臺灣臺北地方法院98年度訴字第1117號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第1117號

原告

毅新開發有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

丙○○

訴訟代理人

錢裕國律師

複代理人

甲○○律師

被告

庚○○（即己○○法定代理人 乙○○

上列當事人間給付報酬事件，本院於民國九十九年四月十九日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、被告己○○(身分證統一編號：Ｚ000000000號),訴訟程序進行中,於民國九十八年九月三日身亡,有個人基本資料查詢在卷可稽(本院卷第一二九頁),庚○○為其繼承人,有繼承系統表及戶籍謄本附卷可據(本院卷第一一五至一一六頁),因庚○○為九十六年次出生之未成年人,其母乙○○(己○○之前妻)為法定代理人,爰依民事訴訟法第一百七十八條規定, 裁定庚○○為承受訴訟人並續行本件訴訟。

二、本件被告庚○○及法定代理人，經合法通知,未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分:

一、原告方面:

㈠、己○○於民國九十八年二月二十七日與原告簽訂專任委託銷售契約書(下稱系爭契約),委託銷售己○○所有坐落於台北市○○區○○路四二四巷九十六號二樓房屋及所占用土地之應有部分(下稱系爭房地),銷售金額為新台幣(下同)八百五十萬元,委託期間自九十八年三月一日起至同年六月三十日止,嗣於同年三月一日又簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書(下稱變更同意書),變更原定之出賣價格為七百三十萬元。同年五月六日買主俞俊良同意以七百三十萬元購買系爭房地,並支付定金三十萬元。

㈡、詎己○○拒絕履行系爭契約,亦未出面簽訂與俞俊良間之系爭房地買賣契約,依系爭契約第壹部分第四條第一項、第貳部分第四條第一項、第五條第二項等規定,被告庚○○應於繼承遺產之範圍內給付委託銷售總額百分之六之報酬及違約金即四十三萬八千元。並聲明：㈠被告應給付原告四十三萬八千元及自起訴狀送達之翌日起按年利率5％計算之利息；

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告庚○○及法定代理人乙○○未於言詞辯論期日到庭,惟據己○○生前曾為以下抗辯：其四姊即訴外人戊○○因於原告處工作，案子要交給戊○○承辦，方委託原告銷售系爭房地，但中信房屋未盡委託之責除將專任約定日期寫錯外，並於98年5月4日去中信房屋改日期和底價，但遭原告拒絕。其因長期酗酒意識狀況差，不懂系爭契約之內容與細節而完全相信戊○○，原實不知會僅以730萬元將出售系爭房地。另原告未將系爭契約交付己○○攜回審閱3日，依消費者保護法第11條之1第1、2項規定，系爭契約之全部條款均不構成契約內容，故系爭契約應不成立。縱然系爭契約成立，其中第1部分第4條第1、3項關於買方簽署購屋承諾書後，買賣契約自動生效之約定，顯係減輕原告居間代售系爭房地之報告義務，並讓己○○事先放棄其房屋出售與否之決定權，故上開定型化契約條款應違反平等互惠原則及誠信原則，顯失公平而無效，己○○與俞俊良之間就系爭房地之買賣契約不因購屋承諾書之簽署而自動生效。再因被告至今未收到任何定金，無推定買賣契約成立之效力，故買賣契約不成立，不生己○○違約不出售之問題，原告不得請求服務報酬或違約金。縱使前開定型化契約條款均有效、買賣契約成立，而認為己○○違約，原告實際損失僅有委託銷售總價4％的服務報酬，依民法第252條請求酌減2％的違約金，另外原告既自俞俊良代為收受定金，被告本得依民法第541條請求原告交付定金30萬元,爰以此主張抵銷等語。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠、原告為中信房屋延吉加盟店,己○○原為系爭房地之所有權人。

㈡、原告於98年2月27日與己○○簽立系爭契約，受託銷售系爭房地，委託銷售總價為850萬元，委託期間為98年3月1日起至同年6月30日止；雙方另簽署日期為98年3月1日之系爭變更同意書，變更委託銷售總價為730萬元。(見本院卷第一一至一七頁)

㈢、依據系爭契約第1部分第4條第1項約定「若買方同意本契約甲方（即被告）之銷售條件而簽署「購屋承諾書」者，毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立。」、第2部分第4條第1項約定「乙方（即原告）之服務報酬請求權，於甲方簽認買方之『附停止條件定金委託書』或『內政部版要保書』，或買方簽認『購屋承諾書』時發生。甲方應給付乙方之服務報酬，計算方式依實際成交總價4％計算。」第5條第2項約定：「除第⑴款情形外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價6％（其中4％為服務報酬、2％為違約金）。(見本院卷第一二、一四頁)

㈣、原告委請至遠法律事務所代為發函己○○，催告己○○儘速出面聯繫簽約事宜。(見本院卷第二十至二五頁)

㈤、系爭房地於九十八年七月二十三日以買賣為由,移轉登記予第三人黃世昌,有建物登記謄本可稽(見本院卷第八三頁)。

四、得心證之理由：原告主張己○○於九十八年二月二十七日與原告簽訂系爭契約,以八百五十萬元之價格,委託銷售己○○所有之系爭房地, 委託期間自九十八年三月一日起至同年六月三十日止,同年三月一日又簽訂系爭變更同意書,變更原定之出賣價格為七百三十萬元。同年五月六日買主俞俊良同意以七百三十萬元購買系爭房地,並支付定金三十萬元。詎己○○拒絕履行系爭契約,亦未出面與俞俊良簽訂系爭房地之買賣契約,爰依系爭契約第壹部分第四條第一項、第貳部分第四條第一項、第五條第二項等規定,被告應給付委託銷售總額百分之四之報酬及百分之二違約金,合計四十三萬八千元。被告否認原告之請求,並以前揭情詞置辯。本件之爭點應為:㈠系爭契約是否因未於合理期限內交付消費者審閱而不成立？或是否有部分條款顯失公平而無效？㈡如系爭契約係合法成立並有效時，於98年5月6日原告與俞俊良簽署「購屋承諾書」後，致使原告得向被告請求報酬？㈢若被告應給付報酬，有無酌減其中2％違約金之必要？㈣被告抵銷之抗辯有無理由?茲分述如下:

㈠、系爭契約是否因未於合理期限內交付消費者審閱而不成立？或是否有部分條款顯失公平而無效？

⒈按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277條定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。又主張法律關係存在之當事人，就該法律關係發生所須具備之特別要件，應負舉證之責任，此為舉證分擔之原則。再按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第三百五十八條第一項亦定有明文。

⒉本件系爭契約乃原告預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，此有專任委託銷售契約書在卷足稽，亦為兩造所不爭執，性質上應屬於定型化契約，依消費者保護法第十一條之一規定，應有三十日以內之合理期間以供審閱全部條款內容。查系爭契約前文記載:「⒈委託人(即賣方)簽訂本『專任委託銷售契約書』前,已確實攜回詳閱三天(含)以上,並充分瞭解本契約之內容無誤。」其後並有己○○之簽名,兩造就此並不爭執,揆前所述,自應推定上開條款之記載為真正。至己○○辯稱簽訂系爭契約時，原告並未讓己○○攜回系爭契約書審閱3天，亦未向己○○解說系爭契約內容，造成己○○未詳閱全部條款即簽名委任，違反消費者保護法第十一條之一規定，系爭契約不成立云云，為原告所否認，依前所述舉證之原則,自應由被告負舉證之責任,惟被告未能舉證以實其說,其上開所辯，自不足取。系爭契約應認成立生效。

⒊再者,被告另辯稱系爭契約第壹部分第四條第一、三項關於買方簽署購屋承諾書後，買賣契約自動生效之約定，顯係減輕原告居間代售房屋之報告義務，並讓被告事先放棄其房屋出售與否之決定權，故上開定型化契約條款應違反平等互惠原則及誠信原則，顯失公平而無效等語,分論如下:

①按消費者保護法第十一、十二條明定，企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。因法律與契約之公正同為國民私法生活互惠誠信之保障，是私法契約當事人間之法律關係首重公平，亦即當事人所享之權利與所負之義務不僅不得與衡平原則有違，且該法律行為之內涵，當不能逸脫該法律行為所屬法律規範有關權利義務分配之規定，若脫逸此種權利義務分配之典型甚遠，已超越契約相對人始料所及，縱該約款形式上經相對人同意訂入定型化契約內，亦應認該約定條款與誠實信用原則有悖，應屬無效。查:

②系爭契約第壹部分第四條第一項約定「若買方同意本契約甲方（即被告）之銷售條件而簽署「購屋承諾書」者，毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立。」(見本院卷第一二頁)此項約定,以原告言,其經營房屋仲介,對房屋之市場、價格、買氣、行銷..等,自比一般平民百姓專業,資訊亦多元且精細,為達成交目的,自冀賣方之價格較低為佳,以求至少於最低價出售後,享有一定比例之報酬,如於最低價以上賣出,其報酬亦水漲船高而加多;以賣方如為一般平民百姓言,或許一輩子僅此一次賣屋,或因需款孔急不得不賣房子變現應急,其對於房市、合理價格,往往因陌生或不了解,未必能及時掌握,加上對市場資訊之不易深入,亦難為適當價格之提出,此際仲介業者之建議即為賣價之參考,故常見仲介業者為能成交而請求減價賣出,鮮有仲介業者同意賣方加價之要求,故一旦簽訂仲介契約後,仲介業者往往以諸多理由並以專人或群組人馬,藉機博得賣方同意削價,而賣方請求加價之可行性不高,即使賣方請求加價,仲介業者亦未必同意,形同賣方有減價之可能卻無加價之餘地,對於房市資訊較弱之賣主而言,於簽訂仲介契約後,對於價格部分,僅憑仲介之喜好調整,而出賣人於資訊未能對等之情況下,一夕簽訂仲介契約,即無加價之空間,如認價格太低,亦憑任低價售出,對賣方而言並非公允。如賣方無意以低價出售時,仲介業者如藉機找人應買或以無應買意願者簽訂購屋承諾書,即可依據此條項請求賣方給付報酬,甚至違約金,不但不公亦恐存流弊。故本條項參諸消費者保護法之立法目的在於保護消費者權益,促進國民消費生活安全,提升國民消費生活品質等以觀,應認無效。被告就此部分之辯解為有理由,堪可採信。

㈡、原告與俞俊良簽署「購屋承諾書」後，致使原告得向被告請求報酬？

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段有明文規定，又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院十七年上字第九一七號判例要旨可資參照。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項定有明文；又按而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應准許其請求，最高法院52年臺上第2675號判例意旨參照。

⒉經查:兩造簽訂系爭契約,原定價格為八百五十萬元,旋即改為七百三十萬元,業如前述,己○○於九十八年五月四日至原告處請求更改底價乙情,為原告所不爭執,應可採信;原告雖稱己○○未具體的說明要更改到那個錢(見本院卷第一五一頁反面),惟衡情己○○應為加價之請求為原告所拒,如係減價請求,原告無不同意之必要,則己○○請求加價為原告所拒乙節,可堪認定;己○○要求加價被拒,其不願以七百三十萬元出售系爭房地之意思表示,業已達到原告,原告以業經宣告無效之系爭契約第壹部分第四條第一項約定,認為系爭房地之買賣契約成立生效云云,洵非有據。

⒊再查:己○○亦否認原告與訴外人俞俊良間系爭購屋承諾之真實性,自應由原告就該真實性為舉證,惟原告僅提出購屋承諾書、至遠法律事務所之函、及存證信函為證(見本院卷第二十至二三頁),此等文件均屬私文書,其內容之真正,仍應由原告證實,原告未能舉證以實其說,自難為原告有利之認定。再者,系爭購屋承諾書之日期為九十八年五月六日,翌日即同年月七日原告即為保全處分,請求假扣押系爭房地,業經本院調閱本院九十八年度裁全第三三六二、四一六二號(均含執全卷)查明屬實,原告是否藉此報告被告已有合理價格之訂約機會或媒介立約,不無疑義。

五、綜上論斷,系爭契約第壹部分第四條第一項約定無效,被告無意以七百三十萬元出售系爭房地,原告亦未證實已向被告報告或媒介有合理價格之訂約機會,原告逕依系爭契約請求被告給付報酬及違約金,要非有理。原告之報酬及違約金請求無理由,則爭點㈢若被告應給付報酬，有無酌減其中2％違約金之必要？㈣被告抵銷之抗辯有無理由等,自無論斷必要。從而,原告請求被告應給付四十三萬八千元及自起訴狀送達翌日起按年息百之五計算之利息,應予駁回。原告之訴無理由,其假執行之聲請,已失附麗,併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、判決如主文。