臺灣臺北地方法院 - 99年度訴字第2849號（給付報酬）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第2849號原　　　告　昌毅不動產仲介經紀股份有限公司法定代理人　林昱寰訴訟代理人　錢裕國律師複　代理人　呂承璋律師黃文玲被　　　告　楊寶珠訴訟代理人　蔡富強律師上列當事人間給付報酬事件，本院於民國100年1月11日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張略以：㈠被告與原告於民國99年4月14日簽立不動產專任委託銷售契約書，由被告委託原告代為銷售被告與訴外人楊蕙臨共有坐落在臺北市○○區○○段6小段526地號土地上之臺北市○○區○○段6小段601建號房屋（門牌號碼：臺北市大安區○○○路○段157號3樓房屋，以下簡稱「系爭房地」），委託銷售金額為新臺幣（下同）3,500萬元，委託期間自99年4 月 14日起至99年7月14日止。原告受託後，由業務員方敬賢竭盡心力銷售系爭房地，終於藉由訴外人光大不動產仲介經紀股份有限公司之業務員郭子揚找到買方即訴外人蔡譯嫺於99年4月30日簽署要約書及確認書各1紙，同意以3,500萬元價格承購，並當場交付面額260萬元支票予原告作為訂金，依據兩造不動產專任銷售契約書第8條第1項及第12條第3項之約定，買方所出委買價格已達被告委託銷售價格，原告無須再通知被告即可全權代理收受訂金及安排雙方簽約事宜，原告隨即將上情通知被告，請其出面處理買賣契約訂約事宜。詎被告竟然拒絕繼續辦理簽約事宜，違反兩造不動產專任委託銷售契約上開規定，依兩造不動產專任委託銷售契約書第12條第3項及民法第568條第1項之規定，原告有權向被告請求委託銷售總價3,500萬元之4﹪即140萬元之報酬。另蔡譯嫺所簽署之承購要約書亦約定：「買方同意支付成交總價百分之一之服務報酬予受託人」，假設系爭房地順利以3,500 萬元成交，原告有權向蔡譯嫺請求3,500萬元之1﹪即35萬元作為服務報酬，但因被告故意不履行契約，使原告喪失對買方之服務報酬請求權，並依民法第216條第1項之規定，請求被告賠償相當於服務報酬35萬元之損害，合計175萬元。㈡被告雖辯稱系爭房地另有共有人即訴外人即被告小姑楊蕙臨尚未提供授權書同意出售系爭房地，兩造不動產專任委託銷售契約並未生效云云。然本件與民法第819條第2項共有人優先承買權無關，方敬賢於本院言詞辯論程序中亦證稱被告向其表示已取得楊蕙臨之口頭承諾，同意出售系爭房屋等語。原告絕無向被告保證需共有人簽回委任授權書該不動產委託銷售契約才生效之情事。被告於簽約時一再向方敬賢表示其小姑持分少，一定會授權云云，方敬賢因此交付授權書予被告，請其帶回交楊蕙臨簽認，被告確實有權代理楊蕙臨出售系爭房地。再者，兩造雖於99年4月14日簽立不動產專任委託銷售契約書，但事實上被告早於簽約1年多前便有意出售系爭房地，此間與方敬賢商談不下數十次，委託銷售金額亦由原來2,700萬元增加至3,500萬元，可見被告對於市場行情及委託銷售事宜均詳加探詢，被告亦為全球人壽保險股份有限公司行銷經理，學經歷並非一般，豈有不知契約內容而予以簽約之理。另原告竭盡所能找到買方蔡譯嫺後，隨即主動以電話與被告聯絡，告知已有買方看屋談價，甚至於99年4 月30日買方簽立承購要約書前下午3時許，更去電被告表示現正與買方談價，被告當時並未表示異議，原告旋於收訂後約下午5時到8時去電被告十餘通，被告均未接聽，迄至晚間8時30分許方接通，方敬賢告知被告已達委託價格，並收取訂金成交，約定當晚10點見面簽署，但被告稱已在高速公路準備返家，改約翌日上午10時見面，至翌日又稱南下參加公祭，將與共有人見面告知成交之事，然自99年5月1日至5月4日，均避不見面，原告遂於99年5月4日上午親至被告公司拜訪，被告亦僅以簡訊回稱最近很忙，就未再提出任何不出售或授權合法性之問題，原告並無勾串或捏造不實之承購邀約書和訂金支票之情形。事後經原告側面探知被告應是知悉另有更高價買主，因而反悔不願出售，被告對此自應依兩造不動產專任委託銷售契約書第12條第3項及民法第568條第1項、第216條之規定，負給付報酬及損害賠償之責等語。㈢並聲明： ⒈被告應給付原告175萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。 ⒉原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯則以：㈠被告因有意出售系爭房地，而於99年4月14日與原告業務員方敬賢相約在系爭房地附近麥當勞速食店詢問市場行情及委託銷售事宜，當時方敬賢明知系爭房屋尚未取得共有人楊蕙臨之書面特別委任授權，竟未詳細解說該不動產專任委託銷售契約之定型化契約內容，亦未給予被告3日之審閱期間，即填具授權書1紙交付被告，內容為楊蕙臨授權被告代理出售系爭房地，要被告提供楊蕙臨簽署後交回，方敬賢當時一再表示須待楊蕙臨之授權書簽回，專任委託銷售契約才會正式生效，並稱其為專業代書轉任房屋仲介，可以完全信賴，慫恿被告立刻在不動產專任委託銷售契約書上簽名，被告因此一時不查而簽署該契約書。惟因楊蕙臨在大陸工作，預計要99年5月2日才返回臺灣，被告於99年4月29日以電話告知方敬賢楊蕙臨要親自回台看過不動產專任委託銷售契約書及授權書才會簽署，且其自己名下4樓不打算出售，並重申在楊蕙臨未簽署授權書及委任契約未完成前，切勿進行銷售作業。詎翌日方敬賢即以電話告知被告房屋已經賣出，並透過其他仲介收取買方260萬元訂金，令被告甚感錯愕。蓋楊蕙臨並未在授權書及不動產專任委託銷售契約書上簽名，依民法第819條第2項規定，兩造不動產專任委託銷售契約在未取得共有人楊蕙臨之授權前，該契約書應不生效力。且兩造不動產專任委託銷售契約第6條第4款末段亦約定：「若係委託他人代理締約，代理人應檢附所有權人之委託授權書、印鑑證明以及雙方之身分證影本交乙方（即原告）驗證收執」，但楊蕙臨尚未提供授權書同意出售系爭房地，該不動產專任委託銷售契約當然尚未生效。被告從未向方敬賢表示已取得楊蕙臨之口頭承諾，僅係表達楊蕙臨內心之意願而已。被告同意先行簽署不動產專任委託銷售契約書係因方敬賢一再向被告保證須待共有人簽回委任銷售契約書才算生效，被告才會在契約書上簽名。又依兩造不動產專任委託銷售契約第6 條第4款前段約定，簽訂本契約時，被告應提供土地、建築改良物所有權狀影本、身分證件影本及房屋鑰匙交付原告，但被告從未交付上開文件及物品予原告，顯見兩造均認該不動產專任委託銷售契約尚未生效，才未進行上開文件及物品之交付。再依不動產經紀業管理條例第22條、第23條第24 條之規定，不動產經紀人員在執行業務前，應製作不動產說明書以提供解說，但原告起訴迄今從未提出依上開規定製作之說明書詳細記載買賣標的的內容，亦未取得系爭房地共有人之授權及上開文件等，即擅自收受非即期支票轉作訂金，強迫被告出售系爭房地，顯然違反交易常情。況原告回報之買方遠在臺南，並未看過系爭房地即下訂，且以傳真方式簽署承購要約書，訂金僅需支付70萬元，竟書寫達260萬元之金額，而要約書日期係99年4月30日，但訂金支票日期為99 年5月7日，顯然原告並未在99年4月30日收到訂金，竟向被告謊稱已經收取買方訂金，該訂金對被告亦無拘束力。原告上開所為，完全不符市場交易常規和經驗法則，應係原告推知楊蕙臨恐無意簽署授權書，遂夥同其他仲介公司與投資課勾串捏造不實之承購要約書和訂金支票，圖藉違約為由，向被告訛騙違約金及佣金。又楊蕙臨因尚有部分借用被告名義登記之持分尚未移轉，獲悉被告有意出售系爭房屋，故於99年6月1日以存證信函通知被告請求移轉持分，並告知被告其無意出售系爭房屋共有之持分，同時表示如被告欲出售系爭房地，將依土地法第34條之1行使優先承買權，故原告縱使主張兩造成立委託銷售契約，亦因楊蕙臨主張優先承買權而失其效力，原告請求被告給付報酬及損害賠償，並無理由等語，資為抗辯。㈡並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件兩造不爭執事項：㈠系爭房地係坐落在臺北市○○區○○段6小段526地號土地上之臺北市○○區○○段6小段601建號房屋（門牌號碼：臺北市大安區○○○路○段157號3樓房屋），為被告與楊蕙臨所共有，此有土地所有權狀、建物所有權狀及協議書1件為證（見本院卷第124、125、67頁）。㈡原告與被告於99年4月14日簽立不動產專任委託銷售契約書，由被告委託原告代為銷售系爭房地，委託銷售金額為3,500萬元，委託期間自99年4月14日起至99年7月14日止，此有不動產專任委託銷售契約書及不動產標的現況說明書各1 件為證（見本院卷第6至7頁）。㈢原告業務員方敬賢並交付被告授權書1紙，但其上僅填載授權人及被授權人之姓名與系爭房地地址，尚未簽名或填載日期，此有授權書1紙為證（見本院卷第36頁）。㈣訴外人光大不動產仲介經紀股份有限公司業務員郭子揚尋得買方蔡譯嫺願意購買系爭房地，蔡譯嫺則於99年4月30日簽立承購要約書、文件傳真同意書，並交付其所簽發以被告為受款人，以京城銀行六甲分行為付款人，面額260萬元，票載發票日99年5月7日之支票1紙作為訂金，此有承購要約書、文件傳真同意書及支票影本各1件為證（見本院卷第8至10頁）。㈤蔡譯嫺與原告分別於99年5月11日及99年5月13日分別以臺南新營中山路郵局126號存證信函及臺北敦南支局542號存證信函通知被告辦理系爭房地買賣簽約事宜，但被告於99年5 月17日以臺北信維郵局3880號存證信函拒絕履行簽約，此有上開存證信函3件為證（見本院卷第11、12至13、14至18頁）。四、兩造爭點及本院得心證之理由：本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理爭點並協議簡化爭點後，僅就兩造之爭執點及本院判斷，分述如下：㈠兩造不動產專任委託銷售契約是否成立生效？按各共有人得自由處分其應有部分；共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第819條定有明文。系爭房地既為被告與楊蕙臨所共有，則系爭房地之出售等處分行為，自應得全體共有人即被告與楊蕙臨之同意。查原告與被告於99年4月14日簽立不動產專任委託銷售契約書，由被告委託原告代為銷售系爭房地，惟揆諸前揭說明，被告應取得楊蕙臨之同意或授權，但兩造不動產專任委託銷售契約書上並未見楊蕙臨之簽名，難認楊蕙臨確有同意出售系爭房地之意。雖原告主張被告曾向其業務員方敬賢表示已取得楊蕙臨口頭承諾同意出售系爭房地，方敬賢並交付被告空白授權書1紙，請被告轉交楊蕙臨簽名，被告亦表示會取得楊蕙臨之簽名云云。而證人方敬賢亦於本院言詞辯論程序中證稱：「（今年4月14日被告是否有找過你，說要出售系爭房地？）我在97、98年在建設公司認識被告，被告告訴我他有意出售系爭房屋，這段時間大概有通電話十幾次，一開始我有問被告系爭房屋的產權，被告有說系爭房屋是他與小姑楊蕙臨共有，我有問他楊蕙臨是否要出售系爭房屋，被告說會，也會授權給他，因為楊蕙臨長期在大陸，而且與楊蕙臨非常的熟，99 年4月14日之前，我與被告通過很多電話，確定他要出售系爭房屋，我們就研議價錢，我們大概從2,700萬談到3,100 萬，最後委託價錢3,500萬是被告說她先生決定的，我們就約在捷運旁的麥當勞簽約，當時在場有被告的女兒、我的同事賴小姐，總共4人，當天我們簽了不動產的專任委託銷售契約書、不動產標的現況說明書，我就逐條把合約向被告解釋清楚並告知他清楚的話我們在審閱權的部分說他清楚合約的內容及精神，我們就簽約，我委託銷售的標的和金額，權利及價金都是全部，包括楊寶珠及楊蕙臨的持分。我也順便把楊蕙臨授權給楊寶珠的授權書填好標的請楊寶珠拿給楊蕙臨簽署之後交回」、「（楊寶珠與你簽約時，是否有告知你，系爭房屋是否還要楊蕙臨同意授權才可以出售？）因為97、98年被告楊寶珠一直很肯定的告訴我，楊蕙臨一定會出售也會授權給他，所以我認為楊蕙臨有同意出售」、「（你有沒有向楊寶珠說要等待楊蕙臨的授權書簽回整份銷售合約才會正式生效？）當然沒有，授權書就是要他儘快把楊蕙臨的授權書交回來」、「（楊寶珠有無跟你說要等待楊蕙臨的授權書簽回整份銷售合約才會正式生效？他是否有向你表示系爭房屋委託出售要等楊蕙臨同意出售才生效？）沒有，在系爭房屋出售之前，楊寶珠沒有這樣跟我說過」、「（97、98年時楊寶珠跟你說楊蕙臨有同意授權出售系爭房屋，他有拿授權書或同意書讓你看過嗎？）他告訴我楊蕙臨會授權給他，當時是還沒有簽授權書」、「（為何楊寶珠說楊蕙臨會授權你會相信？）因為我在97、98年跟楊寶珠通過十幾通電話，他跟我再三保證說楊蕙臨會出售也會授權給他。我有告訴楊寶珠他一定要取得楊蕙臨的授權。因為房子要授權才能出售」、「（你與楊寶珠簽專任委託銷售契約書時，有沒有叫楊寶珠帶楊蕙臨的授權書過來？）因為當時她還沒有拿到楊蕙臨的授權書」、「（你剛才所述本件出售的標的包含楊蕙臨的部分，為何你沒有楊蕙臨的授權書還可以出售系爭房屋？）因為楊寶珠已經取得楊蕙臨口頭的承諾，說會出售也會授權給楊寶珠，我簽專任委託銷售的過程，楊寶珠全權授權給我作銷售的動作」等語（見本院卷第75頁背面至78頁），意指被告明確向其表示楊蕙臨同意出售系爭房地，否認曾向被告表示須待取得楊蕙臨之授權書後該不動產專任委託銷售契約方可生效。然證人方敬賢為原告之受雇人，且與本件有利害關係，其證詞並非全可採信。被告亦否認曾向方敬賢表示已取得楊蕙臨之口頭承諾同意出售系爭房地，且被告迄未交付楊蕙臨簽名之授權書予原告，實難證明楊蕙臨確實授權被告委託原告銷售系爭房地。又依兩造不動產專任委託銷售契約第6條第4項約定：「簽訂本契約時，甲方（即被告）應提供本不動產之土地、建築改良物所有權狀影本、身分證件影本及房屋鑰匙交付乙方（即原告），如有使用執照影本、管線配置圖、住戶使用維護手冊等亦應一併提供。若係委託他人代理締約者，代理人應檢附所有權人之委託授權書、印鑑證明及雙方之身分證件影本交付乙方驗證收執」，此有該不動產專任委託銷售契約書1件為證（見本院卷第6頁）。惟被告否認曾交付系爭房地之土地、建築改良物所有權狀影本、身分證件影本及房屋鑰匙予原告，亦未交付楊蕙臨授權書予原告，原告對此亦未表示意見，難認被告已取得楊蕙臨之授權將系爭房地交付原告銷售。是被告既未提出楊蕙臨簽名之授權書予原告，亦未交付系爭房地之土地、建物所有權狀影本、身分證件影本及房屋鑰匙予原告，實難證明原告已取得楊蕙臨之授權而可代為銷售系爭房地。則該不動產專任委託銷售契約書既未經系爭房地共有人全體同意，應認尚未合法生效，被告抗辯兩造不動產專任委託銷售契約尚非合法生效等語，確屬可採。至於原告是否給予被告合理審閱期間，及有無製作不動產標的現況說明書等，已無庸論述，附此敘明。㈡原告依據兩造不動產專任委託銷售契約第12條第3項及民法第568條第1項之規定，請求被告給付委託銷售總價3,500萬元之4﹪即140萬元之報酬，及依民法第216條第1項之規定，請求被告給付原告本可向買方蔡譯嫺請求3,500萬元之1﹪即35萬元之報酬即損害，合計175萬元，有無理由？兩造不動產專任委託銷售契約既然尚未合法生效，業如前述，則原告尚不得代被告銷售系爭房地，原告自行代為銷售系爭房地，自不得請求報酬，或主張受有相當於報酬之損害。準此，原告依據兩造不動產專任委託銷售契約第12條第3項及民法第568條第1項之規定，請求被告給付委託銷售總價3,500萬元之4﹪即140萬元之報酬，並依民法第216條第1項之規定，請求被告給付原告本可向買方蔡譯嫺請求相當於3,500萬元之1﹪即35萬元之報酬之損害，合計175萬元，即屬無據。五、綜上所述，原告雖與被告就系爭房地締結不動產專任委託銷售契約，但因原告尚未取得系爭房地共有人楊蕙臨之授權書，無法證明系爭房地共有人全體均同意出售系爭房地，該不動產專任委託銷售契約尚未生效，原告自不得代為銷售行為，故原告依據兩造不動產專任委託銷售契約第12條第3項及民法第568條第1項、第216條之規定，請求被告給付140萬元之報酬，及相當於35萬元報酬之損害，合計175萬元，洵非有據。從而，原告請求被告付原告175萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，為無理由，應予駁回。至其假執行之聲請，亦因失所附麗，應一併駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 100 年 1 月 25 日民事第六庭法官郭顏毓以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 1 月 26 日書記官林政彬

臺灣臺北地方法院99年度訴字第2849號

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