臺灣臺北地方法院九十八年度訴字第九三四號

臺灣臺北地方法院民事判決　　九十八年度訴字第九三四號

原告

乙○○

訴訟代理人

蔡文玲律師

被告

誌鵬企業有限公司

被告

兼法定代理 戊○○

被告

人

被告

朝新設計工程有限公司

被告

朝新企業有限公司

被告

前列二人共同

法定代理人

丁○○

上四人共同訴訟代理人

陳清進律師

　　　　　　蔣彥威律師

受告知人　　甲○○

上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國九十八年十二月九日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款有明文規定。查原告主張被告朝新設計工程有限公司、朝新企業公司均登記於台北是大安區○○○路○段九號一樓，爰追加上開法人為被告，而為被告所同意，依據上開法文，原告為上開訴之追加應予准許，先予敘明。

二、原告主張：

（一）被告誌鵬企業有限公司（下稱誌鵬公司）邀同被告戊○○為連帶保證人，自民國九十四年十二月二十日起，向原告承租原告所有之門牌號碼為台北市大安區○○○路○段九號地面層（含夾層）房屋全部（下稱系爭房屋），約定每月租金為新台幣（下同）六萬一千一百十一元，租期一年，每月二十日給付租金，雙方並為此簽定房屋租賃契約書，嗣後雙方以相同條件續租至九十七年十二月十九日為止。於上開租賃期間屆至前，原告於九十七年十二月十二日以台北雙連郵局六八六五號存證信函通知被告誌鵬公司及戊○○，表示如欲續約，請於屆期即九十七年十二月十九日前依據原條件另定租約，否則租期屆滿即應遷空交還系爭房屋。

（二）詎被告誌鵬公司收受上開存證信函後，竟未於租期屆滿前與原告續約，迨至租期屆滿日即九十七年十二月十九日乃以台北青田郵局第五四一號存證信函回覆原告，內容略謂其與甲○○已就系爭房屋簽定租賃期間為十年之租約。然原告為系爭房屋之所有權人，且並未授權他人出租系爭房屋，故被告誌鵬公司與他人就系爭房屋所簽定之租賃契約，對於原告不生效力。原告與被告誌鵬公司間就系爭房屋之租賃契約，因租期於九十七年十二月十九日屆滿而消滅，被告自九十七年十二月十七日起已無權占用系爭房屋，原告爰本於租賃契約終止後之法律關係，及本於所有權人之地位，請求被告誌鵬公司、戊○○、朝新設計工程有限公司、朝新企業有限公司應遷讓返還系爭房屋。又被告誌鵬公司、戊○○無權占用系爭房屋，應屬侵權行為，而有不當得利，且被告戊○○為租賃契約之連帶保證人，依據租約第十三條之規定即應負連帶責任。原告自得請求被告誌鵬公司、戊○○連帶給付相當於租金之損害賠償。

（三）對於被告抗辯之陳述：

1、系爭房屋之原所有權人高許秀琴前向原告等借錢，嗣後因無力清償，便作價出售予原告，除土地、建物登記簿謄本登記為買賣之外，尚有財政部台北市國稅局九十一年十一月二十一日財北國稅審二字第0910240200號函可證，依據該函文之記載「依據本局查得資料，被繼承人高許秀琴於生前積欠台端及子乙○○均債務共計二千三百七十萬元，高君因無力償還遂將名下房屋（台北市大安區○○○路○段九號一樓）及土地（大安區○○段○○段一四三及一四四地號）抵還所欠債務，惟經調閱土地及建物登記謄本，截至目前為止，該所有權全數登記於台端之子乙○○君名下，上揭情事應屬遺產及贈與稅法第五條第三款「以贈與論」，請於文到後十日內補報贈與稅，請查照」，然國稅局嗣後並未開徵贈與稅，足見系爭房屋確為買賣。

2、系爭房屋之出租均由原告之兄丙○○○責處理，而與被告戊○○之配偶丁○○接洽，租期均為一年，期滿換約，系爭房屋於八十七年十二月二十日出租予被告誌鵬公司起，即均由丙○○○責簽約，而甲○○僅於首次簽約時親自到場簽名，之後即授權由丙○○○簽。

3、原告家族產業複雜，基於稅捐考量，於父親建在時即已將財產分配，然為父親老有所養，故家庭內部決議，所得收入均交父親甲○○統籌分配，即如需出售家族產業需父親甲○○同意，然出租、管理則由丙○○○責，蓋甲○○年歲已高，無從管理。至甲○○所持有之承諾書及財產目錄為不同時間所製作，故承諾書之效力不及於財產目錄。

4、系爭房屋之前係以甲○○為出租人，之後因台北市國稅局大安分局表示需以系爭房屋之所有權人為房屋租賃所得人，原告乃於九十四年十二月二十日以原告為出租人與被告誌鵬公司簽訂租賃契約。故自九十四年十二月二十日起即未再以甲○○為出租人，如今實無任何理由變易上開行之有年之租賃慣例。

5、被告故意不與原告簽約反惡意與原告之父親甲○○簽訂長達十年不調整租金之租約，其目的顯在損害原告之簽約權、租賃利益，實為不法行為，不應允許，被告辯稱已與甲○○簽訂租約，自不得對抗原告。

（四）綜上，原告爰為訴之聲明並求為判決：

1、被告誌鵬公司、戊○○、朝新設計工程有限公司及朝新企業有限公司應將系爭房屋騰空返還原告。

2、被告誌鵬公司、戊○○應自九十七年十二月二十日起至返還上開房屋之日為止，按月連帶給付原告六萬一千一百一十一元。

3、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告辯稱：

（一）系爭房屋本為被告戊○○之母親高許秀琴所有，因高許秀琴向原告之父親甲○○借款而無法清償，遂與甲○○協議以系爭房屋抵償積欠之債務，甲○○遂指定由其子即原告為系爭房屋之登記名義人，即甲○○與原告間成立借名契約，高許秀琴因而於八十六年十二月二十九日將系爭房屋連同座落基地移轉登記為原告所有。

（二）系爭房屋移轉登記為原告所有後，均係由被告誌鵬公司與甲○○洽談承租系爭房屋事宜，迄今已逾十餘年，每年租約屆滿前均為被告誌鵬公司與甲○○聯繫，甲○○再交代其子前來換約，甲○○之子會攜帶甲○○之印章前來，並代替甲○○於租約上簽名，並取回一年份之租金支票，因此，被告誌鵬公司自然相信甲○○係有權出租系爭房屋之人。原租約於九十七年十二月十九日屆滿，甲○○向被告表示，因其為系爭房屋之真正所有權人，且有權出租系爭房屋，因被告誌鵬公司十餘年來均係與甲○○洽商租賃事宜，基於十餘年來之信賴關係，被告誌鵬公司認為甲○○確屬有權出租系爭房屋之人，遂於九十七年十一月二十九日與甲○○就系爭房屋簽定租賃契約書，租賃期間自九十七年十二月二十日起至一百零七年十二月十九日為止，共計十年，並已將第一年租金支票全數交付予甲○○收受。詎料，被告誌鵬公司於九十七年十一月二十九日與甲○○簽定系爭房屋租賃契約之後，於九十七年十二月十一日始接獲原告所寄發之存證信函，表示其為系爭房屋之所有權人，若欲繼續承租系爭房屋，需於九十七年十二月十九日前與原告簽定租約，被告誌鵬公司於收受上開存證信函之後，即於九十七年十二月十九日以存證信函回覆原告，告知原告已於九十七年十一月二十九日與甲○○簽定系爭房屋之租賃契約。

（三）因被告誌鵬公司承租系爭房屋十餘年來，均係與甲○○接洽租認事宜，且為原告所知悉，且原告亦經常奉其父親甲○○之指示向被告誌鵬公司收取租金，故系爭房屋雖然登記於原告名下，然被告誌鵬公司相信甲○○確實有權出租系爭房屋，故被告誌鵬公司依據九十七年十一月二十九日簽定之系爭房屋租賃契約書，有權使用系爭房屋。

（四）甲○○曾向被告誌鵬公司表示系爭房屋係借名登記於原告名下，被告誌鵬公司基於系爭房屋係因高許秀琴向甲○○借款，因而以系爭房屋抵債之事實經過，因此信任甲○○之上開主張為真實，而甲○○於本案訴訟進行中交付被告誌鵬公司關於由原告所簽具之承諾書，其上即載明「立承諾書人王豐吉、生、國、祿、忠、壽等六人除感念父親明理同意體恤吾等用意，往後吾等應更加盡孝道外，另願承諾如下：（一）不得未經父親同意私自處分任何產業（二）為使父親安心，免有失去感，願再次承諾，先前父親借用任何人名義登記之產業，其統籌分配處分權仍屬父親，任何人均應遵命用印，提供所需任何文證件等，不得藉詞延誤。以上如有違承諾願受父親任何處置」，顯見系爭房屋確係甲○○借名登記於原告名下。

（五）原告於本院審理時以經自認「被證一的租約都是我（丙○○○用我父親名義簽名、蓋章，之所以用我父親的名義，這是家族的決定，從八十六年開始一直到現在為止，收到的租金支票，若是受款人是原告，都是我拿原告的存摺去提領後把錢轉給我父親。」顯見被告主張甲○○僅係將系爭房屋借名登記於原告名下，且系爭房屋事實上仍由甲○○管理、收益，此一事實應屬真正。因此，甲○○應屬有權出租系爭房屋之人，被告誌鵬公司係基於租賃契約而占有系爭房屋，自非無權占有。

（六）被告戊○○並非實際使用系爭房屋之人，亦非租賃契約之承租人，被告戊○○亦未占有使用系爭房屋，故原告請求被告戊○○遷讓返還系爭房屋並非有據，而原告請求被告戊○○應按月給付相當於租金之損害賠償，然被告戊○○並未占有使用系爭房屋，亦無任何不當得利可言，故原告前揭請求顯無理由。

（七）綜上，被告爰為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回。

三、首查：

（一）系爭房屋原為被告戊○○之母親高許秀琴所有，於八十七年一月十二日移轉登記為原告所有，即原告登記為系爭房屋之所有權人。

（二）甲○○為原告之父親，甲○○自八十六年起至九十四年為止，將系爭房屋出租予被告誌鵬公司，後於九十四年十二月二十日起改以原告為出租名義人，將系爭房屋出租予被告誌鵬公司，並以被告誌鵬公司之法定代理人即被告戊○○為連帶保證人，每月租金為六萬一千一百十一元，租期一年，每月二十日給付租金，雙方並為此簽定房屋租賃契約書，嗣後雙方以相同條件續租至九十七年十二月十九日為止。

（三）於上開租賃期間屆至前，原告於九十七年十二月十二日以台北雙連郵局六八六五號存證信函通知被告誌鵬公司及戊○○，表示如欲續約，請於屆期即九十七年十二月十九日前依據原條件另定租約，否則租期屆滿即應遷空交還系爭房屋。被告誌鵬公司收受上開存證信函後，於九十七年十二月十九日乃以台北青田郵局第五四一號存證信函回覆原告，內容略謂其與甲○○已就系爭房屋簽定租賃期間為十年之租約。

（四）被告誌鵬公司與甲○○就系爭房屋簽訂租賃契約，租賃期間自九十七年十二月二十日起至一百零七年十二月十九日為止。

（五）被告朝新設計工程有限公司、朝新企業有限公司設立於系爭房屋。

（六）連同原告在內之甲○○之兒子即九十二年四月二十四日出具承諾書，其中記載「立承諾書人王豐吉、生、國、祿、忠、壽等六人除感念父親明理同意體恤吾等用意，往後吾等應更加盡孝道外，另願承諾如下：（一）不得未經父親同意私自處分任何產業（下略）。（五）為使父親安心，免有失去感，願再次承諾，先前父親借用任何人名義登記之產業，其統籌分配處分權仍屬父親，任何人均應遵命用印，提供所需任何文證件等，不得藉詞延誤。以上如有違承諾願受父親任何處置」。以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之系爭房屋租賃契約書（租賃期間自九十四年十二月二十日至九十五年十二月十九日為止，原證一）、上開六八六五號存證信函及回執（原證二、三）、系爭房屋之建物登記謄本、被告朝新設計工程有限公司及朝新企業有限公司之公司登記資料查詢表（原證四十）各一份為證，與被告所提出之系爭房屋租賃契約書（租賃期間自八十七年十二月五日起至八十八年十二月十九日，及九十三年十二月二十日起至九十四年十二月十九日，與自九十七年十二月二十日起至一百零七年十二月十九日為止，被證一、二）、承諾書（被證四）各一份為證，先予確認。

四、其次，原告主張其為系爭房屋之所有權人，原告與被告誌鵬公司間就系爭房屋之租賃契約既然於租賃期間屆至而未能續約，被告誌鵬公司及戊○○即應將系爭房屋返還原告，而其餘被告占用系爭房屋亦屬無法律上之權源，亦應將系爭房屋返還原告，又被告誌鵬公司及戊○○亦應按月賠償原告相當於系爭房屋租金之損害，至返還系爭房屋為止，被告雖不否認原告為系爭房屋登記名義人，且被告誌鵬公司與原告間就系爭房屋之租賃契約業已屆期而終止之情事，並不爭執，然不承認為無權占用系爭房屋，而以前揭情事資為抗辯，是本案兩造所爭執而為本院應先予釐清者，應為下列事項即：

（一）被告辯稱系爭房屋為甲○○借用原告名義而登記為原告所有，是否有據？

（二）被告辯稱甲○○與被告誌鵬公司間就系爭房屋已成立房屋租賃契約，租賃期間尚未屆滿，故被告並無騰空返還系爭房屋予原告之義務，是否有據？

五、就上述（一）爭執事項，審查與論述如下：

（一）按當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，即為借名契約。在現行法下，借名契約乃無名契約，依私法自治原則，當事人基於特定目的而訂立借名契約，自無不可，故當事人間之權利義務，應先依雙方當事人之契約內容而定，契約未約定者，則以補充解釋之方法定之，並參考民法關於委任之相關規定，先予敘明。

（二）查被告辯稱系爭房屋應為甲○○所有，僅甲○○借用原告名義、登記為原告所有等情事，有被告所提出而為原告不爭執其真正之前揭承諾書及財產明細各一份為證（被證四）。上開承諾書記載「願承諾如下：（一）不得未經父親同意私自處分任何產業（下略）。（五）為使父親安心，免有失去感，願再次承諾，先前父親借用任何人名義登記之產業，其統籌分配處分權仍屬父親，任何人均應遵命用印，提供所需任何文證件等，不得藉詞延誤。以上如有違承諾願受父親任何處置」，前已確認無訛，而系爭房屋亦列為上開明細表之第六項即「六、新生南路三段9號，忠」，證人丙○○○到庭證稱「我父親要求我列一個不動產的清單」，是依據上開文書之記載綜合以觀，系爭房屋應屬前揭承諾書所指稱之「先前父親借用任何人名義登記之產業」範圍之內。同時，證人甲○○亦到庭具結證稱「（上開房屋所登記之所有權人並非證人，而係證人之兒子乙○○，證人何以得出租上開房屋予誌鵬企業有限公司？）大約十年前，房子是我的，因為要節稅，所以登記在原告的名下，所以房子是我出租予誌鵬企業有限公司。」、「（上開房屋及土地是否證人借用乙○○名義、登記乙○○為所有權？）是的。」、「（請證人敘明該份承諾書係何人出具？為何出具該份承諾書？）原告兄弟們寫的，因為房子跟土地都是我的，借他們的名字登記的。」其證詞與上開文書證據之記載相符，應可採信。

（四）原告雖然主張其係因買賣而取得系爭房屋，並提出系爭房屋之登記謄本以及前揭國稅局函文以為佐證，然借名契約既然為法之所許，前已述及，則系爭房屋雖然登記為原告所有，對於甲○○與原告間成立上開借名契約，並無所妨礙，且系爭房屋登記為原告所有，亦為前揭借名契約所欲達成之法律效果，故系爭房屋登記為原告所有，尚不足以認定原告確因買賣關係而取得系爭房屋所有權。而國稅局縱使並未就系爭房屋課以贈與稅，亦不足以遽而論定原告本於買賣關係而取得系爭房屋之所有權。況國稅局對於系爭房屋之所有權歸屬或者取得原因之認定，本不生確定私法上權利義務之效力，亦不生拘束法院之效力。

（六）綜上，被告辯稱甲○○與原告間就系爭房屋有借名契約存在，即甲○○借用原告名義、將系爭房屋登記為原告所有，應可採信。

六、就上述（二）爭執事項，審查與論述如下：

（一）借名契約當事人之權利義務關係，應依雙方當事人之契約內容而定，前已述及，則依據上開承諾書之記載，足認原告與甲○○已經約定，系爭房屋雖登記為原告所有，然其統籌、分配及處分權仍屬甲○○，原告不得私自處分，甚且甲○○如有需要，原告即應提供供所需之證件等，故依據原告與甲○○間之上開契約約定，甲○○雖將系爭房屋登記為原告所有，然系爭房屋之處分權仍為甲○○所保有，應足以認定。

（二）至於系爭房屋之使用收益權限，證人甲○○到庭具結證稱「（依據承諾書之記載「其統籌分配權仍屬父親」、「一切收益概歸父親大人收取」，是否包括證人有權出租不動產或為其他使用？抑或使用權為乙○○等所有？）我可以租也可以賣。」，而證人丙○○○到庭具結為相異之證述即「（甲○○日前到庭陳稱上開房地為其所有，伊對於房地可以租也可以賣（提示筆錄），證人意見？）甲○○所說的借名，根本不是這麼一回事，登記給誰就是誰的，這是家裡的規矩，但是如果父親還健在時，我們所收的租金要給他養老，因為父親年事已高，不可能管理每個房子，所以他的證詞是不對的。」，惟依據上開承諾書之約定，甲○○對於系爭房屋仍保有處分之權限，前已述及，則按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院十八年上字第一七二七號判例、十九年上字第五十八號判例、十九年上字第四五三號判例、八十八年度台上字第一六七一號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。

（三）承上所述，原告連同其餘兄弟於九十二年四月二十四日出具上開承諾書交予原告收執，動機與目的應為承諾書所記載之「對於父親交代事務不得怠慢」、「為使父親延壽，不得對父親有任何忤逆」、「為使父親安心，免有失去感覺」，應認原告如欲管理並使用收益其登記子女名下之產業，其子女應予以同意，始與前揭之承諾書之動機與目的相符。是與處分行為相比而較為低度之管理、使用收益等權限，仍應屬甲○○所有，應足以認定。而佐以系爭房屋自八十六年間至九十四年間，均係以甲○○名義為出租人，前已述及，亦徵甲○○雖將系爭房屋登記為原告所有，然就系爭房屋仍保有使用、收益及處分之權限。是應以上開證人甲○○之證詞較為可採，證人王豐裕之證詞較為不可採。因此，原告雖登記為系爭房屋之所有權人，然本於甲○○與原告間之借名契約，系爭房屋實質上為甲○○所有而借原告名義登記，甲○○就系爭房屋仍保有處分、使用及收益之權限。

（四）而系爭房屋於九十四年間以前，均係以甲○○名義為出租人，後於九十四年十二月二十日起改以原告名義為出租人，其原因為稅務關係考量之緣故，此為兩造所不爭執（見本院九十八年八月十二日言詞辯論筆錄），且被告辯稱租金收益自始均為甲○○所取得一事，此與上述承諾書所記載之由甲○○統籌分配等情，亦屬大致相符，故本於上開說明，甲○○既然仍保有系爭房屋之使用收益與處分權限，且甲○○係因賦稅考量始改由原告為出租人，而此一情事亦為被告誌鵬公司所明知，故被告誌鵬公司辯稱其自始至終均認定系爭房屋之實際出租人應為甲○○，甲○○為有權出租系爭房屋之人，應可採信。從而甲○○於上開租賃期間屆滿之後，以自己名義與被告誌鵬公司就簽訂租賃契約，將系爭房屋再行出租予被告誌鵬公司，被告誌鵬公司及連帶保證人即被告戊○○當無於原租約到期後，將系爭房屋遷讓返還原告之義務。而原告雖登記為系爭房屋之所有權人，然本於原告與甲○○間之上開借名契約，甲○○將系爭房屋出租予被告誌鵬公司，亦即甲○○同意被告誌鵬公司占有使用系爭房屋，原告應受拘束而不得為反對之表示，原告本於其為系爭房屋名義上所有權人之地位，請求被告誌鵬公司遷讓返還系爭房屋，亦非有據。

七、綜上所述，原告雖為系爭房屋之名義上所有權人，然甲○○本於其與原告間之借名契約，對於系爭房屋仍有使用收益與處分之權限，甲○○將系爭房屋出租予被告誌鵬公司，被告誌鵬公司本於其與甲○○間之租賃契約而占有系爭房屋，自可對抗原告而非無權占用系爭房屋。至於其餘被告係本於被告誌鵬公司之同意而占有使用系爭房屋，此據被告到庭陳述明確，則對於原告而言，被告誌鵬公司對於系爭房屋既然具有合法之占有權源，其餘被告係本於被告誌鵬公司之同意而占有系爭房屋，亦屬有權占有（學說上稱之為占有連鎖，見王澤鑑所著之「基於債之關係占有權的相對性及物權化」，收錄於民法學說與判例研究七），從而原告本於所有權人之地位，請求其餘被告遷讓返還系爭房屋，仍屬無據。從而原告本於侵權行為之法律關係，請求被告誌鵬公司及戊○○按月連帶給付相當於租金之損害賠償，亦非法之所許。原告如其聲明第一、二項之請求，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此說明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。