確告知原告委託銷售契約內容及限制，且系爭不動產現場亦掛有委託參加人毅新公司銷售之紅布條，原、被告兩造始簽立僅9 天之短期委託銷售契約。經多次協商、斡旋於同年15日凌晨1 時許，訴外人辛○○○○○○○○又遊說被告簽立2,940 萬元（含4％ 之服務費）之買賣議價委託書，並於同年月15日晚上簽訂不動產買賣契約，並由訴外人辛○○○○賣方即被告之經紀人，而由訴外人乙○○○○買方即訴外人李興明之經紀人。嗣後被告基於誠信原則，將買賣契約簽訂之情形告知參加人毅新公司，始知悉訴外人李興明夫妻曾為參加人毅新公司之客戶，被告始知受騙。原告公司經紀人員刻意隱瞞上開事實，顯然原告公司經紀人員執行本件系爭不動產仲介經紀業務之際，違反誠信原則及善良管理人之注意義務，並於被告一再詢問買方是否為參加人毅新公司之客戶，故意隱匿欺瞞未予誠實告知被告，致使被告陷於違反與毅新公司之委託銷售契約，進而有遭受損害之虞，原告自不得向被告請求報酬。被告另對原告公司之經紀人員辛○○○○○○○○侵權行為損害賠償，原告自應負連帶賠償責任，並主張與上開居間報酬抵銷等語，資為抗辯。

（二）答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項

（一）被告於97年8 月間委由原告以3,300 萬元代為出售由被告所有系爭不動產，並約定以成交金額之4％ 作為原告之服務報酬。因買方主張被告所訂之售價過高，原告並經與被告協調後，將系爭不動產之售價變更為屋主實收2,820 萬元，並尋得買方即訴外人李興明願以2,940 萬元承購系爭不動產，被告於同年月15日在與訴外人李興明簽立之買賣議價委託書上簽認出售，另簽立仲介服務報酬為115 萬元，嗣後並與李興明君簽訂系爭不動產買賣契約書，約定由安信公司為本案交易之履約專戶，且至遲應於97年9 月30日完成交屋辦理手續。

（二）訴外人李興明業已依約支付全額之價金，被告亦將系爭不動產完成過戶於訴外人李興明之名下，並約定於同年9 月25日協議交屋。

（三）被告嗣後因其與他仲介公司即參加人毅新公司間雙方糾紛之事宜，遲至97年11月3 日點交系爭房地不動產，迄今仍未給付服務報酬。

（四）被告於97年7 月1 日以系爭不動產先與參加人毅新公司簽署委託銷售契約，銷售期間自97年7 月1 日至同年10月31日止。又系爭不動產買受人李興明及其配偶丁○○○參加人毅新公司於97年8 月7 日帶看之客戶。

（五）參加人毅新公司前以台北光復郵局台北36支局第1803號存證信函向被告表示，因被告違反專任委託銷售契約書第2條其他銷售條件第2 款規定，請求給付4％ 之報酬。

四、得心證之理由：原告主張其受被告委託銷售系爭不動產，並已成功將系爭不動產售予訴外人李興明，依兩造間所簽訂之專任委託銷售契約書及買賣議價委託書之約定，被告即負有給付原告服務報酬115 萬元之義務，爰依契約法律關係請求被告給付等情，被告固對與原告成立委託銷售契約及買賣議價委託書一節並不否認，惟仍以前開情詞置辯。則本件兩造首應審究者厥為：原告是否違反善良管理人注意義務及誠信原則，自不得向被告請求報酬及償還費用？茲分項析述如后：

（一）原告主張兩造於97年8 月初曾簽立專任委託銷售契約書與買賣議價委託書，受被告之委任銷售系爭不動產，且已成功將系爭不動產售予訴外人李興明，依約被告即負有給付原告服務報酬115 萬元之義務，然被告卻執其與參加人毅新公司之約定，作為拒不給付服務報酬之理由，但基於債之關係相對性，原告應不受該約款之拘束，自得依兩造簽立之買賣議價委託書上之約定，向被告請求支付服務報酬等情，業提出上揭專任委託銷售契約書、買賣議價委託書等件為證（見台灣士林地方法院97年度訴字第1579號卷宗第8 至10頁及第12頁）；被告則抗辯稱：原告公司經紀人員辛○○○○前來要求簽署委託銷售契約，被告即秉持與參加人毅新公司所簽締之委託銷售契約中特約限制約定有若成交之買方不得為毅新公司曾經仲介帶看之客戶，另與原告簽立短期委託銷售契約，期間自97年8 月10日至同年月18日，並重申嗣後由原告帶看、居間之買方不得為毅新公司之客戶，否則即不願出售等情，並提出毅新公司委託銷售契約、台北光復郵局台北36支局第1003號存證信函及被告配偶己○○與原告公司經紀人辛○○○○○○○○對話譯音光碟及譯文等件為據（見本院卷第19至24、27至34頁）。

（二）經查，證人即毅新公司營業員甲○○○○院審理時證稱：被告於97年7 月間將系爭不動產委由毅新公司銷售，大概委託半個月毅新公司就在系爭不動產現場放置廣告看板及銷售布條，訴外人丁○○○了現場廣告就來毅新公司詢問是否有出售及可否帶看現場等情（見本院卷本院98年10月5 日言詞辯論筆錄第14頁）；核與證人即買方配偶丁○○○本院審理時結證稱：伊於97年8 月7 日是看到系爭不動產之紅布條後，打電話透過仲介去看系爭不動產乙情大致相符；復有被告提出之參加人毅新公司營業員甲○○○○之內部連繫單附卷為憑（見本院卷第26頁），足見買方夫婦確實為毅新公司帶看屋之客戶。參以被告上開提出之被告配偶己○○與原告公司經紀人辛○○○○○○○○對話譯音光碟及譯文，足徵被告抗辯稱：⑴買方李興明配偶丁○○○乙○○○○甥女；⑵買方李興明配偶丁○○○97年8 月7 日由毅新公司甲○○○○系爭房屋；⑶原告公司之經紀人辛○○○○○○○○系爭房屋先委由毅新公司銷售；⑷銷售過程中，被告一直詢問原告公司經紀人買方是否為毅新公司帶看屋之客戶等情，應非子虛。再者，依上開兩造簽立之專任委託銷售契約第7 條第1 項及第6 項之約定「一、受託人（即原告）受託處理仲介事物應以善良管理人之注意為之。....六、受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。」；然查，原告公司經紀人辛○○○○告一再詢問買方是否為毅新公司帶看屋之客戶，竟未向買方查證，避免委託人即被告遭受損害，可見原告公司經紀人員，並未盡善良管理人之注意義務，是以被告主張依民法第571 條之規定，因原告違反對於委託人即被告之義務，而為利於被告之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，即不得向被告請求報酬一節，尚足憑採。

（三）矧查，證人丁○○○本院審理時曾證稱：伊阿姨（即原告公司之經紀人）乙○○○○7年8 月7 日之前主動告知系爭房屋要賣，問伊有無意願，伊當時就有表示有意願希望伊阿姨幫伊詢價一情（見本院卷本院98年10月5 日言詞辯論筆錄第8 頁）；而證人乙○○○○院審理時復證稱：原先丁○○○很瞭解屋況，不需要再看屋等語（見同前審理筆錄第13頁），然觀諸上開被告配偶己○○與原告公司經紀人辛○○○○○○○○對話譯文，及本院98年10月5 日言詞辯論時，可見原告公司之經紀人辛○○○○○○○○系爭不動產交易過程泰半以「不清楚」、「好像」、「不記得」等語帶過，顯見為避重就輕之詞，然原告係受被告委託銷售，竟能在未張貼銷售廣告或製作紅布條，也沒有再帶買方看系爭不動產、甚至在未簽署委託銷售契約等情形下，完成近達3 千萬不動產之銷售，顯然有違常理，而買方丁○○○為乙○○○○甥女，竟不知丁○○○經參加人毅新公司帶看過之客戶，亦違反兩造間之委託銷售契約中約定之善良管理人注意義務，已如前述，在在足徵原告公司經紀人辛○○○○○○○○詞，應非可採，尚不足作為原告有利之證據。

（四）據上，被告與參加人毅新公司簽署之委託銷售契約中第6條既約定有：「...（二）若甲方（即被告）因前項約定成交時，成交後應立即通知乙方（即參加人毅新公司），並提供買賣契約書以茲證明，若成交的買方（包含他仲介成交的買方）為乙方曾經居間仲介帶看過的客戶，經乙方證實，則甲方與他仲介短期委託從此失效，不得以該契約對抗本契約....」等情，再參以被告辯以依民法第571 條之規定，原告因違反對於委託人即被告之義務，而為利於被告之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，即不得向被告請求報酬等語，可徵被告之抗辯實有理由，故原告主張向被告請求給付居間報酬，尚屬無理由，是以被告另主張對原告公司之經紀人員辛○○○○○○○○侵權行為損害賠償，要求原告應負連帶賠償責任，主張與居間報酬相互抵銷，即無審酌之必要。

五、綜上所述，原告本於契約法律關係，請求被告給付1,150,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年10月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。