臺灣臺北地方法院98年度重訴字第126號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第126號

原告

佳鼎房屋仲介有限公司

法定代理人

己○○

訴訟代理人

黃坤鍵律師

複代理人

徐志明律師

複代理人

陳俊成律師

被告

高龍國際股份有限公司（原名高隆電子股份有限公司）

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

陳麗增律師

上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國98年10月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，民事訴訟法第24條第1項定有明文。經查，依兩造簽訂之委託銷售契約書（下稱系爭契約）第16條約定，如因契約涉訟時，雙方合意以委託標的不動產所在地之地方法院為第一審管轄法院，而本件委託標的為臺北市○○○路2段88號及90號12樓房地及地下4層編號88、89、90、91等4個停車位（下稱系爭房地），所在地位於本院轄區內，揆諸前開規定，本院自應有管轄權，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：被告於民國97年4月間專任委託原告銷售被告所有之系爭房地，雙方於同年月29日簽訂系爭契約，約定委託總價為新臺幣（下同）1億5306萬元，委託銷售期間自簽約日起至97年10月31日止，嗣於97年5月27日有買方即訴外人崇友實業股份有限公司（下稱崇友公司）同意出價1億5308萬元，並開立面額460萬元、票號CT0000000號、付款人為臺北銀行城東分行之支票乙紙作為買賣斡旋金，已達成被告所委託價格，依系爭契約第8條第2、4款之約定，買賣契約即為成立，被告應於該契約成立日起7日內到達指定處所與崇友公司簽訂不動產買賣契約書，惟經原告於97年5月29日、同年6月3日以存證信函通知被告簽約，被告卻置之不理，並對原告發函終止系爭契約，是被告之行為顯然違約，依系爭契約第12條，被告應賠償原告以委託價格4％計算之金額即612萬2400元，況被告故意拒絕與原告覓得之買方簽訂買賣契約，乃以不正當行為阻止條件之成就，依民法第101條之規定，亦應給付原告服務報酬。為此，爰依系爭委託契約第5條第1款、第8條第2款、第12條第1、2款之約定選擇合併請求被告給付報酬600萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告600萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）被告雖於97年4月29日與原告簽訂系爭契約，委由原告仲介出售系爭房地，惟自雙方簽約後，原告從未為被告介紹買主，亦未曾告知被告有任何符合委託價格之買主，是原告怠於履行被告委任之仲介工作，迄97年5月23日原告向被告明確告知其無法完成被告所委託之仲介工作，要求被告自尋買主，故被告自行或委託他人出售，並無違約，更無需給付任何報酬，原告雖主張其於97年5月27日已為被告找到買主，並收取定金云云，惟被告要求原告說明買賣內容為何、買主為何人、如何付款、何時過戶轉讓等相關交易細節，原告卻再三推託，拒不出面，違反系爭契約第7條第6項：「乙方（原告）應隨時依甲方（即被告）之查詢，向甲方報告銷售狀況」之約定，原告先表明無法完成仲介工作，後又拒絕說明交易情形而違約，違反民法第567條第1項所規定法定居間人應履行之義務，被告自有權終止系爭契約，且依民法第571條之規定，原告無權請求被告給付任何報酬。

（二）系爭契約係原告與不特定欲委託其仲介房屋之消費者簽約所片面擬撰，性質上屬消費者保護法（下稱消保法）第2條第7款所稱之定型化契約，其適用之爭議及效力應受消保法第11條第2項及第12條第1、2項之拘束，系爭契約第12條約定：「甲方若有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：委託期間內，甲方自行將委託買賣標的出售或另行委託第三者仲介或片面終止本契約者，甲方應給付委託總價額4％與乙方」，依此，無論原告有無完成系爭契約所約定之仲介工作，被告均需給付報酬，此報酬性質等同懲罰性違約金，然此約款並未就原告若未能在契約期間內為被告尋獲買主，或有其他違約情事時，應負擔之懲罰性違約金為何有所規範，僅片面約定被告應負擔之義務，卻未規範原告應負之相對責任，揆諸前開消保法之規定，此約款有違平等互惠之契約原則，顯失公平，應屬無效約款，不得拘束被告。

（三）依系爭契約第7條第5款約定，如買方簽立要約書，原告應於24小時內將該要約書轉交被告，不得隱瞞或扣留，而原告係於97年5月27日獲得買方之要約書，卻遲至97年5月29日方始以存證信函通知被告，已違反系爭契約需24小時內通知被告之約定，且迄至本件訴訟，原告從未交付任何要約書予被告，更未告知被告任何委託買賣之詳情，更有甚者，依據原告與崇友公司簽訂之不動產買賣斡旋契約書，崇友公司委託原告進行斡旋仲介期間僅至97年5月30日，而其卻遲至97年5月29日始寄發存證信函告知被告買賣事宜，被告於隔日方收受此函，是迄被告知悉此事時，原告與崇友公司間之斡旋關係已終止，原告所稱之買主已經不存在，被告自不受其拘束，原告所為已違反系爭契約第7條第5項之約定系及第7條第1項所約定原告處理仲介事務應負善良管理人注意義務，亦違反民法第533、567條第1項、第571條之規定。

（四）原告所提出之契約內容變更合意書（下稱系爭變更合意書）所載日期97年4月30日係原告虛偽倒填，實則，被告係於97年6月間始與原告達成合意將原委託價格1億8000餘萬元變更為1億5306萬元之合意，兩造既於97年4月29日簽訂系爭契約，在不知市場反應情形下，於翌日降低委託價格3000餘萬元不合常理，況被告直至本件訴訟發生後，始知有崇友公司之要約書存在，對於買賣內容毫無所知，原告之行為已違反系爭契約第7條第1款、第5款、第6款之約定，是以，原告隱匿買主要約書之存在、未曾告知被告詳細買賣資訊、虛偽捏造買主仍存在之訊息、假造被告變更委託價格之日期等行為，不但違約，亦違反法定居間人之誠實信用義務，依民法第571條規定，自喪失對被告之報酬請求權。

（五）再者，倘認原告之請求為有理由，然依兩造所簽訂之系爭變更合意書約定，原告得請求之報酬僅係委託價格之2％，現原告未完成委任工作，竟以其工作所得2倍之金額處罰被告，原告之請求顯屬過鉅，且原、被告間於97年4月29日簽約迄97年5月29日原告第1次對被告發函通知後，原告並無為被告進行任何委任工作，其所要求之賠償實屬過鉅，爰依民法第252條之規定請求酌減。原告身為仲介經營者，非僅未盡據實告知義務，甚至捏造不實資訊欺瞞被告，且在本件訴訟提起前，從未將崇友公司之要約書提示交付被告，原告違約之行為甚明，且無補正修復之可能，自構成民法第227條不完全給付，被告自得依民法第256條之規定，解除系爭契約，並以答辯㈥狀之送達為解約之意思表示通知，從而，原告之請求失所依據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

（一）被告於97年4月29日與原告簽訂系爭契約，約定由被告委託原告銷售其所有之系爭房地，委託價格為1億8360萬元，委託期間自簽約日起至97年10月31日止，服務報酬為成交總價4％，嗣雙方簽訂系爭變更合意書，約定變更委託價格為1億5306萬元（含服務費2％）。

（二）系爭房地原為被告所有，嗣於97年9月26日以買賣為原因移轉登記為訴外人曾佩郁所有。

四、本件之爭點為：

（一）系爭契約第12條第2款約定是否違反誠信原則而為無效？

（二）原告是否已完成仲介之義務？如是，其請求被告給付違約金600萬元是否過高，應予酌減？

五、得心證之理由：

（一）系爭契約之性質為何？

⒈按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，民法第565條及第568條分別定有明文。又居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年臺上字第2675號判例意旨參照）。準此，居間契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則，居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。

⒉經查，依系爭契約第5條第1款約定：「買賣成交者，乙方（即原告）得向買賣雙方收取成交總價款百分之6之服務報酬。其中甲方（賣方，即被告）同意給付乙方成交總價款百分之4之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清」，第8條第2款約定：「甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立」，第12條第1款約定：「委託期間內，甲方自行將委託買賣標的出售或另行委託第三者仲介或片面終止本契約者，甲方應給付委託總價額4％與乙方」，參諸系爭契約上方載明「專任委託」字樣，足認被告係專任委託原告銷售系爭房地，被告於委託期間內，自不得自行或委託第三人仲介將系爭房地出售，否則即構成違約事由，且原告得於買賣契約因其媒介而成立，或依系爭契約第8條第2款約定，視為買賣成立時，請求被告給付居間報酬，是兩造所簽訂之系爭契約，性質上屬媒介居間，且為專任委託銷售甚明。

（二）原告是否已完成仲介之義務？如是，其請求被告給付違約金600萬元是否過高，應予酌減？

⒈原告主張兩造於97年4月29日簽訂系爭契約，原約定委託銷售價格為1億8360萬元，嗣於同年月30日兩造合意變更金額為1億5306萬元（含原告服務費2％），委託銷售期間至97年10月31日止，之後崇友公司於97年5月27日同意出價1億5308萬元，並開立面額460萬元之支票乙紙作為買賣斡旋金，已達成被告所委託之價格等情，業據提出系爭契約、變更合意書、崇友公司簽立之不動產買賣斡旋/承諾契約書及支票等件為證（見本院卷第4至8、175頁），並經證人即崇友公司經理丙○○○稱：我們公司與原告於97年4、5月間簽立不動產買賣斡旋契約，確定要買系爭房地，原告公司甲○○○話通知我，我們公司已經達到賣方委託的底價，但是無法磋商，賣方不願意賣，後來我們請甲○○○回斡旋金，直到97年6月17日取回斡旋金前，我們公司一直都有購買系爭房地的意願等語明確（見本院卷第171、172頁），而觀諸崇友公司簽立之不動產買賣斡旋/承諾契約書所示，其上載明簽署時間為97年5月27日19點30分，契約有效期間至97年5月30日19點止，又原告係於97年5月29日發函通知被告關於崇友公司正式出價已達委託價格一事，被告自承於翌日收受該通知等語在卷，是依系爭契約第8條第2款約定，買賣契約即為成立，被告自應負履行契約之義務。

⒉被告雖抗辯兩造係於97年6月間始變更委託銷售價格為1億5306萬元，系爭變更合意書填載之日期「97年4月30日」為原告事後倒填云云，惟並不爭執其上所蓋用被告公司之印文為真正，依民事訴訟法第358條規定，系爭變更合意書即推定為真正，其上既已載明日期為「97年4月30日」，衡諸常情，一般人先填寫文書內容再予簽名為常態，交付空白或記載不完全之文書為例外，被告既不爭執系爭變更合意書之真正，則其自應就原告倒填日期之變態事實，負舉證責任。又被告前開所辯，固據證人即被告公司總經理丁○○○○：我們公司是在97年6 月中、下旬才將委託銷售價格從1億8000萬元調降為1億5000萬元，在6月底才完成用印，不可能在97年4月30日就降價為1億5000萬元，系爭變更合意書是原告填寫後，拿來我們公司用印、簽字，上面的日期怎麼填上去的，我也不清楚，我請乙○○○○告公司甲○○○變更價格的事，原告在97年5月30日、97年6月4日寄存證信函給我們公司，說他們有1組客人存在，要我們履約，所以我同意修正價錢，讓原告可以趕快成交等語（見本院卷第127至129頁）及證人即被告公司財務乙○○○○：原告公司甲○○○97年6月下旬將系爭變更合意書拿來我們公司用印，我用完公司印章後就交還給他，因為當時原告與我們有存證信函的往來，原告說他們有客人，我們擔心有訴訟的問題，所以找原告調降價格，以便趕快出售房屋等語（見本院卷第129頁背面、第130頁），然查，原告分別於97年5月29日、6月3日、7月4日發函通知被告有買方正式出價，已達成被告所委託之條件，請被告依約於7日內履行簽約事宜，被告於收受通知後，分別於97年6月2日、6月9日、7月14日函覆原告系爭契約已於97年5月26日以前終止，原告為無權代理之事實，有存證信函在卷可參（見本院卷第14 6、147、49 至55頁），足見被告於97年5月30日知悉有買方之出價已達委託銷售價格後，並無出面簽訂買賣契約之意，反而表示原告無權代理被告出售系爭房地，核與證人丁○○○○○○○○內容不符，是證人丁○○○○○○○○述，尚難認可採。

⒊依系爭契約第12條第2款約定：「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：買賣契約因第8條第2項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託總價額4％予乙方」，核其性質非屬於居間買賣成立而應支付之服務報酬，而應為被告債務不履行時，應予支付違約金予原告之約定，而違約金之約定屬契約自由，尚無違背公序良俗，對消費者顯失公平之情形，是被告抗辯上開條款僅片面約定被告應負擔之義務，卻未規範原告應負之相對責任，違反平等互惠原則，對被告顯失公平，依消保法第12條之規定，應屬無效云云，為不可採。被告另抗辯系爭契約於97年5月26日前已終止，且原告未盡據實告知義務，捏造不實資訊欺瞞被告，從未將崇友公司之要約書提示交付被告，自構成不完全給付，爰依民法第256條規定，爰以98年10月9日答辯㈥狀之送達為解除契約之意思表示云云，惟被告就其於97年5月26日前已向原告為終止契約之意思表示乙節，既未舉證以實其說，自難採信，又解除契約係指當事人之一方行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅而言，系爭契約約定委託銷售期間至97年10月31日止，性質上屬繼續性之契約，故僅得終止契約，使契約向後失其效力，被告於98年10月9日行使解除權尚有未合，況斯時系爭契約之委託期間已屆滿，倘許被告仍得任意行使解除權，使契約自始歸於消滅，將導致法律關係趨於複雜，是被告所為自不生解除之效力。從而，被告於委託銷售期間內，經原告告知有買方正式出價已達委託價格後，在系爭契約並未合法終止之情況下，仍迄未出面與買方即崇友公司洽談簽訂系爭房地買賣契約之相關事宜，致買賣雙方根本毫無進一步商議價金給付方式、標的物交付及所有權移轉登記時期等條件之機會，即因被告事後反悔不賣而無法簽約，是系爭房地買賣契約所以不能簽訂，係因被告反悔不賣而拒絕簽約所致，依前開約定，可視為原告已完成仲介之義務，是以，原告依前開約定請求被告給付違約金，核屬有據。

⒋按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院92年臺上字第697號判決要旨參照）。經查，原告固提出崇友公司簽立願以1億5308萬元購買系爭房地之不動產買賣斡旋/承諾契約書及面額460萬元之斡旋金支票乙紙，惟原告受崇友公司委託之有效期間僅3日，原告既未舉證證明其為銷售系爭房地如何付出勞務及花費，則被告抗辯原告請求以委託價格4％計算違約金，尚屬過高等語，應為可採，爰審酌被告於原告通知有買方正式出價後，卻遲未履行與買方簽約事宜，致原告受有無法依約請求報酬（依系爭變更合意書之約定為委託價格2％）之損害，然考量原告為遂行資訊收集或市場調查等資料投注之勞力、時間及費用等成本不大，且因而節省居間仲介買賣雙方議價、簽約及辦理移轉登記相關手續之勞力、費用暨兩造嗣後合意仲介報酬以委託價格2％計算等一切情況，認被告違反系爭契約第12條第2款之行為，應支付之違約金酌減為以委託價格1％計算為適當，又依系爭變更合意書之約定，兩造合意將委託銷售之價格降為1億5306萬元，從而，原告得請求之違約金為153萬600元（計算式為：000000000X1％=153萬600元），逾此部分之請求，尚屬無據，不應准許。

六、綜上所述，被告於委託銷售期間內，經原告告知有買方正式出價已達委託價格後，在系爭契約並未合法終止之情況下，迄未出面與買方即崇友公司洽談簽訂系爭房地買賣之相關事宜，致雙方無法簽訂買賣契約，業已違反系爭契約第12條第2款之約定，原告依前開約定請求被告給付違約金，為有理由，然兩造約定之違約金尚屬過高，爰予酌減至153萬600元。從而，原告請求被告給付153萬600元，及自起訴狀繕本送達之翌日即97年8月5日（見本院卷第15頁）起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。