臺灣臺北地方法院98年度簡上字第629號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度簡上字第629號

上訴人

合家歡興業股份有限公司

法定代理人

丙○○ 同上

訴訟代理人

戊○○ 同上

訴訟代理人

丁○○ 同上

被上訴人

忠孝天廈管理委員會

法定代理人

己○○ 同上

法定代理人

之2

訴訟代理人

甲○○

複代理人

乙○○

上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於民國九十八年八月三十一日本院臺北簡易庭九十八年北簡字第一四八五一號第一審判決提起上訴，本院於九十八年十二月二十三日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人於民國九十年三月二十一日因買賣而取得門牌臺北市信義區○○○路○段三九八號房屋地下二層至地下四層（臺北市○○區○○段一小段三二二九建號），權利範圍一百七十七分之十一的機械停車位共十一個（下稱系爭車位）之所有權，並於同年四月九日移轉登記完畢。上訴人取得系爭車位後，均依忠孝天廈管理規約（下稱系爭規約）繳交管理費，惟自九十六年八月起即拒不繳交管理費，截至九十八年二月止已積欠管理費新臺幣（下同）二十六萬零八百元，為此提起本件訴訟，請求上訴人給付上開管理費及附表所示利息。

二、上訴人則以：

㈠依臺北市建築管理處北市都寓字第０九八七一五一六七００號函記載：「忠孝天廈管理委員會於民國九十年成立並依法向本府完成管理組織備查在案，嗣後該屆主任委員任期屆滿，未再向本府申請變更主任委員報備之記錄，依（公寓大廈管理）條例二十九條第四項規定，管理委員、主任委員或管理負責人任期屆滿，視為解任」。是被上訴人法定代理權有欠缺，原審判決程序上有重大瑕疵。

㈡依被上訴人所提出之管理委員會設立文件，其中第一次區分所有權人會議紀錄「…八、討論事項及決議：第一案：案由宣讀並研討審定管理規約：１、第三條第一款：…６、第七條第七款…」之修正規約，均與被上訴人所附系爭規約所載之第三條第一款、第七條第二、四、七款等記載不同，被上訴人所附規約顯非當次通過之規約，且未蓋有臺北市政府騎縫章，顯非真正。被上訴人又提出第二屆區分所有權人會議紀錄有關管理費用記載：「…此次區分所有權人暨住戶大會因出席人數未超過三之二法定人數，現以討論方式發函給各區分所權人，再聯署方式發函給各所有權人…」，顯見該份規約未經區分所有權人決議通過，不具法律效力。

㈢被上訴人依規約第十一條第一款規定「…機械車位每月一一００元，空位八００元」，被上訴人堅持加上同條機械車位專用款每月三百元，然該專款專用，非規範上訴人，而係規範被上訴人應將每位停車位管理費中提撥三百元為專用款，是被上訴人請求金額就上訴人空置車位應扣除每位三百元。

㈣另被上訴人受區分所有權人之託，就大樓相關資料不論帳冊、停車位使用人及其對停車場建物持分多少、公設分布等相關資料，依法應提供區分所有權人，被上訴人拒絕上訴人請求提供相關資料之要求，影響上訴人對車位之使用，上訴人得行使同時履行抗辯，拒付管理費。又上訴人就停車位空間計應有部分面積約四百一十五平方公尺，約一百二十五‧五坪，如以十一個機械停車位計算，平均每機械機車位十一‧四坪建物面積，上訴人認權狀登記一百二十五‧五坪數與上訴人現使用之十一個機械停車位必有錯誤，被上訴人不提供停車位建物持分面積及其使用車位性質等資料，致上訴人受有損害，除提出同時履行抗辯拒付管理費外，被上訴人違反職務之行為已與侵占上訴人車位者形成共同侵權行為，被上訴人應負連帶損害賠償責任。依公寓大廈管理條例第十九條之反面解釋及民法一百八十五條共同侵權行為責任，上訴人長期無法使用停車位之損失三十三萬元（計算式：6000元【每月平面車位租金】×5【無法使用之5車位】×11【97年11月10日至98年10月10日】＝330,000元），自得與被上訴人之請求相抵銷。原審僅以「區分所有權人依法應依社區規約或區分所有權人會議決議繳納管理費，與管理委員會是否提供帳冊無關，二者並非本於同一雙務契約而生，亦即管理費之給付義務與管理委員會是否提供帳冊之行為間，並無對待給付之關係，故無同時履行抗辯之適用」。惟依學者林誠二之見解，認為其適用範圍不宜限於雙務契約之對價關係，如當事人互負債務，具有履行上之牽連者，亦應類推同時履行抗辯（林誠二債篇總論下冊第二百五十六頁參照），換言之，同時履行抗辯不應只限於雙務契約之對價關係。上訴人繳納管理費用，系為該棟大樓管理維護之費用，故大樓的管理維護與收取管理費用具有履行上牽連。

㈤系爭社區成員如上訴人並無樓上房屋而只有地下車位之區分所有權人，僅佔區分所有權人不到百分之三十，目前上訴人遭受多數區分所有權人不合理決定命運，多次反應無效，上訴人認區分所有權人決議事項不能違反公寓大廈管理條例精神，仍需依使用者付費及享權利與負擔義務成正比的原則為之，被上訴人權狀登記一百二十五‧五坪應有十一個平面停車位卻僅使用十一個機械停車位，系爭社區權狀不區分機械或平面車位，均為一百七十七分之一的建物面積，使擁有平面車位建坪區分所有權人，卻僅能享有機械車位使用效益，形同只享有一半建物空間且又要求機械停車位繳納與平面車位相當之管理費用，不甚公平，此決議違反公寓大廈管理條例的基本精神而無效。且本件車位管理費收費標準較同地區相同類型大樓為貴（以臺北市○○○路○段之國家企業大樓為例，其係與系爭大樓類型相同，其管理費於住戶部份每坪每月收取一百四十元，車位管理費每月僅為五百元。），上訴人依民法第七百九十九條之一第三項請求撤銷系爭規約不合理收費之部分（即機械車位管理費每月超過五百元之部分），於撤銷範圍內駁回被上訴人之請求。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人第一審之訴駁回；被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、被上訴人主張：上訴人於九十年三月二十一日以買賣方式取得臺北市信義區○○○路○段三九八號地下二層至地下四層之機械車位十一個（權利範圍一百七十七分之十一），上訴人自九十六年八月起拒不繳納管理費等情，為上訴人所不爭執，堪信為真。至於被上訴人請求上訴人給付管理費，上訴人則以前開情詞置辯，是本件應審酌者為：㈠被上訴人請求上訴人給付管理費，是否係基於合法規約請求？㈡上訴人辯稱所繳之管理費用應否扣除三百元機械車位專用款？㈢上訴人依民法第七百九十九條之一第三項請求撤銷規約不合理收費部分是否有理由？㈣上訴人以被上訴人不提供資料，致權利受損害為由，而行使同時履行抗辯拒繳管理費，是否有理由？上訴人認被上訴人侵害停車位使用權利應負損害賠償責任而主張抵銷是否有理由？茲分述如下：

㈠上訴人以：臺北市建築管理處九十八年十月十五日北市都寓字第０九八七一五一六七００號函記載：「忠孝天廈管理委員會於民國九十年成立並依法向本府完成管理組織備查在案，嗣後該屆主任委員任期屆滿，未再向本府申請變更主任委員報備之記錄，依（公寓大廈管理）條例二十九條第四項規定，管理委員、主任委員或管理負責人任期屆滿，視為解任」，認被上訴人法定代理權有欠缺，原審判決程序上有重大瑕疵云云，經查，被上訴人每年均選任新主任委員，目前主任委員為己○○等情，業據被上訴人之訴訟代理人於本院準備程序陳述明確（九十八年十一月十三日準備程序筆錄）。縱使選任後未向主管機關報備，惟參以公寓大廈管理條例第二十九條關於公寓大廈成立管理委員會選任主任委員之規定，並未規定選任後需向主管機關報備始生效力，上訴人此項辯解並非可採，合先敘明。

㈡被上訴人係依系爭規約第十一條規定請求給付管理費。上訴人雖辯稱：系爭規約第三條第一款、第七條第二、四、七款等記載與忠孝天廈第一次區分所有權權人會議紀錄不同，質疑該規約合法性云云。查系爭規約第十一條規定：「管理費之繳納：一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。住戶每月每坪八０元、空戶每月每坪六０元、營業用每月每坪九０元、一樓住戶每月每坪七０元、期貨證券每月每坪一三０元、平面車位每月一０００元、機械車位每月一一００元、空位八００元、機械車位專用款每月三００元（如附表一）…」，嗣上開規定中就期貨證券部分改為每月每坪一百二十元，有被上訴人提出之規約影本及八十八年一月十六日忠孝天廈第二屆區分所有權人會議紀錄影本可佐（附件六），上訴人雖質疑規約部分內容與第一次區分所有權人會議紀錄不同云云，觀之八十六年十月四日所召開之忠孝天廈第一次區分所有權權人會議紀錄八、討論事項及決議第一案，內容略為「案由宣讀並研討審定管理規約。說明：本大廈規約經討論後，以內政部所頒訂之範本為依據，配合本大樓修正，並對部分條文同意修正如下：⒈第三條第一款：以下簡稱本條例，凡規約內文為本條例全部更正為本管理條例。…⒋第七條第二款更正為：副主任委員、財務委員、監察委員及總務委員，由主任委員於管理委員中提名互選之。⒌第七條第四款更正為：委員之任期，自每年十月四日起至次年十月三日止，為期一年，連選得連任，但主任委員以連任一次為限。⒍第七條第七款：更正為：委員名額採無記名複選法，每張選票圈選一至三名委員」。而依被上訴人所提出之規約，上開第一次區分所有權人會議紀錄所提之第七條第二款、第四款規定之內容，在系爭規約係規定於第八條第二款、第四款，上開第一次區分所有權人會議紀錄第七條第七款規定於系爭規約並無規定，系爭規約第八條係規定「委員名額依選票多寡順序正選委員共計十九名（候補委員二名）」，是系爭規約此部分內容與第一次區分所有權人會議紀錄固有未符。惟系爭規約自訂立迄今已十餘年，且第二十一條業已載明「一、本規約訂立於八十六年十月四日。

二、本規約於民國八十六年十一月十五日第一次修正。三、本規約於民國八十七年三月二十一日第三次修正。…」等語，可知系爭規約業經多次修正，其部分內容與第一次區分所有權人會議不符，乃屬常情。且上訴人上開就規約內容爭執之部分，核與繳納管理費無關，上訴人對於規約內容關於管理費金額之部分之真正，並無爭執，況上訴人已依此規約內容繳納管理費多年，堪認系爭社區有關管理費之繳納確如系爭規約第十一條規定。上訴人雖又辯稱：被上訴人提出之第二屆區分所有權人會議紀錄載明出席人數不足法定三分之二人數，該次決議有瑕疵云云。經查，上述第二屆區分所有權人會議紀錄第十一點雖記載：「此次區分所有權人暨住戶大會因出席人數未超過三分之二法定人數，現以討論方式決議，再以連署方式發函給各區分所有權人，來進行修改規約及住戶手冊，以維護全體住戶權益」等語（原審卷第三九頁反面），惟該次會議就規約第十一條管理費部分之修正，僅就期貨證券每月每坪一百三十元修正為每坪一百二十元，至於平面車位、機械車位、空位、機械車位專用款之金額則均無變更，此有該次會議記錄所附「忠孝天廈管理規約及住戶手冊修增訂條文對照表」在卷可憑（原審卷第四十頁）。是該次會議縱未經合法決議，仍不影響上訴人繳納管理費之義務，綜上，堪認被上訴人係基於合法規約提出本件請求。

㈢上訴人主張機械停車位專用款三百元係規範被上訴人應自停車管理費提撥專款，非規範上訴人云云，為被上訴人所否認。經查，關於系爭社區停車位管理費已規定平面車位每月一千元、機械車位每月一千一百元、空位八百元、機械車位專用款每月三百元，業如前述。而該機械停車專用款主要以機械停車位因有機械設備，平日需保養維修，故有該款項之規定。衡之機械車位不論是否有無使用，均需保養或維修，而平面車位因無此必要，故管理費用自與機械車位不同。又依系爭規約第十一條規定係規定：「管理費之繳納一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項…」，其中包含機械車位專用款每月三百元，該規約非規定為：「管理委員會應提撥機械車位專用款每月三百元」，由文義觀之，機械車位之區分所有權人即應向管理委員會繳納每月一千一百元或八百元（空位）管理費外，另應繳納每月三百元之專用款，本件上訴人所有者既均為機械車位，則被上訴人請求上訴人另給付每月每位三百元專用款自屬有據，上訴人此部分辯解應非可取。

㈣上訴人次辯稱：權狀登記一二五‧五坪與上訴人現使用之十一個機械停車位必有錯誤，上訴人應有十一個平面車位之權利，被上訴人不提供帳冊及相關資料，上訴人得主張同時履行抗辯拒付管裡費；且因被上訴人未提供帳冊及相關資料，致上訴人無從釐清侵害上訴人權益者係何人並排除侵害，上訴人權利受損，被上訴人與侵占上訴人車位者構成共同侵權行為，上訴人受有長期無法使用停車位之損害三十三萬元，爰與被上訴人本件請求主張抵銷云云，經查：

⒈有關建物應有部分、公設登記情形及持分、停車位數量等資訊，上訴人如有疑義，自得向地政及相關主管機關查詢。上訴人雖援引公寓大廈管理條例第三十六條第四款，認被上訴人有提供相關資料及制止違規行為之義務云云，惟上訴人所主張者，乃規約約定不公平，欲否定規約之效力，此乃關於私權紛爭，上訴人主張權利受損是否可採，被上訴人無權審認，則被上訴人依法定職務執行規約內容，難認有何「未制止違規」之情形，上訴人此部分辯解已難採認。次按民法第二百六十四條第一項之同時履行抗辯，係以因契約互負債務，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付為要件，而所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院著有五十九年臺上字第八五０號判例意旨參照。是同時履行抗辯權之成立，須本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利。然區分所有權人依法應依社區規約或區分所有權人會議決議繳納管理費，與管理委員會是否提供帳冊資料無關，二者並非本於同一雙務契約而生，亦即管理費之給付義務與管理委員會是否提供帳冊之行為間，並無對待給付之關係，故無同時履行抗辯之適用。至被上訴人如未提供帳冊，上訴人得在召開區分所有權人會議中要求提出或依其他法律程序請求，尚不得執此作為拒繳管理費之理由，故上訴人提出同時履行抗辯，亦非可取。

⒉至於上訴人主張依其持分計算，應可取得平面車位，被上訴人解釋該大樓一百七十七個車位，不分平面或機械車位權狀之持分相同，已極不公平，又要求機械車位與平面車位繳納相當之管理費用，更不公平，系爭規約關於停車位收費之約定無效，縱非無效，亦應撤銷超過每月每位五百元之部分，且被上訴人構成侵權行為，上訴人所受損害得主張抵銷云云，經查，上訴人辯稱系爭規約第十一條管理費是否有因違反「使用者付費原則」及「享權利與負擔義務成正比的原則」而無效云云，如上所述，機械車位因另有機械設備，其平日所需保養維修尚需另支出費用，其因此而需另行收取較高之費用，自難認有何違反「使用者付費原則」之情形。況且一般平面車位之價格較機械車位高出許多，除其停車較為方便外，亦可免去機械設備維修保養費用或機械設備故障所引起之停車不便，是就取得價格、維修成本等因素觀之，就機械車位與平面車位訂定不同之管理費標準，亦不得遽認有上訴人所指違反「享受權利與負擔義務成正比」之原則可言。至上訴人所辯其每個機械停車位與平面停車位權狀均登記為一百七十七分之一之應有部分，卻只能享有機械車位使用效益，形同只享有一半建物空間極不公平云云，如前所述，平面車位價格較機械車位為高，其所能享有之權利如有不同，亦符常情，系爭規約係就平面車位與機械車位訂定不同之收費標準，此與上訴人之應有部分若干無涉。況且，系爭規約第十一條既係系爭社區之區分所有權人會議決議，除有違反法律強制規定或違反善良風俗外，依法即屬合法有效。上訴人既不能證明系爭規約有何違反強制規定或公序良俗情形，其辯稱該規定無效，洵屬無據。又上訴人雖於答辯狀及辯論意旨狀記載請求依民法第七百九十九條之一第三項規定撤銷規約關於收取管理費之部分，惟系爭規約區分機械車位及平面車位異其收費標準，有其合理性，難認有顯失公平之情形，業如前述，況上訴人並非依該條所定期間訴請撤銷，上訴人此部分辯解亦難採認。末查，上訴人購買系爭車位之價格，及所能取得之持分若干，於上訴人購買系爭車位前即已斟酌考量，上訴人仍決定購買系爭車位，且其購買系爭車位之價格及取得持分多寡亦與被上訴人無關，上訴人因此主張權利受損，認被上訴人構成侵權行為，亦難採認，其抵銷抗辯自無可取。

五、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例及系爭規約，請求上訴人給付自九十六年八月起至九十八年二月止之管理費計二十六萬零八百元，及自如附表利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，核無違誤。上訴人猶執前詞，指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。