98年度重訴字第325號｜民事：解除契約等｜裁判日期：100 年 01 月 14 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第325號原　　　告　吳品寰訴訟代理人　歐宇倫律師林煜翔律師連雲呈律師被　　　告　黃翠萍訴訟代理人　蔡文彬律師林明賢律師游敏傑律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於中華民國99年12月21日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬零肆佰陸拾柒元，及自民國九十八年三月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告坐落臺北市○○區○○段二小段四三九、四四０、四四三等地號土地，及其上臺北市○○區○○段二小段六一六建號，門牌號碼臺北市○○路三０巷一０號一樓房屋之土地、建物所有權狀及他項權利證明書。被告應塗銷臺北市○○區○○路三０巷一０號建物所設定之抵押權登記。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬零肆佰陸拾柒元供擔保後，得免假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實與理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，或請求之基礎事實同一，原告得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255條第1項第1、2款分別定有明文。復按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項亦有明文。經查，本件原告原起訴先位聲明第1項為：被告應給付原告新臺幣（下同）8,182,012元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息；備位聲明第1項為：被告應給付原告3,250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。嗣於99年1月27日以書狀撤回先位聲明，並追加備位聲明為：㈠被告應給付原告3,250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。㈡被告應給付原告臺北市○○區 ○○路30巷10號建物所有權狀及他項權利證明書及臺北市○○區○○段2小段439、440、443等地號土地所有權狀。㈢被告應塗銷臺北市○○區○○路30巷10號建物所設定之抵押權登記。核其訴之撤回、追加，被告並未表示不同意，且其所主張基礎事實同一，揆諸首揭說明，其所為訴之撤回、追加應予准許。乙、實體方面：一、原告主張略以：㈠原告在路邊張貼之小廣告得知訴外人即「中信房屋木柵加盟店宏駿房屋仲介股份有限公司」（以下簡稱「宏駿公司」）前員工翁振雄之行動電話，經由宏駿公司之媒介，向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○段2小段439、440、443等地號土地，及其上臺北市○○區○○段2小段616建號、門牌號碼臺北市○○路30巷10號1樓房屋（以下簡稱「系爭房地」），雙方約定價金為新臺幣（下同）6,500,000元。原告於簽訂不動產買賣契約書時簽發面額487萬元之無記名本票（本票號碼：TH0000000）交給宏駿公司保管，作為履約之用，並於97年8月27日兩次匯入中國信託商業銀行房屋安全交易帳戶中，匯款金額合計4,724,692元，雙方並於97年7月28日完成系爭房地所有權移轉登記。嗣原告於系爭房地尚未點交之前，向被告先行借屋雇用訴外人李建益進入系爭房地裝修時，發現系爭房地在入口門面樑柱於取下鋁門窗後，呈現變形及主樑混凝土剝落、地板傾斜往後拉扯4至5公分以上，主樑亦有位移之情形。經原告委託黃政達建築師鑑定發現系爭房地經檢核各測點高程差並計算斜率顯示，5個邊已超過1：200之斜率，並有兩個邊超過1：50之斜率，最高點與最低點落差達28公分，目測外觀已可看出垂直之傾斜，以二樓板之傾斜度而言，大於1：50斜率的樓板已達重建標準，對室內空間而言以不適合居住，可見系爭房地之瑕疵已達重建之程度。原告乃於97年8月2日寄發存證信函予被告告知系爭房地存在客廳門口樑構建材鋼筋外露、地板裂縫、房屋結構歪斜嚴重及建物傾斜嚴重等瑕疵，但被告於97年8月14日出示系爭房地經馬康俊建築師事務所鑑定後認為目前使用安全無虞之鑑定報告書，拒絕承認系爭房地存在上開瑕疵，原告又發現被告當時刻意隱瞞其係宏駿公司負責人劉昌黎之配偶，宏駿公司亦向原告表示賣方目前不在國內，由該公司以代理人之身分簽約，當時介紹人翁振雄，買方專員蔡育如、賣方專員王聖文、賣方代理人李沛晴，均為被告配偶公司之秘書及職員，始瞭解被告早已知悉系爭房地具有傾斜之嚴重瑕疵，因而故意隱匿其身分將系爭房屋出售予原告，原告因此一部行使系爭房地瑕疵減損價值之價金減少請求權，拒絕支付尾款140,800元。㈡依據兩造不動產買賣契約第6條第1款之約定，原告應於抵押權登記完畢3日內將尾款代償被告原有銀行貸款，今原告早已將價金存入中國信託商業銀行房屋安全交易帳戶中，全數清償被告在華泰商業銀行之貸款，但被告卻遲未依照不動產買賣契約之約定塗銷先前之5,000,000元抵押權設定，並交付系爭房地之土地、建物所有權狀與他項權利證明書予原告，違反兩造不動產買賣契約第7條第4點之約定。故被告就系爭房地於簽約前已存在之固有瑕疵，應負瑕疵擔保責任，且瑕疵已達重建程度，現值已不足原買賣價金之50﹪，爰依民法第359、360條之規定，請求減少價金3,250,000元，及請求被告交付系爭房地土地及建物之所有權狀、他項權利證明書，並塗銷前揭抵押權登記等語。㈢並聲明： ⒈被告應給付原告3,250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。 ⒉被告應給付原告坐落臺北市○○區○○段2小段439、440、 443等地號土地，及其上臺北市○○區○○段2小段616建號，門牌號碼臺北市○○路30巷10號1樓房屋之土地、建物所有權狀及他項權利證明書。 ⒊被告應塗銷臺北市○○區○○路30巷10號建物所設定之抵押權登記。 ⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠被告原為奉養父母而購買系爭房地，嗣因父母不習慣臺北生活，故於96年12月1日完成系爭房屋氯離子檢測報告後，委託宏駿公司之業務員王聖文出售系爭房地予原告，雙方於97年7月1日簽訂不動產買賣契約書，價金約定為6,500,000元。嗣因原告要求先借屋裝修，故同時簽立借屋裝修同意書，雙方同意以97年7月5日之房屋現況點交，是系爭房地如因房屋裝修產生危害，自應由原告自理。詎原告拆除系爭房地客廳落地鋁門窗並同時敲除外牆時，因施工不慎，造成其直上方之樑構材保護層剝落及底層主鋼筋外露，原告竟於97年8 月2日來函請求被告提出鑑定報告證明系爭房地結構安全無虞，被告旋於97年8月4日委託馬康俊建築師事務所進行安全鑑定，並在97年8月14日回覆原告，同時檢附整體安全無虞之鑑定報告書1份予原告。依馬康俊建築師事務所出具之鑑定報告書，其結論與建議為：「本件定標的物樑構材之保護層剝落主要原因係受外力影響所造成，次要原因係受到落地鋁門窗及外牆拆除，施工震動間接導致保護層之加速剝落。……就整體RC結構系統來看，主結構為柱、樑承受載重，此部分樑鋼筋外露之保護層破壞，尚未傷及鋼筋之強度，且申請人亦有完成新設隔間牆增加建築平面之剛性。故此研判，本處樑材保護層之破壞，整體結構在目前使用之條件下，應無安全之虞」，足見系爭房地並不存在影響整體結構安全之瑕疵，原告主張系爭房地具有傾斜等重大瑕疵云云，並非事實。另原告於97年12月才提出黃政達建築師事務所現況鑑定報告書予被告，但當時原告裝修工程已經完成，該建築師亦以目測方式獲得瑕疵達到重建程度之結論，其結論顯不可採。況原告於97年8月2日向被告反應系爭房地客廳落地窗直上方之樑構材有結構問題後，並未再向被告反應相關問題，持續進行裝修作業，將系爭房地原有結構破壞變更為6間套房，直至97年11月6日裝修完成，並於98年2月13日將系爭房地出租第三人使用，顯見原告已承認其所受領之物，自不得再依民法第359、360條或第227條第1項、第226條第1項對被告主張物之瑕疵擔保或債務不履行損害賠償責任。另被告雖委託配偶劉昌黎經營之宏駿公司銷售系爭房屋，但仍依法簽訂專任委託銷售契約書，並委託業務員王聖文負責銷售，亦依法約定服務報酬及違約處理等，因被告簽約當時確實不在國內，故委由李沛晴代理簽約，翁振雄亦已於96年4月13日即自宏駿公司離職，被告配偶劉昌黎根本未與翁振雄聯繫系爭房地買賣事宜，原告另訴被告涉嫌詐欺、背信案件，亦經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官以98年度偵續字第766號為不起訴處分，堪信被告絕無刻意隱瞞身分詐騙原告之情事。又系爭房地買賣契約自97年7月1日簽訂起至結構技師98年11 月24日至現場鑑定時止，歷時將近1年5個月，期間共計發生155次4級以上地震，並經李建益將地坪全部拆除、測量水平後重新鋪設地磚，則系爭房地傾斜之瑕疵已無從斷定究係發生於何時，原告請求被告負物之瑕疵擔保或債務不履行損害賠償責任，並無理由。㈡系爭房地雙方約定價金為6,500,000元，原告僅給付6,364,590元，尚有價金差額135,410元未給付，原告亦於98年8月25日存證信函中自承其於97年8月27日給付第3期款時，未經被告同意自行扣除所謂補強工程相關費用140,800元。是原告尚有價金未給付完畢，其請求被告交付系爭房地之土地、建物所有權狀及他項權利證明書，並塗銷前揭抵押權登記，於法仍有不合。㈢又兩造於言詞辯論程序中曾合意就系爭房地是否有傾斜瑕疵及市場交易價值減損金額為何，送請臺北市結構工程工業技師公會（以下簡稱「結構技師公會」）及財團法人臺灣經濟科技發展研究院（以下簡稱「臺經院」）鑑定。縱使原告得以請求減少價金或損害賠償，但其中結構技師公會鑑定報告書附件11房屋損害補償費用中，增建範圍部分地坪修復費用82,280元應予扣除，因系爭房地買賣面積僅有88.66平方公尺，增建範圍地坪達33平方公尺，此部分不在買賣契約之內，費用應予扣除。另地坪修復費用中，系爭房地原地坪為磨石子地坪，原告自行更換為磁磚，致結構技師公會鑑定時以磁磚鑑定修復費用，故如以原材料磨石子地坪抹漿重磨，按單價620元計算，則執照範圍地坪修復費用應為124,834元（舊有鋪面打除8,866元＋水泥砂漿整平粉刷49,650元＋磨石子地坪抹漿重磨54,969.2元（88.66平方公尺×單價620 元）＋其他（即前開總和113,485.2×0.1）＝124,833.7元），應予扣除等語，資為抗辯。㈣並聲明： 1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。 2.如受不利判決，請准被告提供擔保免假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠原告於97年7月1日透過宏駿公司之媒介，向被告買受其所有坐落臺北市○○區○○段2小段439、440、443地號（應有部分均為2,732/91,800之土地），及其上臺北市○○區○○段2 小段616號建物（即門牌號為臺北市○○路30巷10號1樓之房屋，即系爭房地），雙方並簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價為650萬元，此有不動產買賣契約書1件可證（見本院98年度審重訴第218號卷第9至13頁、第14至17頁）。原告並於簽訂系爭買賣契約時，簽發面額487萬元之無記名本票（票號：TH0000000）予宏駿公司保管，作為履約保證之用。㈡原告為先行裝修系爭房地，於97年7月5日與被告簽訂借屋裝修同意書，雙方同意以97年7月5日之房屋現況點交完成，且約定裝修期間所發生之水、電、瓦斯、電話、材料管理、管理費、房屋稅、地價稅等費用及所生之危害，概由原告自理，此有借屋裝修同意書1件可證（見本院98年度審重訴第218號卷第74頁）。嗣原告委託李建益即正益工程行進行系爭房屋之裝修工程，此有估價單1紙可證（見本院98年度審重訴第218號卷第41頁）。㈢原告曾於97年8月2日以臺北44支10044郵局第901號存證信函通知被告，系爭房地於裝修之入口門面樑柱在取下鋁門窗後，呈現變形及主樑混凝土剝落、地板傾斜往後拉扯4至5公分以上，且系爭房屋之主樑有位移之情形，並請被告提出系爭房屋結構安全無虞之鑑定報告。嗣被告於同年8月14日提出由馬康俊建築師事務所於97年8月8日所作之安全鑑定報告書予原告，此有安全鑑定報告書1件可證（見本院98年度審重訴第218號卷第79至86頁），並以臺北文山樟腳里郵局第66 號存證信函回覆原告，此亦有上開存證信函各1件為證（見本院98年度審重訴第218號卷第29至30頁、第76至78頁）。其後兩造於97年8月21日在文山區調解委員會調解不成立，此有調解不成立證明書1件可證（見本院98年度審重訴第218號卷第40頁）。原告復於97年11月14日委請黃政達建築師事務所就系爭房屋為現況鑑定，並於97年12月8日作成現況鑑定報告書，此有該鑑定報告書1件為證（見本院98年度審重訴第218號卷第33頁），原告業已裝修完成系爭房屋。㈣原告共給付價金6,364,590元予被告，此有結帳單1件為證（見本院98年度審重訴第218號卷第121頁），被告並於97年7 月28日將系爭房地之所有權移轉登記予原告，惟被告迄今尚未將系爭房地之土地、建物所有權狀及他項權利證明書交付原告，且未將系爭房地原設定之抵押權塗銷。㈤宏駿公司業將系爭本票交付被告，被告並持系爭本票向法院聲請裁定強制執行。㈥兩造於98年10月6日合意由結構技師公會進行系爭房地傾斜鑑定（見本院卷第二第28頁），並於99年4月20日就系爭房地整體價值是否減損一節合意送臺經院進行鑑定（見本院卷三第21頁背面）。四、本件之爭點及本院得心證之理由：本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理爭點後，僅就兩造之爭執點及本院判斷，分述如下：㈠系爭房地之傾斜瑕疵究係原告買受系爭房屋前即已存在或係原告借屋裝修施工所致？原告主張系爭房地將裝修之入口門面樑柱取下鋁門窗後，呈現變形及主樑混凝土剝落、地板傾斜往後拉扯4至5公分以上，主樑亦有位移之情形，被告則否認之，故兩造合意將系爭房地是否具有前開傾斜瑕疵之問題，送請結構技師公會鑑定。嗣結構技師公會鑑定結果認：「系爭房地有傾斜現象」、「系爭房地入口沉陷處恰位於建物有無地下室範圍的交接處，有地下室的基礎採用連續版基，無地下室的基礎則採用獨立基腳，兩種基礎之承載面，深度相差約3m，另由鑽探報告資料顯示，獨立基腳承載面之土層較連續版基承載面之土層差，承載荷重所產生之沉陷量較大，研判原設計即存有差異沉陷的疑慮；且上述配置，於地下室開挖施工時，亦容易因擋土措施變位而造成一樓下方土壤沉陷情形」、「由原告提供之原設計計算書及相關圖說，研判系爭房地原設計為鋼筋混凝土造樑柱立體鋼構架系統，並無承重牆設計，入口處牆面為一般隔間用磚牆」、「依據現場勘查結果，系爭房地入口處上方各樓層皆有損害現象，系爭房地入口損壞處鋼筋已有鏽蝕現象，且裂縫處已有相當多堆積物，顯示已損害相當時間，研判拆除落地鋁門窗及1.2公尺承重牆之施工震動，應非系爭房地入口處損壞之主因」，此有結構技師公會鑑定報告書鑑定結論可參（見鑑定報告書第5至7頁）。參諸建築物是否有傾倒之危險而影響居住安全，應以垂直傾斜是否超過容許標準而認定，系爭房屋依照結構技師公會鑑定報告認垂直傾斜達1/133，超出臺北市政府工務局審定之臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊規定之1/200，惟未達重建標準之1/40，尚屬可修復之瑕疵。另就原告將系爭房地改建為6間套房之行為，結構技師公會鑑定結論亦認：「依據原設計結構設計圖說，標的物為鋼筋混凝土造樑柱立體鋼構架系統，隔間磚牆非主要結構。系爭房屋現況用途與原設計相同，一層樓版為PC地坪，新增磚牆大部分直接落在PC地坪上，重量直接傳至下方土壤，並未增加建物基礎結構荷重，研判尚無影響系爭房屋之結構安全」（見鑑定報告書第6頁），堪信系爭房地經原告裝修改建為6間套房後，房屋結構安全並未受到影響。而兩造復未提出該鑑定報告書有何不可採信之證據，是依據上開鑑定報告書應可判斷系爭房地雖然具有傾斜現象，但主要係於原設計即存有差異沉陷的疑慮，為兩造買賣系爭房地前即已存在之固有瑕疵，與原告借屋雇工裝修無關。故被告抗辯系爭房地具有傾斜瑕疵係因原告借屋雇工進行裝修所致云云，尚非可採。㈡倘系爭瑕疵於系爭買賣契約成立前即已存在，則系爭瑕疵是否屬不能即知之瑕疵？原告完成系爭房屋之裝修，是否即已承認其所受領之系爭房屋？被告抗辯依據民法第356條第2項之規定得以免負物之瑕疵擔保責任，是否有據？按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。查原告借屋裝修發現系爭房地可能具有傾斜瑕疵，而此瑕疵衡情屬無法以肉眼或外觀判斷而不能即知之瑕疵後，曾於97年8月2日以臺北44支10044郵局第901號存證信函通知被告，並請被告提出系爭房地結構安全無虞之鑑定報告。嗣被告於同年8月14日提出由馬康俊建築師事務所於97年8月8日所作之安全鑑定報告書予原告，此有安全鑑定報告書1件可證（見本院98年度審重訴第 218號卷第79至86頁），並以臺北文山樟腳里郵局第66號存證信函回覆原告，此亦有上開存證信函為證（見本院98 年度審重訴第218號卷第29至30頁、第76至78頁）。是原告主張其發現系爭房地可能具有傾斜瑕疵後，仍然繼續裝修，主要係因為被告提出之馬康俊建築師事務所於97年8月8日所作之安全鑑定報告書及臺北文山樟腳里郵局第66號存證信函內容均係敘明系爭房地並未具有傾斜瑕疵，原告就此不能即知之傾斜瑕疵主張其善意信賴被告提出之鑑定報告書，認定系爭房地並無傾斜瑕疵而繼續裝修等語，並非不可採信。縱原告於裝修完成後再於97年11月14日另委請黃政達建築師事務所就系爭房屋為現況鑑定，並於97年12月8日作成現況鑑定報告書，此有該鑑定報告書1件為證（見本院98年度審重訴第218號卷第33頁），得知系爭房地應該具有傾斜瑕疵，但此係原告善意信賴被告提出之馬康俊建築師事務所鑑定報告書認定並無傾斜瑕疵完成裝修後，原告出於疑慮而另行鑑定，原告復隨即主張拒絕支付尾款，並無怠於通知被告之情形，依民法第356條第3項之反面解釋，尚不得認其視為同意其所受領之物。是被告抗辯原告已承認其所受領之物而得解免物之瑕疵擔保責任云云，洵非可採。㈢倘系爭瑕疵尚非重大而不得解除契約，原告依民法第359、360條之規定請求減少價金，是否有據？原告得請求減少之價金為若干？ ⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又按房屋具有傾斜、沉陷現象，可能導致居住在內之人平衡感異常，物品難以放置使用，甚至房屋有頹倒、滅失之虞，依通常交易觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵，如此種房屋欲轉售第三人亦有減少價值之瑕疵。查系爭房地業經結構技師公會鑑定認為確有傾斜現象，此有結構技師公會鑑定報告書1件可參，依通常交易觀念，房屋傾斜在一般人心中足以影響交易價值，已有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。是原告主張系爭房地具有傾斜瑕疵，足以減損價值等語，應可認定。 ⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。而兩造不動產買賣契約第9條第2項亦約定：「乙方（指被告）應擔保本約標的物交付予甲方時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」（見98年度審重訴卷第218頁），則被告出售予原告之系爭房地既有前開瑕疵存在，原告依據民法第359條之規定請求被告負物之瑕疵擔保責任，而請求減少價金，洵屬有據。 ⒊查系爭房地經送請結構技師公會鑑定後，就傾斜瑕疵之修復費用鑑定結果為：「標的物垂直向傾斜度測量結果，最大傾斜率為1/133，超過1/200，依鑑定手冊之規定須估算非工程性補償費；水準測量結果雖顯示系爭房屋各測點高程落差大，但因無原始測點可供比對，亦無法排除樓板原始平整度（如洩水坡度等）及裝修等因素之影響，難以作為判定房屋傾斜率之依據，惟因土壤下陷所造成之地坪損壞，應予修復」，並製作房屋損害補償費用詳細表估算系爭房地之工程性補償中梁修復費用為36,860元，執照範圍地坪修復費用為214,557元，增建範圍地坪修復費用為82,280元，另非工程性補償執照範圍重建造價為98,527元，增建部分重建造價為37,784元，合計470,008元（見鑑定報告書第6至7頁、附件11）。被告雖抗辯增建範圍地坪34平方公尺不在兩造不動產買賣契約書之範圍內，然兩造不動產買賣契約書就建物部分僅記載登記面積為88.66平方公尺，後載全部，無法判斷增建範圍是系爭房地原有之增建或原告再行增建，佐以證人李建益於本院言詞辯論程序中證稱：「我到現場去的時候，系爭房屋本來就有增建，增建1個廚房、1個房間、1個廁所，是在房屋的後面，另外改了廚房跟廁所的位置」等語（見本院卷二第78頁背面），堪信原告買受系爭房地時已有增建部分，被告抗辯應扣除增建範圍之修復費用云云，尚非可採。惟被告抗辯系爭房地原為磨石子地板，經原告裝修為50cm×50cm 之磁磚，故修復費用應以原磨石子地板估價，原告就此並未表示意見，則被告此部分抗辯應屬可採。是依結構技師公會鑑定之工程性補償梁修復費用為36,860元，執照範圍地坪修復費用為124,834元（舊有鋪面打除8,866元＋水泥砂漿整平粉刷49,650元＋磨石子地坪抹漿重磨54,969.2元（88.66 平方公尺×單價620元）＋其他（即前開總和113485.2 × 0.1）＝124,833.7元，元以下四捨五入），增建範圍地坪修復費用為47,872元（舊有鋪面打除3,400元＋水泥砂漿整平粉刷19,040元＋磨石子地坪抹漿重磨21,080元（34平方公尺×單價620元）＋其他（即前開總和43520×0.1）＝47,872 元），另非工程性補償執照範圍重建造價為98,527元，增建部分重建造價為37,784元，合計345,877元（36,860＋ 124,834＋47,872＋98,527＋37,784＝345,877）。至因結構技師公會實際實施鑑定人即證人李坤昌於本院言詞辯論程序中證稱鑑定報告書附表11非工程性補償是否包含市場交易價值減損部分，無法回答等語（見本院卷二第89頁），故兩造合意就系爭房地具有傾斜瑕疵是否影響市場交易價格一節，送臺經院進行鑑定，經該院參酌前揭結構技師公會鑑定報告書、臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊計算房屋損害補償，及中華民國企業價值理算協會認證之建物結構毀損價值減損計畫準則公報，計算系爭房屋傾斜對市價的影響，認可能影響房地總價3﹪到7﹪，且考量消費者心理因素、市場狀況、替代選擇範圍，並參酌市場調查結果，經研討決定影響購買當時之價格為470,000元，此有臺經院鑑定研究報告書1件存卷供參（見鑑定研究報告書第55至59頁），核與結構技師公會前揭估算之修復費用470,008元相近，益徵系爭房地因傾斜瑕疵減損之價值約為470,000元左右，亦為原告得以請求減少之價金。惟臺經院鑑定研究報告中有關工程性補償部分係參酌前揭結構技師公會鑑定報告書之結論，而結構技師公會鑑定報告書係以回復地磚為計算基礎，本院認應以回復磨石子地板情形為原狀，故應以前揭回復為磨石子地板之情形計算修復費用即減損之市場交易價值。是本件原告得以請求減少之價金為345,877元，逾此部分則屬過高。㈣原告請求被告將系爭房地之所有權狀交付原告，並將系爭房地原設定之抵押權塗銷，是否有理？查系爭房地原約定買賣價金為6,500,000元，而原告共已給付價金6,364,590元予被告，此有結帳單1件為證（見本院98年度審重訴第218號卷第121頁），並為兩造所不爭執，是原告尚有價金135,410元未給付。惟原告得以請求被告減少之價金為345,877元，業如前述，則扣除原告得以請求減少之價金，原告非但已將價金全部給付完畢，更可向被告請求返還210,467元（345,877－135,410＝210,467）。是原告主張其已將系爭房地之價金全部給付完畢，被告應將系爭房地土地、建物所有權狀及他項權利證明書，及原設定之抵押權塗銷等情，洵屬有據。五、綜上所述，原告主張系爭房屋因存在傾斜瑕疵，依據買賣關係被告應負擔物之瑕疵擔保責任，其得請求減少價金為345,877元，確屬有據。惟因原告尚有買賣價金135,410元未給付，則扣除被告應減少之價金，原告仍可請求被告給付210,467元，並因價金全部給付完畢而請求被告交付系爭房地之土地、建物所有權狀及他項權利證明書，且可請求被告塗銷系爭房地原設定之抵押權。從而，原告請求：㈠被告應給付原告210,467元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年3月11日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息；㈡被告應給付原告坐落臺北市○○區○○段2小段439、440、443等地號土地，及其上臺北市○○區○○段2小段616建號，門牌號碼臺北市○○路30巷10號1樓房屋之土地、建物所有權狀及他項權利證明書；㈢被告應塗銷臺北市○○區○○路30巷10號建物所設定之抵押權登記；為有理由，應予准許；逾此部分，則無理由，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核如主文第1項所示部分，所命給付之金額未逾50萬元，應由本院依民事訴訟法第389條第1項第5款依職權宣告假執行，並依被告之聲請，准被告預供如主文第6項所示擔保金額免為假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 100 年 1 月 14 日民事第六庭法官郭顏毓以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 1 月 17 日書記官林政彬

臺灣臺北地方法院98年度重訴字第325號

關鍵資訊