臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1181號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　99年度重訴字第1181號

原告

鴻基育樂股份有限公司

法定代理人

陳專銘

訴訟代理人

陳尹章律師

被告

三四味屋和風餐廳有限公司

法定代理人

楊雪貞

訴訟代理人

官朝永律師

訴訟代理人

林桂鼎

複代理人

張耀天律師

上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國101 年6 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠被告自民國93年9 月15日承租原告所有坐落臺北市大安區○○○路○ 段126 巷1 號3 樓及臺北市大安區○○○路○ 段122 巷4 號1 樓部分之房屋（下稱系爭房屋），作為經營三四味屋和風餐廳使用，兩造並簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間為15年，且系爭房屋依約僅能作為餐廳之用途。且原告因考量消防安全與維護公眾財產生命，為避免被告任意改變租賃房屋之使用目的，特別於系爭租約第14條約定，租賃標的物為餐廳之使用，如需變更用途，須經原告同意。原告並於系爭租約附約條款第2 條要求被告應將裝修圖、設計平面圖等交付予原告備查，又於第5 條約定，被告於施工期間應提供原告進度表，並確實注意安全等。詎被告於99年1 月間竟於未經原告事先同意下，將系爭房屋內部進行大幅度之結構變更，即於系爭房屋內任意加設空中表演舞台，以供被告新增演唱之用，而被告該等行為已使系爭房屋載重，亦影響系爭房屋所在大樓之整體安全。

㈡又按建築物應依核定使用類組使用，而依內政部頒訂之建築物使用類組及變更使用辦法規定，樓地板面積逾300 平方公尺以上之餐廳、飲食店之使用類組歸類在B-3 類組，而供表演且具觀眾席及舞台之場所均歸類在A-1 組，而系爭租約既約定系爭房屋僅得作為餐廳之用，則兩造係約定系爭租賃房屋之使用範圍為前揭內政部辦法之歸類B-3 類組，則被告於房屋內增加舞台供表演時即屬前揭內政部辦法之歸類A-1 類組，顯見被告於系爭房屋內增設舞台之行為，即屬變更使用之行為。又被告違約在先，於未經原告同意下變更房屋裝修設計，於廚房上增建舞台表演，顯已使原約定之餐廳使用範圍變更為供表演舞台之場所，而此增建行為亦非兩造系爭租約附約條款第4 條所約定之正常使用裝修容許範圍。

㈢被告違反約定，於系爭租賃房屋內增設舞台而變更使用行為，經原告屢次促請改善，惟被告均置之不理，則原告於99年3月8 日以存證信函表示終止兩造間之系爭契約，自屬合法。退步言之，縱認被告該等增建舞台之行為係屬兩造系爭租約第4 條所約定之「必要之裝修或裝潢」，則被告於增建舞台時，亦應依兩造系爭租約附加條款第2 條、第5 條之約定，交付增建舞台之竣工圖、機電設備圖、設計平面圖、施工進度表等予原告，惟被告均未為之，被告自有違約之情，則被告於原告終止契約前未補正提出，則屬可歸責被告之事由，原告自亦得依系爭租約第16條之約定終止租約。再者，被告於系爭房屋廚房上方設置舞台，恐有安全事故之虞，被告此等更改裝修，亦已與兩造締約原意不合，應係屬重大違約之情事，則原告自亦得依爭租約第20條之約定終止租約甚明。

㈣綜上，兩造間之系爭租約已因被告違約，而經原告終止，被告自應返還系爭租賃房屋予原告，惟被告竟拒不返還，爰依民法第767 條、第455 條之規定，起訴請求被告返還系爭租賃房屋等語。並聲明：⒈被告應將原告所有坐落臺北市大安區○○○路○ 段126 巷1 號3 樓及臺北市大安區○○○路○段122 巷4 號1 樓之房屋騰空遷出，返還予原告。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠兩造前於93年6 月18日簽立系爭租約，由被告承租系爭房屋，租賃期間係自93年9 月15日起至108 年9 月14日止，租金為每月新臺幣（下同）18萬元。又兩造於系爭租約之附約條款中約定被告對系爭房屋所為之裝潢物，於契約屆滿後應歸原告所有，原告則同意第1 年至第10年（即自93年9 月15日至103 年9 月14日止）之租金調整為105,000 元，做為補貼被告裝修工程之用，詎原告於99年1 月21日竟來函要求自第6年起欲將租金調整為每月60萬元，惟被告因適逢金融海嘯，市場蕭條，餐飲業經營困難，礙難同意原告該提高租金而違反租約之要求，詎原告竟藉詞被告變更租賃物之使用用途及私自裝修為由，委由律師發函終止系爭租約，是原告終止契約顯不合法。

㈡查系爭房屋外觀老舊，且位於巷內，距大馬路甚遠，附近商家良莠不齊，加上入口動線欠佳，經營餐飲業倍極艱辛，因此被告常苦思何時才能將鉅額投資回收。又被告於99年初仿效部份餐廳業者之作法，邀請歌手於重要時段蒞臨餐廳駐唱，藉以招攬客人，且每天只有1 至2 小時有歌手駐唱服務，故系爭房屋始終做為餐廳之使用無疑，況縱於有歌手駐唱服務時段，被告仍係經營餐飲業，故原告指稱被告未經原告同意，變更系爭租賃標的物之使用用途，顯有誤解。

㈢又按附約條款第4 條約定：「甲方同意就上述約定工程裝修外，乙方於租賃期間得為必要之整修或裝潢，其費用由乙方自行負擔。」、第10條約定：「乙方與管委會、居里民之間若有需要協調事件，由乙方自行處理並遵守。」，是原告主張系爭房屋之裝修必須經過其同意，顯與事實不符，應不可採。而被告基於增加歌手駐唱服務以招來客人之必要，乃在不影響消費者用餐之情況下增設舞台，裝潢期間大樓管理委員會對於公共安全雖有疑慮，然經被告依上開約定就施工內容詳予解釋並協調後，大樓管理委員會已然冰釋而無異議。另原告所舉82年間之論情西餐廳火災事件，該事件乃因業者違法將逃生梯封閉所致，然本件系爭租賃標的物99年度之防火避難設施及設備安全檢查，業經主管機關准予備查在案。此外，原告並未具體舉證證明增設舞台就會發生公共安全事故，即率稱恐會重演論情西餐廳眾多人命及財產損失事件，其主張顯不足採。被告並無變更系爭房屋用途且無變更營業項目之情事，自無違反系爭租約第14條之規定甚明。而被告既無違反系爭租約之約定，原告主張終止系爭租約，即無理由。

㈣再查兩造於系爭租約之附約條款第2 、3 、5 、6 條雖訂有兩造就施工期間，被告應提供施工進度表及裝修工程之竣工圖、消防圖（含設備圖）、水電管線圖、機電設備圖、瓦斯管線圖、設計平面圖以及相關之使用說明手冊、規範給原告備查之約定，然此係因應兩造於系爭租約約定被告應提供裝潢款之發票，及系爭租約屆滿時2,000 萬元以上之裝潢物歸原告所有之特別約定，已如前述，故本件所謂施工期間乙方應提供甲方上開施工文件之約定應係指訂約當時被告應允裝潢物花費工程款應在2,000 萬元以上之裝修工程，要與日後租賃期間所為之裝修工程無關。況若如原告之主張被告於租賃期間仍應提供原告上開施工相關文件之義務，則兩造於系爭租約附加條款第4 條約定被告得自行修繕之約定則形同具文。

㈤綜上，原告終止系爭租約並不合法，是其主張依民法第767條、第455 條之規定請求被告返還系爭房屋，亦無理由等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事實：

㈠被告於93年6 月18日向原告承租系爭房屋供餐廳使用，約定租賃期間自93年9 月15日起算15年，依系爭租約第14條約定，租賃標的物為餐廳使用，如需變更用途，須經原告同意。

㈡被告於99年1月間將系爭房屋新增空中表演舞台。

㈢原告於99年3 月8 日函被告終止系爭租約，並限期被告於3個月內搬遷。

四、原告主張被告承租系爭房屋，原約定作為餐廳使用，卻違約將系爭房屋變更供作演唱用途，並變更系爭房屋之結構，爰終止系爭租約，並依所有權、返還租賃物之法律關係請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予原告，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被告有無違反租約變更系爭房屋用途？㈡原告終止系爭租約是否合法？茲析述如下：

㈠被告有無違反租約變更系爭房屋用途？本件原告主張被告在廚房上方增建舞台，並且邀請歌手或團體駐唱，已使系爭房屋之用途由餐廳變更為供作演唱使用，而有違反兩造系爭租約第14條約定之情，固據其提出照片及三四味屋全新空中舞台LIVE演唱之節目表為憑（見本院卷第43頁、第47至53頁）。且兩造所簽訂之系爭租約第14條即約定「本契約標的物係甲方（即原告）承租（即被告）作為餐廳之使用，若乙方需要變更其用途，須經甲方書面同意，如有違反，其法律上之責任概由乙方負責」，可知兩造訂立租約時係約定以系爭房屋供作被告經營餐廳之用，應堪認定。而被告對於其在系爭房屋內搭蓋舞台並邀請歌手演唱乙情並不爭執，惟辯稱其仿效部份餐廳業者之作法，邀請歌手於重要時段蒞臨餐廳駐唱，藉以招攬客人，且每天只有1 至2 小時有歌手駐唱服務，故系爭房屋始終做為餐廳之使用無疑等語。而系爭房屋現仍作為餐廳使用乙情，業經臺北市商業處於100 年9 月2 日至系爭房屋查察後，認現場經營經濟部公司行號營業項目代碼表定義之飲酒店業及餐館業，有臺北市商業處101 年3 月5 日北市商三字第10132219900 號函文及附件在卷可參（見本院卷第167 頁），且經臺北市政府都市發展局以系爭房屋經臺北市政府商業處於101 年5 月8 日至現場查察認仍為餐館業，而未認定為表演場所，是尚無都市計畫法或建築法違規使用之情形，亦有臺北市政府都市發展局101 年6 月5 日北市都授建字第10177869900 號函文在卷可考（見本院卷第199 頁），再觀諸原告所提出之節目表，被告係於每日晚間用餐時間邀請歌手駐唱、演出，每日僅約2 小時，亦即被告所經營之三四味屋和風餐廳營業時間、目的及方式，並非全供作演唱表演之用，是被告所辯系爭房屋仍作為餐廳使用，尚非無稽。

㈡原告終止系爭租約是否合法？

⒈本件原告雖主張被告違反系爭租約第14條之約定，而經原告終止，被告自應返還系爭租賃房屋予原告云云，然本件依原告所舉證據，尚不足以證明被告業已將系爭房屋將餐廳變更用途為表演場所，或未將系爭房屋作為餐廳使用，已如上述，從而，難認被告搭蓋舞台、提供歌手駐唱，已違反系爭租約第14條之約定，是原告據此主張終止租約，難認有理。

⒉本件原告復主張依據系爭租約附約條款第2 條之規定，被告應將裝修圖、設計平面圖等交付予原告備查，又於第5 條約定，被告於施工期間應提供原告進度表，並確實注意安全。，但被告加設空中表演舞台，並未交付增建舞台之竣工圖、機電設備圖、設計平面圖、施工進度表給原告，被告自有違約之情，原告自得依系爭租約第16條之約定終止租約等語。按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453 號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。經核系爭租約附約條款第2 至6 條雖約定：「因乙方（即被告）裝修本標的物，乙方應保留乙份其工程之竣工圖、消防圖（含設備圖）、水電管線圖、機電設備圖、瓦斯管線圖、設計平面圖以及相關之使用說明手冊、規範乙份予甲方（即原告）備查。」、「若本契約於屆滿時，上述之總工程裝潢物歸甲方所有，乙方絕無異議。」、「甲方同意就上述之約定工程裝修外，乙方於租賃期間得為必要之裝修與裝潢，其費用由乙方自行負擔。」、「施工期間乙方應提供甲方之施工進度表，並切實注意大樓之公共安全。」、「乙方花費本標的物之裝修工程款為2 千萬元以上（乙方應確實將裝潢款之發票提供予甲方作為參考依據），甲方體恤其回收成本，遂其租金原訂為每個月18萬整調整為第1 年至第10年為10萬5,000 元整作為補貼其裝修工程之用，本條款效力，優於雙方之租賃契約。」等語，然本件被告於承租系爭房屋時，就系爭房屋曾進行裝修工程，花費約2 千萬元，原告並要求被告提供裝修結構圖等文件，並約定該裝修、裝潢於租約屆滿後，均歸原告所有，原告並同意調降租約前10年之租金等情，為兩造所不爭執，又兩造雖在附約條款第2 條約定被告必須提供相關施工文件給原告，但從附約條款第4 條前段約定被告就「上述之約定工程裝修外」得進行必要之裝修與裝潢可知，第2 條所約定被告為裝修系爭房屋必須提供之施工文件，應係指被告承租房屋時，所進行之該裝修工程，，故被告辯稱附約條款第2 條所約定謂施工期間被告應提供之施工文件，應係指訂約當時被告應允裝潢物花費工程款應在2 千萬元以上之裝修工程，要與日後租賃期間所為之裝修工程無關等語，堪以信採。原告徒截取系爭租約附約條款第2 條之約定，遽主張被告違反系爭租約而主張依系爭租約第16條之約定終止租約云云，實無足取。

⒊又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。本件被告對於其增設舞台之事實並不爭執，惟稱系爭房屋之防火、避難設施及設備安全經主管機關准予備查，且並無影響結構安全等語，並提出王東榮工程顧問有限公司之結構安全校核報告書及臺北市政府都市發展局建築物防火避難設施與設備安全檢查申報結果通知書各乙份在卷為憑（見本院卷第80頁），則原告主張被告於系爭房屋搭蓋舞台之該等行為已影響系爭房屋所在大樓之整體安全，而有重大違約情事，並得依法終止租約，自應就其主張被告搭建舞台已違大樓公共安全之事實，負舉證責任，然原告並未提出相關事證，依前揭舉證責任分配之結果，原告主張上情，難認有據。

五、綜上所述，原告本於所有權及租賃物返還請求權之法律關係，請求被告騰空、遷出系爭房屋，並返還給原告，並無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。

六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。