民法 第 438 條（承租人使用收益租賃物之方法及違反之效果）
- 1.承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。
- 2.承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。
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重點摘要民法第438條規定承租人須依約定或租賃物性質使用，違反經出租人阻止仍繼續者，出租人始得終止契約。
Q · 房東說我違規使用，可以馬上把我趕走嗎？
依民法第438條第二項，出租人發現承租人違反使用方法時，不能直接終止契約，必須先「阻止」（如寄發存證信函要求改正），承租人經阻止後仍繼續違規使用，出租人才取得終止權。跳過阻止程序的終止，在法律上不成立；承租人若於阻止後即停止違規，出租人即喪失終止權。
白話解讀
你租了一間店面開咖啡廳，房東突然說你不能在裡面烘豆子，要你搬走。他可以嗎？答案藏在你的租約裡，而這條就是裁判規則。租賃物怎麼用，第一順位看合約怎麼寫；合約沒寫，就看這東西的「性質」適合怎麼用。住宅就拿來住，店面就拿來做生意，農地就拿來耕作。但真正的殺招在第二項：就算你用錯了方法，房東也不能直接叫你走。他必須先「阻止」你，而你在被阻止之後還繼續硬幹，他才拿到終止契約的鑰匙。換句話說，法律給了你一次改正的機會。很多房東不知道這個程序要求，直接換鎖趕人，反而是房東自己違法。很多房客不知道這個保護機制，收到存證信函就嚇得搬走，白白放棄了自己的權利。
法律定性
民法第438條規範租賃物的使用收益方法：承租人應依契約約定方法使用，無約定時依租賃物性質而定；違反使用方法且經出租人阻止後仍繼續者，出租人得終止契約。本條第二項建立「阻止前置」的程序要件，是租賃關係中限制出租人終止權的核心規定。
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Q1租約寫「住宅用」，我在家接案工作算違約嗎？▾
看程度。純粹在家用電腦工作、不影響鄰居、沒有客戶進出，實務上通常不認為違反住宅使用性質；但若把客廳改成工作室、頻繁有客戶來訪、產生噪音或安全疑慮，就可能構成違反第438條第一項。
Q2房東說我違規但其實我沒有，他能強制趕我走嗎？▾
不能。你有沒有違規是事實問題要由法院認定；就算真的違規，房東也必須走『阻止→你繼續→終止』程序，自力換鎖、斷水斷電全部違法，可報警並求償。
Q3房東阻止我之後我改了，但他還是要我搬，怎麼辦？▾
你改正後房東即喪失終止權，因第二項要件是『經阻止而仍繼續為之』。回一封存證信函載明已停止違規並附改正證據，主張終止不符民法第438條第二項要件，得繼續居住。
Q4民法438條是什麼？▾
規範承租人使用租賃物的方法，以及違反時出租人須先阻止才能終止契約的程序要件。
Q5什麼叫依租賃物性質而定的使用方法？▾
無約定時依租賃物本身性質決定的合理使用，住宅供居住、店面供營業、農地供耕作。
Q6第438條第二項的『阻止』是什麼意思？▾
出租人對違規使用的正式制止行為，通常以存證信函或書面通知為之，是終止權的法定前提。
Q7違反使用方法和違反保管義務差在哪？▾
438條管『怎麼用』（用途），432條管『有沒有善盡保管』（毀損風險），兩者可能同時發生。
Q8房東違規使用怎麼合法終止租約？▾
先寄存證信函具體載明違規行為並要求限期改正，承租人仍繼續才寄第二封正式終止，全程留書面證據。
Q9收到房東終止通知怎麼自保？▾
先確認房東有無事前阻止紀錄，沒有則終止無效；有的話立刻停止違規並書面回覆已改正。
Q10怎麼證明房東沒有先阻止過？▾
由主張終止的房東負舉證責任，他若提不出存證信函或書面阻止紀錄，法院多認定跳過程序、終止無效。
Q11房東違法換鎖斷水電怎麼處理？▾
報警處理排除侵害，並依民法第184條請求損害賠償，保留斷水電與換鎖的照片時間證據。
Q12民法438條 vs 450條終止差在哪？▾
438條是因違反使用方法的『事由終止』須先阻止，450條是租賃期間屆滿或不定期租賃的一般終止規定。
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