臺灣臺北地方法院99年度訴字第483號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第483號

原告

安家不動產顧問有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

范宗熙律師

被告

甲○○

訴訟代理人

楊沛生律師

上列當事人間給付服務報酬事件，本院於中華民國99年7月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，原告得將原訴變更或追加他訴。民事訴訟法第255 條第1 項第2款、第3 款分別定有明文。經查，本件原告原起訴聲明為：

㈠被告應給付原告新台幣（下同）1,164,800 元，及自起訴狀送達之翌日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國99年5 月7 日以書狀變更聲明為：㈠被告應給付原告112 萬元，及自起訴狀送達之翌日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。核其訴之聲明變更追加，所主張基礎事實相同，僅將所請求內容調整並減縮應受判決事項聲明，揆之首揭說明，其所為訴之變更應予准許。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：兩造於98年10月13日訂有專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定將被告所有坐落臺北市○○區○○路75號6 樓房地（下稱系爭不動產）專任委由原告銷售，委託價為3,150萬元，委託期限至98年11月13日止。按系爭契約第5 條關於服務報酬約定為成交價之百分之4 。而因所定底價略有高估，兩造另於98年10月13日訂有委託事項變更契約書（下稱系爭變更契約），約定修改委託價為2,912 萬元。經原告促銷下，於98年10月24日覓得買主即訴外人王妙華出價2,800 萬元，並簽有不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）及以面額140 萬元之支票交付其斡旋金。賣方之出價雖與被告之委託底價有所差距，惟原告為促成系爭不動產之交易，願意折讓服務費用自1,164,800 元降為44,800元以達被告委託之底價。詎被告電話關機，原告無法聯絡，經原告分別於98年11月2 日、98年11月13日以存證信函催告被告簽約未果，以致系爭不動產之買賣契約無法簽訂。原告因此受有商譽之損失，是依系爭契約第8 條第3 款約定，被告違約時仍應給付原告依底價2,800 萬元之百分之4 計算之服務費用112 萬元等語。並聲明：①被告應給付原告112 萬元，及自起訴狀送達之翌日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。②願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠原告從未提示系爭意願書予被告，且所載價格為2,800 萬元，與被告願出售價格2,912 萬元不符，系爭意願書第1 條所載之付款條件亦與系爭契約第3 條、系爭變更契約第2 條之付款條件不符，並對房屋之點交、移轉、買賣價金給付之時、地、相關稅捐及費用之負擔、違約責任等事項均未約定。被告於98年10月13日簽立系爭契約及系爭變更契約，並無任何買方至系爭不動產看屋，遑論王妙華。另支票載明發票日為98年10月27日，而非買賣意願書上載之98年10月24日，與購屋實務不符，且未兌現。故王妙華是否確有其人，實足懷疑。又原告已於98年11月2 日之存證信函中表達折讓佣金，且起訴狀亦表明只收服務費44,800元，是縱令被告與王妙華間之買賣契約成立，且兩造約定之委託底價亦非2,800 萬元，是原告請求被告給付112 萬元違約金，實無理由。

㈡又系爭契約上載明：「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。」惟簽訂系爭契約之緣由係原告公司人員即訴外人李淑萍、史博允於98年10月13日至被告家中洽談委售事宜，雙方僅對委售價款商討，李淑萍、史博允2 人並未說明系爭契約及系爭變更契約條款，亦未依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第6 條規定，製作不動產說明書交付被告簽認，即要求被告於委託人部份簽名，其餘內容皆由李淑萍自行填寫，故被告並無合理審閱期間審閱及瞭解系爭契約條款。系爭契約除第1 條至第4 條及第10條之約定係由當事人手寫記載外，其餘約定條款均係原告為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所預先擬定之契約條款，核屬定型化契約，依消保法第11條之1 規定，原告與被告訂立系爭契約之前，應有30日以內之合理期間，供被告審閱全部條款內容，違反者，其由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容。則依前揭說明，系爭契約書第5 條及第8 條之約定，未經兩造磋商，為原告單方擬定之條款，當不構成契約之內容，亦為無效。

㈢被告於98年10月13日簽立系爭契約後，始知史博允及李淑萍等未具實陳報行情，業已違反不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第6 條規定，應提供近3 個月之成交行情，供被告訂定售價之參考，原告員工實有違誠信，不足再為託付銷售，被告始於98年10月23日電話告知史博允欲提高售價並終止系爭契約。依消費者保護法第11條之1 規定，被告可不受系爭契約第5 條及8 條約定之拘束，縱王妙華出價非虛，或被告與王妙華業已成立買賣契約，被告亦不須給付原告報酬，則其請求為無理由等語，以資抗辯。並聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：（詳見99年3 月8 日言詞辯論筆錄，見審卷第48頁）

㈠被告於98年10月13日，與原告簽訂專任委託銷售契約書（原證一，卷第3-5 頁），將其所有之座落於臺北市○○區○○路75號6 樓之房地，委由原告銷售，委託價為3,150 萬元，委託期限至98年11月13日止，約定服務費為成交價之百分之4 。復於同日簽訂委託事項變更契約書（原證二，卷第6 頁），將委賣價格變更為2,912 萬元。

㈡被告曾收受原證五、六之存證信函。（卷第9-11頁）

四、兩造爭執之事實：（詳見99年3 月8 日言詞辯論筆錄，見審卷第48頁）

㈠被告與王妙華關於系爭不動產之買賣契約是否已成立？

㈡原告是否得請求1,164,800元報酬？

五、得心證之理由：

㈠被告與王妙華關於系爭不動產之買賣契約是否已成立？

⒈按不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。（最高法院79年度台上字第1357號判決意旨參照）

⒉查原告主張被告於98年10月13日與伊簽訂專任委託銷售契約書，將系爭不動產委由原告銷售，委託價為3,150 萬元，委託期限至98年11月13日止，約定服務費為成交價之百分之4。復於同日簽訂委託事項變更契約書，將委賣價格變更為2,912 萬元等情，有系爭不動產之專任委託銷售契約及委託事項變更契約書在卷為憑（見本院審卷第3-6 頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。準此，本件不動產被告委託原告銷售之委託銷售價格為2,912 萬元，堪以認定。

⒊原告雖主張伊於98年10月24日覓得買主王妙華出價2,800 萬元購買系爭不動產，又由伊折讓服務費112 萬元以達成被告委託之底價，故被告與王妙華間關於系爭不動產之買賣契約業已成立云云，並提出系爭意願書為憑（見本院審卷第7 頁）。惟查，被告委託原告銷售之底價為2,912 萬元乙節，已如前述，而王妙華出價之價格既為2,800 萬元，自未達被告所願出售之底價，被告與王妙華間就系爭不動產之買賣價格自難謂已達成合意，揆諸首揭說明，被告與王妙華關於系爭不動產之買賣契約即未成立。

⒋又原告雖稱伊願折讓部分服務費以達成被告委託之銷售價格，然原告上開主張縱然屬實，亦屬原告與買方間之內部法律關係，然買方所出價格既未達到被告之委託銷售底價，則其與被告間之價金即未達成合致，買賣契約因而未成立。況觀諸原告所提出其主張通知被告本件買賣契約成立之存證信函，其上載明「買方於98年10 月24日出價貳仟捌佰萬元....以達成台端委託之底價貳仟柒佰玖拾伍萬伍仟貳佰元，本公司願折讓佣金以促成此交易....」等語，有吳興郵局98年11月2 日第01646 號存證信函在卷可稽（見本院審卷第9 頁），查該存證信函中所載之被告委託底價為27,955,200元，與被告所委託之底價2,912 萬元不符。再參以被告所提出原告不爭執（見本院卷第38頁）真正之兩造往來簡訊摘要，其中98年10月28日之簡訊內容為：「... 買方現在要加價，我還幫你擋住，假如加到委託價，那就很難處理了....」等語，有該簡訊摘要附卷可參（見本院卷第43頁），足見至98年10月28日買方均尚未出價至被告之委託價。然原告於本案中卻主張其於收受買方定金即98年10月24日即通知被告已完成本件仲介契約（參見本院99年4 月28日準備程序筆錄，見本院卷第22頁背面），前後主張顯有矛盾。綜此，原告主張伊以折讓部分服務費達成被告委託之銷售價格之事實，是否屬實，即非無疑。

㈡原告是否得請求1,164,800元報酬？查系爭契約第8條第3款固約定：乙方（按即原告）收受定金後，因可歸責於甲方（按即被告）之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬等語，有系爭契約在卷可參（見本院審卷第4 頁）。惟被告與王妙華關於系爭不動產之買賣契約並未成立，業經本院審認如前，則原告本於上開約定請求被告給付服務報酬，即屬無據。

六、綜上所述，被告與王妙華關於系爭不動產之買賣契約並未成立，則原告本於委託銷售契約法律關係主張被告應給付服務報酬，而請求被告給付原告112 萬元，及自起訴狀送達之翌日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。

七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。