臺灣臺北地方法院98年度訴字第678號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第678號

原告

甲○○

訴訟代理人

張仁興律師

訴訟代理人

蔡宜真律師

被告

乙○○

被告

良柱不動產經紀股份有限公司

被告

前列二人共同

訴訟代理人

陳明正律師

訴訟代理人

前列二人共同

複代理人

劉永良律師

法定代理人

丙○○

上列當事人間損害賠償事件，本院於九十九年三月十一日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告甲○○經由被告良柱不動產經紀股份有限公司(以下簡稱良柱公司)受僱人洪逸瑞之居間，買受被告乙○○所有之台北市○○區○○段4小段472地號土地應有部分123/10000，及坐落其上門牌台北市○○區○○街152巷2號2樓房屋(以下簡稱系爭房屋)。雙方於97年5月23日簽署不動產買賣契約書(以下簡稱系爭契約)，原告已付訖價金8,415,000元，被告乙○○則已點交系爭房地予原告，並辦妥所有權移轉登記。嗣於同年7、8月間，緊鄰系爭房屋之同巷4號3樓房屋（以下簡稱鄰屋）屋主發現其房屋傾斜，系爭房屋與鄰屋之傾斜測試之參考點皆在原告屋簷四周，是以佑辰結構技師事務所就鄰屋之測量報告已可證明系爭房屋傾斜之瑕疵。經原告委託不動產估價師估價結果，系爭房屋因傾斜之瑕疵減損價值1,217,373元。

㈡被告乙○○從事房屋修繕工作，應知悉房屋有傾斜狀況。房屋傾斜為重大事項，應記載於現況說明書內，然被告乙○○所簽署之標的現況說明書中表明系爭房屋無傾斜問題，顯與事實不符。依民法第360條，原告自得請求被告乙○○賠償房屋減損之價值1,217,373元。

㈢房屋傾斜率超出1/200以上依法即應修繕，系爭房屋經鑑定傾斜1/115已逾法定近兩倍，且有安全疑慮，原告自得依民法第359條請求減少價金，減少之金額應為1,217,373元。又物之瑕疵擔保責任乃為無過失責任，縱被告乙○○於出售本案系爭房屋時，並不知悉系爭房屋有傾斜之情形，亦不可作為免責事由。系爭房屋之價金既經減少，原告自得依民法第179條請求被告乙○○返還原告溢付之價金1,217,373元。

㈣房屋仲介人員應善盡預見危險及調查之義務，且房屋傾斜之糾紛並非少數個案，房屋仲介人員自應負高度注意義務而為調查。被告良柱公司之受僱人洪逸瑞於仲介原告買受系爭房屋時，未盡民法第567條第2項之調查義務，致原告買受系爭有瑕疵之房屋，受有1,217,373元之損害，依民法第224條，被告良柱不動產經紀股份有限公司自應負同一過失責任。又依民法第227條第1項、第226條第1項，被告良柱公司亦應就上開金額負賠償之責。

㈤台北市結構工程工業技師公會之鑑定係依據台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊計算房屋價值減損金額，然此標準並非實務上廣泛接受，且鑑定時未依系爭房屋傾斜所形成建築物使用之不便利性、居住使用之恐懼性、不具備市場競爭力、維修費用增加、建物加速折舊等現象認定，並非可採。原告原所委託之不動產估價師已考量傾斜所形成建築物使用的不便利性、居住使用的恐懼性等因素，其估價報告自較為可採。

㈥聲明:1.被告乙○○應給付原告1,217,373元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息５％計算之利息。2.被告良柱不動產經紀股份有限公司應給付原告1,217,373元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。3.如任一被告為給付，他被告於清償範圍內同免給付責任。4.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則辯稱：

㈠原告於購買系爭房屋後，仍僱工將系爭房屋之陽台外推，可知原告並未對房屋是否傾斜有任何感受，故系爭房屋根本未有減少其通常或契約預定效用之瑕疵，亦不會影響原告正常居住與使用，依民法第354條第1項但書之規定，不得視為標的物之瑕疵。

㈡臺灣地震頻仍，系爭房屋縱有傾斜，亦不能排除係交屋後地震所造成；且原告於交屋後將系爭房屋之陽台外推，亦已導致房屋結構改變，故原告主張系爭房屋傾斜情狀應於交屋前即已存在，原告自當就前揭事實舉證。

㈢況房屋傾斜乃屬建築物之結構性問題，除非已列為黃標或紅標之危險建築物，否則均必須經由專業鑑定機關始能確認。被告乙○○亦委請土木技師胡福如就系爭房屋有無傾斜，及傾斜程度是否在安全值內進行鑑定，系爭房屋之傾斜率皆在安全標準範圍之內。系爭房屋僅輕微傾斜，被告乙○○於所有系爭房屋期間，根本無法察覺房屋有無傾斜之情狀，且房地產現況說明書亦未包含房屋是否傾斜之項目，是以被告乙○○並非明知物有瑕疵而故意不告知。原告就被告何時保證、如何保證系爭房屋之品質等，皆未依法舉證，其請求被告乙○○負損害賠償責任，顯無所據。

㈣被告乙○○擁有系爭房屋六年，皆不知房屋是否傾斜，被告良柱公司僅為房屋居間業者，僅就其所知訂約事項，據實報告買賣當事人，更無可能調查或知悉系爭房屋有無傾斜。被告良柱公司係依據行政院內政部所頒行之不動產委託銷售契約書範本，及不動產委託銷售契約書簽約注意事項製作不動產現況說明書，又該範本及注意事項中並未規定受託銷售不動產之人應詢問房屋有無傾斜情事，被告良柱公司之受僱人洪逸瑞於執行仲介時，復已與被告乙○○逐項確認房地產標的現況說明書之內容，故原告指稱洪逸瑞未盡調查義務，被告良柱公司未盡善良管理人注意義務致生損害於原告，實無所據。

㈤原告提起本件訴訟所憑之佑辰結構技師事務所垂直度測量報告書，其測量標的物根本非系爭房屋，顯難藉以推斷系爭房屋亦有傾斜情事。又無論佑辰結構技師事務所或和謙不動產估價師事務所，皆係受原告個人委託方為鑑定，其報告是否公允令人質疑，縱認被告應負損害賠償責任，亦應以台北市結構工程工業技師公會於99年1月18日所鑑定之非工程性賠償金額114,665元為據。又縱系爭房屋傾斜率為1/115，亦尚在安全範圍內，並無超出法定兩倍之問題。

㈥聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項:

㈠原告於97年5月間，經由被告良柱公司經紀人洪逸瑞仲介，向被告乙○○買受台北市○○區○○段4小段472地號土地應有部分123/10000，及其上門牌台北市○○區○○街152巷2號2樓房屋，雙方於97年5月23日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約書)，原告已付訖價金8,415,000元，被告乙○○則已點交系爭房地予原告，並辦妥所有權移轉登記。

㈡訴外人佑辰結構技師事務所派員於97年7月1日至緊鄰系爭房屋之台北市○○街152巷4號3樓房屋測量，測得該屋傾斜度為1/1 53(長向)、1/127及1/122（短向)，但研判該屋現況結構尚屬安全並無崩塌之立即危險。

㈢被告乙○○於97年8月間委託土木技師就系爭房屋進行測量，認定系爭房屋測到線Pl傾斜度>1/296，屬安全；1/1OO<P2傾斜率<1/200，尚屬安全；1/100<P3傾斜率<l/200尚屬安全。

四、本件應審酌者為：1.系爭房屋有無傾斜之瑕疵？若有，導致房屋價值減損若干？2.被告乙○○應否負賠償之責？數額為何？3.被告良柱公司應否負賠償之責？數額為何？茲分述如下：

五、系爭房屋有無瑕疵

1.就系爭房屋有無傾斜，該傾斜是否構成瑕疵一節，本院囑託台北市結構工程工業技師公會鑑定結果，認為：1.標的物所在建築物牆角最大傾斜率為1/115。2.研判造成標的物傾斜原因可能為基礎不均勻沈陷所造成，推測標的物傾斜於97年7 月初應已存在。3.標的物最大傾斜率為1/115，依鑑定人經驗若無藉助儀器量測或其他輔助方式測試，一般人應無法察覺。4.標的物主要結構樑柱構件因傾斜狀況會增加額外壓力，導致影響結構安全性。就房屋正常居住使用上，可能造成其使用不便。5.該棟建築物傾斜修復，可採用建物扶正工法將傾斜回復至容許範圍內，經估算總工程費約7,734,100元。標的物未修復前，參照台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊依其傾斜率造成使用不便及價值折損之程度，非工程性賠償金額為114,665元。此有台北市結構工程工業技師公會損害賠償鑑定報告書（以下簡稱結構技師鑑定報告）在卷可稽。

2.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條定有明文。依上開結構技師鑑定結果，可知系爭房屋確實存有傾斜度超過容許值之情況，且其傾斜業已導致影響結構安全、造成居住使用不便、價值減損之結果，足認系爭房屋之傾斜業已造成減少價值、減少通常效用之情況，且該傾斜於97年7月交屋前即已存在，揆諸前開規定，自應認為屬物之瑕疵。被告雖辯稱該傾斜非一般人可察覺，其委託土木技師鑑定結果亦認為尚屬安全，自不得視為瑕疵云云，惟被告所提出之土木技師垂直測量成果報告，係利用經緯儀做三條測線之垂直測量，鑑定結果認為其中測線P1傾斜率小於1/200，安全評估為「安全」，測線P2、P3傾斜率大於1/200而小於1/100，安全評估為「尚安全」，此有土木技師胡福如垂直測量成果報告可稽（本院卷第52至61頁），縱依此測量報告，三條測線測得結果亦有等級之分，並非均屬「安全」等級，且被告乙○○僅委託土木技師就系爭房屋傾斜率是否在安全值內一項為鑑定，土木技師無從就此傾斜度對系爭房屋通常效用及價值有無減損表示意見，自不得執此垂直測量成果報告遽認系爭房屋之傾斜不構成瑕疵。

3.系爭房屋扶正總工程費高達7,734,100元，與本件房屋買賣總價金相差無幾，且鑑定報告並未認為系爭房屋未扶正前不宜繼續使用，而扶正工程涉及全棟大樓其他住戶，非原告一戶所得左右，自無從以扶正所需之總工程費計算系爭房屋減損之價值或原告所受之損害。結構技師鑑定報告認為系爭房屋因傾斜所造成使用不便及價值折損之非工程性賠償金額為114,665元，足認系爭房屋因傾斜而減損之價值為114,665元。原告雖主張應以其自行委託不動產估價師估價所認定之減損價值金額1,217,373元為可採云云，並提出估價報告書為證（本院卷第26至39頁）。然查，該估價報告係以系爭房屋之傾斜程度與佑辰結構技師事務所就鄰屋所製作之不動產垂直度測量報告書相同之前提進行估價，此為估價報告書第1頁所明載，亦為原告所自承，亦即該估價所憑藉者實為鄰屋而非系爭房屋之傾斜度，雖估價報告已說明佑辰結構技師事務所測量之基準點為系爭建物之外牆牆柱角，測量結果可顯示系爭房屋外牆之垂直度情形，故據以為估價依據云云，惟不動產估價師並不具備房屋建築、結構方面之專業，就不同建物之傾斜度是否可逕行援用一節，不具判斷之專業能力，是其基於自身認知所做出得援用鄰屋傾斜度之假設，不具專業基礎，無從採信，其據此所得出之估價結果自亦無從參考。

4.原告雖另稱結構技師鑑定報告所依據之台北市政府建築物施工損害鄰房鑑定手冊並非實務所廣泛採納云云，然查，原告所引用者僅臺灣高等法院95年度上字第743號判決、92年度上易字第610號判決二則，並非有拘束力之最高法院判例，本院自無庸受其拘束，更無從僅因此二則判決認為實務上廣泛不採依台北市政府建築物施工損害鄰房鑑定手冊作成之鑑定結果。況且，台北市政府建築物施工損害鄰房鑑定手冊雖係為處理工程鄰損事件所頒，然其就房屋傾斜造成之損害額認定一節，與因工程鄰損以外原因傾斜之房屋，其損害之認定非無共通之處，結構技師具備認定建物傾斜及其所造成損害之專業，其既認為可援引台北市政府建築物施工損害鄰房鑑定手冊作為認定本件房屋價值減損之依據，自無從僅以原告之空言指摘，遽認其鑑定依據有何不妥。又，結構技師鑑定報告業已說明其非工程性賠償金額係依系爭房屋傾斜率造成使用不便及價值減損而認定，自無原告所稱未考慮使用之不便利性、居住使用之恐懼性、不具備市場競爭力、維修費用增加、建物加速折舊等現象之情事，併此敘明。

5.綜上，系爭房屋具有傾斜之瑕疵，且因此造成之損害額為114,665元，堪以認定。

六、被告乙○○應否賠償

1.原告雖主張被告乙○○從事房屋修繕工作，應知悉房屋有傾斜狀況，然未將系爭房屋傾斜一事記載於標的現況說明書中，應依民法第360條賠償原告之損害云云，惟按，民法第360條須以出賣人故意不告知瑕疵或有保證品質之情事，始有適用。惟被告乙○○否認知悉系爭房屋有傾斜情事，況結構技師鑑定報告業已敘明依系爭房屋之傾斜度，若無藉助儀器量測或其他輔助方式測試，一般人應無法察覺，甚且原告於交屋後亦未察覺傾斜，尚雇工進行裝潢，足認系爭房屋之傾斜非一般人於通常居住使用過程所可察覺，原告亦未另行舉證證明被告乙○○確已知悉系爭房屋傾斜，空言臆測被告乙○○明知系爭房屋傾斜，要無可採。至於保證品質部分，系爭房屋之現況說明書並無詢問有關房屋有無傾斜之項目，此有房地產標的現況說明書在卷可稽（本院卷第15頁），被告乙○○就未詢問之事項單純沈默，不得認為係屬品質保證之表示，況如前所述，被告乙○○並非明知系爭房屋有傾斜之情事。原告既未另行舉證證明被告乙○○曾明確就系爭房屋並無傾斜一節為品質保證，自無從認為被告乙○○曾對原告保證系爭房屋未傾斜。綜上，原告依民法第360條請求被告乙○○賠償，自屬無據。

2.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。系爭房屋依民法第354條足認具有瑕疵，已如前述，且出賣人依民法第354條應者為擔保責任，亦即不以具備故意或過失為要件，是以無論被告乙○○是否可察覺或是否已知悉系爭房屋傾斜，均不影響被告乙○○應負之瑕疵擔保責任。又，系爭房屋因傾斜造成之價值減損金額經鑑定為114,665元，已如前述，是以原告依民法第359條主張減少價金114,665元，並依不當得利之規定請求返還溢付之價金114,665元，為有理由，應予准許。

七、被告良柱公司應否賠償

1.原告主張被告良柱公司應就系爭房屋傾斜所造成原告之損害負賠償之責，係以被告良柱公司之使用人洪逸瑞未調查系爭房屋有無傾斜，是以被告良柱公司未盡民法第567條第2項之調查義務為據。然查，民法第567條第2項係規定「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」。然查，系爭房屋傾斜與否，與買賣標的之產權、買賣雙方之訂約能力與履約能力均無相涉，已難認為係屬該條所稱居間業者應調查之「關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力」事項。而系爭房屋之傾斜非藉助儀器量測或其他輔助方式測試，一般人無從察覺，已如前述，足見訴外人洪逸瑞無從憑自身之感官察覺系爭房屋有傾斜情況，原告復未舉證證明於仲介過程中有何特殊情事可使訴外人洪逸瑞得悉系爭房屋可能發生傾斜問題而應進一步調查，自無從認為訴外人洪逸瑞有何疏未查知系爭房屋傾斜之情況。再者，系爭房屋之買賣契約書（本院卷第9至14頁）、房地產標的現況說明書（本院卷第15頁）中均無一語提及關於系爭房屋有無傾斜之事，內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正之不動產委託銷售契約書範本（含附件不動產標的現況說明書）亦未就委託出售之不動產有無傾斜一節為約定，依法自無從認為訴外人洪逸瑞縱未察覺系爭房屋有何異狀，仍負有就系爭房屋有無傾斜情況委請專業者進行測量之義務，是以訴外人洪逸瑞未藉由專業測量發現系爭房屋之傾斜一節，亦無從認為屬疏失。被告良柱公司之使用人洪逸瑞於履行仲介契約之過程中既無疏失，自無從認為被告良柱公司有何債務不履行之情事。從而，原告主張被告良柱公司應就訴外人洪逸瑞之過失負同一責任，並依民法第226條、第227條請求被告良柱公司賠償其因房屋傾斜所受損害，亦屬無據。

八、綜上所述，原告依民法第359條、第179條請求被告乙○○賠償114,665元及自98年1月8日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部份之請求則屬無據，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，因未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，另酌定相當之擔保金額宣告免為假執行；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

十、據上論斷：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條但書、第389條、第392條，判決如主文。