臺灣臺北地方法院98年度訴字第1537號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 99 年 12 月 21 日
• 法官: 張文毓
• 當事人: 鄭震宇、豪邁不動產仲介經紀有限公司、呂玉青

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第1537號原　　　告　鄭震宇
被　　　告　豪邁不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　趙美鳳
被　　　告　呂玉青
共　　　同
訴訟代理人　張克西律師
李岳洋律師
上列當事人間請求損害賠償事件，由臺灣板橋地方法院移送前來，本院於民國99年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣肆佰捌拾元，及自民國九十八年九月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國95年12月23日委託被告豪邁不動產仲介經紀有限公司（下稱豪邁公司），購買臺北縣三峽鎮○○路38巷13弄10號房屋及坐落土地，惟該公司經紀人員被告呂玉青違反不動產經紀業管理條例第22、23、24條規定，未製作不動產說明書，且未對原告所購土地善盡調查義務，另違反買賣價金尾款由仲介公司負責全額貸款之承諾，並致原告受有：①查證土地瑕疵及訴訟官司所花費之車資、工資、停車費、規費之費用新臺幣（下同）3萬元。②民事訴訟
裁判費5,065元。③健康權、時間浪費所致非財產上損害150萬元，共計1,535,065元，為此依不動產經紀業管理條例第
26條、民法第184條、第188條、第227條、第227條之1提起
本件訴訟。並聲明：⑴被告應連帶給付原告1,535,065元，
及自起訴狀繕本送達最後被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告呂玉青未承諾負責尾款之全額貸款，亦未承諾必能取得貸款。被告呂玉青於交易時已有提示標的物現況說明書，經原告簽名，亦有提供買賣標的物之土地及建物登記謄本，被告呂玉青並非未製作不動產說明書，僅是漏未予原告簽名，又不動產經紀業管理條例第22條第3項規定，不
動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之，而遍尋不動產說明書應記載事項及不得記載事項，並未要求不動產經紀人應於不動產說明書裡記載土地是否為法定空地之記載，是被告是否製作不動產說明書，或原告是否知悉不動產說明書內容，與原告是否知悉為法定空地，自無關連。即令鈞院認被告確因前揭行為造成原告買受系爭不動產受有損害，惟原告所稱查證土地瑕疵及訴訟官司花費之車資、工資等，並未提出任何單據以茲為證，亦未提出任何精神上因此受損之實質證據，所稱患有相關之病症亦無從證明與被告之行為有關，本件原告請求實屬無據等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第72、73頁）：
㈠原告於95年12月23日交付2萬元斡旋金予被告豪邁公司雇用
之不動產經紀人員被告呂玉青，委請仲介購買陳素菊、王鳳珠所有臺北縣三峽鎮○○段成福小段1026-5、1026-6、1026-85地號土地及門牌號碼臺北縣三峽鎮○○路38巷13弄10號
房屋（下稱系爭不動產），雙方並簽有不動產賣賣意願書。㈡原告與王鳳珠議妥系爭不動產之買賣價金300萬元，雙方乃
於96年1月11日前往被告豪邁公司簽訂不動產買賣契約書，
原告並於翌日給付40萬元簽約金。
㈢前開1026-5、1026-85地號土地為70峽建字第1786號建造執
照（71峽使字第1680號、71峽使字第711號、71峽使字第588號使用執照）之法定空地，惟臺北縣政府工務局97年1月7日北工施字第0960842929號及97年3月6日北工施字第0970122514號函復：71峽使第1680號使用執照（70峽建字第1786號建造執照）基地位於三峽鎮○○段成福小段1026地號，且土地原所有權人陳文宏已出具土地使用同意書，另紫微45-86號
建築物門前道路（1026-4地號）應為71峽使字第1680號使用執照之部分法定空地及道路用地，其出入動線依平面配置圖係經由基地內私設道路接道路使用地（以上道路用地皆未計入使用基地面積，僅工社區住戶通行使用），再接通基地外現有8M道路，社區住戶有通行之權利，且土地所有權人不得阻礙社區住戶通行。
㈣系爭不動產所有人陳素菊於簽訂不動產買賣契約書前過世，96年8月22日完成系爭不動產所有權之繼承登記後，原告未
如期給付買賣價金尾款，王鳳珠乃行使解除權，雙方因而涉訟，臺灣板橋地院判決原告敗訴（97年度訴字第1104號），原告提起上訴，嗣於臺灣高等法院成立系爭不動產買賣價金為170萬元之調解。
四、本院之判斷：
㈠被告呂玉青是否違反不動產經紀業管理條例之規定？
按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，不動產經紀業管理條例第23條第1項、
第2項、第24條第1項分別定有明文。查：自被告就系爭不動產製作之不動產說明書觀之（見本院卷第192至207頁），僅其中之標的物現況說明書有委託人王鳳珠之簽名（見本院卷第199頁），惟整份不動產說明書之委託人簽章欄及承買人
簽章欄則俱為空白（見本院卷第194頁），故難認被告呂玉
青在執行本件業務過程中，有以該不動產說明書向原告解說，更難認原告與王鳳珠於96年1月11日簽訂不動產買賣契約
書時，被告呂玉青有將該不動產說明書交付原告，並經原告在不動產說明書上簽章，是被告呂玉青顯違反上揭不動產經紀業管理條例之規定，甚為明確。
㈡被告呂玉青是否承諾買賣價金尾款由仲介公司負責全額貸款？
原告主張被告呂玉青承諾買賣價金尾款由仲介公司負責全額貸款，無非以98年11月間在被告豪邁公司原告、被告呂玉青、吳靖仁（地政士）、胡炳煌（被告豪邁公司顧問）間之對話錄音譯文為證（見卷第82至108頁），而該錄音譯文內容
中，固有「鄭：因為我們當初的話是說全部，就是尾款全部都貸嗎，對不對，那時。吳：一開始是，那時候的狀況」（見本院卷第82頁背面）、「胡：…當時會說260這個數字，
也不是說我們信口開河講出來的，我們不是開銀行的，我們絕對沒有權利…所以當下估的時候是可以…銀行他說是可以，但現在不行，這也是一個大環境造成的，並不是今天說我們那時候跟你們隨便講」（見本院卷第87頁背面）等語，但吳靖仁、胡炳煌上開對話內容僅能證明原告曾與被告豪邁公司人員討論系爭不動產能貸款之金額，被告豪邁公司人員表示可以貸款260萬元（即價金尾款），尚難憑此即遽認被告
呂玉青曾承諾買賣價金尾款由仲介公司負責全額貸款，更何況被告呂玉青若真為該承諾，因該承諾內容屬特別約定事項，衡情雙方應會以書面載明，以昭明確、慎重，惟本件並未有類此之書面約定，故依現有證據，不能認定原告就此主張為真實。
㈢被告應負損害賠償責任若干？
次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項著有規定。又不動
產經紀業管理條例第1條所揭示之立法目的之一，即在於保
障交易者權益，而不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定攸關不動產交易者之權益，自屬民法第184條第2項之「保護他人之法律」，是被告呂玉青違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，致原告受有損害，被告呂玉青復未能證明其行為無過失，即應依民法第184條第2項規定負賠償責任，被告豪邁公司則應依不動產經紀業管理條例第26條第2
項規定與被告呂玉青負連帶賠償責任。茲就原告之請求，分項審酌如下：
⒈查證土地瑕疵及訴訟官司所花費之車資、工資、停車費、規費費用部分：
原告主張受有損害，業據提出臺北縣規費繳款書1紙（440元，見板院卷第13頁）、臺北縣政府資料使用規費收據2紙（
各20元，見板院卷第15頁）為證，核其內容係原告向臺北縣政府申請竣工圖、使用執照之影印規費，可認與被告違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定相關，應予准許。至原告其餘25,920元請求，則未能舉證證明確實受有支出該部分費用之損害，故予駁回。
⒉民事訴訟裁判費部分：
查原告與王鳳珠間之訴訟（臺灣板橋地方法院97年度訴字第1104號、臺灣高等法院97年度上易字第1023號），係因原告未如期給付系爭不動產之買賣價金尾款，王鳳珠解除買賣契約而生。本件既不能認定被告呂玉青有承諾買賣價金尾款由仲介公司負責全額貸款，且原告與王鳳珠簽訂之不動產買賣契約書第7條第3項約定：「…如甲方（指原告）貸款條件不符或貸款金額不足時，屆期除經乙方（指王鳳珠）同意外，甲方仍應以現金一次付清尾款…」（見卷第182頁），是原
告與王鳳珠間之訴訟不能認與被告相關，原告請求被告負擔因該訴訟所支出之裁判費5,065元，應屬無憑。
⒊健康權、時間浪費所致非財產上損害部分：
①原告主張：其為全身性紅斑性狼瘡患者，本已控制良好，因與王鳳珠纏訟期間承受身體勞累及精神壓力，於98年3月、5月檢查確診為次發性口舌乾燥症，有臺大醫院診斷證明書為證，健康受有損害等語。經本院函詢臺大醫院原告患有次發性乾燥症之原因是否可能因開庭應訟所導致，臺大醫院函覆表示：「鄭女士於91年8月13日首次至本院就醫，經診斷為
全身性紅斑性狼瘡…並於97年1月起有次發性乾燥症的症狀
…全身性紅斑性狼瘡和次發性乾燥症的原因通常為具有發病特質的遺傳，加上環境中因子的誘發而導致疾病的發生…常常是由多因子共同造成。但對於個人則單一的誘發因子較不容易釐清，除非在顯著的單一因素下合併有明顯的病情活性的改變，才有可能推論可能的誘發因素…」（見本院卷第210頁），「依本院病歷記載，鄭女士的發炎指數CRP（
C-reactive protein），於96年4月至99年1月記錄如下：96年4月為0.23，96年8月為0.6，96年11月為1.9，97年1月為
0.28，97年3月為0.28，97年5月為1.83，97年8月為1.23，
97年9月為0.27，97年11月為0.62，98年1月為0.21，98年3
月為0.72，98年5月為0.34，98年7月為0.5，98年11月為0.6，99年1月為0.46…」（見本院卷第219頁），又原告在前案係於97年6月3日收受起訴狀繕本而得知被訴，於98年4月20
日調解成立而訴訟終結，惟原告在起訴前之97年1月即出現
次發性乾燥症之症狀，且在起訴前之97年5月發炎指數最高
，在應訟期間發炎指數高低起伏不定，在訴訟終結後發炎指數並未明顯下降，是尚難認定原告患有次發性乾燥症與原告與王鳳珠之訴訟相關，原告以此請求非財產上損害賠償，並非有據。
②依民法第18條規定，人格權受侵害時，須法律有特別規定，始得請求慰撫金，又民法第195條第1項規定：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額…」。原告雖主張：因被告之業務過失，原告查證、應訟而導致時間浪費，人格權受侵害等語，惟原告所述之時間浪費情節尚難認即該當民法第195條
第1項所稱「不法侵害其他人格法益而情節重大」之情事，
故原告就此主張，亦非可採。
五、從而，原告依民法第184條第2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告應連帶給付原告480元，及自起訴狀繕本送達最後被告之翌日即98年9月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准
許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權
宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 21 日民事第六庭 法 官 張文毓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 22 日書記官 賴敏慧