臺灣臺北地方法院99年度重訴字第184號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第184號

原告

遠百企業股份有限公司

法定代理人

徐旭東

訴訟代理人

黃建隆律師

訴訟代理人

黃貞季律師

被告

良績實業股份有限公司

法定代理人

黃惠民

被告

安展實業股份有限公司

法定代理人

徐立群

被告

興玖實業股份有限公司

法定代理人

黃惠民

被告

凱越建設股份有限公司

法定代理人

李東進

上列四人共同訴訟代理人

林樹旺律師

　　　　　　莊志成律師

上列當事人間調整租金事件，本院於民國100年12月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序部分：

（一）被告安展實業股份有限公司（下稱安展公司）法定代理人原為李東進，嗣於訴訟繫屬中變更為徐立群，被告凱越建設股份有限公司（下稱凱越公司）法定代理人原為徐立群，嗣於訴訟繫屬中變更為李東進，變更後之法定代理人徐立群、李東進於民國101年1月11日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第263頁），並有公司變更登記表在卷可稽，經核與民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條規定相符，應予准許。

（二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、訴之變更或追加不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明為：被告良績實業股份有限公司（下稱良績公司）、安展公司、興玖實業股份有限公司（下稱興玖公司）、凱越公司所有坐落台北市○○區○○段105之5、105之6土地上之建物地下1層及地上第1至第6層，出租予原告經營大直量販店建物之租金，自98年9月起至100年8月止，每月租金應減少新台幣（下同）225萬元，嗣於訴訟繫屬中，原告於99年2月4日言詞辯論期日追加備位請求權為違反租約附隨義務之債務不履行，並於99年6月7日變更訴之聲明為：1.先位聲明：被告所有坐落台北市○○區○○段105之5、105之6土地上之建物地下1層及地上第1至第6層，出租予原告經營大直量販店建物之租金，自98年9月起至100年8月止，每月租金應減少225萬元。2.備位聲明：被告應給付原告2,700萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。經核，原告就上開訴之變更追加所主張之基礎事實相同，且其於起訴狀即對於被告違反租約附隨義務之事實已有陳述，本院認其訴之變更追加不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。

（三）被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決，合先敘明。

二、原告起訴主張：

（一）原告前於92年9月8日向被告良績公司、安展公司、興玖公司、凱越公司承租坐落台北市○○段105之5、105之6地號土地預定興建建物之地下1層及地上第1層至第6層，以經營大直店賣場量販事業，雙方簽訂租賃契約，被告於94年間建物建造完成後將租賃標的交付原告使用。按雙方租約約定，原告應支付被告每月1,375萬元之包底租金，惟該租金顯有過高之情事。

1.大直店自94年12月29日開幕營業起，該店每年均處於虧損狀態（95年虧損2億328萬4,147元，96年虧損1億7,207萬6,341元，97年虧損1億5,591萬9,404元），經分析結果，大直店租金支出比例佔該店年度成本總額之百分比甚至超過50%以上。兩造締約時預估大直店正常銷售額可以期待有27億5千萬元左右。依照雙方所定租約第5條第3項第1款約定，若原告大直店年銷售總額超過27億5千萬元，需再依該條各款規定成數支付抽成租金予被告。可知，雙方簽訂契約當時預估大直店正常年銷售額至少有27億5千萬元左右。豈料大直店自開幕以來，年銷售總額遠低於上開預估值（95年度銷售額11億676萬7,353元，96年度銷售額10億4,168萬651元，97年度銷售額10億4,320萬7,118元）。因租賃物之利用價值，往往顯非簽約當時所得預料，如簽約當時所定之租金明顯過高，顯失公平時，原告應得要求調整，方屬公允。

2.兩造於協議承租時，被告曾承諾建物興建完成後，其第8層至第10層將出租予其他公司作為辦公室使用，以增進原告賣場之業績，保障原告對該租賃物使用收益權，原告與被告估定高額租金之際，亦將該建物第8層至第10層均出租為辦公大樓使用時，可期獲得之利益評估在內。依據原告開發暨行銷部門統計，如系爭建物第8層至第10層均出租予辦公室使用，預估駐地辦公人員至大直店之來客數每月約有2,706人次，預估每月之消費總金額為1,094萬1,147元，因系爭建物第8層至第10層均出租予辦公室，外來洽公之人員每月可能到大直店消費之金額為32萬3,520元，依據上開計算，系爭建物第8層至第10層出租為辦公室，可使大直店每年收益增加約2,700萬元（｛10,941,147＋323,520｝×12×20%＝27,000,000）（原證3-5）。然被告不但未將系爭建物第8層至第10層出租為辦公室使用，更將該等樓層出租予大都會傢俱經營賣場，該傢俱賣場營業內容與原告賣場之部分營業內容相同，不但未為大直店帶來辦公人潮增加營業收入，反而造成競業，嚴重影響租賃物之使用價值。根據被告未將租賃物第8層至第10層出租為辦公室使用致原告每年收益損失約2,700萬元，此金額應由出租人自應收租金中扣減，故被告每月租金數額應減少225萬元，始為合理。

3.邇來經濟情勢遽變，全球經濟情勢及房地產景氣自97年後下半年開始持續走弱，直到98年第2季行情仍然下滑，連鎖加盟店紛紛要求降租，大賣場攤位之租金業已降價，非簽約當時所得預料，原定租金金額明顯過高，原告實難負荷，應按情事變更原則予以合理調整。

4.不動產租賃縱定有期限，承租人仍得依民法第277條之2第1項情事變更原則聲請法院酌減租金。民法第442條僅為不動產租賃情事變更原則態樣之一，非謂該條規定情形外，當事人均不得聲請法院增減租金（93年台上2446號判例、97年台上字第625號判決）。原告主張情事變更事由，包括金融海嘯、經濟景氣不佳、量販業受重創、租賃物經濟利用價值變動下滑等變動因素，均與民法第442條規定關於不動產租賃物本身價格昇降因素無關，自無適用民法第442條規定之餘地。

5.爰依情事變更原則，請求調降租金，如無理由，請求依債務不履行法律關係，請求被告賠償損害。並聲明：被告良績實業股份有限公司、安展實業股份有限公司、興玖實業股份有限公司、凱越建設股份有限公司所有坐落台北市○○區○○段105之5、105之6土地上之建物地下1層及地上第1至第6層，出租予原告經營大直量販店建物之租金，自98年9月起至100年8月止，每月租金應減少225萬元。2.備位聲明：被告應給付原告2,700萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。

（二）對被告答辯之陳述：

1.被告辯稱兩造租約內已有約定租賃期滿5年後，若原告營運已生重大變化、商圈範圍內競爭店大幅增加，以致原告最近2年之營業總額連續2年負成長，原告得以書面終止租約，故「金融海嘯」、「房產下滑」於兩造簽約當時所可能預見者僅是「原告營運已生重大變化」、「商圈範圍內競爭店大幅增加」。而「原告營運已產生重大變化」係指原告經營權有所變動或營業項目重大變更之情形，而「商圈範圍內競爭店大幅增加」係指與原告相類似量販業大量進駐大直地區之情形。兩造於92年簽約當時根本無法預知數年後台灣經濟大環境將普遍對量販業不利，且金融海嘯重創量販業營運之可怕情勢。系爭租賃標的物週邊環境、工商繁榮程度與兩造締約當時之情形已有所變動，非簽訂租約當時所得預料，租賃物利用之經濟價值及利益因而變動下滑，與被告所得之租金利益已明顯失衡。再台北市之房價雖漲，惟租金卻不增反跌。

2.民法第442條規定僅為情事變更原則態樣之一，本件縱令係定期租賃，仍有情事變更原則之適用。

3.系爭租約第13條第2項規定終止租約之條件，並非雙方就情事變更原則所為之約定。且該終止租約之條件十分嚴苛，必須原告最近2年之營業總額連續2年負成長，且2年之年負成長超過百分之20，或其營業總額連續2年低於25億時，始能主張終止，且同條項後段更約定原告如要終止租約，需給付高額之終止賠償金。

4.退萬步言，縱令本件無情事變更原則之適用，被告違反「將系爭建物第8層至第10層出租予其他公司作為辦公室使用」之約定，擅自變更其用途，另租予傢俱賣場，損及原告之承租權益，原告自得向被告請求損害賠償。因被告承諾將系爭建物第8層至第10層出租作為辦公室使用，原告依此評估認為可增進原告業績，原告原預估大直店年營業額23億元，以此為基礎估算大直店年租金約占其年營業額百分之6，約可為1.38億元，再加上被告上開承諾可能帶來之收益2,700萬元，以23億元年營業額之百分之6即1.38億元，加上2,700萬元，共1.65億元，調高年租金為1.65億元。

5.依系爭租約第3條第3款約定，原告應於本約簽立日起45個工作日將租賃標的物之都市設計審議所需之空間規畫圖說交予被告。被告完成建造草圖後7工作日內，原告可提出異議，雙方就異議事項應於3日內完成協調，若原告無異議則被告即得逕行掛號申請建造執照...。依上開約定，兩造原即存在對本建物各樓層空間規劃協商議定之機制。本件建物第8層至第10層向主管機關申請作辦公室使用即是兩造依據租約所作之合意。再兩造於92年11月召開設計協調會議，該會議記錄之附件四「都市計劃審議內容綱要」第三欄明確記載：8F、9F、10F為辦公空間，此附件四內容經出席人員列為「本次討論議題」第2點，顯見其對兩造而言至關重要。由大直店建物93年6月都市設計審議報告書（原證20）更可證明系爭建物第8層至第10層應作為辦公空間。被告違反「將租賃物第8層至第10層出租作辦公室使用」之約定，擅自變更第8層至第10層之用途，另租予傢俱賣場，損及原告之承租權益，所生每年收益損失約2,700萬元，原告自得向被告請求損害賠償，並得自應付之租金中扣抵。

三、被告則以下述理由資為抗辯：

（一）系爭租賃契約並無調降租金之原因：

1.原告以其經營大直店連年虧損，主張調降租金，無論是否為事實，均不得作為調降租金之理由，按營利事業有虧有贏，可資探討之因素甚多，經營者之經營理念及方法，出租人無從干涉，且租金僅為營業成本之一部分，營業虧損原因甚多，與出租人無涉，其盈虧與租金之給付並無必然關係，自不得以營業虧損作為調降租金之依據。

2.原告主張係預估年營業額為27億5千萬左右，始為本約包底租金每月1,375萬元之約定，並非事實，因包底租金為出租人計算出租租賃標的物所能忍受機會成本之底限，與承租人之營業額無涉，故租約並無載明包底租金與原告營業額之關聯，原告主張包底租金係以年營業額27億5千萬元左右為計算基礎，與事實顯然不符。且原告並非一有營業即需按營業額給付抽成租金，而係原告營業額達到相當高之約定金額時始有給付抽成租金之義務，故就理論而言，包底租金與抽成租金之計付有相當大之空間，絕非以計付抽成租金之極高營業額作為計算包底租金之基礎。再原告就系爭租賃標的物之營業績效未達其預估目標，並不代表租賃標的物之利用價值降低，而係其不良經營所致。

3.按系爭租約約定之租期自起租日長達20年，而簽約日92年9月8日至起租日94年12月29日亦相距2年3個月餘，在長達22年之租約有效期間內，景氣之循環，本為經濟之常態，而系爭契約書第13條第2項已有約定終止租約之條件，故原告所主張之經濟不景氣及房地產下滑云云，均在租約簽約時為兩造所考慮斟酌，並約定處理之方法。

（二）系爭租約並無民法第227條之2情事變更原則之適用：1.民法第424條規定：租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。本件為定期租賃，依上開規定，自不得因租賃標的物之價值昇降而要求增減租金。又兩造簽約時之92年，為國內房地產極不景氣之時，現則動輒有百萬豪宅，以致出現打壓房價之輿論，房價上漲情形可見一斑。

2.民法第442條與民法第227條之2有關情事變更原則之規定，均係就契約成立後有關契約條件之基礎事實發生變動時所為法律效果之規定，前者係就不動產租賃關係為規定，後者則適用於任何契約關係，故民法第442條為民法第227條之2之特別規定。系爭租約係定期租賃，無民法第442條規定之適用，是原告自不得再依民法第227條之2請求調降租金。

3.如法院認仍有民法第227條之2情事變更原則適用，惟系爭契約依上述（一）項之理由，亦無情事變更情形。

（三）兩造並未約定系爭建物第8層至第10層必須作為辦公室或一般事務所使用，被告將系爭建物第8層至第10層出租他人用為傢俱賣場並未違反租約附隨義務：

1.系爭租約並未限制被告不得將大樓第8層至第10層出租予他人作為賣場或作為與原告所從事相同商品銷售之營業場所，被告變更建物使用用途出租他人為傢俱賣場使用，並無違約可言。且系爭建物第8層至第10層如作辦公使用，究有多少人員進駐以及至原告賣場消費，應視使用人從事何種行業而定，原告所稱預估辦公人員或外來洽公人員至其大直店消費之人次及消費金額云云，實屬一廂情願，從而所稱原告減少多少收益，亦屬無據。原告主張兩造有口頭約定，顯與事實相違。是被告縱將該大樓第8層至第10層出租予他人，亦無違反附隨義務之債務不履行。

2.原證19之會議記錄內容，於「本次討論議題」項下記載：「一、FETC提出全部進度表供檢討（如附件三），請各單位檢討，各自配合作業時間，並於下次會議中提出反應事項。二、沈sir提出都審檢討綱要（附件四），預計12/7前提送都審交評等一併平行作業，全案須於93年2月份完成都審而進入建照申請階段。」足見此次會議重點係就申請相關建築證照之進度及相關負責單位為檢討協調。至該會議記錄附件四乃係設計單位提出之「都市設計審議內容綱要」，將其初步規劃設計之構想內容提供兩造參考，並載明需要業主提供資料之部分，以為其設計之依據。原告以該會議記錄附件四之「都市設計審議內容綱要」第三欄第3點記載「8F、9F、10F為辦公空間」，主張第8層至第10層使用用途對兩造至關重要云云，並無實據。系爭租約第4條第3項，參以同條第1項、第2項，足見就系爭大樓之興建，關於原告所承租之樓層，其規劃設計由原告負責提供規劃圖說，作為被告申請相關證照時就此部分建物空間規劃之依據，至於租賃標的物以外之樓層，則由被告自行規劃設計，與原告無涉，惟在被告整合此兩部分之大樓整體規劃設計內容而須加以變動時，原告始得向被告提出異議而有兩造協調之必要。

3.原告所舉之系爭建物使用執照、會議紀錄、都市設計審議報告書（原證2、19、20），均僅能證明就租賃標的物以外系爭建物第8層至第10層，被告於簽約後為辦公室之設計、興建及取得相關建築證照之事實，無從據此作為被告有承諾「系爭建物第8層至第10層作為辦公室使用，以增進原告賣場之業績」之證明。

（四）從而，原告主張情事變更，請求調降租金，及被告違反租約附隨義務，請求損害賠償，即屬無據。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）兩造於92年9月8日簽訂不動產租賃契約書，就坐落台北市中山區○○段105-5、105-6地號土地由被告出資興建大樓，並將大樓之地下1層及地上第1層至第6層建物部分（含所屬共用部分）出租予原告作為經營商場使用，租期自起租日94年12月29日起共計20年，租金約定包底租金每月1,375萬元，如原告年銷售淨額超過27億5千萬元（不含營業稅）時，就超過部分之營業額另應給付6%（未逾29億元）、5%（逾29億元但未逾33億元）、4%（逾33億元以上）之抽成租金，並約定自租賃期間滿5年後若原告營運已發生重大變化，或因租賃標的物商圈範圍內競爭店大幅增加，以致原告最近2年之營業總額連續2年均負成長，且2年之年負成長超過20%，或其營業總額連續2年低於25億時，原告得以書面通知被告終止租約。系爭租賃物於94年12月29日起租開始計付租金。

（二）系爭建物第8層至第10層建物取得使用執照時之建物用途為一般事務所。

（三）被告嗣後於97年間將系爭建物第8層至第10層出租予「大都會傢俱」作為傢俱賣場。

（四）原告賣場中也有從事傢俱買賣之商家。

（五）原告大直店自開幕以來95年度銷售額11億676萬7,353元，97年度銷售額10億4,168萬651元，98年度銷售額10億4,320萬7,118元。

四、本件之爭點主要為：

（一）原告主張依民法第227條之2減少租金，於定期租賃之情形，能否依民法第227條之2調整租金？若可，本件情形有無情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平之情形？

（二）被告有無違反租約附隨義務之債務不履行？兩造有無約定系爭建物第8層至第10層建物需作為辦公室或一般事務所？被告將系爭建物第8層至第10層建物出租他人作為傢俱賣場有無違反附隨義務？原告主張之損害有無理由？

五、得心證之理由：

（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第442條、第227條之2第1項分別定有明文。則民法第442條固明定於未定期限之租賃契約，因租賃物價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，排除定期租賃情形之適用，然該條係限於不動產價值之昇降，得聲請調整租金，與民法第227條之2規定相比較，民法第227條之2規定涵蓋範圍顯然較廣。而民法第442條立法理由謂不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。是依立法理由，並無排除若有除「不動產價值昇降」因素外，其他情事變更事由亦不許當事人聲請法院增減給付之意旨（最高法院93年台上字第2446號判例參照）。是於定期租賃之情形，亦得依情事變更原則聲請法院增減其給付，此理甚明。

（二）次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。準此規定，可知適用此情事變更原則規定，應具備下列構成要件：1.須有情事變更，2.該情事變更須發生在契約成立之後，其效果完成以前，3.該情事變更須為當事人當時未預料，4.該情事變更之發生，係因不可歸責於當事人之事由所致，5.因該情事變更，依一般觀念認為如仍依當時之原有效果，即有顯失公平之情形。

（三）原告主張因金融海嘯，經濟景氣不佳，且大直店自94年12月29日開幕時起，每年均處於虧損狀態，該租賃物之利用價值非簽約當時所得預料，租金明顯過高，且被告原承諾於系爭建物第8層至第10層作為辦公室使用，將有助於原告營業收益，詎被告並未將該等樓層出租作為辦公室使用，更將該等樓層出租予大都會傢俱經營賣場，影響該租賃物之使用價值；再房地產景氣下滑，連鎖加盟店紛紛要求降租，大賣場之攤位租金業已降價，量販業受重創等事由，非訂約當時所得預料，而依其原有效果顯失公平，自得聲請法院調降其給付。查原告主張大直店於95年虧損2億328萬4,147元，96年虧損1億7,207萬6,341元，97年虧損1億5,591萬9,404元，惟此為被告所否認，原告復未舉證證明之，自非可採。再原告主張情事變更之事由為金融海嘯、經濟情勢及房地產景氣自97年後下半年持續走弱等，然原告主張其大直店自開幕營業來即處虧損，時間點為95年間起，而金融海嘯係97年8月間開始發生，是以原告大直店虧損與金融海嘯、經濟情勢自97年後下半年走弱等情，並無關聯性。再原告復未舉證證明金融海嘯、經濟景氣不佳對於原告有何不利影響，自難認金融海嘯、經濟不佳係系爭租約成立後，對於原租賃契約之履行，產生何等顯失公平之效果。

（四）再原告主張被告原承諾將系爭建物第8層至第10層出租作為辦公室使用，原告依此評估認為可增進原告業績，詎被告違反承諾，未將系爭建物第8層至第10層出租為辦公室使用，且出租予與原告部分營業內容重疊之大都會傢俱作為賣場，致原告每年收益損失約2,700萬元等情，惟原告所舉之證據包括系爭建物第8層至第10層預估駐地辦公人員每月消費金額統計表、預估外來洽公人員每月消費金額統計表、預估駐地辦公人員以及外來洽公人員每月消費金額總計表（原證3、4、5），均係原告自行製作之表單，並無實據，又原告舉出其委任泛亞資產鑑定股份有限公司就系爭建物第8層至第10層如作辦公室使用造成投資效益影響之鑑價報告書（原證20），欲證明系爭建物第8層至第10層非作為辦公室使用造成之損害額為2,854萬7,340元，惟該鑑定報告非法院所命鑑定，非屬民事訴訟法所稱之鑑定。另即便原告主張系爭建物第8層至第10層改非辦公室使用，有情事變更之事由，然依原告所主張，該事由所影響之收益損失約2,700萬元，與其主張95年至97年間每年虧損之數額相比（95年虧損2億328萬4,147元，96年虧損1億7,207萬6,341元，97年虧損1億5,591萬9,404元），顯非重要原因，亦即並不因此情事之變更，即使原告原得以營利之情形變為虧損，自不能認此情事之變更有何顯失公平之效果。再原告主張原預估大直店年營業額23億元，以此為基礎估算大直店年租金約占其年營業額百分之6，約可為1.38億元，再加上被告上開承諾可能帶來之收益2,700萬元，以23億元年營業額之百分之6即1.38億元，加上2,700萬元，共1.65億元，調高年租金為1.65億元。而原告僅舉出香港商斯亞德有限公司台灣分公司（Marketing Consultancy Survey Agency Distribution）91年11月就台北內湖專案之營業額預估研究報告節本，上開文書經被告否認其真正，又即便原告能證明其預估租金確有因系爭建物第8層至第10層之使用為辦公室用途而為調高，亦不影響前開結論，是該部分尚無調查必要。

（五）原告並未舉證金融海嘯及97年以來之經濟情勢已超出經濟景氣循環正常起伏範圍以外，依其提出之原證6、7、8、9、10、11等文書，並不能證明整體經濟情勢已惡劣至與原先契約成立時之經濟環境差距甚大，依原契約條件履行顯失公平之情。按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由致情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院固得裁量增加給付之判決，然若物價略有變動，當事人不無相當受有影響，而斟酌其他情形，尚未達於顯失公平之程度者，仍不得遽准債權人之請求，命債務人增加給付，最高法院著有41年台上字第47號判例可資參照。是以情事變更原則並非一於外在情事有任何變化，即可適用，須依客觀之公平標準，審酌是否達到顯失公平之程度。原告主張因經濟情勢惡劣依原契約履行顯失公平，惟原告早自95年間即已虧損，其虧損之原因顯與嗣後發生之金融海嘯及經濟情勢不佳等因素無關，是以原告既不能證明經濟情勢已惡劣至其依原契約履行顯失公平，其主張有情事變更原則之適用自無可採。

（六）綜上，原告不能舉證其所主張情事變更之事由致其依契約履行顯失公平，亦即不能證明金融海嘯、經濟景氣不佳、系爭建物第8層至第10層改為非辦公室使用，係造成其虧損之原因，而使其履行契約顯失公平，其主張依情事變更原則聲請法院調降其給付租金之數額，為無理由。

（七）系爭租賃契約並未明定被告應將系爭建物第8層至第10層出租為辦公室使用，有兩造不動產租賃契約書在卷可憑（原證1）。原告主張被告口頭承諾將系爭建物第8層至第10層作為辦公室使用，並舉台北市政府工務局使用執照存根、原告與宏泰集團人員92年11月12日會議紀錄、台北市○○區○○段105-5、105-6號建築基地新建工程都市設計審議報告書（原證19、20）、證人曾安丞、黃博仁、徐登桓為證。惟原告所舉之證據僅能證明原告與宏泰集團在商議系爭建物之用途中，宏泰集團曾表示系爭建物第8層至第10層將作為辦公室使用，宏泰集團並未承諾系爭建物第8層至第10層必將作為辦公室使用，且以後也不會變更使用，此觀證人曾安丞證稱：我當時是屬於遠百企業股份有限公司的建築顧問，宏泰集團當初在談時有說要將他們集團的企業集中在該處辦公等語（99年10月28日言詞辯論筆錄，卷第158頁），證人黃博仁證稱：我是遠東集團工程類主管。我有參與遠百企業公司與出租人於大直店簽訂租約前進行之「開發協調會」當時雙方是友善的互動，原告用完之後還有容積被告就拿來當作辦公室，增加雙方的集客力。（92年6月20日時就知道宏泰的容積是作辦公室使用？）這是我們一開始就知道，量販店使用的容積是有限的，原則上是愛買為主，剩餘是宏泰要當辦公室等語（100年7月21日言詞辯論筆錄，卷第195頁），即可得知。是以，宏泰集團即便曾表示系爭建物第8層至第10層將用作辦公室使用，亦因雙方並未就此明示或暗示約定為租賃契約內容之一部，自難認後來被告並未將系爭建物第8層至第10層作為辦公室使用，有何違反契約義務之情。況宏泰集團所表示之上開意思內容，是否對被告產生任何拘束力，亦屬有疑。是原告主張被告未依約將系爭建物第8層至第10層出租作為辦公室使用，反出租予同樣經營賣場之大都會傢俱，違反房屋出租之附隨義務，亦無理由。

（八）綜上所述，原告請求依情事變更原則，聲請調降租金，及備位請求被告違反出租人附隨義務之債務不履行關係賠償損害，均無理由，應予駁回。其備位聲明請求被告返還原告已給付之租金2,700萬元，同為無理由，亦應駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。