臺灣臺北地方法院98年度簡上字第506號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度簡上字第506號上　訴　人　資訊傳真股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　葛苗華律師複代理人　　張仁龍律師上　訴　人　宏宇金屬建材股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　洪戩穀律師上列當事人間請求返還押租金等事件，兩造對於中華民國98年5 月25日本院臺北簡易庭97年度北簡字第37428號第一審判決提起上訴，本院於99年4月21日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造上訴均駁回。第二審訴訟費用由兩造各自負擔。事實及理由一、上訴人即被上訴人資訊傳真股份有限公司（下稱資訊傳真公司）主張：伊於民國95年9月4日向被上訴人即上訴人宏宇金屬建材股份有限公司（下稱宏宇公司）承租門牌台北市○○○路○段285號8樓房屋（含地下室停車位1個，下稱系爭房屋）做為辦公室及營業使用，雙方約定每月租金新台幣（下同）18萬200元，其租期自95年10月4日起至99年10月3日止，共計4年，伊並已交付押租金36萬400元。然自97年6月24日起該房屋空調主機屢屢故障，電腦因機房過熱而多次當機，而天花板管線更因接縫處不良、冷卻結露而嚴重漏水，致伊之員工及顧客無法正常工作、前來洽公。伊多次限期請求宏宇公司修復，宏宇公司初則坦承該瑕疵為其責任，並稱已「派員前往搶修」云云，但事實上從未真正解決問題，致房屋漏水依舊。其後伊再經催促其解決，宏宇公司竟否認空調故障為其責任，並稱漏水問題出於伊未於其下放置天花板片遮蔽云云。伊因宏宇公司無意解決問題，乃於97年10月4日與其終止租約，並搬遷至他所。按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」民法第430條定有明文。伊向宏宇公司承租系爭房屋做為營業使用，竟然空調經常故障、天花板滴水如雨，伊完全無法正常使用該租賃物，自難謂無修繕之必要，但宏宇公司經伊限期催告修繕後，仍一再敷衍其事，拒絕解決，伊自得依前述民法之規定，終止雙方之租賃契約，並請求宏宇公司返還押租金36萬400元。又依民法第431條第1項之規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。」至於償還之範圍，依據兩造所訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第7條之約定：「租賃期間內除他方有違約情事外，雙方不得片面終止契約。…若甲方擬提前終止本契約，須於三個月前以書面通知對方，並需按比例【（4年租期-實際租賃期間）/4年租期】補償乙方辦公室之裝修費用（150萬元，按4年租期攤提）。」雙方就上訴人支付之裝修費（有益費用）既已事前約定為150萬元，並同意應按4年租期平均攤提，則本契約終止後，被上訴人自應就其殘期（2年）依前述雙方約定之有益費用金額按比例償還其半數即75萬元。另按終止契約，不妨礙損害賠償之請求（民法第263條準用260條），又民法第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」另依最高法院77年台上字第2369號判決：「出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。」系爭租賃物漏水嚴重，致伊之員工、顧客無法正常上班、洽公，地毯、文件等亦遭浸濕而損壞，且宏宇公司又怠於修復漏水情形，已經無法達到合於約定之使用收益狀態甚明，依前述最高法院之見解，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，宏宇公司均應對伊負債務不履行之損害賠償責任。又本件租賃物扣除停車位之月租金為17萬2,200元，換算每日租金為5,740元。伊既然租用系爭房屋做為營業之用，則其營業額必然高於房租，否則伊斷無賠本租用其房屋之必要，此為事理之當然。準此，伊因漏水而無法正常使用租賃物之期間為103天，因而浪費之租金即達59萬1,220元，而伊之實際損害必高於此。爰僅請求被上訴人因債務不履行所應賠償之金額為30萬元，以求簡明。復依民事訴訟法第222條第2項之規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」縱鈞院認以前述方式計算損害額為不當，亦請鈞院審斟本件嚴重漏水的情狀且為期數月之久，依所得心證定其損害額，以資衡平。為此，提起本訴。並聲明：㈠宏宇公司應給付資訊傳真公司141萬400元及自97年10月10日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、宏宇公司抗辯：㈠、資訊傳真公司請求關於終止租約及返還押租金36萬400元部分，顯無理由：按「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」民法第429條第1項定有明文。本件系爭租約第19條約定：特別約定事項二「甲方﹙即宏宇公司﹚應於交付本租賃標的之同時就冷氣空調主機等設備處於正常使用狀態，租賃期間由乙方﹙即資訊傳真公司﹚負維修保養…」及系爭租約第12條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用該租賃標的物…租賃標的因自然天災之損壞有修繕必要時，由甲方負責，其餘由乙方負責。」伊於交付租賃標的時，冷氣空調主機等設備均處於正常使用之狀態，並依系爭租約第6條約定由伊依租賃標的現狀點交資訊傳真公司，租賃物交付後有關冷氣之維修保養，雙方另有約定由資訊傳真公司負維修保養責任甚明。又民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕，而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」查本案冷氣口滲水之修繕依系爭合約第6 條及第12條約定，應由資訊傳真公司負擔，則資訊傳真公司即無理由主張適用上揭法條之規定，而得終止契約。97年6 月間冷氣口滲水，伊係基於商誼勉為同意，代為尋找東旭國際開發有限公司進行檢修工作，分別於同年7月1日及8月8日墊付修繕費用6,800元及1萬元，合計1萬6,800元，伊尚得請求資訊傳真公司返還。㈡、資訊傳真公司無償還裝修費75萬元之請求權：按依民法第431條第1項之規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以現有之增值為限。」經查，資訊傳真公司之裝修費75萬元，係其因應本身需求之辦公室裝潢費用，與伊無關，而非有益費用，亦無增加租賃物之價值，且資訊傳真公司搬移時已將裝潢全數拆走，並無現存之增值額，況資訊傳真公司終止合約亦非合法，故其請求核無可採。又本案係資訊傳真公司非法提前終止契約，而非伊要求提前終止契約，亦無系爭租約第7條約定之適用。㈢、伊並無債務不履行之情事，資訊傳真公司無損害賠償30萬元之請求權：資訊傳真公司提供之光碟內容顯示冷氣口滲水計有97年6月 23日二處、同年7月18日一處、同年9月8日二處、同年9月11日一處，其中97年6月23日及7月18日部分，伊分別於7月1日及8月8日修妥，至97年9月8日二處部分，其中一處在走道，一處在書桌旁，對正常營業影響不大，何來有103天無法正常使用租賃物之情事，顯然資訊傳真公司誇大其詞，不足採信，伊否認上開光碟內容之真正。縱令上述滲水屬實，亦屬輕微，且依系爭租約第6條及第12條之約定，亦屬承租人應負之責任，資訊傳真公司應依系爭租約約定維修保養。㈣、資訊傳真公司非法終止契約，依系爭租約約定應賠償相當於2個月之租金36萬400元給伊：依系爭租約第7條規定：「租賃期間內除他方有違約情事外，雙方不得片面終止本合約。若乙方﹙即資訊傳真公司﹚擬提前終止本契約，需於二個月前以書面通知甲方（即宏宇公司），並需賠償二個月月租金之金額以作為違約賠償…」經查資訊傳真公司於97年10月8日以台北延壽郵局存證號碼02013號通知伊終止租賃契約，自應依系爭租約第7條之約定給付伊36萬400元（18萬200元×2）之違約金。㈤、資訊傳真公司非法終止契約，依系爭租約約定，應給付伊隔戶牆費用10萬3,950元：依系爭合約第19條：「特別約定事項三，隔戶牆（附件二）由乙方（即資訊傳真公司）施作，其工程費用先由甲方﹙即宏宇公司﹚負擔。若乙方欲提前解約，應按比例《（四年租期-實際租賃期間）/四年租期》支付工程款」。本件隔戶牆工程款20萬7,900元（含稅），由伊先行支付，資訊傳真公司提前解約依約定應負擔20萬7,900元之一半，即10萬3,950元。㈥、伊代資訊傳真公司墊付之安泰聯合商業大樓管理費、公電費、停車管理費計33,376元應返還伊：上訴人自97年8月1日起即欠繳安泰大樓之大樓管理費、公共電費、停車管理費，計8月份1萬5,645元、9月份1萬5,645元、10月份﹙分擔4天﹚2,086元，合計3萬3,376元，由伊於10月24日代為繳清，資訊傳真公司自應返還。㈦、伊代資訊傳真公司墊付97年7月28日至97年9月25日之營業用電6萬9,266元及97年7月17日至97年9月16日之營業用水費1,618元，合計7萬884元，亦應返還伊。㈧、資訊傳真公司違法終止租約，致系爭房屋自97年10月7日起至98年4月1日止無法出租，伊受有租金損失108萬1,200元。㈨、綜上所述，伊對資訊傳真公司有冷氣修繕1萬6,800元、隔戶牆費用10萬3,950元、違約金36萬400元、代墊大樓管理費、公共電費、停車管理費計3萬3,376元，代墊上訴人辦公室水電費7萬0,884元及租金損失108萬1,200元，合計166萬6,610元之請求權，爰以之與資訊傳真公司可得對伊請求之金額抵銷等語。三、原審判命宏宇公司應給付資訊傳真公司25萬6,140元本息，而駁回資訊傳真公司其餘之請求。兩造各就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。資訊傳真公司之聲明為：㈠原判決關於不利資訊傳真公司部分廢棄。㈡宏宇公司應再給付資訊傳真公司105萬元及自97年10月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准予假執行。㈣宏宇公司之上訴駁回；宏宇公司之聲明為：㈠資訊傳真公司之上訴駁回。㈡原判決關於不利宏宇公司部分廢棄。㈢上開廢棄部分，資訊傳真公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。四、兩造不爭執之事實：㈠、資訊傳真公司於95年9月4日向宏宇公司承租系爭房屋，雙方約定每月租金18萬200元，其租期自95年10月4日起至99年10月3日止，共計4年，資訊傳真公司並已交付押租金36萬400 元,有租賃契約一份在卷可稽（原審卷第8-11頁）。㈡、系爭租約第19條約定：特別約定事項二「甲方﹙即宏宇公司﹚應於交付本租賃標的之同時就冷氣空調主機等設備處於正常使用狀態，租賃期間由乙方﹙即資訊傳真公司﹚負維修保養…」及系爭租約第12條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用該租賃標的物…租賃標的因自然天災之損壞有修繕必要時，由甲方負責，其餘由乙方負責。」㈢、宏宇公司於97年6月間為查修系爭房屋冷氣口滲水，委託東旭國際開發有限公司進行檢修工作，分別於7月1日及8月8日各支付修繕費用6,800元及1萬元，合計1萬6,800元。資訊傳真公司自97年8月1日起即欠繳安泰大樓之大樓管理費、公共電費、停車管理費，計8月份1萬5,645元、9月份1萬5,645元、10月份﹙分擔4天﹚2,086元，合計3萬3,376元，由宏宇公司於10月24日代為繳清，宏宇公司代資訊傳真公司支付97年7月28日至97年9月25日之營業用電6萬9,266元及97年7月17 日至97年9月16日之營業用水費1,618元，合計7萬884元，系爭房屋隔戶牆工程款20萬7,900元（含稅），有東訓國際開發有限公司之估價單及統一發票各2紙、管理費收據4紙、水電費收據各1紙及德安室內裝修工程有限公司統一發票1紙在卷可稽（原審卷第42-45頁、47-54頁）。五、兩造爭點及本院得心證之理由：資訊傳真公司主張系爭房屋自97年6月24日起空調主機屢屢故障，電腦因機房過熱而多次當機，而天花板嚴重漏水，致伊之員工及顧客無法正常工作、前來洽公。經多次限期請求宏宇公司修復，但其無意解決問題，乃於97年10月4日通知宏宇公司終止租約，請求返還押租金36萬400元，並賠償租金損害30萬元及裝修費之半數75萬元云云；宏宇公司則以冷氣之維修保養由資訊傳真公司負責。裝修費75萬元，係其因應本身需求之辦公室裝潢費用，與伊無關。資訊傳真公司非法終止租約，不得請求返還上開款項。縱令其請求有理由，惟其亦應返還冷氣修繕1萬6,800元、隔戶牆費用10萬3,950 元、違約金36萬400元、代墊大樓管理費、公共電費、停車管理費計3萬3,376元，代墊上訴人辦公室水電費7萬0,884元及租金損失108萬1,200元，合計166萬6,610元，爰以之主張抵銷等語資為抗辯。是本件爭點應為：㈠資訊傳真公司終止系爭租賃契約，請求宏宇公司返還押租金是否有據？㈡資訊傳真公司另請求給付裝修費之半數及賠償租金損害是否有理由？㈢宏宇公司主張抵銷之金額是否有據？茲分述如下：㈠、按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。本件資訊傳真公司主張其向宏宇公司承租系爭房屋做為營業使用，自97年6月24日起系爭房屋空調主機屢屢故障，電腦因機房過熱而多次當機，而天花板管線更因接縫處不良、冷卻結露而嚴重漏水，伊曾限期請求宏宇公司修復等情，業據其提出漏水照片及光碟、存證信函及回執等件為證，並經證人即資訊傳真公司之資深經理吳嘉瑋、編輯沈國良於原審到庭證述屬實（見原審97年12月29日言詞辯論筆錄），宏宇公司亦自認資訊傳真公司提供之光碟內容顯示冷氣口滲水計有97年6月23日二處、同年7月18日一處、同年9月8日二處、同年9月11日一處，其中97年6月23日二處、同年7月18日一處宏宇公司分別於97年7月1日及同年8月8日修妥，97年9 月8日二處其中一處在走道，一處在書桌旁等情（見原審卷第39頁），足見上開冷氣空調設備故障漏水之情事，一再發生。又按兩造間系爭租約第19條約定：特別約定事項二「甲方（即宏宇公司）應於交付本租賃標的之同時就冷氣空調主機等設備處於正常使用狀態；租賃期間由乙方（即資訊傳真公司）負維修保養；若因自然損壞則由甲方負責維修。」而上開冷氣空調設備故障漏水，既一再發生，且經宏宇公司找廠商維修二次，嗣後仍發生故障漏水情事，顯見該設備之損壞情形，非屬承租人即資訊傳真公司為通常維修保養所得回復正常使用狀態之情形，應認係屬上開約定所指之自然損壞情事，而應由宏宇公司負責維修。資訊傳真公司曾於97年6 月24日催告宏宇公司於3日內辦理一次性修復，惟宏宇公司先後於同年7月1日及8月8日二次維修後，仍未修復，嗣於同年9月8日發生故障漏水，是資訊傳真公司依民法第430條規定，於97年9月9日以存證信函向宏宇公司表示將於97年10月4日終止兩造間租賃契約，自屬合法。又兩造間系爭租賃契約既已終止，資訊傳真公司請求宏宇公司返還押租金36萬400元，即屬有據。㈡、又系爭租賃契約第7條約定：「租賃期間內除他方有違約情事外，雙方不得片面終止本契約。若乙方（即資訊傳真公司）擬提前終止租約，須於二個月前以書面通知甲方（即宏宇公司），並需賠償兩個月月租金（甲方得於押租金抵扣）之金額以作為違約賠償；乙方應無條件將租賃標的物返還甲方。若甲方擬提前終止本契約，須於三個月前已書面通知對方，並需按比例（四年租期-實際租賃期間）/四年租期）補償乙方辦公室之裝修費用（150萬元，按四年租期攤提）」，是上開契約已明白約定，宏宇公司在他方未違約之情形下擬提前終止租約時，始須按比例補償資訊傳真公司辦公室之裝修費用，然本件係資訊傳真公司以宏宇公司違約為由而終止租約，並非由宏宇公司主動提前終止租約，經核與上開約定不符，是資訊傳真公司自不得依約請求宏宇公司補償其辦公室之裝修費用75萬元。又資訊傳真公司既不能證明上開裝修費用係屬有益費用，且增加之價值仍存在系爭房屋內，則其依據民法第431條之規定請求返還裝修費用之半數75萬元，亦屬無據。再資訊傳真公司主張系爭租賃物漏水嚴重，致伊無法正常使用租賃物之期間為103天，受有租金損害59萬1,220元，僅請求賠償30萬元云云。惟資訊傳真公司就其於租賃期間無法在系爭房屋辦公營業之主張，始終不能舉證以實其說，而系爭房屋雖有冷氣漏水，導致必須以托盤或水桶接水之不便情事，亦非當然無法使用系爭房屋，是資訊傳真公司依據債務不履行之法則，請求宏宇公司賠償租金損害30萬元，亦屬無據。㈢、再宏宇公司主張其代墊大樓管理費、公共電費、停車管理費計3萬3,376元，代墊資訊傳真公司辦公室水電費7萬884元，合計10萬4,260元之事實，既為資訊傳真公司所不爭執，則宏宇公司主張以之與資訊傳真公司之押租金債權抵銷，自屬有據。至宏宇公司支出之冷氣修繕1萬6,800元部分，原應由其負責維修，已如上述，自不得對資訊傳真公司請求返還；又資訊傳真公司終止租約，為有理由，自無需賠償宏宇公司隔戶牆費用10萬3,950元、違約金36萬400元及租金損失108 萬1200元。是宏宇公司就上開不得請求之部分，主張抵銷，自屬無據。㈣、綜上所述，宏宇公司應返還資訊傳真公司押租金36萬400元，經以宏宇公司代墊之大樓管理費、公共電費、停車管理費、辦公室水電費合計10萬4,260元予以抵銷後，宏宇公司應返還其餘押租金25萬6,140元予資訊傳真公司。資訊傳真公司於97年10月8日以存證信函向宏宇公司請求於文到3日內返還押租金36萬元，該存證信函於97年10月9日送達宏宇公司，有存證信函及回執影本可稽，故宏宇公司自97年10月13日起始負給付遲延責任。從而，資訊傳真公司訴請宏宇公司返還押租金25萬6,140元，及自97年10月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息部分，洵屬正當，應予准許。至超過上開准許部分以外之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應予准許及不應准許部分，分別所為宏宇公司及資訊傳真公司敗訴之判決，核無違誤，宏宇公司及資訊傳真公司之上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決各該部分不當，求予廢棄，均為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、據上論結，本件兩造之上訴均為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 99 年 5 月 19 日民事第一庭審判長法官許紋華法官熊志強法官楊晉佳以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 99 年 5 月 19 日書記官蘇炫綺

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