臺灣臺北地方法院98年度訴字第937號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 98 年 10 月 16 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第937號原　　　告　　誼遠實業股份有限公司
兼法定代理人　乙○○
前二人共同
訴訟代理人　　黃捷琳律師
張玲綺律師
被　　　告　　新欣大廈管理委員會
法定代理人　　甲○○
訴訟代理人　　溫惠美律師
上列當事人間給付租金等事件，本院於民國九十八年九月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告乙○○新臺幣叁拾貳萬玖仟柒佰叁拾捌元，及自民國九十七年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告誼遠實業股份有限公司新臺幣叁佰拾叁萬玖仟壹佰元，及其中新臺幣叁佰零捌萬壹仟柒佰柒拾叁元自民國九十七年十二月九日起，其中新臺幣壹萬肆仟玖佰柒拾肆元自九十八年一月一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自九十八年一月一日起至騰空返還如附表所示建物予原告誼遠實業股份有限公司及其他全體共有人之日止，按月給付原告誼遠實業股份有限公司新臺幣肆萬叁仟壹佰零貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告乙○○以新臺幣拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣叁拾貳萬玖仟柒佰叁拾捌元為原告乙○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告誼遠實業股份有限公司以新臺幣壹佰貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣叁佰陸拾伍萬陸仟叁佰貳拾肆元為原告誼遠實業股份有限公司預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。經查
㈠本件原告於民國九十七年十月二十三日起訴時，先位聲明為：⒈被告應給付原告乙○○新臺幣（下同）十八萬四千零五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告應給付原告誼遠實業股份有限公司（下稱誼遠公司）二百六十六萬四千七百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告應自九十六年十月一日起至騰空遷讓返還附表所示建物予全體共有人之日止，按月給付原告誼遠公司六萬二千七百元。⒋願供擔保聲請宣告假執行。備位聲明為：⒈被告應給付原告乙○○三十二萬九千七百三十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告應給付原告誼遠公司二百四十五萬四千七百二十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告應自九十七年一月一日起至騰空遷讓返還附表所示建物予全體共有人之日止，按月給付原告誼遠公司五萬七千三百二十七元。⒋願供擔保聲請宣告假執行。
㈡嗣原告於九十七年十一月五日具狀變更訴之聲明，將原先位聲明第一項變更為：被告應給付原告乙○○新臺幣二十八萬二千一百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原先位聲明第三項變更為：被告應自九十七年十月一日起至騰空遷讓返還附表所示建物予全體共有人之日止，按月給付原告誼遠公司六萬二千七百元。
㈢原告最後於九十八年三月二十七日具狀變更聲明為先位聲明：⒈被告應給付原告乙○○二十八萬二千一百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告應給付原告誼遠公司二百六十六萬四千七百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告應自九十七年十月一日起至騰空遷讓返還附表所示建物予全體共有人之日止，按月給付原告誼遠公司六萬二千七百元。⒋願供擔保聲請宣告假執行；備位聲明：⒈被告應給付原告乙○○三十二萬九千七百三十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告應給付原告誼遠公司二百四十五萬四千七百二十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告應自九十七年一月一日起至九十七年十二月三十一日止，及自九十八年一月一日起至騰空遷讓返還附表所示建物予全體共有人之日止，分別按月給付原告誼遠公司五萬七千三百二十七元及四萬三千一百零二元，及自各翌月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒋願供擔保聲請宣告假執行。
㈣原告上開聲明之變更，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
二、本件被告法定代理人於起訴時為戴世瑛，於本院審理期間變更為甲○○，並據其具狀聲明承受訴訟，有會議記錄影本在卷可稽（見本院卷第七一頁、第七八頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠先位之訴部分：原告乙○○原係臺北市○○區○○段五小段一一一一號、一一一二號建物即門牌分別為臺北市○○○路二六三號地下二層及地下三層（如附表所示，下稱系爭建物）應有部分分別為一萬分之二四九五及一萬分之六九四九之共有人，嗣於九十四年三月十八日將系爭建物所有權應有部分移轉登記予原告誼遠公司。原告乙○○在多年前即將系爭建物之應有部分出租予被告，被告扣除各項管理費二萬一千八百元後，按月將四萬零九百元匯入原告乙○○帳戶，亦即原告乙○○每月就系爭建物應有部分之出租收益為六萬二千七百元。詎被告自九十三年十一月起即未依約支付租金，而原告乙○○將系爭建物應有部分移轉予原告誼遠公司，依民法第四百二十五條第一項規定，租賃契約繼續存在於原告誼遠公司予被告間，被告自負有給付租金之義務，惟屢經催討，未獲置理，原告自得訴請被告給付租金，並先位聲明：⒈被告應給付原告乙○○二十八萬二千一百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告應給付原告誼遠公司二百六十六萬四千七百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告應自九十七年十月一日起至騰空遷讓至返還附表所示建物予全體共有人之日止，按月給付原告誼遠公司六萬二千七百元。⒋願供擔保聲請宣告假執行。
㈡備位之訴部分：倘本院認為兩造間租賃關係不存在，則被告多年來未經系爭建物專有部分共有人全體同意，即將系爭建物出租予訴外人臺灣聯通停車場開發股份有限公司（下稱臺灣聯通公司）經營收費停車場，並按月向臺灣聯通公司收取租金，自九十二年至九十六年間，租金為每月十七萬元，自九十七年起則減為每月十三萬三千元，復於九十八年起減為每月十萬元，是被告受有租金利益，致原告受有損害，而無法律上之原因；再者，被告未能提出證據證明原告應負擔管理費，且系爭建物之管理費應由使用者即租用停車位者給付之，不應由原告負擔，是被告之抵銷抗辯亦無理由，原告自得請求被告返還不當得利。爰依不當得利之法律關係，備位聲明：⒈被告應給付原告乙○○三十二萬九千七百三十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告應給付原告誼遠公司二百四十五萬四千七百二十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告應自九十七年一月一日起至九十七年十二月三十一日止，及自九十八年一月一日起至騰空遷讓返還附表所示建物予全體共有人之日止，分別按月給付原告誼遠公司五萬七千三百二十七元及四萬三千一百零二元，及自各翌月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒋願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
㈠非法人團體應具一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之。又被告雖係依公寓大廈管理條例所成立，但未向主管機關報備核准，是被告亦無同法第三十八條規定之當事人能力。且被告所收取之費用，雖可分為經常管理費及臨時分擔費用，惟依被告「住戶手冊」第六章「管理公約」第三十二條至第三十四條之規定，可知經常管理費係固定收取，用以支付經常性之支出，臨時之大宗費用而為經常管理費不敷使用時，即由特定住戶或全體住戶共同分攤，按實際發生額收取。是可知被告就管理費之收取，僅屬代收代付之性質，即使有被告代收之管理費暫存於銀行帳戶，亦不得據此指為係屬被告之獨立財產。是被告並非民事訴訟法第四十條第三項規定之非法人團體，無當事人能力。
㈡被告否認與原告乙○○間就系爭建物存在不定期租賃契約；又被告係依等同於住戶規約之停車場管理辦法，將系爭建物應有部分委託臺灣聯通公司代管停車場，且九十六年十二月二十二日召開區分所有權人會議時，決議授權被告委託第三者管理系爭建物，原告乙○○亦派人出席並同意之，原告事後訴請被告返還不當得利云云，自無理由。
㈢此外，系爭建物係供全體區分所有人防空避難及停車之用，不具構造上、使用上之獨立性，性質上應屬主建物之共同使用部分而非區分所有之專有部分，原告乙○○依公寓大廈管理條例第四條第二項及土地登記規則第七十二條第二款，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售予他人，是原告乙○○於九十四年三月十八日將系爭建物讓與誼遠公司之行為即非合法。㈣原告自九十三年十一月起即未依約繳交管理費用，其中原告乙○○部分積欠六萬五千元，原告誼遠公司積欠九十九萬二千五百元，爰以此債權，與原告本件主張之債權為抵銷等語，資為抗辯。
㈤被告訴之聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、經本院與兩造整理本件爭執與不爭執事項如下（見本院九十八年四月十五日言詞辯論筆錄）：
㈠不爭執之事項：
⒈系爭建物於七十一年間建築完成，原告乙○○於七十八年七月二十五日登記為系爭建物之所有權人，應有部分分別為一萬分之二千四百九十五、一萬分之六千九百四十九，嗣於九十四年三月十八日以買賣為原因，將系爭建物所有權應有部分移轉登記為原告誼遠公司所有，此有系爭建物異動索引及建物所有權狀在卷可參（本院卷第七至十一頁）。
⒉被告於九十二年十月間將同小段一一０九號建物（即地下一層）及系爭建物共五十八個車位（一一０九號建物六個車位、一一一一號建物計二十五個車位、一一一二號建物計二十七個車位），與訴外人臺灣聯通公司簽立委託管理契約，臺灣聯通公司應每月給付被告十七萬元，自九十七年一月起降為每月十三萬三千元，再（於九十七年十二月三十一日簽訂契約）自九十八年一月一日起降為每月十萬元，此有委託管理契約書在卷可參（本院卷第十七至二二、一一九頁至第一二二頁）。
⒊被告係依公寓大廈管理條例成立，惟尚未向主管機關報備，並有臺北市建築管理處九十八年一月五日北市都建寓字第０九七七四一六八七０００號函在卷可憑（本院卷第六一頁）。
⒋被告於臺灣中小企業銀行中山分行開設帳號第000000
00000號活期存款帳戶，統一編號00000000，
營業地址為臺北市○○○路二六三號八樓二二室（本院卷第一三八頁）。
⒌被告於九十三年一月至十月間按月匯款四萬零九百元至原告乙○○設於萬泰商業銀行帳號第000000000000
號帳戶，迄九十三年十月十一日之後即未再匯款。
⒍系爭建物使用執照用途登記為防空避難室及停車場（本院卷第一０五頁使用執照存根影本）。
㈡兩造爭執事項：
⒈被告有無當事人能力及當事人適格？
⒉系爭建物究屬專有部分或係共同使用部分？又其登記有無效力？
⒊兩造間就系爭建物應有部分是否有租賃關係存在？如有，被告應各給付原告乙○○及誼遠公司之租金數額？
⒋原告依不當得利法則主張被告應返還其將系爭建物委由臺灣聯通公司管理所收取租金之部分，被告將系爭建物委由臺灣聯通公司管理收取租金，是否無法律上之原因而受利益？如構成不當得利，被告應返還原告乙○○及誼遠公司之金額？⒌原告乙○○及誼遠公司是否積欠管理費？被告執此為抵銷抗辯是否有理由？
四、得心證之理由：
㈠被告具有當事人能力，當事人適格亦無欠缺：
⒈按公寓大廈管理委員會有當事人能力，為八十四年六月二十八日公布施行之公寓大廈管理條例第三十八條第一項所明定，在公寓大廈管理條例施行前業已取得建造執照之公寓大廈，應依該條例規定成立管理組織，亦為公寓大廈管理條例第五十五條第一項規定甚明。故公寓大廈管理委員會如依公寓大廈管理條例所定程序成立者，即可取得當事人能力。本件被告係依公寓大廈管理條例第二十九條規定，由區分所有權人會議選舉產生，此為被告所不爭執，依公寓大廈管理條例第三十八條第一項規定，具有當事人能力。被告雖抗辯其未依法向臺北市政府報備，且其無獨立財產云云，惟查向主管機關報備與否，僅為行政機關之管理措施，無礙被告已依公寓大廈管理條例規定成立，被告辯稱其無當事人能力云云，並非可採。
⒉被告新欣大廈管理委員會有一定之名稱、設立之目的，其職務在於執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，並負責公共基金及其他經費之收支、管理及運用，且其委託訴外人臺灣聯通公司經營停車場，依約臺灣聯通公司須按月繳交停車場管理收入予被告，被告並於臺灣中小企業銀行開設帳戶，管理使用包含上開收益在內之公共基金，上開帳戶之結餘常高達一百萬元以上，有委託管理契約書、臺灣中小企業銀行中山分行九十四年九月二十九日九十四中山字第００三五四號函及所附存款交易明細查詢單附於卷可稽（本院卷第十七至二二、一一九至一二二、一三八頁以下），顯見被告確有獨立之財產，並得在授權範圍內管理運用相關款項，非僅職司代收代付之工作。又被告業經配賦營業人之統一編號00000000，且其營業地址為臺北市○○
○路二六三號九樓二二室，有財政部臺北市國稅局中南稽徵所九十四年十二月二日財北國稅中南綜所字第０九四００二四六五八號函附卷可查（本院卷第一四０頁），則被告既已事實上存在並設有代表人或管理人，且有一定之名稱、辦公處所及獨立之財產及一定之目的，自屬非法人團體。按，非法人之團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交易者比比皆是，民事訴訟法第四十條第三項為應此實際上之需要，特規定此等團體設有代表人或管理人者，亦有當事人能力。所謂有當事人能力，自係指其於民事訴訟得為確定私權之請求人，及其相對人而言，若僅認許其為當事人得以其名義起訴或被訴，而不許其為確定私權之請求，則上開規定勢將毫無實益，當非立法之本意（最高法院五十年台上字第二七一九號判例參照）。至法院對非法人團體所為之確定判決，其權利義務之歸屬，應視其法律行為及團體性質而定。本件原告主張被告未經其同意而出租系爭地下室予臺灣聯通公司經營收費停車場，而向被告請求返還相當於租金之不當得利，並提起本件訴訟，被告對於將系爭地下室委由臺灣聯通公司經營收費停車場，並按月向臺灣聯通公司收取對價之事實亦無爭執，則本件訴訟結果自得歸屬於被告，原告自得向被告提起本件訴訟以確定私權之請求。
㈡原告主張兩造間就系爭建物有租賃關係存在，並非可採：原告主張就系爭建物所有權應有部分，與被告間存有租賃關係等情，為被告所否認，則原告自應就此事實負舉證責任。經查：原告主張被告自九十三年一月間起至十月間止，按月於扣除各項管理費二萬一千八百元後，匯款四萬零九百元至原告設於萬泰商業銀行第000000000000號帳戶等
情，固為被告所不爭執，且有存摺明細附卷可查（見本卷十五、十六頁）。惟匯款之原因甚多，尚不能僅以按月匯款之事實，推認被告係基於租賃關係給付租金。而被告管理委員會八十三年四月十四日固決議「…經諸委員同意83.4.1接受委託書按月扣除應付之清潔費以現金支付乙○○先生、翁國榮先生」（本院卷第二三、二四頁），惟此係關於被告管理委員會決議關於停車場所收取之對價，按月扣除清潔費後以現金支付原告乙○○，尚難認憑此認定兩造間存有租賃關係。況參之上開會議原告乙○○之發言：「…此次停車場訴訟事件…初步洽談大家相互各退一步達成和解，依持分比例分配停車場之收入，…」等語，尤難以被告管理委員會上開以現金支付原告乙○○之決議，認定原告乙○○與被告間有租賃關係存在。原告乙○○與被告間既無租賃關係，原告誼遠公司自無依民法第四百二十五條第一項規定因買受系爭建物而繼續與被告存在租賃關係。原告此部分主張，即無可取。㈢原告主張其所有系爭建物應有部分，被告未經其同意即將之委由臺灣聯通公司經營收費停車場，並按月收取租金，被告應返還被原告相當於租金之不當得利，其主張為可採：
⒈系爭建物於使用執照上登記之用途雖係防空避難室及停車場，並為各區分所有權人所共有，惟各區分所有權人對於該建物之全部仍有使用收益之權利（民法第八百十八條規定參照）。又共有物之管理，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，九十八年一月二十三日修正公布前之民法第八百二十條定有明文。所謂管理，其方法不一，各共有人依其應有部分各占有部分特定共有物而為使用收益者固屬之，即依其應有部分各按年輪流占有全部共有物而為使用收益者亦屬之。惟不論以何方法管理，均應由全體共有人以契約訂定或依法決定。本件被告依其與臺灣聯通公司簽立之委任管理契約，其上開一一０九號建物及系爭建物共五十八個車位交付臺灣聯通公司經營停車場業務，臺灣聯通公司應按月給付被告租金，此屬使用收益之管理行為，依上開說明，本應由全體共有人以契約訂定之，如部分共有人未經其他共有人全體同意，而就共有土地為上述管理行為，對其他共有人不生效力。被告與臺灣聯通公司所簽訂之上開委託管理契約，約定將系爭建物委由臺灣聯通公司經營停車場業務之管理行為，既未經包括原告在內之區分所有權人全體同意，依上開說明，對原告自不生效力。
⒉被告雖抗辯系爭建物之用途為停車場兼防空避難室，屬該棟大樓之共用部分，依公寓大廈管理條例第四條第二項規定，原告不得單獨取得系爭建物應有部分所有權，原告雖經登記為所有權人但其登記係屬錯誤，原告不得行使所有權人之權利，被告毋庸返還將該建物委外經營所得之租金云云。惟查，系爭建物於七十一年十月十五日辦峻建物第一次所有權登記，登記所有權人均為訴外人即起造人太峰建設股份有限（下稱太峰公司），嗣於七十八年七月二十五日以買賣為原因，將所有權應有部分登記予原告乙○○所有，再於九十四年三月十八日以買賣為原因，將系爭建物所有權應有部分移轉登記與原告誼遠公司，有九十六年八月二十一日及九十七年十月十六日之臺北市地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統列印資料附卷可查（本院卷第七至九、一四一、一四二頁），故系爭建物具有使用上及構造上之獨立性，係屬區分所有權人所有之專有部分，自非屬公寓大廈管理條例第三條第三款規定：「公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」之共用部分。縱系爭建物之所有權應有部分登記，與現行法令不合，惟依土地法所為之登記，有絕對效力（土地法第四十三條規定參照），故依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，在未提起塗銷登記之訴並得有勝訴之確定判決之前，其登記仍不失其效力（最高法院五十年台上字第九六號判例參照），原告既登記為所有權人，自得行使所有權人之權能；況且，土地法第四十三條規定所為之登記絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人（最高法院四十年台上字第一八九二號判例參照），系爭建物原登記為太峰公司所有，原告乙○○及誼遠公司先後於七十八年七月二十五日及九十四年三月十八日取得所有權應有部分，自應保護其等因信賴登記而取得之權利，被告自不得以系爭建物不得登記為專有部分，原告不得僅登記為該建物之所有權人而未持有地上建物所有權為由，抗辯其毋庸返還不當得利與原告。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文；又民法第八百十八條所定各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言，故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院五十五年台上字第一九四九號判例參照）。次按土地法第九十七條固規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，惟系爭建物並非供居住使用之房屋，而係作為經營出租停車場使用，則本件計算被告所受相當於租金之不當得利時，即無該條規定限制之適用，應以被告實際所獲取之利益為據（最高法院五十四年台上字第一五二八號判例參照）。查被告於九十二年十月已將上開一一０九號建物暨系爭建物共五十八個車位交由臺灣聯通公司經營，每月因此取得十七萬元，並自九十七年一月起改為每月十三萬三千元，已如前述，則被告實際獲取或預期可獲取之利益，即可以之為計算之基準。
⒋被告雖辯稱：被告就系爭建物之委託管理契約，迄九十八年十二月三十一日屆至，是原告請求不當得利之部分，如返還日已逾越前揭委託管理契約之終期即九十八年十二月三十一日，則自九十九年一月一日起至返還日止之給付，自不得依該契約計算云云。按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例參照）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院六十八年臺上字第三０七一號判例參照）。從而，被告與臺灣聯通公司訂立之契約對價，自可作為利用系爭建物之經濟價值及所受利益之參考，該契約對價即不失為認定不當得利之客觀依據，參以被告與臺灣聯通公司於九十七年十二月三十一日簽訂之委託管理契約書，係以每月十萬元之對價將同小段一一０九、一一一一、一一一二建物委由臺灣聯通公司管理，業如前述，可見該建物於市場上之供使用收益之對價，確有按月獲取十萬元之經濟價值，本院認為以此作為認定被告九十九年一月一日以後不當得利金額之計算依據，亦無不當，附此敘明。
⒌依上開說明，原告乙○○所得請求被告返還自九十三年十一月一日起至九十四年三月十七日止不當得利計三十三萬三千二百八十四元（原告乙○○請求三十二萬九千七百三十八元）；原告誼遠公司所得請求被告返還九十四年三月十八日起至九十六年十二月三十一日止之不當得利計二百四十五萬一千一百七十六元（原告誼遠公司請求二百四十五萬四千七百二十二元）；原告誼遠公司於九十七年一月至十二月，得請求被告按月給付五萬七千三百二十七元；原告誼遠公司自九十八年一月起至被告返還系爭建物予原告誼遠公司及其他共有人之日止，得按月請求被告給付四萬三千一百零三元（原告誼遠公司請求按月給付四萬三千一百零二元）。計算式如下：
⑴原告乙○○請求自九十三年十一月一日起至九十四年三月十七日止之不當得利部分：
①第一一一一建號部分：每月租金170,000元×25/58（1111
號建物車位數25/總車位數58）×4又31分之17（4個月又
十七日，即93年11月至94年3月17日）×原告乙○○之應
有部分2495/10000＝83,155元（小數點以下四捨五入，下同）。
②第一一一二建號部分：每月租金170,000元×27/58（1112
號建物車位數27/總車位數58）×4又31分之17（4個月又
17日即93 年11月至94年3月17日）×原告乙○○應有部分
6949/10000 ＝250,129元。
③上開①83,155＋②250,129=333,284元（原告乙○○僅請
求三十二萬九千七百三十八元）。
⑵原告誼遠公司請求九十四年三月十八日至九十六年十二月止之不當得利部分：
①第一一一一建號部分：每月租金170,000元×25/58（1111
號建物車位數25，總車位數58）×33又31分之14（33個月
又14日，即94年3月18日至96年12月底）×原告誼遠公司
應有部分2495/10000=611,573元。
②第一一一二建號部分每月租金170,000元×27/58（1111號
建物車位數25/總車位數58）×33又31分之14（33個月又
14日，即94年3月18日至96年12月底）×原告誼遠公司應
有部分6949/10000＝1,839,603元。
③上開①611,573＋②1,839,603＝2,451,176元（原告誼遠
公司請求金額為二百四十五萬四千七百二十二元）。
⑶誼遠公司得請求被告給付九十七年一月至十二月之每月不當得利金額部分：
①第一一一一建號部分：每月租金133,000元×25/58（1111
建號車位數25，總車位數58）×原告誼遠公司應有部分
2495/10000＝14,303元。
②第一一一二建號部分：每月租金133,000元×27/58（1111
建號車位數25，總車位數58）×原告誼遠公司應有部分
6949/10000＝43,024元。
③上開①14,303＋②43,024＝57,327元。
⑷誼遠公司得請求被告給付自九十八年一月至返還系爭建物予共有人全體之日止按月給付不當得利部分：
①第一一一一建號部分：每月租金100,000元×25/58（1111
建號車位數25，總車位數58）×原告誼遠公司應有部分
2495/10000＝10,754元。
②第一一一二建號部分：每月租金100,000元×27/58（1111
建號車位數25，總車位數58）×原告誼遠公司應有部分
6949/10000＝32,349元。
③上開①10,754＋②32,349＝43,103元（原告誼遠公司僅請求四萬三千一百零二元）。
㈣被告辯稱：依新欣大廈住戶手冊附件之停車場管理辦法第一條及第二條規定，系爭建物已經區分所有權人會議決議委託專業公司管理，若無反對意見，即由大樓管理委員會代管該停車位，被告依該決議委託臺灣聯通公司代管停車場，自非不當得利；況被告所收取之上開租金，均充作大樓管理費及公共設施之修繕費用，該大樓之住戶始得繳交較低之管理費，亦無不當得利可言云云。此外，被告並提出臺北市建築管理處九十八年二月九日北市都建寓字第０九七七三四六三一００號函內載：「…該『避難室兼停車場』既屬公寓大廈之一部，其管理維護事項即應受公寓大廈管理條例、規約、區分所有權人會議決議之約束等語」，辯稱新欣大廈九十六年十二月二十二日區分所有權人會議授權被告委託他人管理系爭建物，對於原告誼遠公司有拘束力云云。然查，系爭建物所有權應有部分係屬原告之專有部分，已如前述，而區分所有權人會議，係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議（公寓大廈管理條例第三條第七款規定參照），故區分所有權人會議僅能就區分所有權人間之共同事務為決議，屬於原告專有部分之系爭建物之使用收益方式，自不在區分所有權人得決議事項之範圍內，被告復不能證明原告已同意上開停車場管理辦法之規定，則縱區分所有權人會議為上開代管決議，仍不能拘束原告。再者，被告將原告所共有之系爭建物委託他人管理所得之租金，本屬被告無法律上原因使用收益原告所有權應有部分所得之對價，則被告將該租金均移作該大樓之管理費及公共設施之修繕費用，就應屬原告所有之相當於租金之利益部分，自係被告擅自決定之分擔，仍應認係被告受有不當之利益，並致原告受有損害。被告上開抗辯，均無可取。
㈤被告又辯稱：原告應按月以每坪五十元繳納管理費，至九十七年十二月止，原告乙○○積欠管理費六萬五千元，原告誼遠公司積欠管理費九十九萬二千五百元，被告據此與原告本件請求主張抵銷云云。查被告辯稱原告應按月應繳納每坪五十元之管理費云云，為原告所否認。觀之被告與臺灣聯通公司九十二年、九十四年間簽訂之委託管理契約書第一條約定：「委託管理標的物所在地及委託管理範圍：委託管理標的物由甲方提供其坐落於臺北市中山區○○○路二六一、二六三號新欣大廈地下室內第一、二、三層現有劃定之停車位空間全部委由乙方管理…」及第七條約定：「停車場內維護修理之歸屬：甲方（被告）應負責本委託管理標的物固有設施之維護，如有建築物之天然損壞（如：管路破裂、漏水、消防設施等）或有因意外事故造成之損壞（如：火災、水災）而非乙方（臺灣聯通公司）管理疏失所造成者，應由甲方負責修護；乙方應負責投入與停車場管理相關之直接改良物（如油漆、照明燈光、停車路面、警示燈等）之維護修理，使委託管理標的物可為正常之使用」（本院卷第十七、十九頁）。被告與臺灣聯通公司九十七年間簽訂之委託管理契約書第一條則約定：「甲方（被告）提供一、座落臺北市中山區○○○路二六一、二六三號之新欣大廈地下室第一、二、三曾依使用執照屬避難室兼停車場部分（建號中山區○○段一一０九、一一一一、一一一二）…交由乙方管理」、第六條約定：「甲方應負擔本委託管理標的物之水電費支出與固定設備之保養維護。如有自然或人為，非乙方管理疏失所造成之損壞（如：火災、水災、管路破裂、漏水、消防設施故障等），應由甲方負責修繕」（本院卷第二一、一二０頁）。足見系爭建物均已交由臺灣聯通公司管理，而無須向地下室所有權人收取任何管理費，被告亦無庸給付臺灣聯通公司任何管理費或清潔費用。次查，依新欣大廈停車場管理辦法第二條規定：「大廈所有權人使用停車場，得享有優待辦法，如有反對意見者，本管理處不代管其持分，如其堅持自行使用者，應付每坪一百五十元使用及通行費用」（本院卷第八六頁），可見所有權人僅在堅持自行使用之情況，始繳納每坪一百五十元之使用及通行費用，除此之外，毋庸繳納其他費用：被告復未能舉證系爭建物所有權人須按其應有部分以每坪五十元繳納管理費之依據為何，被告所為抵銷之抗辯，仍無可取。
㈥被告再抗辯新欣大廈區分所有權人會議已於九十七年八月二日決議將系爭建物委外管理收入，全部撥入公積金帳戶使用，不按應有部分比例分配，原告誼遠公司亦派員參與會議，應受拘束云云。惟查，縱使被告區分所有權人會議於九十二年八月間為上開將停車場租金全數撥入公積金之決議，但系爭建物既為區分所有權人之專有部分，其使用收益所得款項應如何處理，應由其共有人決議，非屬區分所有權人會議可決議之公共事項，被上訴人不受該決議之拘束，況觀之該次會議紀錄記載：「誼遠公司及群昇公司代表聲明：本大廈地下室應屬專有部分非共用部分，變更用途為共用部分或其使用收益，依法應經地下室全體共有人同意，…故本案表決程序應不合法」等語（本院卷第一一四頁），可知原告誼遠公司雖派員與會，惟當場並未表示同意該項議案，是自不能認為原告誼遠公司應受該項決議之拘束。
㈦綜上所述：
⒈原告乙○○及誼遠公司先位依租賃之法律關係為上開請求，尚屬無據，應予駁回。
⒉原告乙○○備位依民法第一百七十九條規定，請求被告給付三十二萬九千七百三十八元及自起訴狀繕本送達翌日起即九十七年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許（如主文第一項所示）。⒊原告誼遠公司備位依民法不當得利之規定，請求被告給付自九十四年三月十八日起至九十六年十二月三十一日止之不當得利二百四十五萬一千一百七十六元，自起訴狀繕本送達翌日即九十七年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，及請求被告給付自九十七年一月一日起至九十七年十二月三十一日止之不當得利共計六十八萬七千九百二十四元（57,327×12＝687,924）及就當時已到期並
經以起訴狀繕本送達代催告之部分依法定利率計算之遲延利息（其中九十七年一月至九十七年十一月之部分共計六十三萬零五百九十七元〈57,327×11＝630,597〉自起訴狀繕本
送達之翌日即九十七年十二月九日起算遲延利息；九十七年十二月一日至同月八日共計一萬四千九百七十四元〈57,327×8/31＝14,974〉，則依原告聲明所示自翌月一日即九十八
年一月一日起算遲延利息）之部分（如主文第二項前段所示，計算式：總金額為自九十四年三月十八日至九十七年十二月三十一日止之不當得利總額，即2,451,176＋687,924＝
3,139,100；自九十七年十二月九日起算遲延利息之金額為
九十四年三月十八日至九十七年十一月三十日止之金額，即2,451,176＋630,597＝3,081,173；自九十八年一月一日起
算遲延利息之金額為九十七年十二月一日至同月八日止之金額即57,327×8/31＝14,974）、暨自九十八年一月一日起至
騰空返還如附表所示建物予原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告誼遠公司四萬三千二百零二元（如主文第三項後段所示），為有理由，應予准許。
⒋原告請求超逾部分上開⒉、⒊之部分，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、結論：原告之訴一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十七條第一項，判決如主文。
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│附表 │
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│建物標示 │門牌號碼 │面積 │權利範圍 │建物座落土地地號│
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│臺北市中山區│臺北市○○○路│955.26 │2495/10000│臺北市○○段五小│
│吉林段五小段│263號地下二層 │平方公尺│ │段302地號、333地│
│1111建號 │ │ │ │號 │
├──────┼───────┼────┼─────┼────────┤
│臺北市中山區│臺北市○○○路│894.06平│6949/10000│臺北市○○段五小│
│吉林段五小段│263號地下三層 │方公尺 │ │段302地號、333地│
│1112建號 │ │ │ │號 │
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中　　華　　民　　國　　98　　年　　10　　月　　16　　日民事第五庭 法　官　高偉文
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　98　　年　　10　　月　　16　　日書記官　駱俊勳