臺灣臺北地方法院98年度簡上字第42號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　98年度簡上字第42號

上訴人

雅適建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

陳信瑩律師

複代理人

陳志雄律師

被上訴人

暄暐股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

蘇誌明律師

上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國97年10月7日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭97年度北簡字第16385號第一審判決提起上訴，經本院於98年8月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。又此為簡易訴訟第二審上訴程序所準用，民事訴訟法第436條之1第3項亦有明文。查上訴人對於被上訴人返還保證金252,000元之主張，抗辯其得依約予以扣款，並於原審97年7月22日言詞辯論時，以言詞陳述：「合約書中第7條已明文規定懲罰性違約金。而我們同意中（「終」之誤）止租約是要加付3個月違約金。我們只扣除2個月租金，再加12,000元之稅。」等語（原審卷第38頁），是上訴人已於原審提出其是依兩造約定而對保證金扣款，故上訴人於本院抗辯兩造合意終止租賃契約時有以給付2個月租金作為違約金為條件，經核係屬對於原審已提出之防禦方法為補充，揆諸前開規定，尚無不合，合先敘明。

貳、實體部分

一、被上訴人主張：

㈠被上訴人前與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租臺北市○○○路○段106巷15弄15號及17號1樓房屋（下稱系爭房屋），並交付保證金新臺幣（下同）497,000元，其後因被上訴人公司擴編，故於民國96年11月間傳真函請上訴人同意提前終止租約，預定租至97年1月10日，上訴人表示須提前3個月前通知始可，被上訴人遂改通知租至97年2月20日，並經上訴人同意，詎於97年2月1日，上訴人表示被上訴人尚須支付24萬元及其營業稅12,000元作為懲罰性違約金，乃扣留前述保證金中之252,000元，拒絕返還被上訴人。

㈡本件上訴人於原審時係抗辯「本件契約雖經合意終止，仍有房屋租賃契約條款第7條之適用，即經終止租約，原告仍須支付3個月租金作為懲罰性違約金，詎上訴人提起本件上訴，其所持理由竟變更為「被上訴人『同意』加付二個月租金作為懲罰性違約金。」而上訴人就其主張，其唯一依據為『上訴人之職員吳佳臻之證述』。然上訴人於上訴後另行變更主張，顯屬於上訴審提出新攻擊防禦方法，業已違反民事訴訟法第447條之規定。退萬步言，縱本院同意上訴人提出新攻擊防禦方法，則依上訴人於原審之主張，兩造就合意提前終止租約並無爭執，則上訴人主張就雙方業已合意附有2個月懲罰性違約金部分，自應負舉證之責任。

㈢上訴人之員工吳佳臻既曾慎重要求被上訴人更改通知函，將通知日期由2個月前更改為3個月前再重傳；若吳佳臻果真當時有要求2個月懲罰性違約金，依其慎重個性，定當要求被上訴人將願負擔2個月懲罰性違約金一併寫入，故吳佳臻所述殊有違經驗法則而不足採。又兩造於96年11月即洽談提前終止事宜，吳佳臻何以到97年被上訴人返還房屋後，才於97年2月1日傳真原證3「同意給付懲罰性違約金之契約」要求同意給付懲罰性違約金，更有違事理。證人吳佳臻證稱「我確有收到通知函，當時有告知沒有終止的條款，我說要報告公司…」，又云「我沒有擬租約」，其既未曾擬定租約，何以能了解沒有終止條款？凡此諸多矛盾，顯見其所稱曾告知要求2個月懲罰性違約金並經被上訴人同意云云亦係事後編纂之詞。

㈣上訴人係以出租房屋為業，理應相當注重所有法律程序，此亦可由租賃契約皆需公證可稽，倘當時確附有給付懲罰性違約金為提前終止租約之條件，焉可能於被上訴人返還房屋後，才傳真1份「同意給付懲罰性違約金之契約」要求被上訴人簽署，亦與事理相悖。依邏輯而言，上訴人於原審時仍認合意提前終止租約仍有系爭租約第7條之違約罰責之適用，其當然認為違約扣款仍理所當然，何需通知！因此，方才於被上訴人返還房屋後，才傳真要求被上訴人簽署同意給付懲罰性違約金之文件。

㈣爰依系爭租約之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人252,000元及自97年3月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、上訴人則以：

㈠系爭租約雖經合意終止，仍有該租約條款第7條之適用，即經終止租約，被上訴人仍須支付3個月租金作為懲罰性違約金，上訴人僅由被上訴人所交之保證金中扣除2個月租金240,000元及其營業稅12,000元作為懲罰性違約金，並無不合。

㈡系爭租約並無任一方得提前終止租約之約定，上訴人原可要求被上訴人應繼續履行至租約屆期，被上訴人如擬提前終止系爭租約，勢須接受上訴人所開立之條件，始得為之，上訴人承辦人員吳佳臻於徵詢公司意見後，即電告被上訴人聯絡人李麗欣，上訴人同意提前終止租約之條件為「被上訴人應提前3個月通知上訴人」及「加付2個月租金作為懲罰性違約金」，翌日李麗欣電話答覆吳佳臻，被上訴人同意前述條件，並以書面將自訂之終止日自97年1月10日改為97年2月20日，提前3個月通知終止租約。且期間被上訴人仍得使用系爭房屋，被上訴人並無損失，反而是上訴人無法於期間未能尋得新承租人，該房屋即閒置而未能收取租金，上訴人要求被上訴人給付2個月租金之懲罰性違約金，即係為填補因被上訴人提前終止租約所受之損害，再以現況言，該2個月租金尚不足填補上訴人之損害。

㈢復證人李麗欣證稱除需提前3個月通知外並無其他條件，顯屬袒護被上訴人之詞，原審認定之事實顯與卷內證據不符，被上訴人既已同意加付上訴人2個月租金作為提前終止租約之懲罰性違約金，上訴人以押租保證金予以抵付，自屬有據，被上訴人請求返還，顯無理由。

㈣上訴人出租房屋時，承租人如欲提前終止租約，除原來應繳之租金外，均應加付最少按2個月租金計付之懲罰性違約金，故不可能對被上訴人提前終止租約為例外不收懲罰性違約金之處理。又保證金結算單所載扣減違約金之金額，係另加租金2個月數額之5%營業稅，故較終止房屋租賃契約所載為多等語。

三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，上訴人全部聲明不服，求為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則求為判決：駁回上訴。

四、兩造不爭執之事實：

㈠兩造簽訂有系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租期自96年6月11日起至98年6月30日止，每月租金12萬元，被上訴人並交付保證金497,000元予上訴人，系爭租約並無被上訴人得提前終止租約之約定，該租約第7條約定：「乙方（即被上訴人）違反約定方法使用租賃標的物或違反本契約，或拖欠租金、水電費有一達兩個月以上（乙方不得以保證金抵付），乙方須加付三個月租金作為懲罰性違約金，甲方（即上訴人）並得終止租約。乙方於終止租約或租賃期滿不交還租賃標的物或未依約回復原狀，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租三倍計算之違約金…。」，有系爭租約可證（原審卷第6至9頁）。

㈡被上訴人向上訴人表示意欲提前終止系爭租約之意思，並於96年11月22日8時41分許傳真記載「因公司改制與擴充須要，目前的面積已不敷使用，煩請融通同意提前解除目前的房屋租賃契約，詳細說明如下：…暫定遷出日：97年1月10日…。」之函文（下稱第1份傳真）予上訴人。被上訴人再於96年11月23日10時10分許，將前述函文之暫定遷出日更改為97年2月20日後，傳真該更改後之函文（下稱第2份傳真）予上訴人。有該2份傳真函文在卷為憑（本院卷第55、56頁）。

㈢被上訴人於97年1月間將系爭房屋返還予上訴人，上訴人就保證金497,000元扣除復原費735元、抽票費550元、水電保留款2,265元及扣留2個月違約金252,000元（2個月租金含稅），已返還被上訴人保證金241,450元。

㈣上訴人於97年2月1日傳真「終止房屋租賃契約」（原證3，原審卷第11頁）予被上訴人簽署，其上記載「…乙方（即被上訴人）需支付新臺幣貳拾肆萬元整（營業稅外加）作為賠償甲方（即上訴人）因乙方提前終止租約之懲罰性違約金…」，但被上訴人未簽署。

五、被上訴人起訴主張：兩造於96年11月間已合意終止系爭租約，上訴人僅要求被上訴人需於3個月前通知，故被上訴人已將租約終止日更改為97年2月10日，兩造合意終止系爭租約之條件並無包括加付上訴人2個月租金作為違約金，上訴人嗣後扣留被上訴人之保證金252,000元（2個月租金含稅），顯無理由，爰依系爭租約請求上訴人返還保證金252,000元等語，上訴人則以前詞置辯，是本件爭點在於：兩造是否合意被上訴人提前終止租約應給付上訴人按2個月租金計算之違約金？本件有無系爭租約第7條之適用？經查：

㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文。查被上訴人主張兩造已合意終止系爭租約，請求返還該租約之保證金，上訴人自認兩造已合意終止系爭租約之事實，惟抗辯兩造同時合意被上訴人需加付2個月之租金作為違約金，揆諸前揭規定，自應由上訴人就其前開抗辯之事實負舉證責任。

㈡上訴人前開抗辯之事實，業據證人吳佳臻於本院結證稱：伊在上訴人公司擔任會計工作，承辦系爭租約終止事宜，被上訴人公司人員李麗欣於96年11月22日打電話詢問是否有收到第1份傳真，伊回覆有收到，李麗欣告知被上訴人公司因為坪數不夠使用，需要提前終止合約，暫定97年1月10日，伊告訴李麗欣要先查看系爭租約是否有中途解約條款，並跟上訴人公司報告後始可回覆，事後伊有去看系爭租約，並向上訴人公司報告被上訴人之情形及系爭合約無中途解約條款，詢問應該如何處理，上訴人公司表示如果被上訴人要中途解約，須同意提前3個月通知，且加付2個月租金作為懲罰性違約金，否則必須繼續履行租約，伊隨即回電話給李麗欣，告訴李麗欣如果被上訴人公司要中途解約，需3個月前通知上訴人，且加付2個月租金作為懲罰性違約金，始可中途解約，否則要繼續履約，李麗欣表示要問過被上訴人公司才能回覆，隔天李麗欣來電詢問是否接到第2份傳真，伊告訴李麗欣有收到第2份傳真後，李麗欣表示被上訴人同意上訴人所提之條件，需3個月前通知，且加付2個月租金為懲罰性違約金，並將傳真上遷出之日期97年1月10日改為97年2月20日，為了慎重起見，伊有在電話中與李麗欣再次確認被上訴人同意上訴人之上述條件，並暫定遷出日期為97年2月20日等語明確（見本院卷第52至54、151頁）。

㈢又證人李麗欣初於本院結證稱：伊原來任職被上訴人公司擔任會計，任職期間87至96年12月31日，伊約在96年11月22日依照被上訴人法定代理人乙○○指示之內容來撰寫傳真稿，通知被上訴人將於97年1月10日搬遷，隨即傳真給上訴人之吳佳臻，接著以電話與吳佳臻聯絡，吳佳臻表示須提前3個月通知，伊說好，接著再去修改傳真上之遷出日期，往後推3個月，就是97年2月20日，因為只是修改日期，96年11月22日當天再傳真給吳佳臻並打電話問吳佳臻有無收到傳真，吳佳臻表示有收到，並未提到提前終止租約要付懲罰性違約金之事，亦未表示無法馬上決定，要再請示公司，或要去找出系爭租約來看等語（見本院卷第75、76、150、151頁）。嗣經本院提示第1、2份傳真其上傳真日期分別為96年11月22日、96年11月23日後，證人李麗欣改稱：第1份傳真是11月21日打字，22日傳真，第2份傳真是11月22日打字，23日傳真，吳佳臻未提到違約金之事，否則，伊就會寫在傳真稿上，吳佳臻亦未要求伊做任何修改。關於吳佳臻表示要3個月前通知部分，要問老闆乙○○，乙○○考慮一下就同意，伊乃將第1份傳真之「暫定遷出日」改為97年2月20日，在11月23日傳真給吳佳臻等語（見本院卷第75、76、150、151頁）。是關於當時兩造合意終止系爭租約時，除約定3個月前通知外，有無另約定被上訴人須給付2個月租金作為違約金一節，證人吳佳臻、李麗欣所證述之內容不同。查證人李麗欣雖自被上訴人公司離職，但現於荃寶科技有限公司服務，而荃寶科技有限公司之總經理劉義福是被上訴人公司負責人乙○○之夫，亦經證人李麗欣證述明確（見本院卷第152頁），是證人李麗欣與被上訴人之關係尚屬密切。又證人李麗欣係分別於96年11月22日及同年月23日傳真第1份傳真及第2份傳真予吳佳臻，然證人李麗欣初證稱其於96年11月22日同日傳真前述2份傳真，且未提及曾經詢問過被上訴人公司之負責人，嗣經本院提示前述2份傳真後，始翻稱其係於前開2日分別傳真，並經被上訴人負責人乙○○同意後才傳真第2份傳真，足認證人李麗欣之證言是否可信，已非無疑。再者，證人李麗欣證稱其在96年11月22日傳真第1份傳真予吳佳臻，並電話聯絡吳佳臻時，吳佳臻即表示要提前3個月通知始可終止契約，此亦與證人吳佳臻證稱其事後向上訴人報告並獲得上訴人之指示後，才回覆李麗欣者不同，而衡諸常情，吳佳臻僅為上訴人公司會計人員，對系爭租約之內容未必明瞭，自需再調閱該租約之內容加以確認，又吳佳臻縱使知悉系爭租約之內容，對於定有期限且未有得隨時終止約款之系爭租約，殊無可能不經其主管同意，即自行決定是否同意合意終止及合意終止之內容，是證人李麗欣該部分之證言，亦與一般常理有違，自難採信。

㈣被上訴人雖主張：如96年11月間當時兩造即約定以2個月租金作為違約金，以證人吳佳臻謹慎之態度，為何第2份傳真未增列該約定，且遲至97年2月1日才傳真原證3之「終止房屋租賃契約」給被上訴人等語。惟查證人吳佳臻於本院結證稱：上訴人會看客戶需求而同意中途終止契約，但是會罰違約金，當時伊認為李麗欣已口頭表示被上訴人同意以2個月租金當作違約金的條件，且傳真是李麗欣主動所為，並不是伊所要求，而當時距離遷出日期還有一段時間，所以伊未想到要去訂立書面，當時認為可以在退保證金時再做處理。又一般而言，上訴人是在點交房屋時，才會請客戶簽署原證3「終止房屋租賃契約」之文件，而系爭租約到97年2月20日才終止，但被上訴人公司有一位劉先生在97年2月1日時，突然到上訴人公司表示被上訴人公司要退保證金，但上訴人一般退保證金之流程，是需先將房屋點交返還，當時該位劉先生告知系爭房屋已經在1月份點交給上訴人，伊並不知道此過程，乃與相關部門確認，發現被上訴人公司之賴勇全與上訴人公司之賴鵬翔有私交，賴鵬翔私下與賴勇全點交系爭房屋，未透過伊作聯繫，所以伊才會於97年2月1日傳真原證3之「終止房屋租賃契約」予被上訴人用印，但被上訴人反悔，拒絕簽署，不承認之前雙方同意以2個月租金作為懲罰性違約金之約定等語（見本院卷第52至54、151、152頁），而被上訴人公司經理賴勇全與上訴人總務人員賴鵬翔是高中同學關係，賴勇全於97年1月25日私下透過賴鵬翔通知其同事劉鐵龍辦理點交系爭房屋程序，未通知上訴人之會計部門之事實，亦據證人賴勇全、賴鵬翔於本院結證明確（見本院卷第152、153頁），並有點交紀錄可稽（見本院卷第106頁）。再者，證人賴鵬翔亦於本院結證稱：因系爭房屋玻璃有破損，被上訴人未將系爭房屋回復原狀，所以97年1月25日並未點收，伊在97年1月31日左右，對破損之玻璃作估價，並將估價單交給證人吳佳臻，由證人吳佳臻做後續處理等語（本院卷第15 2、154頁），核與證人吳佳臻所證情節相符，益徵證人吳佳臻之證詞足堪採信。

㈤據上所陳，依上訴人公司之作業程序，原證3之「終止房屋租賃契約」係在租賃物點交時，才由上訴人之會計部門交予被上訴人簽署，且上訴人是否為專業出租公司，與其是否採行此作業程序無涉。又系爭房屋在97年2月20日終止前，未知會上訴人之會計部門而私下點交，至97年2月1日上訴人之會計吳佳臻知悉上情，即於當日傳真原證3之「終止房屋租賃契約」予被上訴人簽署，如前述，故尚難以上訴人非於96年11月間而係於97年2月1日要求被上訴人簽署原證3之「終止房屋租賃契約」，即逕認前述「2個月租金作為違約金」之部分係上訴人事後所添加之條件。再者，前述第1份傳真及第2份傳真僅簡略記載租賃標的物、原租賃期限及暫定遷出日三項（見本院卷第55、56頁），並無「給付2個月租金作為違約金」約款之填載處，且是李麗欣自行撰擬後主動傳真予吳佳臻，並未與吳佳臻或上訴人討論其內容，故亦難以第2份傳真之內容，據行認定兩造間無合意「給付2個月租金作為違約金」之條件。

㈥另系爭租約第7條係約定加付3個月租金作為違約金，而本件上訴人係抗辯以加付2個月租金作為違約金，為合意終止系爭租約之條件，是被上訴人以「上訴人認合意提前終止租約仍有系爭租約第7條之違約罰責之適用，其當然認為違約扣款仍理所當然，何需通知。」之情，逕以推認兩造當時合意終止之條件不包括「加付2個月租金作為違約金」在內，尚無可採。

㈦因此，上訴人將被上訴人之保證金49萬7千元，扣除復原費735元、抽票費550元、水電保留款2,265元及扣留2個月違約金252,000元（2個月租金含稅），返還被上訴人保證金241,450元，並無不合，被上訴人請求返還前述2個月違約金252,000元（2個月租金含稅），自屬無據。

六、從而，被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人252,000元及自97年3月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息為無理由，不應准許，應予駁回。原審判命上訴人如數給付，並依職權為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、末按被上訴人應負擔之第一審、第二審訴訟費用額，依後附計算書確定為如主文第三項所示之金額。

九、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。

計算書┌──────────────────────────┐│ 計 算 書 │├────────┬──────────┬──────┤│　 項 目 │ 金額（新臺幣／元） │ 支付人 │├────────┼──────────┼──────┤│第一審裁判費 │二千七百六十元 │被上訴人墊支│├────────┼──────────┼──────┤│第一審證人日旅費│五百三十元 │上訴人墊支 │├────────┼──────────┼──────┤│第二審裁判費 │四千一百四十元 │上訴人墊支 │├────────┼──────────┼──────┤│第二審證人日旅費│五百三十元 │被上訴人墊支│├────────┼──────────┼──────┤│ 小 計 │七千九百六十元 │ │└────────┴──────────┴──────┘