臺北簡易庭上列當事人間99年度北簡字第3761號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

原告

乙○○

訴訟代理人

梁穗昌律師

被告

惠康百貨股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

蔣大中律師

上列當事人間99年度北簡字第3761號給付租金等事件，於中華民國99年4月20日言詞辯論終結，同年4月29日下午4時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　楊雅瑄朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：主 文：被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬壹仟叁佰叁拾叁元。

原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之一即新臺幣陸仟伍佰叁拾元，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸拾伍萬壹仟叁佰叁拾叁元預供擔保後，得免為假執行。

理由要領：

一、原告訴之聲明：

（一）被告應給付原告新臺幣（下同）一百七十四萬元，及自民國九十七年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）被告應給付原告一百五十萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）被告應自九十七年一月起每月給付原告新臺幣一百十六萬元，直至被告依約點交返還原告門牌號碼為臺北市○○路○段1-20、1-21、1-22、1-23、1-24、1-25、1-26、1-27、1-28、1-29號等二樓房屋之日止。

（四）請准供擔保為假執行。

二、原告主張之事實及理由：

（一）坐落門牌號碼臺北市○○路○段1-20、1-21、1-22、1-23、1-24、1-25、1-26、1-27、1-28、1-29號等二樓房屋自七十六年起，包括各項公共設施或三年或一年而一直出租予被告經營超級市場商業使用，原係於九十五年十二月三十一日到期，被告與原告在租約屆滿前九十五年十一月二十三日作成會勘紀錄，協議被告應於撤店交屋日完成改正事項後點交原告，惟經被告要求續約三個月至九十六年三月三十一日，屆期又續約三個月至九十六年六月三十日，屆期被告又要求續租至九十六年十二月三十一日。惟被告僅支付九十六年七、八、九三個月租金，自九十六年十月起（含十月）未交付租金，原告於九十六年十二月二十七日即函告被告屆期不再續租，並一再函催被告回復原狀後交還房屋，惟被告並未在九十六年十二月三十一日依約搬遷反而繼續佔用經營，原告函促被告後，被告於九十七年一月二十四日函告其將於九十七年一月二十五日停止營業，原告派員與被告溝通，九十七年一月三十日雙方以前九十五年十一月二十三日協議為基礎達成協議，惟被告嗣竟未依九十七年一月三十日之協議履行，反於九十七年二月十四日來函提議以九十萬元取代其回復之責，原告表明不同意並一再定期催告，被告最後於九十七年九月二日始委由律師來函改稱「（四）本公司經仔細檢視雙方間房屋租賃契約書後發現，其第六條第一項及第二項規定『乙方（即本公司）得另行裝潢租賃房屋，但不得破壞房屋基本結構。』『本租約終止或期滿起七日內，乙方應按乙方開業之租賃房屋現狀交還甲方，不得要求甲方補償』，顯見本公司於租約終止時，對於租賃物並無回復原狀之義務，乙○○女士先前之要求實無任何法律根據。（五）本公司對於租賃物既無回復原狀之義務，則乙○○女士先前以本公司尚未完成租賃物之回復原狀為由，所提出之本公司尚未完成交還房屋手續之主張，顯即非有據。本公司茲主張業於97年2月5日完成之務」云云，原告於九十七年十月二日再次函告被告主張與契約不符，並催促被告儘速履約並點交返還房屋，惟被告即已不理，一直延宕迄今。原告亦無法可施，於今為免拖延，不得已惟有起訴。

（二）租約第五條約定乙方（即被告）續約與否，應於期滿二個月前通知甲方（即原告），惟被告公司並未曾於九十六年十月三十一日前通知原告其將續約，顯然被告並無續約意願，原告亦在租期屆滿前提醒被告應在租期九十六年十二月三十一日屆滿時即回復原狀並搬遷交還所租賃房屋，惟被告惠康百貨公司迄今仍未依九十七年一月三十日協議履行並將租賃房屋點交返還原告，原告爰請求如下：

1.系爭房租每月五十八萬元，被告房租僅付至九十六年九月份，尚欠三個月共計一百七十四萬元。另租約第三條約定被告應於每月五日前支付，故被告應依法給付遲延利息，原告為求簡明僅只請求自九十七年一月一日起之法定遲延利息，爰請求如訴之聲明第一項。

2.依約被告應於租約終止時按「被告開業日之租賃房屋現狀」交還原告，惟因被告已開業甚久，被告於租賃期間一再變更租賃物格局及設備、管線，現狀並非被告當初開業日現狀，被告依約需回復原狀至其開業日狀況，因此九十五年十一月二十三日、九十七年一月三十日雙方協議被告同意依九十七年一月三十日協議履行復原工作，完成後點交原告，惟被告嗣竟反悔而改口其無回復原狀之責即置之不理，洵有可議，今經原告估價，雙方九十七年一月三十日協議工程項目所需費用約需一百五十萬元，被告既經原告定期催告後仍拒不履行，原告謹起訴請求被告應給付債務不履行損害賠償一百五十萬元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，爰請求如訴之聲明第二項。

3.被告並未於租期屆滿時即九十六年十二月三十一日「按被告開業日之租賃房屋現狀」，亦未依雙方九十五年十一月二十三日、九十七年一月三十日協議完成回復，更自九十七年十月二日即拒不出面而迄今皆未將租賃物點交返還原告，依租約第十三條第二項約定「乙方（被告）如於租賃期滿未再續租而遲延返還租賃房屋予甲方（原告）時，每逾一日應付甲方租金二倍之違約金」。本件租約已於九十六年十二月三十一日屆，被告未即返還租賃物予原告已詳前述，原告爰依請求被告應自九十七年一月一日起，每月給付原告原租金五十八萬元二倍，即一百十六萬元之違約金，迄被告依雙方九十七年一月三十日協議，完成工程並將房屋點交原告之日為止，原告爰請求如訴之聲明第三項。

三、被告方面則以下列理由資為置辯，並聲明原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行：

（一）針對原告所主張系爭96年10月至12月等三個月份之租金債權共計174萬元，被告謹以對原告之押租金債權於前述174萬元之範圍內行使抵銷權，並應溯及96年12月31日生抵銷之效力：按民法第三百三十四條第一項前段規定「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷」，又同法第三百三十五條並規定「抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅」。次按，根據兩造於96年4月10日簽訂之續租協議第三條末段之約定，於本續約期滿或終止時，出租人應無息返還押租金與被告；此外，根據系爭租約第四條第一項之約定，原告與馮記等兩出租人同意押租金由原告代為收執，但原告與馮記願負連帶返還之責任。謹按，系爭租賃房屋於九十六年十月至十二月之三個月續租期間之每月租金為五十八萬元，三個月租金共計一百七十四萬元，為原告所不爭執之事實。另被告就本件租賃已提供押租金二百五十萬元與原告，有系爭租約、續約協議（一）及續約協議（二）等租賃契約可證，而系爭租約業已於九十六年十二月三十一日終止，亦為原告自認之事實，從而原告應於九十六年十二月三十一日將系爭押租金返還被告，允無疑義。綜上，本件被告對原告所負之九十六年十月至十二月等三個月租金債務，與原告對被告所負之返還押租金債務，均於九十六年十二月三十一日屆清償期，被告謹根據上開民法第三百三十四條第一項前段及同法第三百三十五條等規定，以本書狀之送達於一百七十四萬元之範圍內對原告為抵銷之意思表示，並應溯及九十六年十二月三十一日生抵銷效力。準此，原告訴之聲明第一項所請求之租金債權，應視為被告已於九十六年十二月三十一日清償完畢，原告此項請求即應予以駁回。

（二）被告依約並無將系爭租賃房屋回復原狀之義務，亦未曾與原告成立所謂復原工作之協議：＝按系爭租約第六條第二項規定「本租約終止或期滿日起七日內，乙方應按乙方開業日之租賃房屋現狀交還甲方，不得要求甲方補償」，準此，被告於系爭租約終止時，就系爭租賃房屋並不負擔回復原狀返還之義務，洵至明確。次按，原告指稱被告曾於九十五年十一月二十三日及九十七年一月三十日協議同意履行原告所要求之回復原狀工作云云，被告謹此否認之，此外，觀諸九十五年十一月二十三日及九十七年一月三十日兩份會勘記錄，儘係記載原告所提出之修繕要求，被告之代表不僅並未同意，更曾於九十七年一月三十日之會勘記錄中註明所有保留之設備均現況移交外，另與系爭租約規定不同者需經呈報被告同意，顯見原告所謂被告同意履行復原工作云云，乃其片面之詞，並非有據。至於被告前於協商期間，雖曾基於避免訟累之目的，而於九十七年二月四日以存證信函向原告提議以九十萬元之現金支付取代原告要求之回復工程，但該要約不僅並未獲原告回覆同意接受，且原告於起訴狀中要求被告給付復原工程所需費用為一百五十萬元云云，顯見被告前述要約已為原告拒絕，而被告嗣後並已於九十七年九月二日致函原告，鄭重聲明被告依系爭租約並無回復原狀之義務。準此，兩造間並無所謂復原工作之協議可言，應堪明白，從而原告指稱被告因未履行回復工作，主張依債務不履行損害賠償請求給付被告一百五十萬元之工程費用云云，自屬非法無理。

（三）被告已於九十七年二月五日將租賃物騰空返還予原告，並無遲延：承前所述，系爭租約雖於九十六年十二月三十一日屆滿，惟被告自九十六年十月起即積極與原告洽商續約事宜，只因原告藉機欲將每月租金（不含專櫃部分）自五十八萬元提高為七十萬元而遲遲未能達成協議。儘管被告係突然間於續約期限屆滿前三天始接獲原告來函表示到期不續租且要求被告必須於九十六年十二月三十一日返還系爭租賃房屋，被告仍勉力儘速處理，立即於九十七年一月二十四日通知原告並確實於九十七年二月五日完全騰空系爭租賃房屋（不含已不續租之專櫃部分）返還予原告。查權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的；又行使權利履行義務應依誠實及信用方法。民法第一百四十八條第一項及第二項，定有明文。本件原告指稱被告因未將系爭租賃房屋回復原狀，因此至今仍未將系爭租賃房屋點交返還原告云云，並藉以要求被告應自九十七年一月起按月支付高達一百十六萬元之違約金云云，然查，被告依據系爭租約，並無回復原狀之義務，且被告更未曾與原告達成所謂復原工作之協議，已詳前述，因此原告上開指稱，純屬臨訟杜撰，顯非實在。再者，被告迄九十七年二月五日將系爭租賃房屋騰空返還予原告，乃因原告違反系爭租約第五條之約定，拒絕被告要求以相同條件續約之優先續租權，並且蓄意於租約期限到期前三天始通知被告不續租並執意要求被告就租賃物回復原狀所致，此不僅顯屬非可歸責於被告事由所致之遲延，抑更係肇因於原告違約之行為，詎原告竟執此要脅被告應按月支付高達一百十六萬元之違約金，益證原告事出突然之不續約動作，分明係以損害被告為主要目的，以遂行藉故訛取高額違約金之意圖，其訴顯無理由。

四、法院之判斷：

（一）原告起訴主張其將門牌號碼臺北市○○路○段1-20、1-21、1-22、1-23、1-24、1-25、1-26、1-27、1-28、1-29號等二樓房屋出租予被告經營超級市場商業使用，租賃契約原係於九十五年十二月三十一日到期，後經三度協議續約至九十六年十二月三十一日等情，有原告提出之租賃契約及租賃契約續租協議書附卷可證，並為被告所不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。

（二）關於原告請求被告給付原告三個月積欠之租金一百七十四萬元及法定利息部分，查該積欠之租金金額一百七十四萬元，為被告所不爭執。此外，被告就系爭租賃契約業已提出給原告二百五十萬元之押租金，有租賃契約可證，按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院六十五年臺上字第二七一四號判例、八十七年臺上字第一六三一號判決意旨參照）。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，於出租人之債權受清償前，不負返還之義務，租賃關係終了，承租人如有欠租，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，即發生當然抵充之效力。揆諸前揭說明，被告所交付之押租金於系爭租賃契約終止時發生當然抵充之效力，經抵充後，被告已未積欠原告租金，原告依租賃之法律關係，請求被告給付積欠之租金及法定利息，核非有據，不應准許。

（三）原告主張被告既經原告定期催告後仍拒不履行系爭租賃房屋回復原狀義務，起訴請求被告應給付債務不履行損害賠償一百五十萬元及法定利息部分。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十九條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例可資參照。次按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第四百三十八條第一項、第四百三十二條分別定有明文，由此可見，承租人應依「約定方法」為租賃物之使用收益，則關於租賃物用益之方法與界限，即應透過「契約解釋」之方式加以確定，如當事人未有明確之約定時，即應依「租賃物之性質而定之方法」為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人設定租賃之目的及交易之習慣，以為決定。查承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義務，是兩造租賃契約雖約定原告應於租約屆滿時，「誠心按照原狀遷空交還」，然所謂之「原狀」，除當事人有特別之約定外，應係指承租人以合於契約之「應有」狀態返還，亦即以合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。原告雖主張依照系爭租賃契約第六條第二款約定被告公司應在租約終止或租期屆滿日起七日內，將系爭租賃房屋按被告開業日之租賃房屋現狀交還原告云云，惟查，觀諸兩造簽訂之租賃契約內容，並無約定被告應回復至原來簽訂租賃契約初始之狀態。再者，被告承租期間就系爭房屋為營業必要之裝潢及添加設備、管線等，均未見原告有何反對之意見，從而，堪認被告就系爭租賃房屋之施工裝修行為，已得原告同意，兩造斯時應已認知並同意拆除原裝潢設施全部，毋須保留，縱認被告未為回復原狀，原告仍可自行拆除修復，或於催告被告回復原狀未果後自行雇工修繕，可知雙方應無可能仍約定回復之原狀為原告開業初始之狀態，揆諸前開說明，原告請求被告給付回復原始承租狀態之不履行損害賠償及法定利息，為無理由，應予駁回。

（四）原告另主張因被告公司未回復原狀將系爭房屋返還予原告，依租約第十三條第二項約定「乙方（被告）如於租賃期滿未再續租而遲延返還租賃房屋予甲方（原告）時，每逾一日應付甲方租金二倍之違約金」，請求被告應自九十七年一月一日起，每月給付原告原租金五十八萬元二倍，即一百十六萬元之違約金，迄被告依雙方九十七年一月三十日協議，完成工程並將房屋點交原告之日為止云云。惟查，被告已於九十七年三月十三日交還系爭房屋並遷出系爭房屋，為兩造所不爭執，自此系爭房屋已於原告占有、管領之下，縱認被告未為回復原狀，原告仍可於催告被告回復原狀未果後自行雇工修繕，並無不能使用系爭租賃房屋之事。準此，被告於租賃契約屆滿之日即九十六年十二月三十一日應遷讓交還系爭房屋，卻遲至九十七年三月十三日始交還系爭房屋予原告，原告依租約第十三條第二項約定請求被告給付違約金，固有依據。復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。復按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權或由債務人訴請法院核減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院四十九年度臺上字第八○七號、七十九年度臺上字第一六一二號判例要旨可資參照。復查，本院審酌被告因未返還系爭房屋造成原告之損害，應包含原告未能使用系爭房屋之損害以及不能獲得相當於租金之利益，並應為社會通常之觀念，是本院審酌客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害，應認被告未於租期屆滿時返還系爭房屋所負擔對原告之違約金，以租金的一倍為相當，本院則依職權酌減至租金的一倍作為違約金之數額，則九十七年一月一日起至九十七年三月十三日一倍租金計算之違約金共一百四十一萬一千三百三十三元【（５８萬ｘ２）＋（５８萬ｘ１３／３０），元以下四捨五入）】，應有理由。又兩造租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，業已前述，故被告就系爭租賃契約業已提出給原告二百五十萬元之押租金，扣除前揭積欠之租金金額一百七十四萬，剩餘之七十六萬元，抵充被告應給付原告之違約金後，被告仍應給付原告不足之部分六十五萬一千三百三十三元，故原告請求被告給付違約金六十五萬一千三百三十三元部分為有理由，應予准許。

（五）綜上，原告請求被告給付原告三個月積欠之租金一百七十四萬元及法定利息部分，租賃契約終止時發生由押租金當然抵充之效力，經抵充後，被告已未積欠原告租金，而原告請求被告給付回復原始承租原狀之不履行損害賠償一百五十萬元及法定利息部分，經認兩造應無約定被告負有回復原狀為被告開業初始狀態之義務，最後，原告依租約第十三條第二項約定請求被告給付違約金，本院則依職權酌減至租金的一倍作為違約金之數額，即自九十七年一月一日起至九十七年三月十三日一倍租金計算之違約金共一百四十一萬一千三百三十三元部分，原有理由，經押租金再為抵充被告應給付原告之違約金後，被告仍應給付原告不足之部分六十五萬一千三百三十三元，故本件原告請求被告給付違約金六十五萬一千三百三十三元，為有理由，應予准許，逾此金額及利息請求，以及假執行之聲請，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

六、本件原告勝訴之部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。