民法 第 438 條（承租人使用收益租賃物之方法及違反之效果）
- 1.承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。
- 2.承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。
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重點摘要民法第438條規定承租人須依約定或租賃物性質使用，違反經出租人阻止仍繼續者，出租人始得終止契約。
Q · 房東說我違規使用，可以馬上把我趕走嗎？
依民法第438條第二項，出租人發現承租人違反使用方法時，不能直接終止契約，必須先「阻止」（如寄發存證信函要求改正），承租人經阻止後仍繼續違規使用，出租人才取得終止權。跳過阻止程序的終止，在法律上不成立；承租人若於阻止後即停止違規，出租人即喪失終止權。
白話解讀
你租了一間店面開咖啡廳，房東突然說你不能在裡面烘豆子，要你搬走。他可以嗎？答案藏在你的租約裡，而這條就是裁判規則。租賃物怎麼用，第一順位看合約怎麼寫；合約沒寫，就看這東西的「性質」適合怎麼用。住宅就拿來住，店面就拿來做生意，農地就拿來耕作。但真正的殺招在第二項：就算你用錯了方法，房東也不能直接叫你走。他必須先「阻止」你，而你在被阻止之後還繼續硬幹，他才拿到終止契約的鑰匙。換句話說，法律給了你一次改正的機會。很多房東不知道這個程序要求，直接換鎖趕人，反而是房東自己違法。很多房客不知道這個保護機制，收到存證信函就嚇得搬走，白白放棄了自己的權利。
法律定性
民法第438條規範租賃物的使用收益方法：承租人應依契約約定方法使用，無約定時依租賃物性質而定；違反使用方法且經出租人阻止後仍繼續者，出租人得終止契約。本條第二項建立「阻止前置」的程序要件，是租賃關係中限制出租人終止權的核心規定。
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Q1民法438條是什麼？▾
規範承租人使用租賃物的方法，以及違反時出租人終止契約的程序要件。
Q2房東沒先警告就終止租約有效嗎？▾
無效。第二項要求出租人須先阻止、承租人仍繼續才能終止，跳過阻止程序的終止不成立。
Q3租約沒寫怎麼用，我能隨便用嗎？▾
不能。無約定時依租賃物性質而定，住宅性質拿來開工廠即屬違反，不需租約明文禁止。
Q4收到房東的存證信函要立刻搬走嗎？▾
不必。存證信函通常就是第二項的『阻止』，只要收到後停止違規使用，房東就失去終止權。
Q5在家工作算違反住宅使用方法嗎？▾
看程度。單純用電腦工作、不影響鄰居通常不算；改成工作室、客戶頻繁進出才可能構成違反。
Q6房東阻止後我改了，他還要趕我怎麼辦？▾
回存證信函載明已停止違規，主張不符第438條第二項要件，得拒絕搬遷。
Q7口頭約定的使用限制算數嗎？▾
可能算，但舉證困難；且仍須走阻止程序，房東未阻止即終止仍無效。
Q8房東違法換鎖斷水斷電怎麼辦？▾
屬侵害承租人使用權，可報警處理並依民法第184條請求損害賠償。
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