臺灣臺北地方法院99年度簡上字第59號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度簡上字第59號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

甲○

被上訴人

提斯餐飲顧問股份有限公司

兼法定代理　丙○○

人

上列當事人間返還押金事件，上訴人對於民國98年11月11日本院臺北簡易庭98年度北簡字第4807號第一審判決提起上訴，經本院於民國99年4月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：

（一）被上訴人提斯餐飲顧問股份有限公司（法定代理人即為另一被上訴人丙○○）、被上訴人丙○○於民國96年6月間與上訴人就門牌號碼臺北市○○路○段35巷5號1樓房屋（下稱系爭房屋）及臺北市○○路○段35巷5號1樓前方停車位（下稱系爭停車位）分別簽定房屋租賃契約及停車位租賃契約，作為經營提斯餐坊之使用，而後被上訴人因於96年9月底將其提斯餐坊經營權轉讓予訴外人邱慶中，被上訴人並於96年10月初告知上訴人此一事實，上訴人因長期於中國大陸工作，所有系爭租賃事宜皆由上訴人之配偶及其胞妹盛福琪處理，上訴人得知後同意與被上訴人終止契約，但要求須延後2個月，以便與其訴外人邱慶中簽定新房屋租賃契約，故兩造合意於96年11月結束系爭租賃契約，被上訴人並因此給付96年10月、11月之租金。其後上訴人之胞妹盛福琪將被上訴人所交付預付系爭租賃未到期租金之支票扣除被上訴人提前解約之賠償金額後返還被上訴人（即96年12月以後之租金），惟押租金共計新臺幣（下同）175,000元（房屋押租金為155,000元、停車位押租金為20,000元），經上訴人之妹盛福琪以手機簡訊通知被上訴人須向上訴人之配偶拿取，此亦顯見被上訴人與上訴人間就系爭租賃契約，已於96年11月終止，否則上訴人之胞妹盛福琪不會退還被上訴人作為預繳租金之剩餘支票。詎被上訴人於96年10月26日收到上訴人以存證信函告知被上訴人違約將沒收承租保證金之事項，被上訴人於96年11月起要求上訴人返還上開押租金至今，上訴人均一再推諉，被上訴人已於97年10月13日寄發存證信函予上訴人仍未獲回覆，為此，提起本件訴訟。

（二）並聲明：（1）上訴人應給付被上訴人提斯餐飲顧問股份有限公司155,000元及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（2）上訴人應給付被上訴人丙○○20,000元及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（3）願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則抗辯：

（一）兩造間確實就上訴人所有門牌號碼臺北市○○路○段35巷5號1樓房屋及臺北市○○路○段35巷5號1樓前方停車位分別簽定房屋租賃契約及停車位租賃契約，但被上訴人丙○○於96年9月擅將所承租上訴人所有系爭房屋及停車位頂讓與訴外人邱慶中使用，違反兩造租賃契約第8條約定，而構成違約事實，上訴人乃據此以存證信函及律師函通知被上訴人終止系爭租約並告知被上訴人沒收系爭租賃契約之押租金後，因系爭房屋及停車位仍遭訴外人邱慶中占用，上訴人亦函知訴外人邱慶中應遷讓返還系爭房屋及停車位，嗣上訴人雖另與訴外人邱慶中簽訂新租約，然該租約因訴外人邱慶中未依約履行而未能生效，上訴人為取回系爭房屋而復聲請調解，上訴人與訴外人邱慶中並達成本院97年度北調字第215號調解筆錄之內容，惟訴外人邱慶中仍未依據上述調解書之約定，於97年6月12日騰空遷讓返還系爭房屋予上訴人，經上訴人向法院聲請強制執行，方於97年7月23日回復系爭房屋之占有。而依據系爭房屋租賃契約第6條、第8條、第12條、第14條、第18條之約定，被上訴人不得將租賃權利轉讓他人（第8條），如未即時遷讓返還房屋予上訴人，上訴人得按月向被上訴人請求租金5倍之損害賠償（第6條），被上訴人如有違約情事，願聽從上訴人賠償損害，上訴人因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被上訴人負擔（第12條），被上訴人違約，上訴人得隨時解約收回房屋（第14條），租賃期間內被上訴人違背租賃契約時，任憑上訴人處置，決不異議（第18條）等，被上訴人未經上訴人同意，將系爭房屋租賃權利頂讓與訴外人邱慶中，已構成違約，上訴人沒收押租保證金，並無不合，且自上訴人終止租約起至收回系爭房屋及停車位止（即96年11月間至97年7月間），縱不計加倍賠償而僅依被上訴人每月租金95,000元計算違約金，上訴人共計約有600,000元相當於租金之損害，雖上訴人自邱慶中依另案調解筆錄受領97年5月以前之租金，惟邱慶中仍未依調解筆錄於97年6月12日前履行遷讓返還房屋予上訴人，故上訴人受有97年6月、7月之租金損害，姑不論被上訴人依約應加倍賠償之違約金，單依兩造租金約定，被上訴人即應賠償上訴人2個月租金190,000元，顯逾被上訴人請求，倘上訴人依上開約定請求被上訴人給付2至5倍之違約金，系爭押租金更無餘額可請求返還，除此之後，依租賃契約第12條約定，被上訴人尚應賠償上訴人因取回系爭房屋支付調解聲請費用1,000元，故上訴人將系爭押租金全數予以抵充作為被上訴人違約賠償之用，系爭押租金即無返還之餘地。

（二）按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，租賃關係消滅時，承租人且無租賃債務不履行之情事，始得請求出租人返還押租金。次按兩造間租賃契約第8條已約定，被上訴人承租系爭房屋之權利，不得轉讓與他人，第12條並約定被上訴人若有違約情事，致損害上訴人之權益時，願聽從上訴人賠償損害，如上訴人因涉訟所繳納之訴訟費、律師費，均由被上訴人負責賠償，該第12條所指因被上訴人違約而上訴人涉訟即可，並未限定僅需以兩造間訴訟為限，只要因被上訴人違約而致上訴人需以訴訟方式解決糾紛即屬此種情形，其因此所支付之費用均應包括在內，現因被上訴人違約，致使上訴人與訴外人邱慶中就系爭房屋產生訴訟，上訴人所支出律師酬金，上訴人亦得主張抵銷。另被上訴人既違反兩造間之租賃契約，兩造間就違約情事既約定被上訴人應聽從上訴人損害賠償，該約定乃屬懲罰性違約金，且上訴人依據兩造間有關「被上訴人任憑上訴人處置」之約定，沒收押租金充為懲罰性違約金，自屬有據，被上訴人自不得再向上訴人請求返還押租金。本件係被上訴人違約在先，又無力解決違約所製造之問題，反而要上訴人自行善後，待上訴人自行善後取回系爭房屋後，被上訴人又再出面向上訴人請求返還押租金，對違約所造成上訴人損害隻字不提，如上訴人不得主張違約沒入押租金，無異係鼓勵非法違約之一方，置合法出租人權益毫無保障等語。

（三）並聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、查原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：（1）原判決廢棄。（2）被上訴人在第一審之訴應予駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、得心證之理由：

（一）查下述事實：（1）兩造於96年5月28日、96年8月14日分別就臺北市○○路○段35巷5號1樓前方停車位、門牌號碼臺北市○○路○段35巷5號1樓房屋簽立租賃契約，被上訴人曾交付押租金3萬元、24萬元予上訴人。（2）又被上訴人於96年9月29日將上述房屋及停車位租賃權利頂讓予訴外人邱慶中。（3）上訴人曾於96年12月17日與訴外人邱慶中簽立租賃契約。（4）上訴人曾於97年6月3日以本院97年度北調字第215號與訴外人邱慶中達成調解。為兩造所不爭執，且有房屋租賃契約3份、頂讓書1份、本院97年度北調字第215號調解筆錄1份在卷可證，自可信為真實。

（二）依照兩造間系爭房屋及停車位租賃契約第8條約定，被上訴人（即承租人）未經上訴人（即出租人）同意，不得私自將租賃權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用租賃物。而被上訴人確實於96年9月29日將其承租系爭房屋及停車位權利頂讓予訴外人邱慶中，已經構成違約事實，可資認定。被上訴人雖主張上開頂讓事實曾經上訴人同意等語。然查：

（1）被上訴人之主張，為上訴人否認在卷，且依據上訴人曾分別於96年10月26日、96年11月14日以存證信函、律師函通知被上訴人終止租約，並同時函請訴外人邱慶中返還系爭房屋及停車位，被上訴人於96年11月15日收受上開律師函，有存證信函、律師函及回執可稽（見原審卷第44頁、第45 頁、第47頁至第50頁、第55頁），而觀之上開上訴人所寄送之存證信函、律師函內容曾分別載明「隨附台端頂讓店面于邱慶中先生頂讓書一份，本人將按合約先行沒收承租保證金，並特以此存證信函請于民國九十六年十一月一日出面解決，否則將以法律追訴」、「為代敝當事人乙○○先生終止與丙○○先生間之房屋租賃契約，並請邱慶中先生於文到七日內騰空返還房屋如說明欄」、「台端（指邱慶中）現佔用店面座落於臺中北市○○路○段三十五巷五號一樓經營之提斯餐坊為本人所有，台端現在屬於非法佔有，本人先保有一切法律追訴權，如台端有意承租店面，請台端於民國九十六年十月三十一日前與本人另行簽訂承租租賃標準合同，並繳付‧‧‧」等語；由上訴人寄發上述存證信函及律師函當時所使用非法佔有等字句，足證迄至上訴人寄發存證信函及律師函當時，上訴人確無同意原告頂讓之事。

（2）被上訴人雖又主張上訴人如未同意頂讓事宜，為何會另與訴外人邱慶中簽訂系爭房屋之租賃契約，且將被上訴人所繳96年12月至97年5月之租金支票退還被上訴人等語。然上訴人雖就其於96年12月17日與訴外人邱慶中就系爭房屋另簽立租賃契約，並將被上訴人所繳96年12月至97年5月之租金支票退還被上訴人之事實不爭執，然上開事實均係發生在上訴人以上述存證信函及律師函終止與被上訴人租賃契約之後所為，要難執此而謂上訴人於兩造租賃契約存續中已同意被上訴人將系爭房屋及停車位租賃權利頂讓與訴外人邱慶中；此外，被上訴人亦未能舉證證明其將系爭房屋及停車位租賃權利頂讓予訴外人邱慶中係經上訴人同意之事實，是被上訴人主張經上訴人同意之部分，並未可採，是上訴人抗辯被上訴人未經上訴人同意將系爭房屋及停車位租賃權利讓與訴外人邱慶中，已構成違約，自為可信，被上訴人就系爭租賃契約違約之事實，自可確認。

（3）按兩造間系爭房屋及停車位租賃契約第14條約定，訂約雙方應遵守契約各條項之規定，如有違背任何條件時，上訴人得隨時解約收回房屋（停車位），被上訴人所受之損失上訴人概不負責，故被上訴人未經上訴人同意而將租賃房屋及停車位租賃權利頂讓與訴外人邱慶中，上訴人以上述律師函於96年11月14日終止租賃契約，即屬合法有據。

（三）又依據兩造間房屋、停車位租賃契約第6條約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」。租賃契約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」。故被上訴人如有租賃關係終止後未將租賃房屋及停車遷讓交還予上訴人，或因違約損害上訴人之權益情事，上訴人自得依上開約定請求被上訴人給付違約金或損害賠償。另上述有關違約金之約定，既係本於兩造間租賃契約之約定，上訴人得向被上訴人請求損害賠償或違約金之範圍，自應以造成違約損害之事由為與被上訴人間之租賃契約所致者為限，如係第三人與上訴人間另因契約糾紛而造成上訴人損害，係該第三人應對上訴人負賠償責任問題，要與被上訴人無關。

（四）本件上訴人抗辯無須返還系爭押租金，係以自上訴人終止租約起至收回系爭房屋及停車位止（即96年11月間至97年7月間），縱不計加倍賠償而僅依被上訴人每月租金95,000元計算違約金，上訴人共計約有600,000元相當於租金之損害，縱上訴人曾自邱慶中依另案調解筆錄受領97年5月以前之租金，惟邱慶中仍未依調解筆錄於97年6月12日前履行遷讓返還房屋予上訴人，故上訴人受有97年6月、7月之租金損害，姑不論被上訴人依約應加倍賠償之違約金，單依兩造租金約定，被上訴人即應賠償上訴人2個月租金190,000元，顯逾被上訴人所能請求返還之押租金為據。然上訴人於96年11月14日終止與被上訴人之租賃契約，上訴人於96年12月17日與訴外人邱慶中另就系爭房屋簽立租賃契約，約定租賃期限自96年11月1日起，上訴人並退還被上訴人96年12月以後預繳之租金之事實，已如前述；上訴人既另與訴外人邱慶中簽訂租賃契約，且退還被上訴人96年12月以後之租金支票，上訴人應係認被上訴人已於96年12月17日將系爭房屋及停車位遷讓返還予上訴人，上訴人始再與訴外人邱慶中簽立租賃契約，並由訴外人邱慶中占有使用系爭房屋，故嗣後訴外人邱慶中未依約繳付租金，迨至97年7月23日被告聲請強制執行始搬離，上訴人因此受有相當於租金、聲請調解費用及支出之律師費用之損害，該損害原因均係訴外人邱慶中違約而後無權占有系爭房屋所生，要與兩造間之租賃契約之違約無涉，難認係因被上訴人違約所生之損害，上訴人自不得執此而謂被上訴人尚未遷讓返還系爭房屋及停車位，而據此扣除被上訴人所繳納之押租金。

（五）至於上訴人另抗辯系爭租賃契約第12條約定，被上訴人若有違約情事，致損害上訴人之權益時願聽從上訴人賠償損害，如上訴人因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被上訴人負責賠償，系爭租賃契約第18條第2點約定，租賃期間內被上訴人違背租賃契約時，任憑上訴人處置，決不異議，上述約定乃懲罰性違約金之約定，故上訴人自得據此沒收上述押租金作為懲罰性違約金等語。然按違約金之種類因其性質而異，可分為賠償額預定性違約金與懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條有所明定。依據上述民法第250條第2項之規定，除當事人有特約外，均視為賠償額預定性違約金。而根據系爭租賃契約第12條所約定：乙方（承租人）若有違約情事，「致損害甲方（出租人）之權益時」願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用、均應由乙方負責賠償內容，上述契約約定之文字內容既強調承租人之違約「致」出租人權益受損害，願聽從出租人賠償損害，且約定內容並列舉如訴訟費用、律師費用等具體損害項目，顯見上述約定，非屬懲罰性違約金之約定，否則何須以「致損害出租人權益」為發生賠償責任之要件，且明列具體之賠償項目，顯然該約定係為填補出租人因承租人違約所造成損害而約定，因此，上訴人主張上述約定為懲罰性違約金之約定，乃未有據。又上述約定內容，既未明載違約金之計算方式，又明列如訴訟費用等之損害賠償項目，因此，解釋上承租人違約所造成之出租人損害，承租人應負賠償責任，仍以出租人有所損害，方有該約定內容之賠償問題，因此，上訴人仍應就其所受實際損害提出證明，方得就押租金為扣抵。至於系爭租賃契約第18條，既係關於系爭租賃契約特約應受強制執行事項之約定，該契約條文乃屬違約金應受強制執行內容之約定，非違約金發生之約定，故上訴人以系爭租賃契約第18條之約定，而謂兩造間有懲罰性違約金之約定，亦屬無據。

（六）而本件上訴人既未就其因被上訴人違約而導致上訴人損害之部分為舉證，其所主張相當於租金之損害，又係因上訴人與訴外人邱慶中因另外之租賃契約不履行而導致，上訴人抗辯系爭押租金扣除違約金及損害後已無餘額可返還，尚非可採，從而，被上訴人提斯餐飲顧問股份有限公司請求上訴人返還系爭房屋租賃押租金15萬5千元，被上訴人丙○○請求上訴人返還停車位租賃之押租金2萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即97年11月23日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。

五、綜上所陳，被上訴人於系爭租賃契約終止、遷讓返還系爭房屋及停車位與上訴人後，請求上訴人返還系爭租賃契約之押租金共計17萬5千元及法定遲延利息，為屬有據，上訴人抗辯押租金已經沒收及扣除，並無理由，原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。