臺灣臺北地方法院99年度簡上字第368號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 99年度簡上字第368號

上訴人

即反訴被告

趙一曼

訴訟代理人

梁穗昌律師

上訴人

即反訴原告

惠康百貨股份有限公司

法定代理人

麥瑞琼

訴訟代理人

蔣大中律師

　　　　　　黃紫旻律師

上列當事人間請求給付租金等事件，兩造對於中華民國99年4月29日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭99年度北簡字第3761號第一審判決，各自提起上訴，經本院於民國100年12月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

程序方面：

㈠上訴人即反訴原告惠康百貨股份有限公司（下稱上訴人惠康公司）法定代理人原為賀偉民，於本院審理期間變更為湯志超，已於民國99年9 月10日聲明承受訴訟，嗣又變更為麥瑞琼，並於100 年2 月14日聲明承受訴訟（見本院卷㈠第111頁、本院卷㈡第45頁），合先敘明。

㈡按當事人於簡易訴訟之第二審程序提起反訴，非經他造同意，不得為之，但就主張抵銷之請求尚有餘額部分，有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第436 條之1 準用同法第446 條第2 項第3 款定有明文。本件上訴人惠康公司就其於本訴主張抵銷之押租金債權，對於上訴人即反訴被告趙一曼（下稱上訴人趙一曼）提起反訴，請求上訴人趙一曼給付抵銷後之餘額，依上開規定，應予准許。

上訴人趙一曼主張：上訴人趙一曼所有門牌臺北市○○路○段1-20、1-21、1-22、1-23、1-24、1-25、1-26、1-27、1-28、1-29號二樓房屋（下稱系爭房屋），自76年間起出租上訴人惠康公司經營超級市場，迭經續租後約，兩造於96年間約定續租至96年12月31日（下稱系爭租約），租金每月新臺幣（下同）580,000 元。上訴人趙一曼於96年12月27日發函向上訴人惠康公司表示租期屆滿後不再續租，並請上訴人惠康公司返還系爭房屋，惟上訴人惠康公司屆期未返還。嗣兩造於97年1 月30日會勘系爭房屋，協議上訴人惠康公司返還房屋時應復原事項，上訴人惠康公司仍未依協議履行，經催告亦置之不理，故上訴人趙一曼得依債務不履行損害賠償之規定，請求上訴人惠康公司按97年1 月30日協議復原項目，賠償回復原狀所需費用1,500,000 元，及依系爭租約第13條第2 項之約定，請求上訴人惠康公司自97年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付租金2 倍之違約金1,160,000 元等情。求為判命上訴人惠康公司給付上訴人趙一曼1,500,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計付利息，另自97年1 月1 日起至返還系爭房屋之日止按月計付違約金1,160,000 元之判決（違約金中之760,000 元部分及其餘請求業經判決敗訴確定），並願供擔保，請准宣告假執行。

上訴人惠康公司辯稱：依系爭租約第6 條第2 項約定，上訴人惠康公司僅須按該次租賃期間始日即93年1 月1 日之原狀，返還系爭房屋，毋須復原至76年間最初交付時之狀態，且上訴人惠康公司於93年1 月1 日以後係按既有狀態使用，並未重新裝潢，故於97年2 月5 日返還系爭房屋時，已依約返還。上訴人惠康公司並未於97年1 月30日會勘時同意上訴人趙一曼之復原要求，其後雖於97年2 月14日發函向上訴人趙一曼表示願給付現金900,000 元以取代復原工程，但未獲同意，且上訴人趙一曼事後請求復原所需費用為1,500,000 元，可見已拒絕上訴人惠康公司前述要約；縱認上訴人惠康公司有回復原狀之義務，復原範圍亦非如上訴人趙一曼之主張。另上訴人惠康公司已於97年1 月24日通知上訴人趙一曼將於97年2 月5 日返還系爭房屋，因上訴人趙一曼受領遲延，故上訴人惠康公司對於其後之遲延不負損害賠償責任。上訴人趙一曼以上訴人惠康公司未回復原狀為由，主張上訴人惠康公司迄未返還系爭房屋，請求自97年1 月起按月給付違約金，並無理由；上訴人惠康公司縱應給付違約金，系爭租約約定按租金2 倍計付違約金，顯然過高，應以1 倍為合理，且以押租金抵銷後，上訴人惠康公司毋須再為給付等語。上訴人惠康公司另以反訴主張：上訴人惠康公司曾交付上訴人趙一曼押租金2,500,000 元，系爭租約於96年12月31日屆滿後，扣除上訴人惠康公司積欠之3 個月租金1,740,000 元及自97年1 月8 日起至97年2 月5 日返還系爭房屋為止之違約金542,580 元後，上訴人趙一曼應返還押租金餘額217,420 元等情。求為判命上訴人趙一曼給付上訴人惠康公司217,420 元及自97年2 月6 日起至清償日止按年利率5%計付利息之判決，並願以臺北富邦商業銀行福港分行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。

本院之判斷：本件上訴人趙一曼主張：系爭房屋自76年間起出租上訴人惠康公司經營超級市場，迭經續租後，兩造於96年間簽訂系爭租約，續租至96年12月31日，租金每月580,000 元，上訴人趙一曼於96年12月27日發函向上訴人惠康公司表示租期屆滿後不再續租，並請上訴人惠康公司返還系爭房屋，上訴人惠康公司屆期未返還，其後兩造於97年1 月30日會勘系爭房屋，就返還房屋事宜作成會勘紀錄，嗣上訴人惠康公司於97年3 月13日將系爭房屋之鑰匙1 支交還上訴人趙一曼收受等情，為上訴人惠康公司所不爭執（見本院卷㈡第118 至122 頁之上訴人惠康公司綜合言詞辯論意旨狀），堪信屬實。惟上訴人趙一曼主張：上訴人惠康公司於租期屆滿後，迄未依約將系爭房屋回復原狀返還上訴人趙一曼，應給付回復原狀所需費用1,500,000 元及按月給付逾期違約金1,160,000 元等情，為上訴人惠康公司所否認，並辯稱其已於97年2 月5 日依約返還系爭房屋，別無回復原狀之義務等語，另以反訴主張：其曾交付2,500,000 元押租金給上訴人趙一曼，經抵銷3 個月之租金1,740,000 元及97 年1月8 日至97年2 月5 日之違約金542,580 元後，上訴人趙一曼尚應返還217,420 元等語。經查：

㈠上訴人惠康公司是否有將系爭房屋回復原狀之義務？若有，其回復原狀範圍為何？所需費用若干？

⒈依系爭租賃契約第6 條：「乙方（即上訴人惠康公司）得另行裝潢系爭房屋，但不得破壞房屋基本結構。本租約終止或期滿日起7 日內，乙方應按乙方開業日之租賃房屋現狀交還甲方（即上訴人趙一曼），不得要求甲方補償」之約定（見原法院卷第29頁），可知上訴人惠康公司於96 年12 月31日租期屆滿後，有「按其開業日之租賃房屋現狀」返還系爭房屋之義務。至於所稱「開業日之租賃房屋現狀」為何，兩造雖有爭執，惟兩造於97年1 月30日會勘系爭房屋後，會勘紀錄已載明上訴人趙一曼要求復原之項目，並由兩造代理人簽名（見原法院卷第48、49頁），上訴人惠康公司雖辯稱當日未同意上訴人趙一曼之復原要求等語，然依其陳稱於97年1 月30日會勘後已並完成會勘紀錄所載大部分復原項目等情（見本院卷㈠第205 頁之99年11 月9日準備程序筆錄，第243 至248 頁之上訴人惠康公司答辯㈤狀）及其於97年2 月14日發函向上訴人趙一曼表示：有關97年1 月30日會勘紀錄較95年11月23日會勘紀錄增加之工程含地坪整修，計900,000 元，提議以現金給付取代現場復原工程等情（見本院卷㈠第79至82頁之存證信函），足見上訴人惠康公司應曾於97年1 月30日會勘時同意會勘紀錄所載復原項目，方於其後完成大部分工程，並就未復原部分提議以現金給付取代復原工程，故所辯並不足採。上訴人趙一曼主張上訴人惠康公司應依約將系爭房屋回復原狀，尚非無據。

⒉有關回復原狀之範圍及所需費用：

⑴依兩造於97年3 月13日之交屋會勘紀錄所載，可知當時系爭房屋尚未完成復原之項目為地坪、隔間牆、機房防火門、廁所及入口鐵捲門（見本院卷㈠第56頁）。

⑵參酌上訴人趙一曼就其主張之修復項目所提估價單（見本院卷㈠第241 頁），其中與97年3 月13日會勘紀錄所載項目有關者，應為地面磁磚打除見底費用482,300 元、地面架高RC打除費用60,000元、原有木板隔間拆除費用15,000元、地面貼磁磚費用790,000 元、鐵門修復費用12,000元；另鋁窗修復費用6,000 元部分，因上訴人惠康公司亦不爭執「窗戶皆需可開關，玻璃破損需補，有鐵板處鐵板移除」項目已大部分完成，僅其估算之未完成部分所需費用不同（見本院卷㈠第247 頁，金額為2, 500元），亦應列入計算。至於天花板及牆面粉刷費用189,000 元部分，難認與97年3 月13日會勘紀錄記載項目有關，應予剔除。從而，依上訴人趙一曼所提估價單計算之合理回復原狀費用為1,365,300 元加計5 ﹪營業稅，共計1,433,565 元（1,365,300 ×105 ﹪＝1,433,565 ）。

⑶再參酌上訴人惠康公司所提估價單（見本院卷㈠第263、264 頁）及其不爭執之應復原項目（見本院卷㈠第243 至248 頁），堪認關於磚牆隔間拆除及廁所地板復原費用75,100元、空調機房增設鐵門費用21,000元、鐵捲門73SF含馬達安裝費用27,520元、2 樓窗戶調整費用2,500 元、2 樓入口磁磚修補費用4,200 元、驗收地坪打除貼磨石子地磚費用230,400 元、臨時廁所管線馬桶拆除工料15,000元，均與97年3 月13日會勘紀錄所載項目有關。另上訴人惠康公司雖辯稱有關賣場地坪打除重貼40×40磁磚費用1,234,000 元部分非應復原項目等語，然97年1 月30日會勘紀錄已記載：室內地坪全部打除至結構後，貼與專櫃區相同之地磚、水平等語（見原法院卷第48頁），上訴人惠康公司於97年2 月14日以存證信函向上訴人趙一曼提議以現金給付取代現場復原工程時，所稱復原工程亦包含「地坪整修」（見本院卷㈠第79至82頁），可知97年3 月13日交屋會勘紀錄所載「地坪」，應指97年1 月30日會勘紀錄所載上開地坪項目，故上開地坪打除重貼40×40磁磚費用1,234,000 元自應列入計算。從而，依上訴人惠康公司所提估價單計算之合理回復原狀費用為1,609,720 元加計5%營業稅，共計1,690,206 元（1,609,720 ×105 ﹪＝1,690,206 ）。

⑷綜上，上訴人惠康公司尚有如97年3 月13日交屋會勘紀錄所載項目未盡回復原狀之義務，且經上訴人趙一曼催告後仍未履行，上訴人趙一曼依債務不履行損害賠償之規定，請求上訴人惠康公司賠償回復原狀所需費用，自非無據。又上訴人趙一曼就其主張之復原項目所提估算金額既低於上訴人惠康公司所提者，對於上訴人惠康公司即無不利，應認上訴人趙一曼請求給付系爭房屋回復原狀所需費用1,433,565 元，為有理由，逾此之請求為無理由。

㈡上訴人惠康公司何時返還系爭房屋？上訴人趙一曼請求給付違約金是否有理由？

⒈依系爭租賃契約第6 條第2 項約定，上訴人惠康公司應於96 年12 月31日租期屆滿起7 日內，按其開業日之租賃房屋現狀返還系爭房屋，為上訴人惠康公司所不爭執。上訴人惠康公司雖辯稱：已於97年1 月24日通知上訴人趙一曼將於97年2 月5 日返還系爭房屋，然上訴人趙一曼一再爭執須先回復原狀，且長年居住國外，其代理人馮大年亦一再出國，致遲未配合點交，上訴人惠康公司對於97年2 月5 日以後之遲延毋須負賠償責任等語，惟上訴人趙一曼否認之，依民事訴訟法第277 條前段規定，上訴人惠康公司應就此有利於己之事實，負舉證之責任。經查，上訴人惠康公司並未舉證證明已於97年2 月5 日返還系爭房屋，且依其於97年2 月14日發函向上訴人趙一曼表示「…由於其（指97年1 月30日會勘紀錄）內容較95年11月23日之會勘紀錄有所增加，本公司縱使加派廠商施工，仍無法於97年2 月5 日完工點交房屋…」等語（見本院卷㈠第80、81頁之存證信函），顯見上訴人惠康公司斯時仍表示無法於97年2 月5 日返還系爭房屋，所辯自不足採。

⒉其次，上訴人惠康公司曾於97年3 月13日將系爭房屋之鑰匙1 支交還上訴人趙一曼收執，為兩造所不爭執（並參見本院卷㈠第56頁之交屋會勘紀錄）。上訴人趙一曼雖主張：其於97年3 月13日要求上訴人惠康公司交付鑰匙1 支，是為便於隨時察看復原工程進度，非謂當日已點交返還系爭房屋等語。惟系爭租約終止後，上訴人惠康公司已無占有系爭房屋之權源，其於97年1 月24日通知上訴人趙一曼將於97年2 月5 日返還系爭房屋，為上訴人趙一曼所不爭執（參見原法院卷第45頁之存證信函、本院卷㈡第93頁之辯論意旨狀），上訴人惠康公司固未能證明事後已如期返還，然應認已有返還之意。故上訴人惠康公司既於97年3月13日將系爭房屋之鑰匙交還上訴人趙一曼，應有拋棄占有並使上訴人趙一曼得隨時占有系爭房屋之意思，且上訴人趙一曼當日既收受鑰匙，亦得隨時占有系爭房屋，自難認上訴人惠康公司尚未返還系爭房屋。至於上訴人趙一曼雖以系爭房屋未回復原狀為由，主張上訴人惠康公司未依債務本旨返還系爭房屋，不生返還效力等語。惟系爭租約第6 條第2 項固約定上訴人惠康公司應按其開業日之房屋現狀交還（見原法院卷第29頁），然非約定於回復原狀前不得返還系爭房屋，其約定之債務本旨，應係著重於占有物即系爭房屋之返還。故上訴人惠康公司將系爭房屋返還上訴人趙一曼占有時，雖未盡回復原狀之義務，上訴人趙一曼應僅得就此部分請求損害賠償，非得主張上訴人惠康公司未依債務本旨返還系爭房屋而拒絕取回占有；上訴人趙一曼於本件確亦如此請求賠償回復原狀所需費用，如前述。故97年3 月13日交屋會勘紀錄雖記載「出租人表示本日並非完成交屋手續」等語，應不影響上訴人惠康公司於當日返還系爭房屋之事實。

⒊再依兩造系爭租賃契約第6 條第2 項、第13條第2 項：系爭租約終止或期滿日起7 日內，上訴人惠康公司應按其開業日之房屋現狀交還上訴人趙一曼，如於租賃期滿未再續租而遲延返還系爭房屋，每逾1 日應付上訴人趙一曼租金2 倍之違約金等約定（見原法院卷第29、30頁），堪認上訴人惠康公司如於租賃期間屆滿後7 日內返還系爭房屋，即無違約，逾期而遲延返還時，方須給付違約金。故上訴人惠康公司遲至97年3 月13日始將系爭房屋返還上訴人趙一曼，上訴人趙一曼請求上訴人惠康公司自97年1 月8 日起至97年3 月13日止給付違約金，為有理由。

⒋又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。法院依上開規定核減至相當之數額時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年度台上字第807 號、79年度台上字第1612號判例意旨參照）。系爭租約第13條第2 項約定上訴人惠康公司遲延返還系爭房屋時，每逾1日應按租金2 倍給付違約金，上訴人惠康公司主張約定之違約金額過高，且審酌上訴人趙一曼因上訴人惠康公司遲延返還系爭房屋所受損害，依社會通常之觀念，應係未能使用或收取租金之損害，故應認上訴人趙一曼得請求之違約金，以減至租金之1 倍為相當。從而，上訴人趙一曼主張上訴人惠康公司應自97年1 月8 日起至97年3 月13日按約定租金58萬元之1 倍計付違約金共計1,272,258 元（580,000 ×24/31 ＋580,000 ＋580,000 ×13/31 ＝1,272,258 ，元以下四捨五入），為有理由。

⒌末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，抵充後之餘額，始得返還。上訴人惠康公司交付上訴人趙一曼之押租金2,500,000 元業經抵充上訴人惠康公司積欠之3 個月租金1,740,000 元（此部分未據上訴而確定），所餘760,000元，上訴人惠康公司主張與其應給付上訴人趙一曼之違約金抵銷。故上訴人惠康公司應給付之違約金1,272,258 元，經以押租金760,000 元抵銷後，尚應給付之違約金為512 ,258元。

㈢至於反訴部分，上訴人惠康公司對於上訴人趙一曼之押租金債權，經抵充3 個月租金1,740,000 元及違約金1,272,258元中之7,600,000 元後，已無餘額，且尚應給付上訴人趙一曼不足之違約金512,258 元，已如前述。是上訴人惠康公司反訴請求上訴人趙一曼返還押租金217,420 元，自屬無據。

綜上所述，上訴人趙一曼依依債務不履行損害賠償之規定，請求上訴人惠康公司賠償回復原狀所需費用1,433,565 元及自起訴狀繕本送達翌日即99年2 月25日起至清償日止按年利率5%計算之利息，另請求上訴人惠康公司給付違約金512,258 元，均有理由，應予准許；逾此之請求不應准許，應予駁回。原審就上開回復原狀所需費用1,433,565 元部分，為上訴人趙一曼敗訴之判決，另就違約金超過512,258 元部分，為上訴人惠康公司敗訴之判決，均有未洽，上訴人趙一曼、惠康公司求予廢棄，為有理由，爰廢棄改判如主文第3 項、第2 項所示。至於應准許之違約金512,258 元部分及上開不應准許部分，原審分別為上訴人惠康公司、趙一曼敗訴之判決，並依職權宣告假執行，核無不合，上訴人惠康公司、趙一曼上訴意旨聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。至於上訴人惠康公司依系爭租約之約定，反訴請求上訴人趙一曼返還押租金217,420 元及其利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回之。

本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。

據上論結，本件兩造之上訴，均為一部有理由，一部無理由，上訴人惠康公司之反訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第78條、第463條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

附註：民事訴訟法第4 66條之1 （第1 項、第2 項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。