臺灣臺北地方法院98年度訴字第619號

• 裁判案由: 減少價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 100 年 02 月 14 日
• 法官: 洪文慧
• 當事人: 蘇秀娟、劉錦泉

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第619號原　　　告　蘇秀娟
訴訟代理人　蘇家宏律師
複代理人　　朱慧倫律師
被　　　告　劉錦泉
訴訟代理人　曾郁智律師
複代理人　　汪鎮烽
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國一００年一月十日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰零壹萬伍仟元，及自民國九十七年十一月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬壹仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰零壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件依兩造間不動產買賣合約第十三條約定，雙方合意由買賣標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院，而本件買賣標的物不動產坐落臺北市大安區，在本院管轄區域內，依民事訴訟法第二十四條第一項規定，本院自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、二、三、七款、第二項定有明文。本件原告於民國九十八年二月五日言詞辯論期日變更訴之聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）五百三十萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，原告是次變更非唯訴訟標的（民法第一百七十九條不當得利返還請求權、第二百二十七條損害賠償請求權）相同、基礎事實同一（原告向被告買受之不動產房屋混凝土氯離子含量過高，致原告受有損害）、僅係擴張應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且經被告無異議而為本案之言詞辯論，於法自無不合，本院爰就變更後之聲明為裁判，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：
１被告應給付原告五百三十萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。２願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：
１兩造於九十七年四月二十一日訂立不動產買賣契約，約定由其以總價一千六百五十萬元向被告買受坐落臺北市○○區○○段二小段第六六六地號、權利範圍萬分之四二六之土地，及其上建號同段第一七七五號、門牌號碼臺北市大安區○○○路○段一七五巷五八號五樓、七十四年五月二十二日興建完成之房屋，以及建號同段第一七七七號、權利範圍萬分之六００之建物共用部分（下稱系爭不動產）；其得自費並指定檢測廠商要求被告配合依通例（即主建物之樑、柱、樓板或剪力牆共取三個樣本）辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，檢驗結果如全部檢測樣本平均值符合約定解約條件（即建築完成日期在八十七年六月二十四日含當日以前之建物，約定為每立方公尺０‧六公斤以上）時，除買賣雙方另有約定外，其得逕行解除買賣契約，無論其有無辦理放射性污染或氯離子含量檢測，被告均應依民法負瑕疵擔保責任。
２其依約付清價金，並於九十七年六月五日辦理所有權移轉登記、取得系爭不動產所有權，同年月十七日交付房屋，其遂於同年月十三日與訴外人拾雅客實業有限公司（九十九年六月十五日變更公司名稱為拾雅客室內裝修實業有限公司，以下簡稱拾雅客公司）訂立工程承攬合約，約定由拾雅客公司以總價一百八十五萬元承攬系爭不動產房屋之室內裝修工程，其並依約於締約後三日內即同年月十七日將第一期款即裝修工程總價款百分之三十共五十五萬五千元匯入拾雅客公司設在第一商業銀行雙和分行、帳號00
000000000號帳戶中；詎拾雅客公司進行裝修之
際，竟發覺系爭不動產房屋天花板有鋼筋外露、混凝土剝落情事，經其委請訴外人臺灣世曦工程顧問股份有限公司檢測，同年月三十日試驗報告出爐，該房屋之混凝土氯離子含量高達每立方公尺一‧一三公斤，遠高於經濟部中央標準局（現經濟部標準檢驗局）八十七年六月所公布之標準每立方公尺０‧三公斤，為俗稱「海砂屋」，即混凝土使用海砂，短期使牆面滲出白色痕跡，長期加速鋼筋腐蝕、造成混凝土剝落、損害房屋結構、縮短房屋壽命、影響住戶安全，不具有一般建物應具備之通常效用，有重大瑕疵，且該等瑕疵非依通常程序檢查即可得知，其遂於同年七月七日以存證信函通知被告，爰依民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條規定，減少百分之三十價金即五百萬元，並依民法第一百七十九條、第一百八十二條第二項規定，請求被告返還受領之五百萬元價金及利息。３又其委請拾雅客公司裝修，支出工程款五十五萬五千元，因該房屋氯離子含量過高、無法繼續進行裝修工程，雖經拾雅客公司以支票退還其中二十五萬五千元，仍沒收三十萬元工程款以為違約金，故其另受有三十萬元之損害，縱有拆除原有裝潢之報酬，該部分報酬金額依報價明細單所載及工程總價比例計算，僅八萬一千八百八十九元，超出部分二十一萬八千一百一十一元即為違約金，如以報價明細單所載計算，該部分報酬至多九萬四千三百四十七元，超出部分二十萬五千六百五十三元仍為違約金，爰併依民法第二百二十七條第一項規定請求被告賠償五百萬元，依第二項規定請求被告賠償三十萬元，合計五百三十萬元。就五百萬元部分之請求，為選擇合併，就民法第一百七十九條、第二百二十七條第一項擇一為原告勝訴之判決。
４依臺北市結構工程工業技師公會鑑定結果，系爭不動產房屋混凝土氯離子含量平均值高達每立方公尺一‧０六二公斤，達國家標準值每立方公尺０‧三公斤數倍，縱採用八十七年六月以前之標準，該房屋混凝土氯離子含量亦遠高於每立方公尺０‧六公斤，而高氯離子建築指建築時使用含過量氯離子含量混凝土之建築，該等建築物鋼筋表面之混凝土品質因中性化或氯離子侵入造成鋼筋腐蝕，當鋼筋腐蝕生成物的體積比鋼筋體積大至三至七倍時，將對混凝土產生張力、造成擠壓，累積達一定程度時，混凝土表面將產生裂縫，裂縫將導致愈多鋼筋生鏽、混凝土剝落、鋼筋外露，進而影響建物結構，有重大瑕疵，經鈞院囑託鑑定結果至少應減少二百零一萬五千元之價金，故被告至少應返還二百零一萬五千元之不當得利。
（三）對被告答辯之陳述：
１其於交屋後九日內發現瑕疵、進行檢測，於檢測結果出爐後一週內即通知被告，已從速檢查並通知出賣人，並無怠於檢查情事，且兩造間不動產買賣契約第十六條第二項第五點明定「無論買方有無辦理放射性污染或氯離子含量檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任」，被告自仍應負擔瑕疵擔保之責。
２被告於兩造締約前已經知悉天花板、樑柱有混凝土塊剝落、鋼筋同方向裂縫、鋼筋外露等「海砂屋」特徵，該等現象為房屋混凝土氯離子含量過高建物之特徵，經新聞媒體廣為報導，已為眾所周知，被告甚且於出售本件房屋前僱工進行修補，仍未告知其，顯已知悉該房屋有嚴重瑕疵，自非不可歸責；其發現該房屋嚴重瑕疵後，於糾紛解決前自無法繼續裝修，遂先行終止契約，此為事理之常，所受違約金損害應由被告依民法第二百二十七條第二項規定負賠償之責。
３系爭不動產房屋單價固不足二百萬元，但於中古不動產房地買賣中，房屋與基地價值並非分開計算，房地坐落地段、基地面積、房屋規劃設計、房屋建材、施工品質等均影響整體不動產房地價值，故房屋有瑕疵，整體價值、效用均減損，並非僅減少房屋價值，且該房屋混凝土氯離子含量過高，非唯民眾心理層面嫌惡，房屋亦受有物理性之損害、影響住戶生命財產安全，價值減損程度更高，其請求減少五百萬元價金，並無不合理，且依鑑定結果，最少亦應減少二百零一萬五千元之價金。
４其固於九十七年七月十一日與兩造間系爭不動產買賣契約居間人信義房屋仲介股份有限公司（以下簡稱信義房屋仲介公司）訂立不動產買賣契約，將系爭不動產以總價一千六百五十萬元售予信義房屋仲介公司，於九十八年五月二十日辦妥所有權移轉登記，然不同時期以同一價格出售系爭不動產，不表示其未受有損害，亦不妨礙被告應負瑕疵擔保之責，而其業於九十七年七月七日以存證信函通知被告發現瑕疵，即生減少價金之效果，被告就減少部分所受領之價金給付即無法律上原因而為不當得利，應返還其，與其事後是否將系爭不動產出售他人無涉，否則無異鼓勵出買人隱瞞瑕疵，倘買受人嗣後將買賣標的物轉售他人，出賣人即可不負瑕疵擔保之責，將使瑕疵擔保規定形同虛設。
（四）證據：提出（原證一）97.04.21不動產買賣合約書、（原證二）土地所有權狀、建物所有權狀、（原證三）工程承攬合約書、（原證四）相片、（原證五）硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告、（原證六）臺北青田郵局第六０四號存證信函、（原證七）存摺節錄、（原證八）支票影本、（原證九）臺北信維郵局第二二一二號存證信函、（原證十二）97.07.11不動產買賣合約書，並聲請鑑定系爭不動產房屋混凝土氯離子含量及價值減損數額，及訊問證人即拾雅客公司負責人王紹羽。
二、被告部分
（一）聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）被告則以：
１兩造訂立不動產買賣合約之際，契約第十六條第二項第二點明定原告得於系爭不動產移轉過戶前先進行混凝土氯離子含量檢測，原告拒絕，有怠於檢查發現之重大過失，其無庸負瑕疵擔保之責。
２其居住該房屋二十餘年，無任何異狀，亦未曾檢測，無從知悉混凝土之氯離子含量，並無過失，不負不完全給付之責，且該房屋並非不能裝修，原告自行違約而遭扣罰違約金，不得請求被告負擔。
３系爭不動產房屋係七十四年五月二十二日興建完成，兩造訂立買賣契約之際屋齡已達二十三年，縱該房屋坐落土地位在臺北市大安區○○地段，土地持分面積近五分之一，系爭不動產總價金達一千六百五十萬元，其中土地與房屋價值比約為十比一，該房屋單價不足二百萬元，僅約一百五十萬元，而土地並無瑕疵，亦無折舊問題，原告無可減少五百萬元之價金；至鑑定報告計算價值減損之際，未考量土地與建物整體價值比例高低，顯有失衡，所減少之價金高於房屋本身價值，另維修成本未依專業廠商報價認定亦不合理。
４高氯離子混凝土建築物之鑑定，需辦理含「鋼筋檢測」、「混凝土檢測」、「裂縫量測」等三大項八小項檢測，再經耐震能力評估後，始能判定建築物是否補強或拆除，氯離子含量高低不代表建築物受損程度，不足作為價值減損之認定依據。
５原告拒絕先行檢測房屋混凝土氯離子含量，就損害之發生與有過失，另否認原告受有三十萬元違約金之損害，是筆款項為拆除該房屋原裝潢之工程款，並非違約金。
６原告於九十七年七月間即將系爭不動產以相同價格出售予信義房屋仲介公司，斯時距兩造訂立不動產買賣契約僅三月，且信義房屋仲介公司已知悉系爭不動產房屋之混凝土氯離子含量高，仍願以相同價格買受，足見系爭不動產確有一千六百五十萬元之價值，原告並未受有損害。又系爭不動產無可能於十一個月期間價差高達二百餘萬元，且價值縱有增長，亦僅土地有增值，增值幅度約百分之三，房屋部分因折舊無上漲可能，一消一長間何來二百餘萬元之增值？再者，系爭不動產既經原告於一年內轉讓他人，與鑑價報告估算基礎有相當差異，鑑價報告並不可採等語，資為抗辯。
（三）證據：提出（被證一）建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權買賣移轉契約書、印花稅大額憑證應納稅額繳款書、契稅繳款書、土地增值稅繳款書、（第三一八頁）公告地價及公告現值查詢單，及命原告及信義房屋仲介股份有限公司提出系爭不動產買賣文件。
三、原告主張之事實，業據提出不動產買賣合約書、土地所有權狀、建物所有權狀、工程承攬合約書、相片、硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告、臺北青田郵局第六０四號存證信函、存摺、支票影本、臺北信維郵局第二二一二號存證信函，並引用臺北市結構工程工業技師公會鑑定報告、柏登不動產估價師事務所估價報告為證，上開證據之真正，除硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告外，並為被告所不爭執，應堪信為真實，但原告之請求均為被告否認。
被告所辯亦據提出建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權買賣移轉契約書、印花稅大額憑證應納稅額繳款書、契稅繳款書、土地增值稅繳款書、公告地價及公告現值查詢單，及引用證人王紹羽之證述為憑，該等證據之真正，亦為原告所不爭執，亦堪信為真，但被告所辯均為原告否認。
四、茲分述如下：
（一）兩造不爭執之事實：
１兩造於九十七年四月二十一日經信義房屋仲介公司居間仲介訂立（原證一）不動產買賣契約，約定由原告以總價一千六百五十萬元向被告買受系爭不動產即坐落臺北市○○區○○段二小段第六六六地號、權利範圍萬分之四二六之土地，及其上建號同段第一七七五號、門牌號碼臺北市大安區○○○路○段一七五巷五八號五樓、七十四年五月二十二日興建完成之鋼筋混凝土造房屋，以及建號同段第一七七七號、權利範圍萬分之六００之建物共用部分。
第十六條「其他約定事項」第二項「檢測約定」第㈡點約定：「氯離子含量檢測（本條僅適用建築完成日期在七十年一月一日以後之建物）：買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（註：主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本）辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，其檢驗結果如全部檢測樣本平均值符合約定解約條件（即建築完成日期在八十七年六月二十四日含當日以前之建物，約定為０‧六公斤／立方公尺以上；在前述日期以後者，約定為０‧三公斤／立方公尺以上）時，除買、賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金。（買方是否請求於簽立本買賣契約後進行檢測？經勾選「否」，並經原告簽名）」。
第十六條「其他約定事項」第二項「檢測約定」第㈤點約定：「無論買方有無辦理放射性污染或氯離子含量檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任」。
２原告於九十七年四月二十一日、二十二日、五月二十一日、六月十二日、十七日給付價金十八萬五千元、一百六十五萬元、三百三十萬元、五百五十三萬三千八百五十二元、六百零一萬六千一百四十八元，合計一千六百六十八萬五千元（含預付之地政規費、稅費），被告於九十七年六月五日將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並於同年月十七日交付占有（參見第十八頁交款記錄、原證二土地所有權狀、建物所有權狀）。
辦理系爭不動產所有權移轉之際，兩造所出具之建築改良物所有權買賣移轉契約書記載系爭不動產房屋買賣價金為三十九萬六千九百元，系爭不動產土地買賣價金為三百九十二萬四千三百一十二元，並據以繳納印花稅、契稅、土地增值稅（參見被證一建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權買賣移轉契約書、印花稅大額憑證應納稅額繳款書、契稅繳款書、土地增值稅繳款書）。
３原告於九十七年六月十三日與拾雅客公司訂立（原證三）工程承攬合約，約定由拾雅客公司以總價一百八十五萬元承攬系爭不動產房屋之室內裝修工程。
第四條「付款辦法」約定：「本工程款甲方（即原告）應依下列期別及數額給付乙方：㈠本合約簽訂後三日內，現金給付本工程總價款百分之三十（五十五萬五千元）‧‧‧」。
第十一條「違約處理」第三項約定：「本工程完工前甲方終止本合約者，其已付之工程款概作為違約金並不得請求（返）還，若因而造成乙方損害者，甲方應付一切賠償責任」。
工程估價總表單記載：「拆除工程一式，單價九萬四千三百四十七元‧‧‧工程總計二百一十三萬一千四百四十二元。備註：九十七年六月十三日經甲、乙雙方異（議）價以一百八十五萬元成交‧‧‧」。
４原告於九十七年六月十七日轉帳五十五萬五千元至拾雅客公司設在第一商業銀行雙和分行、帳號00000000
000號帳戶中（參見原證七存摺節錄、第二六五至二六
七頁第一商業銀行雙和分行覆函暨存款明細分類帳、存款客戶資料查詢單）。
５原告於九十七年七月七日寄發（原證六）臺北青田郵局第六０四號存證信函予被告，略載稱：「本人經信義房屋仲介公司居間仲介買受台端所有坐落臺北市大安區○○○路○段一七五巷五八號五樓之房地‧‧‧於九十七年六月十七日完成房地點交手續‧‧‧本人為了重新裝潢，拆除標的物客廳與廚房和餐廳及臥室之天花板，竟發現有鋼筋外露及混凝土剝落情形，經委託臺灣世曦工程顧問股份有限公司材料試驗部臺北試驗室就買賣標的物進行氯離子含量檢測，檢測結果氯離子含量平均值竟達一‧一三公斤／立方公尺，超過國家標準數倍‧‧‧特此函通知台端前開氯離子含量過高情事，並同時依民法第三百五十九條瑕疵擔保責任之規定，向台端主張物之瑕疵擔保責任，望台端於函到三日內出面與本人協商後續回復原狀事宜！」。
６原告於九十七年七月十一日與信義房屋仲介公司訂立（原證十二）不動產買賣契約，約定由信義房屋仲介公司以總價一千六百五十萬元向原告買受系爭不動產。
原告於九十八年五月二十日將系爭不動產所有權移轉登記予信義房屋仲介公司（參見柏登不動產估價師事務所估價報告書後附土地登記謄本、建物登記謄本、異動索引）。７拾雅客公司交付（原證八）王寅所簽發、發票日為九十七年九月二十七日、付款人為第一銀行信義分行、受款人為原告、面額二十五萬五千元、票據號碼ＶＡ000000
0號支票一紙予原告。
８系爭不動產房屋即坐落臺北市○○區○○段二小段第六六六地號土地上、建號同段第一七七五號、門牌號碼臺北市大安區○○○路○段一七五巷五八號五樓、七十四年五月二十二日興建完成之鋼筋混凝土造房屋，經臺北市結構工程工業技師公會於九十九年四月六日邀集兩造會勘結果，部分樓板鋼筋混凝土保護層厚度很小、鋼筋外露，有鋼筋混凝土保護層剝落、先行修復現象，並有鋼筋鏽蝕外露現象，取樣依ＣＮＳ一四七０三（二００二）方法試驗結果：客廳樑氯離子含量為每立方公尺０‧八七一一公斤，房間柱氯離子含量為每立方公尺０‧九七八公斤，浴廁牆氯離子含量為每立方公尺一‧三三八公斤，平均值為每立方公尺一‧０六二公斤，超過ＣＮＳ三０九０，Ａ二０四二新伴混凝土中最大水溶性氯離子含量每立方公尺０‧三公斤之規定（參見臺北市結構工程工業技師公會鑑定報告書）。
（二）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第三百四十五條第一項、第三百五十四條第一項前段、第三百五十六條第一項、第三項、第三百五十九條前段定有明文。１本件兩造於九十七年四月二十一日就系爭不動產訂立買賣契約，被告於九十七年六月十七日交付系爭不動產之占有予原告，而系爭不動產房屋部分樓板鋼筋混凝土保護層厚度很小，有鋼筋混凝土保護層剝落、鋼筋鏽蝕外露現象，客廳樑氯離子含量為每立方公尺０‧八七一一公斤，房間柱氯離子含量為每立方公尺０‧九七八公斤，浴廁牆氯離子含量為每立方公尺一‧三三八公斤，平均值為每立方公尺一‧０六二公斤，超過ＣＮＳ三０九０，Ａ二０四二新伴混凝土中最大水溶性氯離子含量每立方公尺０‧三公斤之規定，此經本院囑託臺北市結構工程工業技師公會鑑定屬實，有臺北市結構工程工業技師公會鑑定報告書可佐，前已述及，參諸兩造間不動產買賣契約第十六條「其他約定事項」第二項「檢測約定」第㈡點明定：「‧‧‧買方得‧‧‧請求賣方配合依通例辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，其檢驗結果如全部檢測樣本平均值符合約定解約條件（即建築完成日期在八十七年六月二十四日含當日以前之建物，約定為０‧六公斤／立方公尺以上‧‧‧）時‧‧‧買方得逕行解除買賣契約」，有（原證一）不動產買賣合約書可稽，且使用含過量氯離子混凝土之建物，鋼筋表面之混凝土品質因中性化或氯離子侵入造成鋼筋腐蝕，當鋼筋腐蝕生成物之體積達鋼筋體積三至七倍時，將對混凝土產生張力、造成擠壓，累積達一定程度時，混凝土表面將產生裂縫，裂縫將導致愈多鋼筋生鏽、混凝土剝落、鋼筋外露，進而影響建物結構，則兩造間不動產買賣契約之買賣標的物房屋於九十七年六月十七日危險移轉於原告時存有樓板鋼筋混凝土保護層厚度很小、剝落、鋼筋鏽蝕外露、混凝土氯離子含量過高、減少其通常效用及契約預定品質之瑕疵，殆無疑義。
２兩造間不動產買賣契約之買賣標的物房屋於九十七年六月十七日危險移轉於原告時既存有樓板鋼筋混凝土保護層厚度很小、剝落、鋼筋鏽蝕外露、混凝土氯離子含量過高、減少其通常效用及契約預定品質之瑕疵，而系爭不動產房屋於九十七年六月十七日交付原告後，原告於同年月三十日前即發現該瑕疵，旋於同年七月七日以（原證六）臺北青田郵局第六０四號存證信函通知被告，並無怠於從速檢查所受領之物、通知出賣人而視為承認所受領之物情事，則原告自得依民法第三百五十九條前段規定請求減少價金。被告雖辯稱原告得於系爭不動產移轉過戶前先進行混凝土氯離子含量檢測，原告拒絕，有怠於檢查發現之重大過失，其無庸負瑕疵擔保之責云云，然兩造間不動產買賣合約第十六條「其他約定事項」第二項「檢測約定」第㈤點約定：「無論買方有無辦理放射性污染或氯離子含量檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任」，有（原證一）不動產買賣合約書可考，被告此節所辯，自無可採。
３而系爭不動產經本院囑託兩造合意之柏登不動產估價師事務所以比較法、成本法鑑定結果，於九十七年四月二十一日正常合理市場價格為一千六百五十萬元，房屋因混凝土氯離子含量偏高所造成之價金減損二百零一萬五千元，總價降為一千四百四十八萬五千元，此亦有柏登不動產估價師事務所估價報告書可按。
①被告雖復辯稱系爭不動產房屋係七十四年五月二十二日興建完成，兩造訂立買賣契約時屋齡已達二十三年，土地與房屋價值比約為十比一，該房屋單價僅約一百五十萬元，而土地並無瑕疵，亦無折舊問題，原告無可減少五百萬元或二百零一萬餘元之價金，估價報告計算價值減損之際，未考量土地與建物整體價值比例高低，所減少之價金高於房屋本身價值，氯離子含量高低不代表建築物受損程度，不足作為價值減損之認定依據，維修成本亦未依專業廠商報價認定，且原告於九十七年七月間將系爭不動產以相同價格出售予信義房屋仲介公司，信義房屋仲介公司並知悉系爭不動產房屋之混凝土氯離子含量高，系爭不動產無可能於十一個月期間價差高達二百餘萬元，價值縱有增長，亦僅土地有增值，房屋部分因折舊無上漲可能，一消一長間何來二百餘萬元之增值？足見系爭不動產確有一千六百五十萬元之價值，估價報告並不可採云云，並提出（被證一）建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權買賣移轉契約書、（第三一八頁）公告地價及公告現值查詢單為憑。
②然鑑定機構柏登不動產估價師事務所係兩造合意選定，鑑定人許高銓具私立逢甲大學土地管理研究所碩士學位，經專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試及格，領有不動產估價師證書、臺北市不動產估價師開業證書，加入臺北市不動產估價師公會，與兩造亦無任何宿怨仇隙或故舊交誼，此為兩造所不爭執，本件估價結果復經鑑定人許高銓現場勘查，並依據系爭不動產產權狀況、土地使用分區、地理位置、區域環境、交通條件、公共設施、未來環境發展趨勢、區域不動產市場概況及系爭不動產土地、建物個別條件，比較鄰近不動產交易實例，就使用之不便利性、居住使用時之心裡負面因素、市場競爭力降低、建物維修費用增加、建物加速折舊現象翔實進行修正，另核實估算建物起造成本、維修成本風險補貼價格後加權、計算，自屬客觀可採。
③至原告雖於九十七年七月十一日與信義房屋仲介公司訂立（原證十二）不動產買賣契約，將系爭不動產以總價一千六百五十萬元出售予信義房屋仲介公司，並於九十八年五月二十日為所有權移轉登記，前業提及，惟原告事後將系爭不動產以同一價格出售予信義房屋仲介公司，與兩造間不動產買賣契約買賣標的物有無瑕疵、所應減少之價金若干無涉，蓋原告與信義房屋仲介公司訂立（原證十二）不動產買賣契約，與兩造訂立（原證一）不動產買賣契約，非唯時空環境不同，兩契約之付款時期、方式、交屋時期、其他約定事項等交易條件亦迥異，此觀（原證一）不動產買賣合約書第四條約定於簽約後二月內即九十七年六月三十日前應付清全部款項交屋完畢、第十六條約定買受人得進行之各項檢測及效果等，（原證十二）不動產買賣合約書第三、十五條約定價金於簽約後一年內方付清並交屋等節即明，參諸信義房屋仲介公司為兩造間（原證一）不動產買賣契約之居間仲介人，此為兩造所不爭執，而我國房屋仲介市場上如信義房屋仲介公司、永慶房屋仲介股份有限公司等大型房屋仲介公司為招攬客戶、贏取信賴，迭在電視廣播報章媒體中廣告稱該等公司將為客戶居間仲介非海砂、輻射鋼筋之不動產，此為週知之事實，則信義房屋仲介公司以同一價格向原告買受系爭不動產，非無可能基於維護商譽、減少原告之損失等其他因素，是尚難僅以原告於嗣後以同一價格將系爭不動產出售信義房屋仲介公司，遽認兩造間不動產買賣契約價格為合理，被告此節所辯，亦無可採。
４兩造間不動產買賣契約之買賣標的物房屋於九十七年六月十七日危險移轉於原告時存有樓板鋼筋混凝土保護層厚度很小、剝落、鋼筋鏽蝕外露、混凝土氯離子含量過高、減少其通常效用及契約預定品質之瑕疵，而系爭不動產房屋因混凝土氯離子含量偏高所造成之價金減損經估價結果為二百零一萬五千元，該估價報告為客觀可採，則原告依民法第三百五十九條前段規定請求減少價金二百零一萬五千元，變更買賣總價為一千四百四十八萬五千元，自屬有據。
（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並應賠償，民法第一百七十九條、第一百八十二條第二項亦有明文規定。
１民法第三百六十五條第一項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同條項規定解除契約之性質，同屬形成權；民法第三百五十九條規定買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足，無庸以訴之方式向法院請求准許其減少價金，最高法院七十二年度台上字第四六九四號、七十三年度台上字第四三五四號、八十六年度台上字第二六五九號著有裁判闡釋甚明，是買賣契約標的物如存有瑕疵，經買受人向出賣人為減少價金之意思表示，於應行減少價金之合理範圍內，雙方間買賣契約關於價金之約定即經變更，出賣人該部分價金債權即未發生。
２本件兩造間不動產買賣契約標的物房屋於九十七年六月十七日危險移轉於原告時存有樓板鋼筋混凝土保護層厚度很小、剝落、鋼筋鏽蝕外露、混凝土氯離子含量過高、減少其通常效用及契約預定品質之瑕疵，經原告於九十七年十一月十三日以起訴狀為減少價金之意思表示，起訴狀繕本於同年月二十六日送達被告之送達代收人，有（第五九頁）送達證書可參，而系爭不動產房屋因混凝土氯離子含量偏高所造成之合理價金減損為二百零一萬五千元，買賣總價降為一千四百四十八萬五千元，揆諸前揭說明，兩造間不動產買賣契約關於價金之約定即經原告變更為一千四百四十八萬五千元，被告就超過一千四百四十八萬五千元部分之價金債權二百零一萬五千元即未發生。被告就二百零一萬五千元部分之價金債權既未發生，被告於九十七年六月十七日前受領原告之價金給付，就超過一千四百四十八萬五千元之二百零一萬五千元部分即屬無法律上原因受有利益，原告依民法第一百七十九條、第一百八十二條第二項規定請求被告返還該二百零一萬五千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之利息，尚非無憑。
（四）又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第二百二十七條規定甚明。
１本件原告主張被告所交付之系爭不動產房屋存有混凝土氯離子含量過高瑕疵，為不完全給付，致其無法繼續進行與拾雅客公司間室內裝修工程，遭拾雅客公司扣罰違約金三十萬元，另受有三十萬元室內裝修工程違約金之損害，而系爭不動產房屋混凝土氯離子含量過高為被告明知，自屬可歸責，爰併依民法第二百二十七條第一項規定請求被告賠償五百萬元，依第二項規定請求被告賠償三十萬元，合計五百三十萬元。
２經查，就系爭不動產房屋混凝土氯離子含量過高為被告明知、可歸責一節，已經被告否認，原告無非以樓板混凝土剝落處有修補痕跡為論據，惟系爭不動產房屋係七十四年五月二十二日興建完成，有（第二二頁）建物所有權狀可按，於兩造訂立買賣契約時屋齡已近二十三年，該房屋坐落臺北市，臺北市地形為盆地，地質濕軟，加以臺灣地區位處環太平洋地震帶，地震頻繁，老舊建物混凝土因潮濕發霉鼓起或地震皸裂、剝落所在多有，自難僅以被告曾僱工修補樓板混凝土剝落處，即認其明知系爭不動產房屋之混凝土氯離子含量過高，且原告既未解除兩造間買賣契約、僅請求減少價金，就原告而言該房屋仍有續行裝修之需求，而無終止與拾雅客公司間室內裝修承攬契約致遭扣罰違約金之必要，況證人即拾雅客公司負責人王紹羽到庭結證稱：「‧‧‧我們公司有處理過原告向信義房屋買的房子，因為天花板本來是木造，等拆除掉後，發現鋼筋露出來，他就退掉房子，我們就沒有再承包‧‧‧我們只有拆了天花板，付款方式是按照工程進度付款，一開始簽約時會有定金，這筆費用應該是與拆除費用扣抵‧‧‧契約約定是要付五十五萬五千元，拆除費用沒有那麼高，所以應該是有退一部份‧‧‧如果沒有退的款項就是扣抵拆除費用，有退的部分就是拆除費用以外多出來的錢，我們沒有因為裝潢只做到一半而收取違約金或罰款‧‧‧（原告訴訟代理人問：原證三合約第十一條第三項終止合約已付工程款要充作違約金，剩下二十多萬是否是拾雅客公司充作違約金？）可能性不高，因為我們通常不跟客戶收違約金」（參見卷地二八二、二八三頁筆錄），是原告縱給付三十萬元工程款予拾雅客公司，亦係支付拾雅客公司拆除原裝潢之報酬，而原告既未解除兩造間買賣契約、保留系爭不動產所有權，自仍享有拾雅客公司為其拆除系爭不動產房屋不必要舊裝潢之利益，難認原告另受有三十萬元之損害。
３原告所提證據尚不足以證明被告明知所交付之買賣標的物房屋混凝土氯離子含量過高，難認為可歸責，亦無證據足認原告給付拾雅客公司三十萬元係受有損害，原告依民法第二百二十七條第二項規定請求被告給付三十萬元，難認有據。
五、末按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百零三條規定甚明。本件兩造間不動產買賣契約標的物房屋於九十七年六月十七日危險移轉於原告時存有樓板鋼筋混凝土保護層厚度很小、剝落、鋼筋鏽蝕外露、混凝土氯離子含量過高、減少其通常效用及契約預定品質之瑕疵，經原告於九十七年十一月十三日以起訴狀為減少價金之意思表示，兩造間不動產買賣契約關於價金之約定經原告變更為一千四百四十八萬五千元，被告於九十七年六月十七日前受領原告之價金給付，就超過一千四百四十八萬五千元之二百零一萬五千元部分屬無法律上原因受有利益，此經本院審認如前，原告依民法第一百七十九條、第一百八十二條第二項之規定請求被告返還二百零一萬五千元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十七年十一月二十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，爰予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 14 日民事第一庭 法 官 洪文慧
上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 2 月 14 日書記官 林芝儀