臺灣臺北地方法院99年度訴字第1852號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1852號

原告

玉京興業股份有限公司

法定代理人

蘇國華

訴訟代理人

吳永茂律師

訴訟代理人

龍毓梅律師

被告

蕭聰亮

被告

蕭敏寬

被告

蕭家源

被告

蕭博夫

被告

蕭輔邦

被告

蕭麗英

被告

蕭林雪嬌

被告

蕭輔鵬

被告

蕭君宜

共同訴訟代理人

趙立偉律師

共同訴訟代理人

林凱律師

上一人複代理人

張惠萍

上列當事人間請求履行契約事件，經本院於中華民國100 年3 月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：兩造業於買賣契約書第十一條約定合意以本院為第一審管轄法院，有買賣契約書在卷可稽（見本院臺北簡易庭99年度北簡字第7161號卷第9 頁，下稱調解卷），故本院自有管轄權，合先敘明。

乙、得心證之理由：

一、原告主張：

㈠兩造於民國96年6 月11日簽訂買賣契約書，約定在原告支付新台幣（下同）500,000 元予被告，並代被告繳清歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金後，被告應將臺北市○○○路○段7 巷11號1 樓之未辦理建物所有權第一次登記（俗稱保存登記）之建物（所有權應有部分百分之三十，下稱系爭房屋）出售於原告，並協助辦理建物所有權第一次登記後再辦理所有權移轉登記與原告所有。原告已於96年6 月11日簽約當日給付被告100,000 元之價金，另先後於96年6 月11日、96年6 月14日、96年7 月4 日提領160,000 元、20,000元、225,000 元現金交付予被告之受託人訴外人朱永達，而已履行給付買賣價金之義務。再者，原告公司之總經理訴外人陳信元更曾於97年3 月26日指示其配偶訴外人蔡韻美匯款380,000 元至朱永達之帳戶，用以繳納歷年所欠繳之房屋稅款及其利息、罰金、滯納金。原告已依約履行買賣契約第二條之價金給付義務，惟被告卻拒不辦理系爭房屋之建物所有權第一次登記，並將所有權移轉登記於原告名下，屢經催討，被告均藉詞拖延。

㈡為此本於買賣契約之法律關係，依民法第三百四十五條第一項規定及買賣契約書第四條第二項約定，請求被告辦理建物所有權第一次登記及所有權移轉登記等語。並聲明：

⒈被告應將如附圖所示門牌號碼臺北市○○○路○段7 巷11號1 樓之建物（所有權應有部分百分之三十）辦理建物所有權第一次登記後，再將所有權移轉登記予原告。

⒉願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。

二、被告則抗辯：

㈠原告並未依約繳清被告因系爭房屋歷年所欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金：

⒈被告蕭敏寬因於96年5 月28日接獲法務部行政執行署臺北行政執行處所發之執行命令，命其於96年6 月14日上午11時應清償欠稅139,658 元，故兩造於96年6 月11日簽約時，特別於買賣契約書第三條約定「簽約時甲方…繳清歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金」，而要求原告應於96年6 月14日前將相關稅款繳納完畢。惟原告並未依約履行，被告蕭敏寬只得於96年6 月14日委由朱永達將相關稅款繳清。又系爭房屋自85年至96年所積欠之房屋稅及滯納金，雖業於97年3 月26日繳納完畢，另系爭房屋所有權應有部分百分之七十之共有人訴外人陳秀琴等六人之欠稅，則係於96年7 月20日繳納完畢，但此均係被告委託朱永達所辦理繳納，原告並未依約履行。

⒉原告所謂由蔡韻美匯款予朱永達之380,000 元，實係因蔡韻美、陳信元與朱永達三人共同投資購買門牌號碼臺北市○○街159 巷16號3 樓房地，而積欠朱永達借款500,000 元之故，該匯款係原告對朱永達借款債務之清償，與繳納系爭房屋稅款無關。至於陳信元雖證稱原告與朱永達間並無債權債務關係，惟依臺灣士林地方法院96年度訴字第918 號判決，可知，陳信元曾代表原告與經營宇昕印刷設計有限公司之訴外人李紘宇就前開大龍街房地有買賣交易，且係委託朱永達辦理買賣事宜，原告為給付大龍街房地買賣價金4,117,053 元尾款予宇昕印刷設計有限公司，故由蔡韻美於96年3 月2 日匯款3,117,053 元至宇昕印刷設計有限公司之帳戶，不足之1,000,000 元部分則由朱永達借予原告而匯入，顯見原告確曾向朱永達借款。

⒊況且，兩造所約定應由原告代繳之房屋稅款係針對包括系爭房屋在內之整棟建物全部，陳信元亦明知整棟建物全部共有人之欠稅總額約是1,200,000 元，顯見原告應繳之欠稅款根本不止380,000 元，故縱使蔡韻美匯款380,000 元與朱永達係作為繳納欠稅款之用，亦顯然與原告應繳清之數目相去甚遠。

㈡原告並未依買賣契約第三條約定於96年7 月11日交付買賣價金尾款400,000 元，至於原告所稱其於96年6 月11日、96年6 月14日、96年7 月4 日各提領160,000 元、20,000 元 、225,000 元現金交付朱永達，該等現金合計為405,000 元，除與應付尾款400,000 元之數額不符外，亦因其所述付款日期早於契約約定之96年7 月11日期限，且其中96年6 月14日、96年7 月4 日提款帳戶並非原告所有，而難信取。況且，原告若有付款，豈未要求朱永達簽立收據，又原告在簽約前即知悉朱永達之銀行帳戶，則其大可將尾款金額轉帳至朱永達帳戶即可，何須三度以現金交付予朱永達。

㈢原告就價金之給付已陷於遲延，經被告透過朱永達以言詞及98年6 月6 日存證信函催告限期履行，均未獲置理，被告乃於99年4 月7 日以存證信函為解除兩造間買賣契約之意思表示，併再以99年4 月13日民事答辯狀繕本之送達，依民法第二百五十四條規定為解除契約之意思表示，兩造間買賣契約既已解除，原告不得再請求被告履行契約辦理所有權登記。

㈣並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實（詳見本院100 年3 月31日言詞辯論筆錄，本院卷第232 頁背面至第233 頁）：

㈠原告於96年6 月11日與被告簽訂買賣契約書，向被告買受其所有門牌號碼臺北市○○○路○段7 巷11號1 樓等未辦理建物所有權第一次登記之房屋（所有權應有部分3/10，使用執照號碼為67年使字第1548號），買賣價金為500,000 元暨由原告代被告繳納歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金。

㈡原告已依買賣契約書第三條約定於簽約日給付被告買賣價金第一次款中之一部即100,000 元。

㈢法務部行政執行署臺北行政執行處90年度房稅執字第161635號至161644號行政執行事件，於96年5 月28日發執行命令，命被告蕭聰亮、蕭敏寬、蕭家源於96年6 月14日前清償應納稅款139,658 元（利息另計）；95年度房稅執字第12769 號至12772 號、95年度房稅執字第125256號、96年度房稅執字第30873 號至30875 號行政執行事件於96年12月26日通知命被告蕭聰亮、蕭敏寬、蕭家源於文到10內清償欠稅206,328元，被告蕭聰亮、蕭敏寬、蕭家源於96年12月31日收受該通知書。

㈣法務部行政執行署臺北行政執行處95年度房稅執字第12769號行政執行事件，以被告蕭聰亮、蕭敏寬欠繳94年度房屋稅為由，於97年2 月13日對被告蕭聰亮、蕭敏寬核發執行命令，扣押被告蕭聰亮對臺北富邦商業銀行股份有限公司、被告蕭敏寬對華南商業銀行之存款債權，債權額為103,924 元（不含手續費）；其中被告蕭敏寬部分扣得存款104,074 元、17,865元，被告蕭聰亮部分扣得存款104,224 元、104,184元。

㈤承㈣，法務部行政執行署臺北行政執行處於97年4 月11日發收取命令，准許移送機關臺北市稅捐稽徵處中南分處向永豐商業銀行收取被告蕭聰亮之存款103,924 元；並撤銷對被告蕭聰亮存於臺北富邦商業銀行之存款104,184 元、對被告蕭敏寬存放華南商業銀行、稻江商業銀行之存款104,074 元、17,865元部分之前開97年2 月13日扣押命令。

㈥臺北市稅捐稽徵處中南分處於97年8 月13日退還被告蕭聰亮因法務部行政執行署臺北行政執行處誤執行扣繳之臺北市○○○路○段7 巷11號等房屋94、95年度房屋稅。

㈦朱永達於98年6 月6 日代理被告寄發存證信函催告原告於文到5 日內與其釐清兩造間買賣契約稅款、規費、違約之損害賠償及價款，否則將解除買賣契約；該存證信函已送達原告。

㈧被告於99年4 月7 日以存證信函向原告表示：被告於96年6月11日將系爭房屋出賣予原告，惟原告除已給付第一期款項100,000 元外，其餘款項、稅款均未依約給付及代繳，經被告屢次催繳，亦置之不理，被告爰依法解除契約等語；經原告收受該存證信函。

㈨被告再以99年4 月13日民事答辯狀之送達為解除兩造間買賣契約之意思表示。

㈩系爭房屋（被告所有權應有部分3/10部分）85年度至95年度之房屋稅131,663 元及滯納金19,744，總計151,407 元，於97年3 月26日全數繳清；96年度之房屋稅36,790元則於96年7 月20日繳納。朱永達為有權代理被告處理兩造間買賣契約事務之人。

四、原告主張其已依約支付系爭房地之買賣價金500,000 元，且繳清歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金，被告依約應辦理建物所有權第一次登記後，再將所有權移轉登記予原告，既為被告所爭執，且以上開情詞置辨。故本件經兩造於本院100 年3 月31日言詞辯論期日整理後（見本院卷第233頁背面），兩造爭執之重點在於：

㈠原告是否已依買賣契約第三條約定於簽約時繳清被告就系爭房屋歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金，並於96年7 月11日前將其餘買賣價金400,000 元給付予被告？

㈡被告以原告未依約給付買賣契約第三條第一項之稅款、同條第二項之買賣價金400,000 元，構成給付遲延為由，依民法第二百五十四條規定解除兩造間買賣契約，是否生解除之效力？被告應否依約將系爭房屋辦理建物所有權第一次登記後，將所有權移轉登記與原告？

五、現就兩造爭執之重點，分述如下：

㈠原告是否已依買賣契約第三條約定於簽約時繳清被告就系爭房屋歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金，並於96年7 月11日前將其餘買賣價金400,000 元給付予被告？

⒈原告對被告此項抗辯所為陳述略以：兩造簽約時就被告欠繳之房屋稅金額尚未確定，而係由被告先委託朱永達查詢欠稅金額後，再由朱永達通知原告繳納，故買賣契約書第三條約定之真意並未限定原告須於簽約時即將欠稅款繳納完畢；而被告曾委託朱永達於96年6 月14日繳納稅款139,658 元，又原告於97年3 月26日匯款380,000 元至朱永達之帳戶時，朱永達即持之繳納稅款151,407 元，是以，原告交予朱永達之380,000 元已足繳納上述139,658 元、151,407 元之稅款；被告雖辯稱所積欠之房屋稅款及滯納金不止380,000 元，惟就此應由被告舉證證明。至於朱永達證稱原告所匯380,000元，係用以清償其與原告間借款債務，與兩造間之買賣無關等語，惟朱永達並未證明原告對其有借款債務未清償乙事，加以，朱永達在收受款項當日，即如前述將原告所匯之該筆款項持至稅捐稽徵處繳納稅款151,407 元，故朱永達所為證詞與常理有違；關於買賣價金400,000 元部分，因證人朱永達係受被告委託辦理系爭房屋買賣事宜，其所為證言顯然有刻意維護被告之嫌，不足採信等語。

⒉經查，兩造於買賣契約第二條約定原告應付之買賣價額為價金500,000 元，及由原告代繳歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金，此為兩造不爭執之事實（見三之㈠所載）。又買賣契約第三條付款條件「第一次付款」固然約定原告應於簽約時即支付價金100,000 元及繳清歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金等，惟就原告就房屋稅欠款之清償期、債務數額各為何，兩造互有爭執，查：

⑴依民法第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，又最高法院39年台上字第1053號判例則闡述稱：「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意」，是以，探求當事人之真意，應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣等其他一切證據資料，依誠信原則及經驗法則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（另見最高法院85年度台上字第517 號、96年度台上字第2631號判決）。

⑵卷查，原告依買賣契約向被告買受之標的物為臺北市政府67年使字第1548號使用執照所示之坐落臺北市○○○路○段7巷11號建物地下層及第一層至第六層、屋頂突出部分，其中被告僅出售其共有之所有權應有部分百分之三十予原告，至於其餘之所有權應有部分百分之七十乃訴外人陳秀琴等所共有者，此觀諸卷附之買賣契約附表即可查知（見調解卷第11頁），此情為兩造所不爭執者。

⑶又關於買賣契約第三條所載應繳清歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金之「房屋」範圍部分，訊之證人朱永達即由被告委託草擬兩造間買賣契約書條款之代書，於本院100年2 月24日言詞辯論期日具結證稱：「原告公司要跟蕭家（即被告）買未辦保存登記臺北市○○○路○段7 巷11號建物整棟的持分，依稅籍資料蕭家持分是百分之三十，…原告公司買受建物的價金是50萬元，還要再繳清欠繳的房屋稅及違約金，欠繳的房屋稅及違約金簽約時還不確定」、「（被告訴訟代理人問：雙方當初約定由原告公司代繳稅款是針對蕭家共有百分之三十的部分，還是針對買賣標的物全部？）是針對建物全部的，所以當初兩造間買賣契約有一條是說原告代繳的稅款對共有人的請求權就是要轉給原告公司的，就是契約第8 條」等語（見本院卷第206 頁及背面），再對照兩造間買賣契約第八條確實約定：「甲方（即原告）所繳納歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金，該債權得對其他起造人之主張，其權利一併移轉由甲方取得，並配合出具該代繳稅款債權讓與文書」（見調解卷第8 至9 頁），而朱永達為有權代理被告處理兩造間買賣契約事務之人（見三之所述）。足徵，買賣契約第二條所指應由原告繳納之「歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金」，係指前揭買賣契約附表所示之臺北市○○○路○段7 巷11號整棟建物所欠繳之房屋稅款，包括陳秀琴等共有部分在內。此節亦據證人陳信元即原告公司副總證稱：「簽約時蕭家欠的稅都是朱永達在辦理，朱永達跟我說整棟建物全部共有人欠稅大概是120幾萬元」等語（見本院卷第207 頁）而互核相符。準此，原告依約自應繳清系爭房屋所在整棟建物全部共有人歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金之總額，本非僅以繳清被告欠稅部分即為已足。

⑷至於買賣契約第三條約定雖記載原告應在「簽約時」繳清房屋欠稅款，惟證人朱永達已證稱：「欠繳的房屋稅及違約金簽約時還不確定，當時蕭家全部都有被追欠稅，欠稅的金額必須向稅捐處還有行政執行署確認，蕭家欠的房屋稅是整棟，欠稅到底是欠了多少錢，當初是說要我先去查清楚後再跟雙方說」等語綦詳（見本院卷第206 頁），而明確證述表示兩造在96年6 月11日簽訂買賣契約時，對於系爭房屋整棟建物歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金之確切數額尚無從知悉，原告顯無法在簽約當時即得履行其繳清歷年房屋欠稅繳之契約上義務，是以，兩造或在買賣契約書第三條載明原告應在簽約時履行代繳稅款義務，但細察兩造締約時之情狀及議約過程，暨具擬買賣契約條款之被告代理人朱永達代書所為證詞，堪認原告應俟朱永達告知其欠稅款數額之時，始得瞭解應支付之房屋欠稅款金額，斯時，原告始得履行其所負義務，而非如買賣契約第三條所載之「簽約時」，被告此部分所辯，洵非可採。

⑸職是，原告依買賣契約所負繳清歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金之義務，實須待證人朱永達通知原告系爭房屋整棟建物全部共有人房屋稅欠款確實數額後，原告始應將房屋欠稅款如數代繳。

⒊次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力；但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，為民法第二百三十五條所明定。經查：

⑴首先，原告所負繳清歷年欠繳之房屋稅及其利息、罰金、滯納金之義務，以朱永達通知原告欠繳稅款數額為前提，此業於前２述及，又證人朱永達就此業已證稱：「蕭家欠的房屋稅是整棟，欠稅到底是欠了多少錢，當初是說要我先去查清楚後再跟雙方說，我簽完約後隔幾天有去查，…後來蕭家的人常有出國的必要，所以執行署有通知的部分就先去繳，蕭家就先拿錢給我去繳，到時候再跟原告公司去算，是蕭敏寬拿錢給我去繳，其實是之前我有負責處理蕭家遺產稅的問題，所以有一些錢在我這邊，為了處理限制出境的問題，所以在6 月14日我先從這些錢裡面拿去繳了27萬多元的稅金，陸續查到欠多少稅就去繳，當時都是蕭家先繳，我記得到99年總共繳了87萬元左右，繳錢的稅單收據都在我這邊，我繳了稅款之後，蕭家有叫我通知原告公司，都是去原告公司現場或是用電話通知，我都是跟原告的陳信元聯絡的」等語（見本院卷第206 頁），就此證人陳信元證稱：「簽約時蕭家欠的稅都是朱永達在辦理，朱永達跟我說整棟建物全部共有人欠稅大概是120 幾萬元，不止蕭家的部分，簽完約以後朱永達必須要再去確認實際的欠稅金額，當時蕭家有人過世，朱永達說他要先去辦理遺產稅，之後再把這棟房子的房屋稅納稅義務人改成原告公司，但是這件事情一直拖著，到97年1月份或2 月份朱永達打電話給我說稅金出來了，大概是120萬元左右，他可以跟國稅局協商，把蕭家的持分分開，到97年3 月朱永達說國稅局同意可以把蕭家的持分分開只繳30幾萬元，後來在97年的3 月25或26日我就匯38萬元給朱永達繳稅…」等語（見本院卷第207 頁），可見，在兩造簽約當時，被告委託處理買賣事務之代理人朱永達即已大略告知原告系爭房屋整棟建物欠稅金額大抵在120 餘萬元左右，嗣於97年1 、2 月間，朱永達向稅捐稽徵機關申請就被告即蕭家共有之所有權應有部分百分之三十部分所欠房屋稅分單處理，按比例計算後，原告應代繳之房屋稅欠款約為30餘萬元許，此情並已由朱永達通知原告承辦人員陳信元無訛。

⑵如上開２之⑶所述，因原告所負代繳房屋欠稅之義務，其給付本兼需被告之行為，端賴被告之通知，原告始得及時如數代繳，然既被告買賣事務處理之代理人朱永達僅將被告共有部分之欠稅款數額通知原告承辦人員陳信元，而未通知陳信元或原告關於系爭房屋整棟建物房屋稅欠繳數額，是原告自應依債之本旨，依朱永達所通知之內容，就被告共有部分之欠稅款履行代繳義務即可。

⑶承兩造不爭執之事實㈢、㈣、㈤，法務部行政執行署臺北行政執行處於96年間發執行命令，命被告蕭聰亮、蕭敏寬、蕭家源於96年6 月14日前清償應納稅款139,658 元（利息另計）、命被告蕭聰亮、蕭敏寬、蕭家源於96年12月31日接獲通知後10內清償欠稅206,328 元，可知，主管機關命被告清償之房屋稅欠稅額為345,986 元；此金額與證人陳信元所證述朱永達當初告知僅須就被告共有部分繳納房屋稅款概為30餘萬元乙節大致相符。又前開被告應於96年6 月14日前清償之稅款139,658 元部分，原告已自陳係由被告委託朱永達所繳納者甚詳（見本院卷第214 頁書狀所述），至於被告蕭聰亮、蕭敏寬所欠繳之94年度房屋稅，則由法務部行政執行署臺北行政執行處於97 年4月11日發收取命令，而收取被告蕭聰亮之存款103,924 元，此已經本院調閱該行政執行事件卷宗，查對屬實。惟就上開被告蕭聰亮遭執行之存款103,924 元，臺北市稅捐稽徵處中南分處其後業於97年8 月13日退還被告蕭聰亮，有該處97年8 月13日函文在卷可稽（見調解卷第30頁，兩造不爭執之事實㈥）。承此，被告就系爭房屋整棟建物共有之所有權應有部分百分之三十，所負之房屋欠稅款345,986 元，其中139,658 元係由被告先行繳納者，非由原告履行契約代繳義務而向主管機關清償者。

⑷次查，原告曾委由蔡韻美於97年3 月26日存款380,000 元至朱永達之帳戶中，有存款憑條附卷足證（見本院卷第82頁），就此證人朱永達業已明白證稱：「（原告訴訟代理人問：如原證六，蔡韻美在97年3 月26日有匯一筆38萬元，你有無去繳蕭家的稅金？）我有拿這38萬元去繳蕭家的欠稅款，繳了多少錢忘記了，也是幾十萬元，沒有超過38萬元」等語（見本院卷第206 頁背面）；此節再對照臺北市稅捐稽徵處中南分處於99年9 月3 日覆本院之函文所檢附之85年至95年度稅額繳款書、欠稅明細表，記載該等年度房屋欠稅款係於97年3 月26日清償計151,407 元（見本院卷第57至69頁）之事實，堪認原告於97年3 月26日付款380,000 元予朱永達後，已由朱永達持之向稅捐機關繳納系爭房屋關於被告所共有部分歷年欠繳之房屋稅款。

⑸如前所述，被告積欠之房屋欠稅款大抵為345,986 元，雖其中139,658 元係由被告先行繳納，但事後原告已於97年3 月26日付款380,000 元予朱永達，在朱永達以此款項付清欠稅151,407 元後之餘額，仍足以抵付被告前自行清償之房屋稅款139,658 元。

⑹證人朱永達雖稱蔡韻美所付與伊之前述380,000 元係用以清償原告對其所負借款債務云云（見本院卷第206 頁背面），但此與其前揭所述蔡韻美在97年3 月26日所交付之380,000元，業已由伊代為繳付被告稅款之證詞相左，顯無足取。兩造就朱永達與原告間有無借款往來之相關攻擊防禦暨所提相關證據，自無再予論述之必要。

⑺綜此，原告在97年3 月26日所交付之380,000 元，應可認為已依朱永達通知之內容，即就被告所欠房屋稅款部分，履行其依買賣契約第二條約定對被告所負之房屋稅款代繳義務。

⒋然而，原告並未於96年7 月11日前將其餘買賣價金400,000元給付予被告，查：

⑴兩造間買賣契約第三條付款條件之第二次付款係約定：「甲方（即原告）應付新台幣肆拾萬元整，於簽約日之次月相當日支付。（例：6 月6 日簽約則於7 月6 日付款）」（見調解卷第7 頁）。茲既兩造係於96年6 月11日簽訂買賣契約，依本條約定，原告即應於次月之相當日即96年7 月11日前將其餘買賣價金400,000 元給付予被告，對此乃兩造所是認者。

⑵原告僅於簽約日即96年6 月11日給付被告價金頭款100, 000元（見兩造不爭執之事實㈡）。雖就餘款400,000 元部分，原告再主張其已分別於96年6 月11日、96年6 月14日、96年7 月4 日交付現金160,000 元、20,000元及225,000 元予被告之代理人朱永達等情，而提出存款存摺節本以佐（見本院卷第44至47頁），此概為被告所否認者。

⑶且證人朱永達已結證稱：「原告公司的人或是陳信元在96年間都沒有拿錢給我過」、「（提示原證五存證信函（卷第48頁），這份是否你寫的？為何會寫這份存證信函？）…我看原告的存證信函寫說他們有給錢，可是原告實際上並沒有給錢…，截至發存證信函時為止，原告公司給被告公司的買賣價金只有簽約時的十萬元」等語（見本院卷第206 頁），則原告所提上述存款存摺節本，至多僅得證明原告有於96 年6月11日、96年6 月14日、96年7 月4 日提領現金160,000 元、20,000元及225,000 元之事實，然其在提領款項後是否確有交付朱永達，顯無從自此存款存摺中之內容推論獲知，況且，證人朱永達業已否認有自原告處收受上開款項。

⑷對此原告雖再以證人陳信元之證詞為證據方法，然觀諸證人陳信元先證稱：「（被告訴訟代理人問：你剛剛所述簽約當日究竟交給朱永達多少錢？）我是給蕭家不是朱永達，那天給10萬元，沒有其他的錢給蕭家或朱永達」等語（見本院卷第208 頁），自陳在兩造簽約當日其僅有交付價金100,000元；嗣卻又證稱：「（原告訴訟代理人問：你剛所述有關於簽約當日本來準備的16萬元，後來有無交給朱永達？）有，簽完合約以後當天我打電話給朱永達，告訴他16萬元我已經領出來，問他要不要來拿，後來我就回去拿那16萬元，當天簽完約後交給朱永達」等語（見本院卷第208 頁背面），而改稱簽約當日尚有另行交付價金160,000 元之情，足見證人陳信元對於價金交付過程，前後所述已有矛盾情事。復質之證人朱永達就證人陳信元所述有於96年6 月11日另行交付伊價金160,000 元部分，當場證稱：「當天我們是下午3 時多簽約的，契約版本改過三次，最後確認條件後，我才用電腦列印出來，帶到蕭家去簽約，所以50萬元是用電腦打的，不是臨時寫上去的，那天簽完約已經是4 時了，我還有跟人約在忠孝東路國有財產局，晚上還去上代書的讀書會，晚上9時多在天母收一個客戶的資料才回家，當天簽完約以後我並沒有再跟陳信元碰面」等語（見本院卷第208 頁背面），而表示其並未曾於96年6 月11日收受陳信元價金160,000 元。茲原告就其確有交付價金400,000 元餘款之有利於己之事實，所舉證人陳信元之證詞既遭證人朱永達否認而推翻，矧原告並未再就此節進而為相當之舉證，所述即不足採。

⑸如前所述，兩造已約定原告所負價金尾款400,000 元給付清償期限為96年7 月11日，但原告就其主張業已交付價金尾款400,000 元與被告受託人朱永達，故對被告已生清償效力乙節，並未再提出其他證據以為證明，所述委無可採。是以，被告抗辯原告未依約如期於96年7 月11日前交付價金尾款，當可信取。

㈡被告以原告未依約給付買賣契約第三條第一項之稅款、同條第二項之買賣價金400,000 元，構成給付遲延為由，依民法第二百五十四條規定解除兩造間買賣契約，是否生解除之效力？被告應否依約將系爭房屋辦理建物所有權第一次登記後，將所有權移轉登記與原告？

⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百二十九條第一項、第二百五十四條分別定有明文。

⒉承㈠所為之說明，原告並未依約如期於96年7 月11日前交付價金尾款，故已陷於給付遲延；又被告之代理人朱永達業於98年6 月6 日以存證信函催告原告於文到5 日內與其釐清兩造間買賣契約稅款、規費、違約之損害賠償及價款，否則將解除買賣契約，有98年6 月6 日存證信函在卷可憑（見本院卷第113 頁），並為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事實㈦），朱永達為有權代理被告處理兩造間買賣契約事務之人（見兩造不爭執之事實），是其雖以其個人名義寄送存證信函予原告，但確係代理被告催告原告履行買賣契約義務無疑。惟查，原告迄未在被告催告期間內給付價金尾款400,000元，是被告以99年4 月7 日存證信函為解除契約之意思表示（見兩造不爭執之事實㈧），再以99年4 月13日民事答辯狀之送達，以原告給付遲延價金為由，解除兩造間買賣契約，自合於首開民法第二百五十四條規定要件，而生解除之效力，兩造間買賣契約因被告解除而消滅，洵堪認定。

⒊因兩造間買賣契約已經被告解除，則原告再執買賣契約之約定，主張被告應依民法第三百四十五條第一項規定及買賣契約書第四條第二項約定，將系爭房屋辦理建物所有權第一次登記後，再將所有權移轉登記與原告，即屬無據。

六、綜上所述，原告並未依約如期給付價金尾款400,000 元，構成給付遲延，被告已合法解除兩造間買賣契約，無再依約履行移轉系爭房屋所有權予原告之義務。從而，原告本於買賣契約之法律關係，依民法第三百四十五條第一項規定及買賣契約書第四條第二項約定，請求被告辦理系爭房屋建物所有權第一次登記後，將系爭房屋所有權移轉登記與伊，為無理由，應予駁回。其訴既經駁回，則假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。

丙、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。