臺灣臺北地方法院99年度訴字第1384號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1384號

原告

茂穎實業股份有限公司

法定代理人

林吉勝

訴訟代理人

陳勵新律師

被告

陳鴻照

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國 99年9月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項及第4項定有明文。本件原告於民國99年5月25日起訴時，係以劉玉珍、劉伍發、陳鴻照及譚貴武為被告，惟原告嗣後於民國99年9月21日之言詞辯論期日，已當庭以言詞方式撤回被告譚貴武之訴部分，經本院通知被告後10日內均未提出異議，依前開規定，已視同同意撤回，是被告潭貴武之訴業經依法撤回在案。又關於被告劉玉珍、劉伍發之訴部分，嗣後將由本院另行審結，均先予敘明。

二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、3款定有明文。查本件原告起訴時就被告陳鴻照部分之不當得利請求，係請求自98 年4月15日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）29,690元，嗣於99年9月21日本院言詞辯論期日已減縮請求被告陳鴻照自99年3月10日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告10,000元，此核屬減縮應受判決事項之聲明，並為被告陳鴻照所同意，依前揭規定意旨，自應准許之。

貳、實體事項：

一、本件原告起訴主張：

（一）訴外人荷商柯金資產管理股份有限公司臺灣分公司（下稱荷商柯金公司），經本院強制執行之拍賣程序，以新台幣（下同）380,000,000元承受坐落臺北市○○區○○段三小段第406地號土地（下稱系爭土地）及其上78個建號建物，建物中並包括同小段第2761建號、門牌號碼臺北市○○路○段149號11樓之3建物（下稱系爭房屋），於98年4月15日經本院核發不動產移轉證書予訴外人荷商柯金公司後，訴外人荷商柯金公司再於99年2月6日將系爭房地出賣與原告並已辦理所有權移轉登記，而被告陳鴻照與原告間無任何契約關係存在，竟無權占用系爭房屋，為此依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，且被告因無權占用系爭房屋而受有利益，被告自應就此對原告負民法第179條規定之不當得利返還責任，而因系爭房屋均屬商業用途，且其坐落之土地區分為三種商業區，租金應不受土地法第97條之限制，縱依土地法第97條之限制，因系爭房屋為商業用，地理位置良好，面臨基隆路二段，附近均有商家、近喬治工商市況熱絡，土地現值每平方公尺高達370,515元，以10%計算之租金數額即達29,690元（計算式：⑴土地部分：每平方公尺137,094元×占用面積24.09平方公尺×10%÷12＝27,522元；⑵房屋部分：房屋課稅現值260,200元×10%÷12＝2,168元，⑴27,522元＋⑵2,168元＝29,690元），及參照原告與訴外人即系爭土地上其他房屋之無權占用人柯秉松間之本院98年度北簡字第33639號民事判決，係以每月10,000元計算相當於租金之不當得利數額，請求被告自原告取得所有權之99年3月10日起至其遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元。並聲明：如主文第1、2項所示；並願供擔保請准宣告假執行。

（二）被告所持前向訴外人鄭忠楨買受取得系爭房屋之使用權及相關權益等情，並不得對抗原告，被告確屬無權占用系爭房屋，原告取得所有權後即得請求被告遷讓返還系爭房屋。

二、被告則抗辯以：系爭房屋係訴外人陳麗玲於83年4月29日向訴外人金廣建設公司購買，訴外人陳麗玲陸續繳納價金952,853元後，於97年9月10日訴外人陳麗玲透過訴外人吳忠楨居中介紹，以460,000元出讓系爭房屋之使用權與訴外人鄭忠楨，訴外人鄭忠楨再於97年3月17日以460,000元將使用權及相關權益出賣與被告，迄今已使用長達15年且其間並無受異議或經制止使用等，亦可見系爭房屋所有權人應有默許認同被使用之事實，被告並非無權占用，且此係因之前建商有土地取得及貸款問題遭訴外人合作金庫銀行拍賣，才由訴外人荷商柯金公司拍定後再出賣與原告，因此糾紛導致原承購戶權益受損，被告陳鴻照亦因購買及整修等費用有支出約60餘萬元，原告應為補償等語。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件兩造並不爭執⑴系爭房屋自99年3月10日起即登記為原告所有迄今，⑵系爭房屋目前係由被告所占有使用中等事實，並有原告所提出系爭房屋之建物登記謄本1份為證，自堪信屬實。次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文；又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項亦有明文，而買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，在土地之所有權尚未移轉登記與買賣契約之買受人前，若土地經執行法院查封拍賣而經拍定人取得所有權，拍定人基於所有權請求買賣契約之買受人返還所有物，買受人即不得以其與出賣人間之土地買賣關係對抗拍定人，有最高法院72年臺上字第938號民事判例意旨可資參照，是本件被告雖以前詞置辯，惟觀諸被告僅抗辯於97年3月17日以460,000元自訴外人鄭忠楨處買得系爭房屋使用權及相關權益，所提出與訴外人陳麗玲簽立之卷附買賣合約讓渡書影本第2條中，亦有載明賣方即訴外人陳麗玲並未取得產權登記之內容，已可見被告簽立該契約時即明知所買入者並非系爭房屋之所有權，其當知悉占用系爭房屋是否基於合法權限係存在疑義，而被告所辯稱原告之前手曾有默示同意被告或被告之前手使用系爭房屋一節，亦未見其未提出任何證據證明之，實均難認被告有何屬善意占有人之情形，且關於被告所稱原告之前手曾有默示同意被告或被告之前手使用系爭房屋者，與被告所執與訴外人陳麗玲間有無前開買賣合約讓渡書約定等，均屬債之契約關係而有相對性，依前揭規定意旨及說明，原告既非各該契約之當事人，被告仍不得執此對抗原告，由原告於99年3月10日取得系爭房屋所有權後，即提起本件訴訟請求被告遷讓返還系爭房屋而論，更難謂原告有何曾默示同意被告使用系爭房屋之情形，則原告主張被告目前占用系爭房屋並無正當合法權源，應屬可採；至於被告又辯稱有對系爭房屋為修繕而支出費用等，姑不論被告請求原告就此為補償等，並未見被告提出任何法律依據說明之，且此與被告對系爭房屋之占用無正當權源之認定並無涉，仍不足以妨礙原告基於所有權人地位得請求其遷讓返還系爭房屋之權利，是原告訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，仍為有據。

四、進而，按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文，而得請求無權占用人返還不當利得之範圍，應以占用人所受利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦即被告無權占用系爭土地所得之使用利益，得以相當於租金之方式予以計算（參見最高法院61年度臺上字第1695號民事判例意旨）。查本件原告主張在其另訴請亦無權占用系爭土地上其他房屋之訴外人柯秉松遷讓房屋並返還不當得利之訴訟事件中（本院98年度北簡字第33639號），訴外人柯秉松曾在該事件中自認該區租金行情約每月10,000元，有該民事判決書影本1份在卷可按，被告就此亦不爭執，再參酌系爭房屋為商業用，土地公告現值每平方公尺達370,515元，有建物登記謄本一份供佐，系爭房屋所在位置又係面臨基隆路二段，附近均有商店而尚屬繁榮，若以土地法第97條第1項所規定程式地方房屋租金上限10%之計算標準，系爭房屋所在區域之一般房屋租金即約每月29,690元而論，原告主張以系爭房屋租金每月10,000元計算而為請求，尚屬允當，被告自應給付原告其取得所有權之日即99年3月10日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，每月10,000元之不當利得。

五、綜上所述，本件被告確有無權占用系爭房屋，並因而受有相當於租金之不當得利等事實。從而，原告依民法第767條所有物返還請求權等規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條關於不當得利之法律關係，自99年3月10日起至返還系爭房屋之日止，每月給付原告10,000元，為有理由，應予准許之。

六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，核與民事訴訟法第390條第2項、第392條規定並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。