臺灣臺北地方法院99年度簡上字第725號

• 裁判案由: 回復原狀等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 101 年 09 月 04 日
• 法官: 陳靜茹、林怡伸、林秀圓
• 法定代理人: 徐子明
• 上訴人: 香港商上懋發展有限公司台灣分公司法人
• 被上訴人: 蘇陳鶴梅

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 99年度簡上字第725號上　訴　人
即被上訴人　蘇陳鶴梅
訴訟代理人　詹璧如律師
被上訴人
即上訴人　　香港商上懋發展有限公司台灣分公司
法定代理人　徐子明
訴訟代理人　林明正律師
複代理人　　余瑞陞律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，兩造對於中華民國99年11月10日本院臺北簡易庭99年度北簡字第12361號第一審判決均提起
上訴，蘇陳鶴梅並為訴之追加，經本院於民國101年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命香港商上懋發展有限公司台灣分公司給付蘇陳鶴梅超過新臺幣肆萬壹仟伍佰伍拾伍元及自民國九十九年十月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，蘇陳鶴梅在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。香港商上懋發展有限公司台灣分公司其餘上訴駁回。
蘇陳鶴梅上訴駁回。
香港商上懋發展有限公司台灣分公司應給付蘇陳鶴梅新臺幣壹拾玖萬陸仟玖佰元，及其中新臺幣壹拾捌萬貳仟伍佰元自民國一百年二月十六日起，餘新臺幣壹萬肆仟肆佰元自民國一百零一年八月二十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
蘇陳鶴梅其餘追加之訴駁回。
第一審、第二審（含追加之訴部分）訴訟費用，由香港商上懋發展有限公司台灣分公司負擔十分之三，餘由蘇陳鶴梅負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。又前開規定於簡易程序之第二審
準用之，亦為民事訴訟法第436條之1第3項所明定。本件上
訴人即被上訴人蘇陳鶴梅在原審原係依兩造簽訂之租約請求被上訴人即上訴人香港商上懋發展有限公司台灣分公司（下稱上懋公司）給付回復原狀費用新臺幣（下同）218,07 5
元、租賃所得稅102,665元、律師費用94,000元及補貼房屋
稅30,061元，共計444,801元，及自原審準備二狀繕本送達
之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，嗣蘇陳鶴梅就其敗訴部分提起上訴，並依系爭租約第6條、第9條、第12條之約定追加請求上懋公司給付1個月之違約金306,250元、回復原狀費用14,400元及律師費用60,000元，及其中366,250元
自民國100年2月10日起，餘14,400元自100年7月12日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。又蘇陳鶴梅雖為訴之追加，惟其基礎事實均為兩造於94年12月30日就蘇陳鶴梅所有坐落台北市○○○路○段41號15樓之1、15樓之2之房屋（下稱系爭房屋）簽訂之租賃契約（下稱系爭租約）所產生之爭議，並無二致。揆諸上開規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、蘇陳鶴梅主張：蘇陳鶴梅於94年12月30日與上懋公司就系爭房屋簽訂系爭租約，約定由上懋公司為承租人，租賃期間自95年1月1日起至96年5月31日止，並約定自95年1月1日起至
95年5月31日止每月租金為58,333元，自95年6月1日起至96
年5月31日止每月租金改為61,250元。嗣系爭租約於96年5月31日屆滿後，上懋公司對於其所造成系爭房屋結構體、隔間牆、門、天花板封條、日光燈管、電器開關、插座、裝潢、壁紙、踢腳版、電線、入門地面大理石地板及地毯、玻璃窗等損害均未依約回復原狀，且至98年4月2日始將系爭房屋之鑰匙交還蘇陳鶴梅，辦理點交手續。又上懋公司既未依約回復原狀，致蘇陳鶴梅受有損害，蘇陳鶴梅自可依系爭租約第6條、第9條約定請求上懋公司給付回復原狀之費用232,475
元。另依系爭租約第3條、第15條之約定，上懋公司應負擔
租賃所得稅10%即102,665元【（58,333元×10%×5個月）＋
（61,250元×10%×12個月）＝102,665元】，及系爭房屋因
上懋公司承租後作營業使用致每年增加1%之房屋稅合計30,061元【（761,300元＋752,000元）×1%＋（751,000元＋741
,8 00）×1%＝30,061元】。再者，上懋公司因違反系爭租
約致蘇陳鶴梅須提起本件訴訟，因而造成蘇陳鶴梅受有律師費用之損失共計154,000元（起訴前律師函費用14,000元及
本件訴訟一審律師費用80,000元暨二審律師費用60,000元），上懋公司應依系爭租約第12條約定負賠償責任。此外，上懋公司未於系爭租約期限屆滿後交還系爭房屋，遲至98年4
月2日始將系爭房屋之鑰匙交還蘇陳鶴梅，辦理點交手續，
已遲延22個月，蘇陳鶴梅自可依系爭租約第6條約定請求上
懋公司給付1個月租金5倍之違約金306,250元（61,250×5＝
306,250）。綜上，上懋公司應給付蘇陳鶴梅之金額合計825,451元（232,475＋102,665＋30,061＋154,000＋306,250＝825,451）。為此，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟
等語。
二、上懋公司則抗辯如下：
（一）上懋公司自承租系爭房屋後，並未改裝及變動屋內任何結構，至上懋公司當時所需之室內擺飾、設備、隔間及地板，均屬可拆卸式之組合物品，而遷離系爭房屋時亦僅是將該組合物拆卸移除，並未破壞系爭房屋屋內任何設施。又蘇陳鶴梅雖以卷附照片及估價單為據，請求上懋公司負回復原狀責任，惟該照片所顯示之情形或於承租當時現況即為如此；或屬正常使用之範圍，而非上懋公司所破壞；或因蘇陳鶴梅之要求方加工裝設；或已依蘇陳鶴梅之要求而修補完成，上懋公司並無違約而致蘇陳鶴梅受有損害之情事，是蘇陳鶴梅請求上懋公司負回復原狀責任，顯屬無據。況系爭房屋業已老舊，縱認需有修繕之情事，亦應計算折舊。
（二）依系爭租約第3條、第15條及第16條約定之文義觀之，蘇
陳鶴梅請求上懋公司給付房屋稅及租賃所得稅之前提，僅在稅額較出租之前增加時，其增加部分，始由上懋公司負責補貼，今蘇陳鶴梅並未證明因系爭租約致其房屋稅或所得稅較出租前有增加之情事，遽向上懋公司請求給付增加之房屋稅30,061元及租賃所得稅102,665元，亦無理由。
（三）本件蘇陳鶴梅所主張之事項，均屬系爭租約租期屆滿，上懋公司不再續租後，兩造因就回復原狀等情事，無法達成共識所衍生之爭議，要與違約無關，蘇陳鶴梅據此請求上懋公司應賠償律師費用，即非有據。且縱蘇陳鶴梅得依系爭租約第12條約定請求上懋公司賠償律師費用，上懋公司應賠償之數額，亦應依蘇陳鶴梅勝敗訴之比例負擔，否則未免有失公平。
（四）依系爭租約第6條兩造關於違約金之約定，係以上懋公司
並未即時遷讓為要件，而非以蘇陳鶴梅有無同意受領為據。又上懋公司於96年5月31日租期屆至時即停止使用收益
系爭房屋，且於相當時日內清空屋內屬於上懋公司所有之裝潢擺設，並於96年6月11日通知蘇陳鶴梅前來點交，其
間亦未接獲蘇陳鶴梅要求遷讓房屋之通知，應認上懋公司已依約即時遷讓交還系爭房屋。至蘇陳鶴梅以上懋公司未回復原狀為由，拒絕與上懋公司辦理點交，乃係以不正當行為刻意遲延受領，自不影響上懋公司已依約遷讓交還系爭房屋之事實，上懋公司亦無蘇陳鶴梅主張之違約責任。（五）系爭租約租期既已屆滿，依系爭租約第5條約定，蘇陳鶴
梅即應於交屋後將150,000元押租保證金退還予上懋公司
，上懋公司爰依民法第334條第1項規定，於上開押租保證金範圍內主張抵銷。
三、原審判決上懋公司應給付蘇陳鶴梅76,534元，及自99年10月20日起至清償日止按年息5%計算之利息，並就該部分為准、免假執行之宣告，而駁回蘇陳鶴梅其餘請求。兩造均不服，各自就其敗訴部分提起上訴，蘇陳鶴梅並為前開訴之追加，其聲明為：（一）上訴部分：１、原判決不利於蘇陳鶴梅部分廢棄。２、上懋公司應再給付蘇陳鶴梅368,267元，及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。（二）追加部分：上懋公司應給付蘇陳鶴梅380,650元，及
其中366,250元自100年2月10日起，餘14,400元自100年7 月12日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。其對於上懋公司上訴之答辯聲明則為：上訴駁回；上懋公司上訴聲明為：(一)原判決不利於上懋公司部分廢棄。(二)上開廢棄部分，蘇陳鶴梅在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其對於蘇陳鶴梅上訴之答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於94年12月30日就蘇陳鶴梅所有之系爭房屋簽訂系爭租約，約定由上懋公司為承租人，租賃期間自95年1月1日起至96年5月31日止，並約定自95年1月1日起至95年5月31日止每月租金為58,333元；自95年6月1日起至96年5月31
日止每月租金改為61,250元。
（二）兩造訂立系爭租約前，上懋公司原係以更名前之香港商聖莎拉時裝有限公司（下稱聖莎拉公司）向蘇陳鶴梅承租系爭房屋，並於93年8月28日訂立租賃期間自93年9月1日起
至96年5月31日止之租賃契約。
（三）系爭租約於租期屆滿後終止，上懋公司於98年4月2日始將系爭房屋返還蘇陳鶴梅，完成點交手續，而蘇陳鶴梅尚未將系爭房屋之押租保證金150,000元返還上懋公司。
五、蘇陳鶴梅主張上懋公司於系爭租約租期屆滿後，並未回復原狀，亦未將系爭房屋返還蘇陳鶴梅，而有違約之情事，復未依系爭租約第3條、第15條約定負擔租賃所得稅及增加之房
屋稅等情，為上懋公司所否認，並以前詞置辯。茲就蘇陳鶴梅請求之各項金額分述如下：
（一）回復原狀費用232,475元部分：
１、經查，系爭租約第6條、第9條分別約定：「乙方（即上懋公司）於租期屆滿時，除經甲方（即蘇陳鶴梅）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，……」、「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」等語，而系爭租約已於96年5月31
日租期屆滿而終止，依前開約定，上懋公司自有回復原狀之義務。又如前所述，兩造訂立系爭租約前，上懋公司原係以更名前之聖莎拉公司向蘇陳鶴梅承租系爭房屋，並於93年8月28日訂立租賃期間自93年9月1日起至96年5月31日止之租賃契約。嗣聖沙拉公司更名為上懋公司，上懋公司復於94年12月30日與蘇陳鶴梅就系爭房屋之租賃事宜重新簽約，租賃期限仍至96年5月31日止。準此，上懋公司與
聖沙拉公司之法人格既為同一，僅因更名之故，上懋公司方於94年12月30日與蘇陳鶴梅就系爭房屋之租賃事宜重新簽約，則審究系爭房屋之原狀為何，自應以蘇陳鶴梅交付系爭房屋予聖沙拉公司之情狀為準，合先敘明。
２、次查，蘇陳鶴梅提出本院卷第127至129頁、第188至192頁編號1至16及原審卷第30至43頁編號1至27、本院卷第204
至212頁編號A至Q之照片為據，主張蘇陳鶴梅交付系爭房
屋予聖莎拉公司時之原狀如本院卷第127至129頁、第188
至192頁編號1至16之照片所示，而上懋公司返還系爭房屋予蘇陳鶴梅之現況則如原審卷第30至43頁編號1至27、本
院卷第204至212頁編號A至Q之照片所示等語，雖為上懋公司所否認，惟證人即上懋公司分區經理吳雅玟證稱：除本院卷第189頁編號11的照片有門，但蘇陳鶴梅交付時並沒
有門，及第190頁編號12之照片是塑膠地板，不是大理石
外，其餘均與照片相符。至上懋公司返還系爭房屋予蘇陳鶴梅時，系爭房屋之狀況除原審卷第43頁編號27之玻璃窗並沒有破裂外，其餘均與原審卷第30至43頁編號1至26、
本院卷第204至212頁編號A至Q之照片差不多，只是照片所顯示之狀況更黃更舊而已等語（參本院卷第197頁背面至
第199頁）。又本院將前揭照片送往台北市室內設計裝修
商業同業公會（下稱室內設計裝修公會）鑑定回復原狀之費用為若干，經室內設計裝修公會至現場勘驗之結果，認依現況推估原始現場即15樓之1及15樓之2房屋間應具備一樘木作隔間門組，且15樓之2房屋原鋪設之大理石確實已
遭挖除，有該鑑定報告附卷可稽，是堪信15樓之1、15樓
之2房屋間其原狀確有門組之設計，而15樓之2房屋亦有鋪設大理石。是以，應認蘇陳鶴梅交付系爭房屋予聖莎拉公司時之原狀均如本院卷第127至129頁、第188至192頁編號1至16之照片所示。至上懋公司返還系爭房屋予蘇陳鶴梅
之狀況則除原審卷第43頁編號27之玻璃窗沒有破裂外，餘均如原審卷第30至43頁編號1至26、本院卷第204至212頁
編號A至Q之照片所示。
３、再查，系爭房屋回復原狀之費用，經室內設計裝修公會鑑定結果，其中15樓之1房屋部分，包括牆面破壞之修復3,000元（含15樓之2房屋部分）、牆面鋪設壁紙9,900元、裝設15樓之1與15樓之2房屋間之隔間木門（包含門與門斗）7,000元、將15樓之1房屋往後面以木板封死之門回復9,500元、踢腳板之裝設5,000元、整修天花板18,000元、裝設嵌入式日光燈（雙管山型日光燈具）9組4,000元，共計56,400元；另15樓之2房屋部分，包括牆面鋪設壁紙9,900元、踢腳板之裝設5,000元、15樓之2房屋正門入口大理石地板之鋪設18,000元、整修天花板6,000元、裝設嵌入式日
光燈18組6,400元、電源插座、電線及開關插座之修復3,000元（含15樓之1房屋部分），合計48,300元。綜上，15
樓之1及15樓之2房屋回復原狀費用合計104,700元。
４、蘇陳鶴梅固稱：鑑定報告就15樓之1房屋關於雙管山型日
光燈具所載應再補回「4+1」盞，應係指除本院卷第99頁
之估價單所載之6盞外，尚應再補5盞之意，是鑑定報告就此部分之金額顯然漏計6盞，金額共計4,800元。又鑑定報告就15樓之1房屋既認部分電源開關及插座確實有毀損，
及部分電線確實遭拉扯移位及毀損，應予修復，卻又載明該修復之金額已計入15樓之2房屋一併計算，然就2間房屋應分別修復之電源、電線之細項及數量為何，個別之修復金額為何，鑑定報告均未記載。再者，鑑定報告就15樓之1、15樓之2房屋關於地毯之鋪設及外窗之修復均未鑑定，自有未當等語，並提出其與訴外人富群超商股份有限公司簽訂之租賃契約書為證（參本院卷第239頁）。惟查，依
鑑定報告第6頁關於15樓之1房屋第10項「裝設嵌入式日光燈9組」之記載觀之，可徵室內設計裝修公會於鑑定時已
與蘇陳鶴梅確認出租前天花板所裝設燈具應為「雙管山型日光燈具」，並依15樓之1房屋面積分佈為基準，認定應
再補回5盞，復依上開估價單第12、13項所列金額換算每
盞應為800元，因此認定此部分之修復費用共計4,000元。而從上開記載觀之，尚難推知所謂「應再補回4+1盞」之
意，係除估價單所載之6盞外，尚應再補回5盞。又室內設計裝修公會既已就15樓之1、15樓之2房屋關於電源開關、插座、電線部分之修復一併鑑定修復費用為3,000元，自
難因鑑定報告未載明2間房屋應分別修復之電源、電線之
細項及數量為何，個別之修復金額為何，即認鑑定報告有何不當。再者，蘇陳鶴梅於本院101年3月2日準備程序期
日業已表明其交付系爭房屋予上懋公司之狀況如本院卷第12 7至129頁、第188至192頁編號1至16之照片所示（參本院卷第196頁），而上開照片並未顯示系爭房屋有地毯之
鋪設。至證人林清松雖證稱：其於91年裝修系爭房屋時，該房屋本就有鋪設地毯，就是一般商用、辦公室用的塑膠地毯等語（參原審卷第134頁），惟林清松裝修系爭房屋
之時間為91年，而上懋公司之前身即聖沙拉公司係於93年方向蘇陳鶴梅承租系爭房屋，其間相差2年，尚難因林清
松於91年裝修系爭房屋時有其所謂塑膠地毯之鋪設，即遽認聖沙拉公司於93年承租系爭房屋時仍有鋪設地毯。此外，蘇陳鶴梅復未舉他證證明系爭房屋出租予聖沙拉公司時即有鋪設地毯，及15樓之1與15樓之2房屋間靠馬路外窗（雙層）之毀損係上懋公司承租期間所為，是室內設計裝修公會未就該部分之修復費用為鑑定，亦無任何不當之處。職故，蘇陳鶴梅就此部分之主張，即非可採。
（二）租賃所得稅102,665元部分：
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院39年台上字第1053號判例可資參照。經查，系爭租約有關稅款部分乃分別於第3條、第15條第1項、第16條、第19條約定：「九十五年元月一日至九十五年五月三十一日止每月租金淨收新台幣伍萬捌仟參佰參拾參元整；九十五年六月一日至九十六年五月三十一日每月租金淨收新台幣陸萬壹仟貳佰伍拾元整，即租賃所得稅百分之十由乙方全額負擔，絕無異議，乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」、「印花稅各自負擔，房屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔」、「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租之前稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼，乙方絕不異議」、「本租金憑單扣繳由乙方負責向稅捐稽徵機關負責繳納」等語，依上開約定，可知租賃所得稅10%由上懋公司負擔，房屋稅則由蘇陳鶴梅負擔，
惟倘房屋稅及綜合所得稅因系爭房屋之出租致稅額增加時，該增加之稅額由上懋公司負擔。易言之，系爭租約第3
條、第15條第1項主要約定何種稅賦應由何人負擔，以及
負擔之範圍為何，而第16條則屬上開第3條、第15條第1項之補充約定，亦即在上開條款適用下，若有第16條之情形，上懋公司另需再補貼蘇陳鶴梅因系爭房屋出租而增加之稅額。至第19條則係約定上懋公司應負責向稽徵機關依法申報扣繳租賃所得稅之扣繳義務甚明。
２、上懋公司雖稱：依系爭租約第16條約定之文義，蘇陳鶴梅請求上懋公司給付租賃所得稅之前提，僅在蘇陳鶴梅其稅額較出租之前增加時，其增加部分，始由上懋公司負責補貼等語，惟查，依我國所得稅法第14條第1項、第88條、
第89條及第92條等規定，可知有關租賃所得稅係綜合所得稅之項目，納稅義務人有租金收入時，應由扣繳義務人即承租人於給付租金時，依規定之扣繳率或扣繳辦法扣取稅款，並依同法第92條規定繳納之。又依財政部所訂「各類所得扣繳率標準」第2條第1項第5款規定，納稅義務人如
為個人，租金按給付額扣取百分之十，並應於每月10日前將上一個月內所扣稅款向國庫繳清。是以，依系爭租約第3條、第19條之約定，可知兩造所約定上懋公司給付之租
金金額（即租金淨收款），係指不包括原依上開稅法規定應代租金所得人按給付租金額10%代扣繳予稅捐機關之款
項。換言之，兩造所約定上開代扣款項，性質上仍屬上懋公司應支付蘇陳鶴梅租金之一部分，為蘇陳鶴梅租金所得，僅係此部分另由上懋公司直接繳予稅捐機關，做為蘇陳鶴梅繳納租賃所得稅之款項，是上懋公司就系爭租約第3
條、第16條約定之解釋，顯有違誤。
３、再查，依上懋公司提出之財政部臺北市國稅局各類所得扣繳稅額繳款書、各類所得扣繳暨免扣繳憑單觀之（參本院卷第253至262頁），上懋公司確有依上開約定按租金給付額10%扣繳租賃所得稅，是蘇陳鶴梅就此部分自不得再請
求上懋公司給付。蘇陳鶴梅固稱：上開書證係蘇陳鶴梅於準備程序終結後所提出，依民事訴訟法第196條、第276條第1項、第447條第1項之規定，自不得援用之。況且，上
懋公司前已於100年10月4日民事陳報暨答辯狀中敘明就租賃所得稅102,665元部分，願意給付予蘇陳鶴梅，顯然已
經就訴訟標的為認諾，是就此部分應為上懋公司為敗訴之判決等語。惟按「民事訴訟法第384條所謂為訴訟標的之
認諾，乃指被告對于原告依訴之聲明所為關于某法律關係之請求，向法院為承認者而言，其承認須於言詞辯論時為之，始生訴訟法上認諾之效力」、「原審準備程序雖有被上訴人蔡接枝於上訴人之請求為認諾之記載，但被上訴人四人在原審言詞辯論期日共同為訴之聲明，請求駁回上訴人之上訴，足見被上訴人蔡接枝之認諾，不發生訴訟法上認諾之效力」，最高法院44年台上字第843號判例、69年
度台上字第682號判決要旨可資參照。本件上懋公司固於
前開書狀敘明其願意給付蘇陳鶴梅102,665元之租賃所得
稅，然前開書狀提出之時點，本院尚在進行準備程序，而上懋公司於本院進行言詞辯論前即就上開租賃所得稅為駁回之主張，且於言詞辯論期日為相同之聲明，揆諸前開說明，上懋公司於準備程序所為之認諾，自不生認諾之效力。又上懋公司雖於準備程序終結後方提出前開書證，以資證明其已繳納租賃所得稅，惟觀諸前開書證，確實足以證明上懋公司已繳納租賃所得稅，是倘駁回上懋公司此部分書證之提出，依民事訴訟法第447條第1項第6款之規定，
顯然有失公平。準此，上懋公司於租賃期間既已依約扣繳租賃所得稅，是蘇陳鶴梅依系爭租約第3條之約定請求上
懋公司給付原屬租金性質之租賃所得稅102,665元，即非
有據。
（三）房屋稅30,061元部分：
１、查依前揭系爭租約第15條、第16條之約定及說明，可知有關系爭房屋之房屋稅本係約定由蘇陳鶴梅負擔，僅於因系爭房屋出租致稅額增加時，該增加之稅額方由上懋公司負擔。又臺北市房屋稅徵收自治條例第4條規定：「本市房
屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋，1.2%。 二、非住家用房屋，其為營業用者，3%。其為私
人醫院、診所、自由職業事務所、幼稚園、托兒所、兒童托育中心、補習班、人民團體及其他性質可認定為非供營業用者，2%。」而系爭房屋出租前原得以稅率2%課徵房屋稅，出租後因屬營業用房屋，故改以稅率3%課徵房屋稅，此觀系爭房屋93年至96年全期房屋稅繳納證明書、房屋稅繳款書即明（參本院卷第156、157、296、297頁、原審卷第47至50頁），亦即其中93年度之使用方式為「非住非營」，稅率為2%（15樓之1房屋：課稅現值781,900元×稅率
2%＝15,368元；15樓之2房屋：課稅現值772,300元×稅率
2%＝15,446元）；94年度之使用方式其中有10個月為營業用，2個月為非住非營，稅率分別為2%、3%【15樓之1房屋：（課稅現值771,600元×稅率3%×10/12）＋（課稅現值
771,600元×稅率2%×2/12）＝21,862元；15樓之2房屋：
（課稅現值762,100元×稅率3%×10/12）＋（課稅現值76
2,100元×稅率2%×2/12）＝21,592元）】；95、96年度
之使用方式均為營業用，稅率均為3%（95年度：15樓之1
房屋課稅現值761,300元×稅率3%＝22,839元；15樓之2房
屋課稅現值752,000元×稅率3%＝22,560元；96年度：15
樓之1房屋課稅現值751,000元×稅率3%＝22,530元；15樓
之2房屋課稅現值741,800×稅率3%＝22,254元），足證系
爭房屋確實因出租予上懋公司致房屋稅率由2%增加為3%，是則增加之稅率1%部分，即應由上懋公司負擔。
２、上懋公司固稱：伊於94年12月30日簽訂系爭租約之前後，系爭房屋之稅額並無增加，是上懋公司自無須補貼蘇陳鶴梅等語。然查，依系爭租約第16條約定之意旨，應係指系爭房屋因出租予上懋公司致房屋稅稅額較出租之前（即未出租）增加時，就增加部分，應由上懋公司負責補貼，亦即應以系爭房屋有無出租作為比較之基準，而非純以兩造於94年12月30日簽訂系爭租約之時點作為比較稅額是否增加之基準，如此解釋方有實益，並符合兩造之真意。是以，上懋公司前開辯詞，要非可採。
３、再查，系爭租約係自95年1月1日起至96年5月31日止，而
其中15樓之1房屋自95年1月1日起至95年6月30日止、自95年7月1日起至96年6月30日止之課稅現值分別為761,300元、751,000元；另15樓之2房屋自95年1月1日起至95年6月30日止、自95年7月1日起至96年6月30日止之課稅現值則分別為752,000元、741,800元，有系爭房屋95年、96年房屋稅繳款書在卷足憑（參原審卷第47至50頁）。依此計算之結果，上懋公司應負擔之房屋稅合計21,255元【（15樓之1：761,300×1%×6/12＋752,000×1%×11/12）＋（15樓
之2：751,000×1%×6/12＋741,800×1%×11/12＝21,255
）】。
（四）律師費用154,000元部分：
１、經查，系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費，均由乙方負責賠償。」依上開約定之文義解釋，係屬上懋公司違約之損害賠償責任，其要件係上懋公司有違約事由致蘇陳鶴梅有涉訟行為，而賠償範圍則係蘇陳鶴梅涉訟支付之律師費。次查，上懋公司確有違反系爭租約第9條之回復原狀等義務，而經蘇陳鶴梅提
起本件訴訟等情，業如前述，是上懋公司辯稱其並無違約事由，難認可採。又蘇陳鶴梅為請求上懋公司回復原狀及損害賠償等提起本件訴訟，並因而支付第一審律師費用80,000元及第二審律師費用60,000元，有永然聯合律師事務所98年9月25日出具之收據及詹璧如律師於99年11月30日
出具之收據各1紙在卷可佐（參原審卷第157頁、本院卷第72頁），是蘇陳鶴梅就此部分之請求，洵屬有據。至蘇陳鶴梅另請求其於98年3月11日、同年5月22日委請律師撰寫存證信函所支付4,000元、10,000元之費用，雖有提出存
證信函2份、收據2紙為據（參原審卷第19至20頁、第22至25頁、第156至157頁）。但查，上開蘇陳鶴梅委託律師代為發函之行為均在本件涉訟前所為，且核其內容係屬蘇陳鶴梅欲主張權利而向上懋公司為相關意思表示之行為，難認符合上開損害賠償範圍之約定，故蘇陳鶴梅就此部分之請求，核非有據。
２、上懋公司雖稱：縱蘇陳鶴梅得依系爭租約第12條約定請求上懋公司賠償律師費用，惟上懋公司應賠償之數額，亦應依蘇陳鶴梅勝敗訴之比例負擔，否則未免有失公平等語。然查，依系爭租約第12條約定之文義觀之，倘上懋公司確有違約情事，致蘇陳鶴梅涉訟因而支出律師費，上懋公司即有賠償全部律師費用之責任，而無所謂按勝敗訴比例負擔之問題。何況，依台北市律師公會收受酬金辦法之規定，可知無論係以「分收酬金」或「總收酬金」之方式計算律師酬金，均未以勝敗訴之結果決定計付酬金之比例，是系爭租約第12條約定之意旨，自無可能以蘇陳鶴梅勝敗訴之比例作為上懋公司應賠償範圍之基準。是以，上懋公司前開抗辯，委無可取。
（五）違約金306,250元部分：
１、查依系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲
方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」等語觀之，可知上懋公司於租期屆滿時，應將系爭房屋回復原狀後交還蘇陳鶴梅，始符合前開約定之本旨。倘上懋公司未將系爭房屋回復原狀，即遷讓交還系爭房屋，即難謂已履行前開約定之義務。
２、次查，系爭租約於96年5月31日租期屆滿而終止，上懋公
司依上開約定本有將系爭房屋回復原狀後，再將之遷讓返還蘇陳鶴梅。惟如前所述，上懋公司並未依約將系爭房屋回復原狀，是蘇陳鶴梅自無受領之義務，則上懋公司於96年6月11日雖以復興橋郵局第189號存證信函（參本院卷第21 3至214頁），通知蘇陳鶴梅將於96年6月13日在系爭房屋辦理點交事宜，蘇陳鶴梅縱未配合辦理，亦難謂有何受領遲延之情事。因此，上懋公司抗辯蘇陳鶴梅以不正當行為刻意遲延受領，自不影響上懋公司已依約遷讓交還系爭房屋之事實，上懋公司亦無蘇陳鶴梅主張之違約責任云云，即非可取。又上懋公司既未依約將系爭房屋回復原狀後遷讓交還蘇陳鶴梅，是蘇陳鶴梅依上揭約定請求上懋公司給付違約金，即屬有據。
３、按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民
法第252條以職權減至相當之數額，至是否相當，應依一
般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院49年台上字第807號判例著有
明文。本院審酌系爭租約於96年5月31日租期屆滿而終止
後，上懋公司未先將系爭房屋回復原狀，即於96年6月11
日以存證信函通知蘇陳鶴梅辦理房屋點交事宜，且於蘇陳鶴梅拒絕受領系爭房屋，並於96年7月31日以深坑郵局第49號存證信函（參原審卷第18頁）通知上懋公司應予回復
原狀之處後，上懋公司仍未將系爭房屋回復原狀，致系爭房屋閒置，遲至98年4月2日方完成辦理點交事宜，及上懋公司應回復原狀者固有多處，但回復原狀費用不過為10餘萬元，推估回復原狀之期間應不至於超過2個月等情，認
蘇陳鶴梅請求給付1個月租金5倍之違約金306,250元尚屬
過高，應按1個月租金之2倍即122,500元計付較為允當。
六、綜上所述，上懋公司應給付蘇陳鶴梅之金額合計388,455元
（104,700＋21,255＋140,000＋122,500＝388,455），經與押租保證金150,000元抵銷後，上懋公司尚應給付238,455元。從而，蘇陳鶴梅依系爭租約之法律關係請求上懋公司給付41,555元【即原審起訴狀請求回復原狀費用218,075元，判
准90,300元，加計請求房屋稅30,061元，判准21,255元，及蘇陳鶴梅於原審以99年10月19日準備（二）狀追加之律師費用94,000元，判准80,000元，合計判准191,555元，經上懋
公司於原審99年8月24日言詞辯論期日主張抵銷押租保證金
150,000元後，尚餘41,555元】，及自99年10月19日準備
（二）狀繕本送達之翌日即99年10月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過41,555元及其法定利息不應准許部分，所為上懋公司敗訴之判決，尚有未洽，上懋公司上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。又就上開應准許部分
所為上懋公司敗訴之判決，及就上開不應准許部分所為蘇陳鶴梅敗訴之判決，均核無違誤，兩造分別指摘原判決各該部分不當，並求予廢棄改判，均無理由，應予駁回。至於蘇陳鶴梅追加請求380,650元部分之196,900元，及其中182,500
元（即蘇陳鶴梅上訴後以100年2月9日準備書狀追加請求違
約金306,250元及律師費用60,000元，判准違約金122,500元及律師費用60,000元）自本院100年2月15日準備程序期日蘇陳鶴梅為追加聲明之翌日即100年2月16日起，餘14,400元（（即蘇陳鶴梅於準備程序終結後以101年7月25日辯論意旨狀追加請求回復原狀費用14,400元）自本院101年8月23日言詞辯論期日蘇陳鶴梅為追加聲明之翌日即101年8月24日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上懋公司之上訴為一部有理由、一部無理由；蘇陳鶴梅之上訴為無理由；蘇陳鶴梅追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、
第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 4 日民事第四庭審判長法 官 陳靜茹
法 官 林怡伸
法 官 林秀圓
以上正本係照原本作成
不得上訴
中 華 民 國 101 年 9 月 4 日書記官 廖純慧