臺灣臺北地方法院98年度重訴字第158號

• 裁判案由: 清償債務
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 98 年 10 月 19 日
• 法官: 賴秀蘭
• 當事人: 丁○○、樓、力麒建設股份有限公司、力麗企業股份有限公司

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第158號原　　　告　丁○○
樓
甲○○
共　　　同
訴訟代理人　丁福慶律師
複　代理人　陳智勇律師
洪嘉傑律師
被　　　告　力麒建設股份有限公司
法定代理人　乙○○
被　　　告　力麗企業股份有限公司
法定代理人　丙○○
共　　　同
訴訟代理人　林宏信律師
上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國98年9月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告丁○○、甲○○因承購被告所預售坐落臺北市○○區○○段二小段513、513之1、517之2、518、518之1、519、519之1地號土地之建案「力麒首御」各乙戶（A2棟叁樓、A2棟
貳樓，下稱系爭預購屋）及車位，而於民國97年3月24日各
交付定金新臺幣（下同）50萬、49萬元予被告。原告甲○○另於97年4月24日再與被告簽訂預約單，將原預定之A2棟2樓建物及車位變更為A1棟11樓。嗣原告丁○○於97年5月3日與被告就編號A2棟3樓建物（主建物面積為36.41坪、附屬建物面積為6.02坪，共同使用部分持分面積為21.37坪，總計銷
售面積為63.98坪之預售屋）暨編號第11、12號約計持分面
積為14.53坪之地下5層機械停車位，簽訂房地（車位）預定買賣契約書。又原告甲○○於97年5月2日與被告就編號A1棟11樓建物（主建物面積為41.86坪、附屬建物面積為6.6坪，共同使用部分持分面積為24.3坪，總計銷售面積為72.76坪
之預售屋）暨編號第15、16號約計持分面積為14.53坪之地
下五層機械停車位，簽訂房地（車位）預定買賣契約書。原告丁○○已給付買賣價金各304萬元予被告力麒建設股份有
限公司（下稱力麒公司）及力麗企業股份有限公司（下稱力麗公司），合計608萬元。原告甲○○已給付買賣價金各359萬元予被告力麒公司及力麗公司，合計718萬元。詎原告發
現被告所提供之預售屋買賣契約多有違背主管機關所公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定，而有契約不成立或無效之事由，又有顯失公平之違反公平交易法之情事，依公平交易法第30條規定，原告二人得解除契約，原告二人業於97年11月4日委請律師發函通知被告解除系爭
買賣契約，且本件預售屋買賣係屬繼續性契約，原告二人亦得類推適用民法第511條，得隨時解除契約，被告依法自應
返還已收受之價金，為此提起本件訴訟。
㈡兩造間就系爭買賣契約內容即買賣標的物未達成意思表示合致，系爭買賣契約尚未成立：
依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、二、㈡之規定，被告等應將主管機關核准之建築執照暨該戶房屋平面圖影本作為附件，以為兩造合意之基礎，惟被告等遲至今日仍未依法辦理，原告豈可知系爭契約所附平面圖已經主管機關審核無誤，如系爭契約所附平面圖與主管機關核准內容不同，則屬販售未經核准之預售屋而有違反預售屋買賣定型化契約應記載事項第2點之情，依消費者保護法第17條第1、2項規定兩造間關於標的物之約定無效，且因除去標的物後
契約無從成立，故依消費者保護法第16條規定全部契約無效。
㈢系爭買賣契約第6條就買賣標的物交付義務之給付期限之約
定，依消費者保護法第17條第2項之規定為無效：
建築業主管機關內政部依法頒訂有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、㈠及㈠、㈡之規定，應就開工日及取得使用執照日以特定日期之方式為記載，並應於使用執照核發4個月內為土地及房屋產權之登記，蓋預售屋買受人須於房
屋交付前即須交付大筆資金，迨至房屋完工、產權移轉並交屋後，買受人始有利用房屋之可能，是對履約期限之約定實為預售屋買賣契約之必要之點，詎被告所提供之契約竟於第6條規定「本建築物預定於建築執照核發後10個月內開工、
並於開工日起1,100個日曆天內完成使用執照之掛件手續，
且於使用執照核發6個月內將主建物及附屬建物交付」，關
於交屋日被告違法延長為6個月部分，或可透過解釋縮短為4個月，然被告等竟未規定完工並取得使用執照之確定日期，陷原告於不確定風險中，則系爭契約關於完工並取得使用執照期限之約定依消費者保護法第17條第2項規定為無效，且
完工並取得使用執照期限之約定為系爭契約之必要之點，該約定除去後契約無所成立，故依法全部契約無效。
㈣系爭買賣契約買賣雙方給付遲延之認定暨相關責任、違約金之約定等之約定，屬消費者保護法第17條第2項無效事由：
依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹及㈡之規定，買受人須逾期繳款達2個月且經賣方書面催繳後
始能依違約之處罰規定處理，而賣方如有逾期3個月未開工
或未取得使用執照即可依違約之處罰規定處理，且雙方皆以買賣總價金之15%為賠償上限，然依被告等之定型化契約第
10條第1項及第6條第4項規定，買受人一有逾期繳款經賣方
書面催繳後即為違約，而賣方卻得遲延6個月始為違約，且
買受人違約時賣方除得請求已繳價款為懲罰性違約金外，並得另就所受損害請求賠償，而賣方違約時買受人僅得請求已繳價款同額為懲罰性違約金，並不得請求其他補償或損害賠償，與前述預售屋買賣定型化契約應記載事項不符，違反消費者保護法第17條第2項而無效。
㈤原告丁○○、甲○○各於97年5月3日、97年5月2日所實際簽署之房地（車位）預定買賣契約書內容，未給予原告合理契約條款審閱期間，已違反消費者保護法第11條之1第2項規定，買賣契約因此即未成立：
原告等雖於契約簽定日前即取得契約範本，惟距契約簽定日之實際日數，原告等實不復記憶。但提供消費者訂立定型化契約前應有30日以內之合理期間，係消費者保護法所課與企業經營者之義務，自應由企業經營者即被告等就此負舉證責任，方符公平及立法目的，故本件買賣契約雖有「經審閱5
天以上」之記載，然該記載為定型化契約之一部，且未依預售屋買賣契約範本要求由原告另為確認，要難遽認該記載符合原告之真意。又被告等亦已自認確於簽約日另行提供正式契約與原告等簽立買賣契約，而非直接於供原告等審閱之契約範本上簽立，故原告等所簽立之契約實屬未經法定審閱期間之情，依消費者保護法第11條之1第2項規定，除已於預約單約定之契約標的、價金外，全部不得構成契約內容，本件兩造所簽定者為預售屋買賣契約，各種交易條件繁雜，僅有契約標的及價金，契約要無成立之可能，自屬契約未成立。㈥被告應依公平交易法第31條、民法第185條規定，對原告負
連帶損害賠償責任：
被告於97年3月24日要求原告各付定金50萬元、30萬元，且
於97年4月間收受全部定金，卻未提供原告至少5天之契約審閱期間，造成原告二人害怕定金遭沒收之心理壓力及審閱期間不足，分別於同年5月3、2日與被告簽定系爭預售屋買賣
契約書，故被告確係以顯失公平之銷售方法致原告簽訂系爭契約並為價金之交付。因此，系爭契約除有上述之無效事由外，另關於兩造履約遲延之重要約定，被告所提供之定型化契約相對於強制規定而言，顯然違反誠信原則而對消費者顯失公平，故原告以律師函為解除契約之意思表示，為除去侵害之方法。又公平交易法第31條之損害賠償請求權是為特別侵權行為之規定，自亦有民法第185之適用，且公平交易法
第31條規範之主體即為事業，故應無再援引民法第188條之
必要，是被告既以顯失公平之銷售手法侵害原告等之財產權，即應依法負連帶賠償責任。縱認被告並無須為連帶賠償，則被告等應依其實際收受之價金負賠償責任，即被告力麒公司應給付原告丁○○、甲○○各304萬元、359萬元，被告力麗公司應給付原告丁○○、甲○○各304萬元、359萬元。
㈦爰依民法第179條、公平交易法第31條、民法第185條規定，聲明請求：被告應連帶給付原告丁○○6,080,000元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告應連帶給付原告甲○○7,180,000元，及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造間就買賣契約內容即買賣標的物業達成意思表示合致，買賣契約已成立：
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、二、㈡「房屋坐落」項下雖有「…（建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件）」之文句內容，但其目的是就契約的文句約定外，以圖面就消費者所承購之房屋標的物再予確定；而關於原告所承購房屋及停車位平面圖與位置示意圖均詳載於銷售時所提示、交付予原告之廣告宣傳品之文件內容中，依系爭買賣契約書第1條「廣告效力」之約定均視同契約之一部
分，且各層（含原告承購標的物）平面圖亦列於契約中編為附件八，建造執照相關資料也置於現場提示供索憑參，原告所承購之標的物也於契約第2條「買賣標的之標示及權利範
圍」標示明確並有圖面確（特）定，兩造間就買賣標的物已經達成意思表示合致，並無甚違反上述應記載事項壹、二、㈡之條款及其內容之情事，若原告認為需將建造執照影本列為契約之附件，則於簽約時或現在均可向被告提出要求，被告亦願配合，惟原告竟逕指兩造就買賣標的物重要事項之具體規格未有合意而未成立，顯有過當。
㈡系爭買賣契約第6條就買賣標的物交付義務之給付期限之約
定，非屬消費者保護法第17條第2項無效事由：
消費者保護法第17條第1項雖明定中央主管機關得選擇特定
行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項，而內政部確就預售屋買賣定型化契約公告其應記載及不得記載之事項，惟本件買賣契約並無該公告所規定6款之不得記載
事項；至公告中所謂應記載事項主要是針對買賣標的、價金及其他買賣條件揭櫫應予約定之項目而言，至其具體條款內容則由買賣雙方依當時客觀環境及雙方條件而為約定，方符契約自由原則，消費者權益亦有保障，非謂與公告應記載事項中具體條款內容之文句不相一致即概屬無效，況如謂主管機關公告之應記載及不得記載事項與其具體條款之內容有如此強制不可取代的拘束力，則本件買賣縱未將部分應記載事項的條款內容文句逐字記載於契約書，原得直接引用而構成契約之內容或要求與被告協商而予合理修正，即無所謂顯失公平之情形。且依建築法第70條第1項、第71條之規定，建
築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照，且申請使用執照應檢附原領之建造執照及建築物竣工平面圖及立體圖，必須建築工程完竣後才能備具申請書申請使用執照，主管建築機關自接到申請之日起派員查驗，故一旦掛件申請使用執照，可顯示其建築工程已經完竣，並無原告所稱建築執照核發後，起造人隨時皆可為使用執照之掛件手續之可能，故本件關於開工、完工期限的約定亦甚明確。
㈢兩造間買賣契約就買賣雙方給付遲延之認定暨相關責任、違約金之約定等，並無消費者保護法第17條第2項無效事由存
在，兩造間買賣契約不因此而全部無效：
關於本件預售不動產之買賣，被告從未拒絕予原告磋商變更買賣契約文句內容之機會，原告議約之權利、自由未遭剝奪，並未違反定型化契約所欲規範濫用契約自由及維護交易公平之本旨，亦無侵害原告財產權可言；被告亦願與原告就渠等所主張系爭買賣契約與預售屋買賣定型化約定應記載及不得記載事項條款內容文句未盡相符、一致之部分，考量施工、經濟等整體因素協商、合理修正其約定文句、內容，原告非無磋商變更之餘地，惟原告未曾提出磋商變更之要求，故不能僅因本件契約文句內容未與該公告文件之內容一致、相符即逕指為無效。
㈣被告就原告丁○○、甲○○於97年5月3日、97年5月2日所實際簽署之房地（車位）預定買賣契約書內容，業給予原告合理契約條款審閱期間，無違反消費者保護法第11條之1第2項規定情事：
原告丁○○、甲○○固於97年3月24日分別交付50萬元、49
萬元與被告現場銷售人員簽署預約單，但當時是原告提出低於被告願售價金之價格向被告表示承購之意願，乃屬原告變更被告要約而為新要約的性質，原告甲○○更於97年4月24
日將其原所意願承購之A2棟2樓變更為A1棟11樓，故在給付
預約金時，買賣契約尚未成立，依預售屋之銷售慣例，嗣後如買賣價金、標的物或買賣雙方認為重要事項之買賣條件在簽約前無法達成合致而簽署買賣契約，雙方亦無法成立買賣關係，被告仍應將所收受之款項交還原告，非如原告所稱可以沒收；而被告於97年5月3日、5月2日與原告丁○○、甲○○簽署本件房地（車位）預定買賣契約書前已於97年4月20
日將契約書範本提交原告審閱5天以上，並無違反消費者保
護法第11條之1第1項規定，亦符行政院公平交易委員會所規範於「簽約前」須提供購屋人至少5天契約審閱期間之說明
，自無公平交易法第24條所謂顯失公平之情形，原告於簽約時對契約條款內容又別無其他主張，渠等於簽約後6個月方
委由律師發函藉詞被告未提供契約（或抽換契約）供原告等審閱或恐定金遭沒收而未詳閱契約云云主張解除契約。退步言之，若認有違反消費者保護法第11條之1第2項規定情事，因兩造已經簽約確認買賣價金及標的物範圍，本件買賣契約在簽約時已經確定成立，縱原告事後主張買賣契約其他條款不得構成契約之內容，亦非謂當事人間之契約關係不成立或無效，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之，故就契約其餘部分可參照簽約當時客觀環境及主管機關公告事項誠信、合理解釋而為解決，買賣契約自簽約後亦不因此而未成立或無效。
㈤被告間就買賣價金之返還，不負連帶責任：
系爭買賣契約既已合法有效成立，並無原告所主張不成立、全部無效之情形，原告類推民法第511條之規定解除買賣契
約亦不正當，被告收受原告繳交之買賣價金乃基於兩造間之買賣契約，非無法律上之原因，洵不構成不當得利；另連帶債務之成立，應以法律有規定或契約有訂定者為限，本件被告雖同列名為出賣人，然法律並無須負連帶責任之規定，買賣契約中亦無相類之訂定，故原告主張被告應負連帶責任，恐有誤會。
㈥原告以律師函為解除契約之意思表示，該解除契約意思表示非屬公平交易法第30條請求除去侵害之方法，被告不需依同法第31條、民法第185條規定，對原告負連帶損害賠償責任
：
被告從未拒絕予原告磋商變更買賣契約文句內容之機會，原告議約之權利、自由未遭剝奪，並未違反定型化契約所欲規範濫用契約自由及維護交易公平之本旨，應無適用公平交易法第30條規定之餘地；原告未曾提出磋商變更之要求，遽於簽約5、6個月後方以與被告履行契約能力無關之事項，藉詞弊案而引申主張被告嚴重違背誠信原則、本件買賣契約不成立、無效或解除契約之主張為有理由云云方才是侵害被告合法權益之行為；況公平交易法第30條所謂「…被害人得請求除去之；…」，就本件爭訟之契約內容言之，亦祗是允許除去被認定為違反公平交易法、消費者保護法規定的契約條文內容，兩造對於買賣價金、標的物之約定並未因之而有變更，其餘被認定為顯失公平之契約條文經由參照簽約當時客觀環境及主管機關公告事項誠信合理的解釋即可，殊不致非予解除契約之程度，否則反而對被告顯失公平，故原告解除契約絕非公平交易法第30條所指除去侵害之方法。
㈦答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠原告丁○○於97年5月3日與被告就建案名稱「力麒首御」、坐落基地為臺北市○○區○○段二小段513、513之1、517之2、518、518之1、519、519之1地號土地（土地應有部分為
萬分之164）及編號A2棟三樓建物（主建物面積為36.41坪、附屬建物面積為6.02坪，共同使用部分持分面積為21.37坪
，總計銷售面積為63.98坪之預售屋）暨編號第11、12號約
計持分面積為14.53坪之地下五層機械停車位，簽訂房地（
車位）預定買賣契約書。有該買賣契約書可證（本院卷第13至66頁）。
㈡原告甲○○於97年5 月2 日與被告就建案名稱「力麒首御」、坐落基地為臺北市○○區○○段二小段513 、513 之1 、517 之2 、518 、518 之1 、519 、519 之1 地號土地（土地應有部份為萬分之一六五）及編號A1棟十一樓建物（主建物面積為41.86 坪、附屬建物面積為6.6 坪，共同使用部分持分面積為24.3坪，總計銷售面積為72.76 坪之預售屋）暨編號第15、16號約計持分面積為14.53 坪之地下五層機械停車位，簽訂房地（車位）預定買賣契約書。有該買賣契約書可證（本院卷第67至74頁）。
㈢原告丁○○、甲○○於97年3月24日各交付預約金500,000元、490,000元予被告，與被告簽訂預約單，向被告預約買受
建案名稱「力麒首御」之A2棟三樓、A2棟二樓建物及車位，於97年4月間交付定金尾款，各共203萬元、217萬元。有定
金頭期款及尾款付款證明為憑（本院卷第8至12頁）。
㈣原告甲○○於97年4月24日再與被告簽訂預約單，將原預定
之A2棟二樓建物及車位變更為A1棟11樓。有預約單可證（本院卷第118頁）。
㈤原告丁○○已給付買賣價金各3,040,000元予被告力麒公司
、力麗公司，合計6,080,000元。原告甲○○已給付買賣價
金各3,590,000元予被告力麒公司、力麗公司，合計7,180,000元。有發票可佐（本院卷第80至87頁）。
㈥原告丁○○、甲○○於97年11月4日委請律師發函通知被告
解除兩造間買賣契約，並催告被告於文到五日內返還已收受之價金，經被告於97年11月8日收受。有該存證信函及回證
可考（本院卷第78、79頁）。
㈦消費者保護委員會第80次委員會通過「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（以下簡稱預售屋買賣應記載及不得記載事項），內政部於90年9月3日以台（90）內中地字第9083626號公告，6個月後生效。有該應記載及不得記載事項在卷可稽（本院卷第88至95頁）。
四、爭執事項
㈠系爭預售屋買賣契約有無契約未成立或無效之原因？
⒈被告在與原告丁○○、甲○○於97年5月3日、97年5月2日簽署房地（車位）預定買賣契約書時，有無提供經主管機關核准之建築執照暨原告買受之該戶房屋平面圖影本做為契約附件？兩造間就買賣契約內容即買賣標的物是否達成意思表示合致，亦即買賣契約有無成立？
⒉兩造間買賣契約第6條約定：「本建築物預定於建築執照核
發後10個月內開工，並於開工日起1,100個日曆天內完成使
用執照之掛件手續，且於使用執照核發6個月內將主建物及
附屬建物交付」，就被告所負買賣標的物交付義務之給付期限之約定，是否有消費者保護法第17條第2項無效事由存在
？兩造間買賣契約是否因此而全部無效？
⒊兩造間買賣契約第10條第1項、第6條第4項，就買賣雙方給
付遲延之認定暨相關責任、違約金之約定等，有無消費者保護法第17條第2項無效事由存在？兩造間買賣契約是否因此
而全部無效？
⒋被告就原告丁○○、甲○○於97年5 月3 日、97年5 月2日
所實際簽署之房地（車位）預定買賣契約書內容，是否未給予原告合理契約條款審閱期間？兩造間買賣契約有無消費者保護法第11條之1第2項規定情事，而上述買賣契約書所載條款是否因此即全部不構成契約之內容？買賣契約是否因此即未成立？
⒌被告間就買賣價金之返還，是否成立連帶責任？
㈡原告以被告有前開㈠⒈至⒋所列各項情形，認有公平交易法第24條所定顯失公平之行為，而以97年11月4日律師函為解
除契約之意思表示，該解除契約意思表示是否屬於公平交易法第30條請求除去侵害之方法？被告應否依同法第31條、民法第185條規定，對原告負連帶損害賠償責任？
㈢原告得否類推適用民法第511條規定，隨時解除系爭契約？
五、經查：
㈠系爭預售屋買賣契約有無契約未成立或無效之原因？
⒈原告主張被告在與原告於97年5月3日、97年5月2日簽署系爭房地（車位）預定買賣契約書時，未依預售屋買賣應記載事項第壹、二、㈡之規定，提供經主管機關核准之建造執照暨原告買受之該戶房屋平面圖影本作為契約附件，至兩造就標的物具體規格之關於契約之重要事項未有所合意，因此契約未成立云云，惟各層（含原告承購標的物）平面圖業已列於系爭預售屋買賣契約中編為附件八，此有該附件八可證（本院卷第174至177頁），又系爭預售屋之建造執照亦於系爭預售屋買賣契約簽立前之97年4月2日發照，有臺北市政府都市發展局建造執照存根可證（本院卷第144頁），再者，本件
是預售屋買賣，兩造於系爭契約中亦已特定所欲購買房屋之編號，因此，是否有已經主管機關核准之建造執照作為契約附件並非系爭預售屋買賣契約之必要之點，尚不致影響該等契約之成立，何況被告辯稱其將建造執照相關資料也置於現場提示供索憑參之情，雖為原告所否認，但原告亦未舉證證明伊有要求被告提供建照執照影本而被告拒絕之情事。據上所陳，兩造間就買賣標的物已經達成意思表示合致，系爭預售屋買賣契約已經成立。
⒉原告主張：系爭預售屋買賣契約第6條約定，違反預售屋買
賣應記載事項壹、㈠及㈠、㈡之規定，應就開工日及取得使用執照日以特定日期之方式為記載，並應於使用執照核發4個月內為土地及房屋產權之登記，而陷原告於不確定風
險中，有消費者保護法第17條第2項無效事由云云。惟：
①按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依前條規定定之；企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核，消費者保護法第17條定有明文。次按定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，消費者保護法施行細則第13條定有明文。
②系爭預售屋買賣契約第6條雖約定：「本建築物預定於建築
執照核發後10個月內開工，並於開工日起1,100個日曆天內
完成使用執照之掛件手續，且於使用執照核發六個月內將主建物及附屬建物交付」，然本件建造執照於系爭預售屋簽立前之97年4月2日已發照，被告需於97年4月2日起10個月內，並自開工日起1,100個日曆天內完成使用執照之掛件手續，
且於使用執照核發6個月內將主建物及附屬建物交付原告，
因此，依系爭預售屋買賣契約，被告交付房屋之日期是可得確定，縱使有被告完成使用執照之掛件手續，事後又撤回或因要件不符經主管機關駁回其使用執照之申請之情事，則視同未完成使用執照之掛件手續，尚不至於陷原告於交屋不確定之風險。而預售屋買賣應記載事項壹、㈠及㈠、㈡規定之旨趣，僅在規範預售屋買賣契約應約定可確定之交屋日期。從而，系爭預售屋買賣契約前揭條款，尚與預售屋買賣應記載事項壹、㈠及㈠、㈡規定意旨無違，故無消費者保護法第17條第2項規定之情事。
⒊原告主張系爭預售屋買賣契約第10條第1項、第6條第4項，
就買賣雙方給付遲延之認定暨相關責任、違約金之約定等，違反預售屋買賣契約應記載事項壹及㈡之規定，且顯失公平，有消費者保護法第17條第2項無效事由存在等語。
惟：
①按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依前條規定定之；企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。又定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效，但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效，消費者保護法第17條、第16條分別定有明文。次按定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之；定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用，又中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消費者保護法施行細則第13條、第15條亦分別定有明文。
②依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹及㈡之規定，買受人須逾期繳款達2個月且經賣方書面催繳後
始能依違約之處罰規定處理，而賣方如有逾期3個月未開工
或未取得使用執照即可依違約之處罰規定處理，且雙方皆以買賣總價金之15%為賠償上限，又依系爭預售屋契約第10條
第1項及第6條第4項規定，買方一有逾期繳款經賣方書面催
繳後即為違約，得沒入全部價款，而賣方逾期即應繳付買方已付價款之萬分之5之違約金，逾期達6個月以上買方得解除契約，且買方違約時賣方除得請求已繳價款為懲罰性違約金外，但以買賣總價15%為上限，並得另就所受損害請求賠償
，而賣方違約時買受人僅得請求已繳價款同額為懲罰性違約金，且以買賣總價15%為上限，並不得請求其他補償或損害
賠償，固與前述預售屋買賣定型化契約應記載事項不符，且於兩造間確實有失公平，但關於違約責任之約定，本非買賣契約之必要之點，且民法亦有關於契約債務不履行之當事人相關責任規定，除去該部分，系爭預售屋買賣契約仍可成立，因此，斟酌系爭預售屋買賣契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣等情事，應認僅該部分之條款無效，系爭預售屋買賣契約不因之而全部無效。
⒋原告主張被告就其等於97年5月3日、97年5月2日所實際簽署之房地（車位）預定買賣契約書內容，未給予原告合理契約條款審閱期間，有消費者保護法第11條之1第2項規定情事，系爭預售屋買賣契約書所載條款因此全部不構成契約之內容等語，惟：
①按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第第11條之1定有明
文。
②查原告甲○○於97年4月20日即取得系爭之不動產預定買賣
契約書範本以供瞭解雙方權利義務，丁○○之部分亦經被告於同日郵寄，有借閱單2份可茲為證（本院卷第108、181頁
），且系爭預售屋買賣契約書末端「立契約書人」係原告自簽外，該契約書第1頁買方欄也是由原告等自簽，對於隔行
所載「…經甲方審閱5天以上，…」之文句，堪認被告確實
有提供原告合理之審閱契約期間。又原告二人與被告力麒公司於97年3月24日分別簽立預約單，加註「本戶雙方議價房
屋＄4,800萬＋車位＄260萬，總價＄5,060萬，若公司同意
此售價，則買方3日內補足定金，若不同意此售價，則定金
無數退還，若公司同意此價位，而客戶反悔，則定金全數沒收。」、預約單「本戶雙方議價房屋＄5,140萬＋車位＄260萬，總價＄5,400萬，若公司同意此售價，則買方3日內補足定金，若不同意此售價，則定金無數退還，若公司同意此價位，而客戶反悔，則定金全數沒收。」，以及記載此預約單為原告之購買要約表示，被告力麒公司應於97年3月28日18
時前，向原告表示是否同意以前開價款出售，有該2份預約
單可憑（本院卷第178、179頁），且原告於97年4月間即簽
立系爭預售屋買賣契約97年5月2、3日前已繳足全數價金，
已詳如前述，但原告甲○○於97年4月24日更換預約房屋，
另與被告力麒公司簽立預約單，加註「本戶房價5,710萬，
另加車位260萬，總價為5,970萬，若公司經同意，則轉為定金，若不同意，則無息退還。」，以及記載此預約單為原告之購買要約表示，被告力麒公司應於97年4月28日18時前，
向原告表示是否同意以前開價款出售，有該份預約單可憑（本院卷第179頁背面），準此，此並未限制原告撤回要約之
權利，原告仍得在被告承諾前撤回其要約，而取回其等所交付之價金，且定金僅是「推定」「契約」成立，而契約包括本約及預約，如係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的者，即所謂「立約定金」，本約如因兩造就如何交付房地等契約必要點不能合意，為不可歸責於雙方之事由，定金之效力應類推適用民法第249條第4款規定，而關於兩造預售屋買賣契約之詳細內容，仍待兩造磋商，且待達成合意始成立系爭預售屋買賣契約，何況本件原告並未主張及舉證原告有另行提議契約條款且被告不同意與之磋商之情事，據上所述，尚難認原告交付定金時即為系爭預售屋買賣契約訂立時，而認被告未提供合理審閱期間。
⒌綜上所述，系爭預售屋買賣契約並無原告前開所述之契約未成立或無效之原因，原告依不當得利規定請求被告連帶返還價金，自屬無據。
㈡原告主張被告有前開㈠⒈至⒋所列各項情形，有公平交易法第24條所定顯失公平之行為，而以97年11月4日律師函為解
除契約之意思表示等語，惟：
⒈按除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為；事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，被害人得請求除去之，有侵害之虞者，並得請求防止之；事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任，公平交易法第24條、第30條、第31條分別定有明文。次按公平交易法第24條之適用範圍，應以「足以影響交易秩序」之要件為前提，關於「維護消費者權益」方面，則應檢視系爭事業是否係以其相對優勢地位，利用「欺罔」或「顯失公平」之銷售手段，使消費者權益遭受損害，而合致「足以影響交易秩序」之要件，以為是否適用本條規定之判斷準據；又本條所稱交易秩序係指符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之交易秩序。判斷「足以影響交易秩序」時，應考量是否足以影響整體交易秩序（諸如：受害人數之多寡、造成損害之量及程度、是否會對其他事業產生警惕效果及是否為針對特定團體或組群所為之欺罔或顯失公平行為等事項）或有影響將來潛在多數受害人效果之案件，且不以其對交易秩序已實際產生影響者為限，始有本條之適用，至單一個別非經常性之交易糾紛，則應尋求民事救濟，而不適用本條之規定；再本條所稱「顯失公平」：係指「以顯失公平之方法從事競爭或商業交
易」者。其常見之具體內涵主要可分為三種類型：（一）不符合商業競爭倫理之不公平競爭行為、（二）以不符合社會倫理手段從事交易之行為常見行為類型如：以脅迫或煩擾交易相對人方式，使交易相對人於決定是否交易之自由意思受到壓抑情形下，完成交易之行為、（三）濫用市場相對優勢地位，從事不公平交易行為。此經行政院公平交易委員會對於公平交易法第24條案件之處理原則第2、3、5條著有明文
。
②原告固提出公平交易委員會97年1月10公壹字第0970000186
令所發布之公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明第3條第2項第1款規定「…倘建築開發業者先收取定金再揭
露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建築開發業者未能接受或甚至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定金之收取不誣陷購屋人於弱勢之不利地位，此等行為已有顯失公平之情形；又因房屋買賣契約書內容涉及專業用語，需時查證瞭解，故如建築開發業者給予之審閱期間未盡合理，仍無法提升購屋人之簽約交涉能力。是建築開發業者於銷售預售屋時，如有要求購屋人須給付定金始提供契約書，或收受定金或簽約前，未提供購屋人至少5天契約審閱期間
等行為，將有違反公平交易法第24條規定之虞。」（本院卷第75、76頁），然查，本件原告並未主張及舉證原告有另行提議契約條款且被告不同意與之磋商之情事，以及本件有前揭足以影響交易秩序之要件，且本件原告交付定金時並非即為系爭預售屋買賣契約訂立之時，亦如前述，因此，尚難認本件有違反公平交易法第24條規定之情事。
㈢原告得否類推適用民法第511條規定，隨時解除系爭契約？
按解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所認之解除權不得為之，有最高法院23年上字第3968號判例要旨可資參照。準此，當事人解除契約需有法定或約定之解除事由，始得為之。又本件是買賣契約性質，僅買賣價金是分期給付，及交付買賣標的物之期間較長，並非有繼續性供應之關係，原告亦未主張及舉證被告有財務困難等無法履約之情事發生，且系爭預售屋買賣契約與承攬契約之性質也不相同，原告主張類推適用民法第511條規定得隨時解除
系爭契約云云，自無理由。
六、綜上所述，原告依民法第179條、公平交易法第31條、民法
第185條規定規定，請求被告應連帶給付原告丁○○6,080,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告應連帶給付原告甲○○7,180,000元，及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失依附，應併予駁回
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，亦此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　10　　月　　19　　日民事第一庭 法　官　賴秀蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　98　　年　　10　　月　　19　　日書記官　李佩芳