99年度訴字第1691號｜民事：損害賠償｜裁判日期：99 年 11 月 11 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1691號原　　　告　丁○○ 訴訟代理人　乙○○ 被　　　告　宏東營造有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　楊金順律師複　代理人　游朝義律師甲○○ 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年10月28日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：其於民國92年11月5日與被告簽立房地產買賣契約（下稱系爭買賣契約），向被告購買坐落台北縣中和市○○段870地號（下稱系爭870地號）土地，應有部分5分之1，及其上同段375建號即門牌號碼台北縣中和市○○路48之3號建物（下稱系爭建物），簽約前，原告質疑系爭建物所在為4層樓公寓，搭配之系爭870地號土地應有部分應為4 分之1，惟系爭買賣契約所載之應有部分僅5分之1，被告指定之代書國閎地政士事務所助理員吳俊廷佯稱：因系爭建物所在公寓尚有地下室（下稱系爭地下室），故各樓層及地下室所有權人各搭配系爭870地號土地應有部分5分之1。原告因信被告之負責人張永明在建築界頗負盛名，而吳俊廷外貌敦厚老實，乃受其欺瞞以致簽署系爭買賣契約書。嗣後原告於97年9月間發現系爭地下室並無辦理所有權登記，即每層樓建物應搭配系爭870地號土地應有部分4分之1。甚且，系爭房建物係於66年所建，因原始起造人高達146人，張永明為免因辦理地下室所有權保存登記致應有部分遭稀釋為146 分之1，故意不為所有權登記，多年來更私自將原應屬住戶共有之地下室據為己有出租第三人謀取不當得利。爰依民法第184條及第227條之規定，請求被告給付系爭870地號土地應有部分差額之賠償新台幣（下同）57萬1,260元【計算式：公告現值89,729元/平方公尺×土地面積127.33平方公尺 ×土地應有部分差額（1/4－1/5）＝57萬1,260，元以下四捨五入】等語。並聲明：被告應給付原告57萬1,260元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：依兩造所簽立之系爭買賣契約，買賣標的為系爭870地號土地，應有部分5分之1及系爭建物，系爭地下室係未保存登記建物，並非系爭買賣契約約定之買賣標的，被告無不完全給付，訴外人吳俊廷亦不曾對原告為不實陳述之詐騙行為，原告主張顯與事實不符。又被告已依系爭買賣契約第8條約定，將系爭買賣契約約定之土地及建物所有權移轉登記予原告，而系爭地下室為未辦理保存登記之建物，且非為兩造間系爭買賣契約所約定建物之共有部分，張永明以交付信託方式將系爭870地號土地應有部分5分之1交付予受託人林娟瑛、甲○○、蔡雀管理、處分，尚符合信託法第1條之信託契約本旨，且係張永明與第三人間之獨立信託關係，與系爭買賣契約無涉等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實：㈠原告於92年11月5日與被告簽訂系爭買賣契約，約定原告向被告購買系爭870地號土地，應有部分5分之1及系爭建物，買賣價金總計295萬元。被告已於92年11月24日將前開土地及建物所有權移轉登記予原告。㈡系爭地下室為未辦理保存登記建物，現由訴外人張永明占有並出租予第三人使用。四、原告主張被告出售系爭建物時，佯稱系爭地下室亦搭配有系爭870地號土地應有部分5分之1，實則系爭地下室屬系爭建物之共有部分，故系爭建物應搭配系爭870地號土地應有部分4分之1，非系爭買賣契約所定之5分之1，被告有不完全給付之情事或詐欺之侵權行為，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲本件應審究之爭點為：原告主張被告出賣予原告之系爭870地號土地應有部分應為4分之1，是否有據？被告應否負侵權行為及不完全給付之損害賠償責任？㈠依兩造所簽立系爭買賣契約書第2條約定，系爭買賣契約之買賣標的為系爭870地號土地，應有部分5分之1及系爭建物，有房地產買賣契約書在卷可稽；又被告已於92年11月24 日將系爭870地號土地，應有部分5分之1及系爭建物所有權移轉登記予原告，為原告所不爭執，並有土地登記謄本附卷可佐，則被告就系爭買賣契約所定之出賣人給付義務業已履行完畢，原告主張被告應負不完全給付責任，顯非有據。㈡原告固主張系爭地下室並未辦理所有權登記，屬1至4樓建物之共有部分，故各樓層建物應搭配系爭870地號土地應有部為4分之1，被告出賣時稱4層樓建物及系爭地下室各搭配基地持分5分之1，顯然詐欺云云。姑不論被告否認於系爭買賣契約成立前曾向原告為前開陳述，縱認原告此部分陳述屬實，惟查，系爭地下室係65年間興建完成，取得使用執照，依建物所有權第一次登記法令補充規定第11點規定：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難室或停車空間應為共有部分，如其屬80年9月18日台內營字第8071337號函釋前請領建照完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共有性質並領有門牌地下室證明者，得依土地登記規則第82條規定辦理建物所有權第一次登記」，有台北縣中和地政事務所98年12月1日北縣中地登字第0980017829號函存卷可參，亦即依系爭地下室興建完成時有效之行政法規，系爭地下室於興建後不必然應登記為各樓區分所有建物之共用部分，而應依當事人之約定或使用執照之記載以定其性質。而查，包括系爭建物在內共10座4層樓建物係以張永明等146人為起造人，於65年7月5日興建完成取得使用執照，且使用執照上並無記載系爭地下室用途等情，有原告提出使用執照影本可證，參以系爭地下室於興建完成後，起造人自始未辦理所有權保存登記，復未將系爭地下室交由各層區分所有權人共用等情以觀，顯然起造人於興建完成後並無意將系爭地下室供作各樓區分所有建物之共有部分，原告僅以系爭地下室未辦理所有權登記即謂當然屬各樓層區分所有建物之共用部分，並非可採。系爭地下室既非當然屬各樓層區分所有建物之共用部分，則系爭地下室原始興建人是否保留系爭地下室搭配之基地應有部分日後一併轉讓，抑或僅單獨轉讓系爭地下室所搭配之基地應有部分，均非當時法所不許，原告僅以系爭地下室無所有權登記而謂所搭配之基地應有部分應併歸各樓區分所有建物所有權人，並據此稱被告有詐欺行為，顯無可採。五、綜上所述，原告主張被告僅移轉系爭870地號土地應有部分5分之1，有詐欺行為或不完全給付乙節，應非可採。從而，原告依侵權行為或不完全給付之法律關係，請求被告給付57萬1,760元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉證，經審酌後認對於本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 99 年 11 月 11 日民事第三庭法官賴惠慈以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 99 年 11 月 11 日書記官廖素芳

臺灣臺北地方法院99年度訴字第1691號

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