臺灣臺北地方法院99年度訴字第3674號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第3674號

原告

博康不動產經紀有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

陳明宗律師

被告

丙○

訴訟代理人

蕭佩郁律師

　　　　　　甲○○

上列當事人間，請求損害賠償事件，本院於99年10月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造所訂不動產專任委託銷售契約書第12條，合意以本院為管轄第一審法院，故本院就本件給付服務報酬之訴自有管轄權。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：被告於民國99年5月30日與原告簽訂不動產委託銷售契約書（卷第4頁），約定就被告所有門牌號碼為臺北市松山區○○○路○段69巷1號3樓之5之房屋及其土地應有部分（下稱系爭房地），委託原告以新臺幣（下同）1615萬元之價格居間仲介銷售，委託期間自99年5月30日起至99年7月15日止。嗣於99年6月13日經原告居間尋覓訴外人王慧玲，願以1595萬元買受被告所有系爭房地，經兩造商議後，被告願以1595萬元出售系爭房地，兩造為此於99年6月13日簽訂不動產專任委託銷售契約書（卷第10頁，下稱系爭專任契約）。原告並於99年6月15日與訴外人王慧玲簽訂承買確認書（卷第14頁），經原告多次通知被告與訴外人王慧玲簽訂買賣契約，均遭被告以系爭房地業已出售第三人，拒絕與訴外人王慧玲簽訂買賣契約，復以存證信函片面終止專任委託銷售契約，表示系爭房地日後買賣行為均與原告無關等語。為此爰依系爭專任契約書第5條第1項及第7條第2項約定，請求被告給付成交價4%即638,000元作為報酬或懲罰性違約金。並聲明：被告應給付原告638,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造固於99年6月13日簽訂系爭專任契約書，惟於契約有效期間內（即99年6月13日起至同年月15日止），原告無法達到系爭專任契約所訂之銷售條件，原告業務員黃常一於是日即向被告表示買方王慧玲因資金困難，須俟同年7月12日後始得依約給付10%簽約金（約為160萬元）。嗣後原告業務員黃常一於系爭專任契約有效期間末日（即99年6月15日）更以簡訊通知被告，訴外人王慧玲僅能先支付70萬元作為簽約金，顯見於系爭專任契約有效期間內，原告無法達到契約所訂之銷售條件，該契約即應於99年6月15日終止，被告自無義務依該契約出售系爭房地。況原告收受訴外人王慧玲定金或要約書後，依系爭專任契約第4條第4項規定應於24小時內送達被告，惟迄今原告仍未將訴外人王慧玲交付予原告之定金送達被告，是原告所稱已收受訴外人王慧玲定金100萬元等情，已非無疑。原告明知訴外人王慧玲無資力支付簽約金，卻強迫被告同意出售系爭房地，顯見原告係為賺取居間仲介費而無所不用其極。準此，於系爭專任契約有效期間內因訴外人王慧玲無資力支付10%簽約金，並未達到契約所訂銷售條件，被告於系爭專任契約終止後出售系爭房地，自無違約情事，原告請求被告給付懲罰性違約金亦無理由等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

㈠經查：本件係被告為出售其所有位於臺北市松山區○○○路○段69巷1號3樓之5之房屋及土地，乃委託原告代為居間仲介，約定出售金額為1615萬元，雙方並於99年5月30日簽訂不動產委託銷售契約，該契約並非專任委託，被告仍得自行或委託他人代為銷售，嗣有訴外人即買方王慧珍向原告表示承買之意願，但僅願出價1595萬元，買方王慧珍並與原告於99年6月13日簽訂不動產買賣意願書，之後原告再與被告聯繫，雙方並於99年6月13日簽訂系爭專任契約書，委託銷售之價金調整為1595萬元，委託期間自99年6月13日起至99年6月15日止，並於第3條第1款約定「簽約款為10%（按即159.5萬）」，繼之再由原告與買方王慧珍於99年6月15日簽訂承買確認書，並於第2條約定「簽約款（含定金）為總價之10％（按即159.5萬）或新台幣160萬元」，之後原告認為買賣雙方已經成交，而於99年6月17日以台北民生（87）郵局第2918號存證信函通知被告締約，未果後又於99年6月21日以台北民生（87）郵局第2927號存證信函主張已經收取定金100萬元，要求被告依照契約給付報酬或支付違約金，惟被告因認原告稱有收取買方定金100萬元，但實際上並未收取定金，亦無任何憑證，而於99年6月22日以存證信函函覆原告終止系爭專任契約之經過情形，為二造所不爭執，並有不動產委託銷售契約書、不動產買賣意願書、不動產專任委託銷售契約書、承買確認書、存證信函在卷可稽（卷第4頁以下），應堪認定。

㈡次查：原告及被告於99年6月13日所簽訂之系爭專任契約，除於第2條就出售系爭房地總價額、第3條就價款支付方式等等交易方式之約定外，其餘為雙方就委託事項處理之約定，其中於第5條第3項約定：「乙方如在委託期間內收受定金時，甲方同意本契約到期日，延展至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約書日止。甲方如有違反前開約定，應於乙方收定後三日內，以現金一次付清委託價百分之四給付乙方，若因而至買方受有損害者，甲方亦應付賠償之責。」，第7條第2項約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為臨時保管定金，乙方一經收到買方定金，買賣契約視為有效成立，甲方應於乙方通知後5日內或依書面所約定日期出面簽立不動產買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分，如因可規則於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價百分之四給付乙方，做為懲罰性違約金。」，第9條前段約定：「委託期間：自99年6月13日起至99年6月15日止，如經雙方同意延長，應以書面為之。」等情，有系爭專任契約書在卷可稽（卷第10頁以下），因此，依照系爭專任契約書全部內容以及上揭約定之內容以觀，被告出售房屋之條件委託原告處理出售事宜，而原告除於委託期限內即99年6月15日之前覓得買家並與被告簽訂買賣契約，或是原告受委託覓得願意依照被告出售金額及付款條件之買家，並取得買家所支付之買賣定金之情形外，該系爭專任契約將於委託期限內即99年6月15日終止，應堪認定。

㈢復查：系爭專任契約第9條後段固有：「於本契約存續期間乙方已收受定金或價格業經買賣雙方合意時，前開有效期間展延至不動產買賣契約書簽訂日止。」之記載，然而此項約定之內容，與上述第5條第3項、第7條第2項之約定以收取定金為延展期限要件之約定不同，其契約之內容前後有明顯矛盾之情形，則此矛盾即應以全契約之意旨而為合宜之解釋，不能拘泥字面解釋；而審諸系爭專任契約第5條第1項約定：「甲方（即被告）同意自本契約簽訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售、出租，如違反規定，甲方願按委託價百分之四賠償乙方（即原告）做為懲罰性違約金。」之記載，則被告於委託原告之後，被告就其所有系爭房地之處分、受益之權限全然受限，只能由原告代為處理出售事宜，否則即應受鉅額懲罰性違約金處罰，由此可見對於被告之權利影響之情形甚為嚴重，被告本來得以在契約第9條以限定委託期限長短之方式，來平衡其權利及義務，而在例外情形亦即契約第5條第3項、第7條第2項之狀況下，於原告受委託覓得願意依照被告出售金額及付款條件之買家並取得買家所支付之買賣定金時可延長委託期限，因該買賣契約之重要部分業已合致，而原告就委託事項大部分完成之情形下，已經符合被告出售系爭房地之條件，對其權益亦無重大影響，當可延長委託期限，反之，若任由原告延長委託期限，無異於使被告處分收益權利遭受不平等之限縮，顯失公平，尤其，除買賣契約價金外，付款條件以及其他交易要件對於被告權益亦有重大影響，如果僅僅以「價格業經買賣雙方合意」即可作為延長委託期限之情形，在付款條件未能合致之情形下，無異於使被告處分收益權利長期受限，對於被告之權益顯屬不當偏頗，況且系爭專任契約為原告所提出之制式契約，其既有上揭矛盾且未平衡雙方權益之情形，就該部分自應為被告有利之認定，而應以第5條第3項、第7條第2項約定之要旨，亦即已取得定金作為延長委託期限之約定，可資認定。

㈣又按稱定金者，係以確保契約之履行為目的，由當事人一方交付於他方之金錢或其他替代物而言。而定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：證約定金、成約定金、違約定金、解約定金、立約定金。所謂立約定金又名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立。又支票為信用及支付工具，僅取代現金之交付，但終非現金之實際交付，仍需在票載發票日屆至後，透過向付款銀行之提示，由付款銀行為付款之程序，執票人始能現實取得款項。第查原告與買方王慧玲於99年6月15日所簽訂之承買確認書中所記載有「買方同意交付定金新台幣100萬元（票據號IV0000000，付款銀行合庫建國）表示購買誠意」等情，其意在擔保買方與被告買賣契約之成立，是為立約定金。倘原告當時已代收買方王慧玲所交付之定金，即應依兩造不動產專任委託銷售契約第4條第4項約定，於24小時內將定金送達被告，然而，原告未曾提出曾收受該紙支票之證明，亦未將該支票交付被告，因此被告於存證信函中指摘稱原告是否有代為臨時保管定金之憑證、是否曾將定金轉交被告等情，並質疑原告於交易中有刻意隱瞞事實真相，且買方未依約支付成交價10%之簽約金，而使原告權益受損（卷第21頁），足見原告所稱收取定金是否真實，以及處理受任事務是否依約忠實履行，已非無疑。況且，自上開承買確認書記載之內容以觀，雙方於簽約當時，固有定金數額之約定，惟買方王慧玲僅提出支票，揆諸上揭說明，該支票實際上並無法取代現金，現實上被告亦未實際取得現金，已甚明確，且該支票是否於兩造所約定99年6月13日起至99年6月15日止之期間內兌現取得款項，原告並未提出證據以資證明，自無從認原告之主張為有理由；尤其，原告之業務人員黃常一於99年6月15日20時33 分發送行動電話簡訊予被告稱：「韓姐明後天可簽約，進履約保證，簽約款70萬元，我會把交屋期限壓在7月底，韓姐這案件對我來說真的很重要，拜託幫我和大哥溝通一下，拜託了，謝謝。常一」，以及於99年6月15日21時04分發送簡訊予被告稱：「韓姐70萬可簽的話晚上我們轉定，這樣對我們才有保障，就算買方反悔我們可沒收定金，可以的話我去北投給您簽收一下，就目前來說我的價格是最高的，看到的先拿吧！避免兩頭空，這樣也比較保險」等情，有簡訊照片在卷可稽（見卷第69頁），從而，若原告與買方王慧玲於簽訂承買確認書時，原告確實已經收取定金100萬元，再加上簡訊中所寫之現金70萬元，共計170萬元，顯然已經足夠支付承買確認書第2條所約定之「簽約款（含定金）為總價之10％（按即159.5萬）或新台幣160萬元」，既然已經符合契約應履行事項，自無必要再以行動電話簡訊拜託被告之必要，然而，黃常一卻於99年6月15日20時33分、21時04分發送行動電話簡訊予被告用以勸誘被告簽約，甚至稱「看到的先拿吧！」等語，足見原告於業務上所記載之承買確認書，是否確實已經收受買方王慧珍100萬元之支票，已甚質疑，自無從認定原告已經收受買方定金。

㈤且按現今不動產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融貸業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並提供交易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需支出之勞力與時間。由於上開不動產交易之特殊性，仲介業者與消費者乃約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於委託期間內，買賣無法成交，則應由仲介業者自行吸收所有行銷費用與成本，惟以消費者拋棄委託銷售期間內之自行出售權為對價。本件兩造簽訂系爭專任契約，係給予原告得於99年6月13日起至同年月15日止期間內，促成被告與買方王慧玲間之系爭房地買賣，惟被告並未完成系爭專任契約之約定情形，已如前述，職是之故，原告主張已經收取定金，因此系爭專任契約之期限延長至被告與買方簽約完成止，被告應支付報酬或懲罰性違約金等情，乃屬無據；而被告處分其所有之系爭房地，係於系爭專任契約終止後為之，自有所本。從而，原告請求報酬或懲罰性違約金，為無理由，應予駁回。

四、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，惟原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，爰併予駁回之。

五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

以上正本，係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如