臺灣臺北地方法院98年度訴字第762號

• 裁判案由: 返還買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 98 年 08 月 05 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第762號原　　　告　甲○○
訴訟代理人　莊乾城律師
被　　　告　集順生活科技股份有限公司
之2
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　蔡欽源律師
魏妁瑩律師
卓家立律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國98年7 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，均不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。
二、查原告起訴時原依民法第256 條、第259 條、第359 條及消費者保護法第22條、第23條第1 項之規定，請求被告返還訂金及簽約金新臺幣（下同）104 萬元及自民國97年5 月27日起以週年利率5%計算之利息（見本院卷第6 頁）。嗣於訴訟進行中，減縮利息部分之聲明為自97年5 月29日起算（見本院卷第49頁），並追加公平交易法第21條第1 項、第2 項、第4 項及第31條為請求權基礎（見本院卷第96頁）。核其所變更，利息部分係減縮應受判決事項之聲明，追加之訴與原訴請求之主要爭點事實具有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，故追加訴訟標的與原訴之基礎事實顯屬同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，均應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告將「信義18號」預售房屋之銷售廣告記載為：「臺北文山區即將啟動落後補漲，捷運共構、景觀住宅增值空間大」、「對臺北的居住選擇而言，擁有好山好水的生活環境，似乎難以與市中心的便利性兼顧。但隨著信義支線的通車……變成可能」、「……隨著歐美樂活風潮的蔓延，綠色、健康、環保的概念也已走進現代都會家庭中，八大綠色概念配備，看看你有沒有……」等語，被告強調「景觀」、「好山」等「滿足住的全方位需求」，並繪有環繞綠山之景觀實景圖使伊信以為真。兩造遂於97年5 月25日簽立房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），以總價1,300 萬元購買坐落於臺北市○○區○○段135 地號編號B2棟第14樓一戶（下稱系爭房屋），於同日給付訂金15萬元及簽約金89萬元共104 萬元。嗣伊發覺系爭房屋對外景觀實際即面向整片墓地，然被告銷售廣告所繪山坡均為綠地、無任何之墓地，則被告銷售廣告顯然不實。又系爭契約第21.1條約定：「本契約之附件為本契約之一部分，與本契約有同一效力。甲方（指被告）應確保廣告內容之真實，其廣告宣傳品及所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部份。」系爭契約第21.2條亦載明：「本契約簽訂時業經新聯信廣告股份有限公司銷售人員黃芬蓮詳細解說，並無廣告、契約以外不實之介紹。」等語並交由伊簽認，惟該員並未告知系爭房屋所面景觀為整片墓地，且該瑕疵顯係無法補正，伊已於98年1 月21日發函解除雙方買賣契約，爰依民法第256 條、第259 條第1 款及第2 款、第359 條，消費者保護法第22條、第23條第1 項，公平交易法第21條、第31條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告104 萬元及自97年5 月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊並無廣告不實之情事，銷售文案僅欲表達建案地理環境之特殊性，非關於房屋給付具體內容，且皆以中性方式表述，未曾強調任何景觀，亦從未保證週遭無任何墓地，建案之周邊環境自始未曾變更，墓地亦非規劃銷售後始行修建，原告既於買賣進行前親臨現場參觀，應知墓地存在已久，且位於開放戶外而無任何遮蔽，自行遠眺即可預知該墓地，無須銷售人員就系爭房屋之景觀係面向整片墳墓為解說，原告即可對該墓地有所瞭解與認識，原告之主張應無可取。復以原告於97年11月18日向宜蘭政府消費爭議調解委員會就本件事實第一次申訴時，於消費爭議申訴資料表中明白記載：「97.5.25 訂購一戶B2-14F，總價款1,300 萬元正，現因不可抗力的金融海嘯，造成我基金虧損，股票套牢，資產縮水，現也已影響到生活，恐負擔不起日後開工及工程款。目前經濟前景不好，若執意繼續買，財務會惡化，生活會更加困難，後果恐難以想像」，而訴求「退回已繳訂簽約金，來改善生活」等語。則原告欲解除買賣契約根本原因既在於自身之財務困難，卻藉口墓地在旁指摘廣告不實以遂行其解約之目的，顯已違反誠實原則及信用方法，實不足採等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於民國97年5 月25日簽立房地買賣預約單，由原告向被告購買案名為「信義18號」坐落臺北市○○區○○路4 段之B2棟14樓預售屋一戶，總價款1,300 萬元，原告已繳付訂金15萬元及簽約金89萬元，兩造隨即於同日簽定房屋土地預約買賣契約書，有房地買賣預約單、本票及房屋土地預約買賣契約書等件影本附卷可參（見本院卷第9-31頁）。
㈡、被告銷售預售屋廣告文字內容有：「臺北文山區即將啟動落後補漲，捷運共構、景觀住宅增值空間大」、「對臺北的居住選擇而言，擁有好山好水的生活環境，似乎難以與市中心的便利性兼顧。但隨著信義支線的通車……變成可能」等語，又其照片之遠山無法看出山坡地上有墓地存在（見本院卷第7-8、122頁）。
㈢、系爭房屋所在基地對面山坡上之墓地，於建案銷售前即已存在，由原告所購買之B2棟14樓浴室、陽臺、廚房面光處，應可看到該墓地，有原告提出之現場照片附卷可參（見本院卷第122 頁）。
㈣、原告以98年1 月21日律師函，對被告為解除系爭契約之意思表示，被告於98年1 月22日收受該函，有律師函及郵局掛號函件執據附卷為憑（見本院卷第32-34頁）。
四、兩造爭執之要點：
㈠、被告銷售房屋廣告文宣上載明「景觀」、「好山」、「滿足住的全方位需求」等文字，以及有環繞綠山之景觀實景圖，是否屬系爭契約所保證之預定效用；即系爭房屋有墓地景觀是否欠缺系爭契約所保證之預定效用，而有物之瑕疵存在？㈡、被告前開銷售房屋廣告文宣有無廣告不實等情？原告依消費者保護法及公平交易法等相關規定，請求被告負損害賠償責任，是否有理由？
茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠、被告銷售房屋廣告文宣上載明「景觀」、「好山」、「滿足住的全方位需求」等文字，以及有環繞綠山之景觀實景圖，是否屬系爭契約所保證之預定效用；即系爭房屋有墓地景觀是否欠缺系爭契約所保證之預定效用，而有物之瑕疵存在？1、按物之瑕疵擔保責任，乃物之出賣人就其物之瑕疵或欠缺所應負之法定無過失責任，所謂物之欠缺，依民法第354 條：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」規定意旨可知，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，均屬物有瑕疵，有最高法院73年臺上字第1173號判例參照。又買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條復有明文。
2、查：⑴依兩造間所訂立房屋土地預定買賣契約書，並無被告保證原告所購買房屋「絕對看不見墳墓」之類似文字約定，復依系爭房地廣告內容以觀，其雖有諸如「臺北第一次，移植倫敦水岸生活經驗」、「臺北文山區即將啟動落後補漲，捷運共構、景觀住宅增值空間大」、「對臺北的居住選擇而言，擁有好山好水的生活環境，似乎難以與市中心的便利性兼顧。但隨著信義支線的通車，這個願望，在文山區○○○區○路上變成可能」、「……隨著歐美樂活風潮的蔓延，綠色、健康、環保的概念也已走進現代都會家庭中，……」等強調系爭房地坐擁寬闊基地與面對優美生活環境等廣告宣傳促銷文字，然究非被告就買賣標的物向原告保證「一定品質」（即本件看不見墳墓之戶外景觀）之特殊約定，自難認為兩造間有關於「戶外不能有墳墓景觀」之一定品質之保證約定。⑵又系爭契約第21.1條雖約定：「本契約之附件為本契約之一部分，與本契約有同一效力。甲方（指被告）應確保廣告內容之真實，其廣告宣傳品及所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部份。」等文字，惟核其文義應指交付如契約所示之建材、房屋及公共設施，至於基地附近之景觀，乃系爭契約成立之前即存在已久，觀其地理位置、開放程度誠屬顯而易見，有卷附實景照片二紙可查，縱使優美景觀屬約定給付內容，墓地之存在為影響景觀良窳之要素，復屬無法補正之情形，原告既於簽約時曾赴往系爭建地所在位置，且本身即係因重視周圍景觀而為購買動機之一，理當無可能未予環視觀察而未見明顯存在於山坡上之一大片墓地，應可認原告已明知墓地存在或有重大過失而不知，即便被告銷售員未就上開情事為告知說明，亦難謂有故意不告知之情，被告自不負擔保責任甚明。綜上，原告未舉證證明被告就系爭房屋之景觀品質有特殊之保證約定，或係故意不告知有墓地該項瑕疵，揆諸前開條文意旨，被告不負擔保之責甚明，是本件既無瑕疵給付，亦不構成給付不能，原告主張依據民法第256 條、第359 條規定解除契約，與法相違，自為不許。
㈡、被告前開銷售房屋廣告文宣有無廣告不實等情？原告依消費者保護法及公平交易法等相關規定，請求被告負損害賠償責任，是否有理由？
1、次按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告應視為契約之一部，固有最高法院92臺上2694號裁判要旨可資參照。
2、惟查：本件被告刊登如前述內容之廣告文宣，並繪有環繞綠山之景觀實景圖，係為招徠買戶而對週遭景觀環境大為著墨，觀諸上開文宣用語均僅為對系爭房屋坐落自然景觀之大體描述，非有關房屋給付之具體內容，難認被告有廣告不實可言，且原告買受系爭房屋係坐落捷運木柵線之木柵站附近，隔溪眺望對面相距1 公里以外山坡，其上墓地之存在是否造成景觀不佳，誠屬個人主觀之認定，因附近多棟建築物必然也同見此景，難以得謂現實狀態必然影響景觀美感，縱使確實造成景觀不良之虞，惟系爭墳墓並非由被告所施蓋亦無法由被告移除，尚難即以此遽認該預售廣告有不實之情形，何況原告於簽約前應已知或有重大過失而不知其存在，猶執前詞置辯，顯違反誠實信用原則。綜上，被告並無廣告不實應可勘定，原告主張被告違反消費者保護法第22條、公平交易法第21條之規定，諉不足採，是其請求被告應負損害賠償責任，為無理由。
五、綜上所述，原告依民法債務不履行、消費者保護法及公平交易法等法律關係，請求被告應給付104 萬元及自97年5 月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8　　月　 　5　　日
民事第四庭 法　官　鄧德倩
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8 　　月　　5 　　日書記官　林孔華