99年度訴字第3837號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：100 年 12 月 06 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第3837號原　　　告　綦和元訴訟代理人　邱靖貽律師呂秋��律師複　代理人　李敬之律師被　　　告　李艷謙訴訟代理人　蔡瑞麟律師被　　　告　林祐陞安禾不動產仲介經紀公司法定代理人　張志強上二人共同訴訟代理人　張雙華律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國100年11月15 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告李豔謙應給付原告新臺幣叁拾捌萬肆仟元，及自民國九十九年八月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告李豔謙負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決得假執行；但被告李豔謙如以新臺幣叁拾捌萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查，原告所據起訴事實為，其向被告李豔謙買受房地所附停車位有不符通常效用之瑕疵，應減少價金及其遲延點交上開房地之損害賠償，對被告安禾不動產仲介經紀公司（下稱安禾仲介）及林祐陞之部分，則係以其等未善盡查證義務，應連帶就原告所受上開損害負賠償責任等語，至本案言詞辯論終結前，均未再變更或追加其他基礎事實。是原告雖係於起訴後，始陸續增加民法第227條、第184條第1項前段、第188條等規定，分別作為對被告李豔謙、被告林祐陞及被告安禾仲介之請求權基礎，揆諸首揭規定，於法仍無不合，先予說明。二、原告起訴主張：㈠本件事實經過：原告於99年3月間委由被告安禾仲介推薦合適物件，被告安禾仲介之經紀人員即被告林祐陞即提供坐落臺北市○○○路○段405號4樓之7房地含編號34號之機械式停車位（以下分稱系爭房地、系爭停車位）予原告。原告首次前往看屋時，即明確告知被告林祐陞停車位為購屋必要條件之一，惟於表示欲試停時，被告林祐陞則稱尚未給付斡旋金前不得試停，但強調無庸擔心，系爭停車位係採用新型之倉儲式機械停車，應符合原告之需求云云。嗣於99年3月下旬、4月上旬，原告又分別偕同家人、友人徐東瀛前往看屋，此兩次看屋時，原告復再次強調停車位之重要性，但被告林祐陞仍堅持不能試停，僅保證停車位如有問題，被告安禾仲介與被告李豔謙願意負責到底等語，徐東瀛亦曾當場聽聞，故原告遂於99年4 月2日同意以總價1,138萬元（含停車位）與被告李豔謙簽訂買賣契約。詎原告於簽約翌日前往測試系爭停車位時，竟發生操作20分鐘，停車位均無任何反應之狀況，被告李豔謙猶稱先前都很正常，可能是遙控器沒電了云云，被告林祐陞亦稱一定會要求李豔謙徹底解決等語；然於隔日第二次試停之結果，系爭停車位仍無法使用。原告察覺有異，經向該棟住戶及管理員查證結果，赫然發現該停車系統自96年起，平均每月均有超過10餘次之報修紀錄，嚴重時甚至1週都無法使用，且任何一個停車位故障，即會造成整體停車系統無法使用，可見被告李豔謙係刻意隱匿此一瑕疵，或至少疏未查明，而被告安禾仲介、林祐陞亦未善盡其查證義務甚明。為此，原告於99年5月24日與被告李豔謙辦理點交時，要求應於房地點交書上註明系爭停車位無法點交，本屬權利之正當行使，竟遭被告李豔謙拒簽點交書，原告僅得起訴請求減少價金及其違約之損害賠償。㈡原告之請求及請求權基礎： 1.被告李豔謙部分： ⑴系爭停車位既有前揭明顯瑕疵，原告自得依民法第359條規定及系爭買賣契約第9條第2項之約定請求減少價金，或依民法第227條不完全給付之規定，請求被告李豔謙賠償此部分損害。而依系爭房地每坪售價46萬5,440元換算（總價1,138萬÷權狀坪數24.45坪＝465,440元），系爭停車位之價值應為236萬9,090元（465,440元×5坪＝236萬9,090元），故原告依其瑕疵程度僅請求減少160萬元之價金或賠償，應屬合理。 ⑵又依民法第231條規定及系爭買賣契約第11條第1項約定：「又因可歸責於乙方（及被告李豔謙）事由致違反各項義務之履行期日者，應負遲延責任，自逾期之日起至完全給付之日止，按日給付以甲方已付價金千分之1計算之違約金」，依約被告李豔謙本應於99年5月6日前完成系爭房地之點交，然卻遲於100年3月17日始交付房屋鑰匙點交完畢，原告僅先請求自99年5月7日起至同年6月30日，期間共55日部分之違約金，請求金額共計62萬5,900元（1,138萬元×1000分之1×5 5日＝625,900元）。 ⑶另依同上買賣契約第6條第4項，又約定應由被告李豔謙負擔點交前之房屋貸款利息，原告已先墊付99年6月份之利息費用1萬5,800元，自得請求被告返還。以上共計請求224萬1,700 元（1,600,000元＋625,900元＋15,800元＝2,241,700元）。 2.被告林祐陞及安禾仲介部分：被告林祐陞履經原告詢問系爭停車位是否可用，卻一再謊稱絕無問題，顯未善盡預見危險及調查之義務，爰依民法第184條第1項前段規定，請求被告林祐陞賠償如上損害即224萬1,700 元。而被告安禾仲介除應依民法第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，為其受僱人於執行仲介事務時因故意或過失致當事人所受損害負連帶責任外，亦應基於兩造間之居間契約關係，依民法第227條、第567條第2項等規定，為其履行輔助人違反善良管理人注意義務之行為負責；以上侵權行為及債務不履行損害賠償兩項請求，請鈞院擇一有利者為判決等語。㈢對被告之抗辯則以：被告李豔謙雖提出抵銷抗辯，但依兩造所訂房屋交易安全契約書（下稱系爭安全交易契約）第3條第5項係約定：「在本不動產買賣契約履行完竣並經丁方（即被告安禾仲介）書面通知時，甲方（即中國信託）應將專戶內本件之買賣價金扣除第一項金額及應給付乙方（即被告李豔謙）所委託丁方加盟店之服務報酬，其餘款（扣除匯費）撥付予乙方」，被告李豔謙於100年3月17日前，既根本未點交系爭房地與系爭停車位予原告，自尚非屬「已履行完竣」，原告自無須依約給付買賣價金。且事實上原告亦已將價金存入安全交易專戶內，根本並非尚未付款。況兩造已於100年3月17日簽訂協議書時，約明原告僅同意暫先撥付專戶內之100萬元予被告李豔謙，堪認屬於價款支付方式及時點之合意變更，被告李豔謙再主張得依系爭買賣契約第11條第2項請求原告給付遲延交付之違約金，並以此抵銷原告對其之請求，自為無據。㈣並聲明： 1.被告李艷謙應給付原告224萬1,700元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息； 2.被告林祐陞及安禾公司應連帶給付原告224萬1,700元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒊3.被告中任一人已為給付，其餘被告於該給付範圍內同免責任； 4.願供擔保請准宣告假執行。二、被告李艷謙則以：系爭停車位係類似停車塔之避難室公共空間，無獨立所有權，非物也非從物，充其量僅為使用權，自無所謂物之瑕疵擔保責任可言。縱認有瑕疵，系爭停車系統於被告李豔謙買受前，原本即採棋盤式機械設計，導致如有某一車位故障，則幾乎其他車為均無法使用，此一瑕疵乃繼受而來，不能歸責於被告李豔謙。且原告係於100年3月下旬始取得系爭房地之鑰匙，可見原告在此之前根本並未入住，又何來因無法使用系爭停車位而生之損害？原告請求減少價金，自應先證明其確實受有損害。又兩造於99年5月24日點交當日均已到場，被告李豔謙並已完成點交之準備，係因原告自己試圖減少價位，拒絕受領，非可歸責於被告李豔謙，怎可要被告李豔謙負責。此外，原告依約本應於99年5月24 日（即兩造約定點交之日）前將全數價金給付完畢，然其雖已將價金撥入兩造指定之中國信託永吉分行交易安全專戶（下稱系爭交易安全專戶）中，卻在99年4月13日發出存證信函，令中國信託永吉分行「在本件爭議未解決之前不得擅自專戶支出任何款項」，嗣於100年3月17日又僅同意先行撥付100萬元，致被告李豔謙迄今尚有95萬0,653元之尾款未能取得，可見原告係可歸責於己而給付遲延。是被告李豔謙自得依系爭買賣契約第11條第2項之約定，請求原告賠償自99年5月25日起至100年3月17日止，按每日以未履行支付款項195 萬0,653元之千分之一計算；100年3月18日起至同年7月14日止（僅先請求至該日止），按每日以95萬0,653元之千分之一計算，所得之違約金數額，依序與原告主張之價金減少請求權、遲延給付系爭房地之損害賠償請求權及代付貸款返還請求權為抵銷等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保請准免為假執行。三、至被告安禾仲介、林祐陞則均以：被告安禾仲介於被告李艷謙委託銷售系爭房地時，即曾詢問系爭停車位是否正常使用，經被告李豔謙表示系爭房地及停車位原出租他人，從未接獲承租人反應有何問題，應屬正常等語。嗣因原告有意購買系爭房地，由被告林祐陞接待前往看屋，因看屋過程中，原告多次強調停車位之重要，故被告林祐陞尚偕同原告詢問管委會總幹事及管理員，渠等亦均稱停車位可以使用；對於原告於99年4月間兩次至現場測試系爭停車位時，停車系統均處於維修中之狀況，被告安禾公司亦獲被告李豔謙之授權向管委會取得區分所有權人會議資料，其上載明係進行將故障率降低至每月6次之維修，被告李豔謙亦提出停車位維修公司出具之說明書與保固書，並交予原告以證明系爭停車位確可正常使用；被告林祐陞並未自行保證絕無問題，或稱被告安禾公司及李豔謙將負責到底等語。此外，該大樓並未公告相關系爭停車位之維修紀錄，被告安禾公司及林祐陞實已盡其最大可能進行查證，並無違反善良管理人注意義務，原告請求被告安禾公司、林祐陞應連帶賠償其損害，要無理由。況系爭停車位屬機械停車位，雖有進行維修，亦難認有何減少價值或效用之瑕疵存在；遑論系爭停車位市價至多120萬元，原告竟逕依房地每坪單價計算停車位價值為232萬7,200元，顯然高估。另就原告請求李豔謙逾期點交之違約金及所生利息部分，買賣雙方於99年5月24日約定點交時，係因原告要求於點交表上加註停車位有瑕疵等語，否則不肯點交，是系爭房地未能點交應屬可歸責於原告，被告李豔謙本無賠償前揭項目之必要；且即使可歸責於被告李豔謙，此亦與被告安禾公司、林祐陞之居間行為完全無涉，原告請求被告安禾公司、林祐陞亦應連帶賠償此部分損害，更顯無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事項：㈠原告係委託被告安禾仲介為其推薦合適物件，經被告安禾仲介之業務員即被告林祐陞介紹坐落臺北市○○○路○段405號 4樓之7房地含編號34號之機械式停車位，而於99年4月2日與被告李豔謙合意簽訂不動產買賣契約，由原告以總價1,138 萬元向被告李豔謙買受上開房地暨停車位。㈡系爭停車位依一般市場行情，如具備其通常效用，應有之價值為120萬元。㈢原告與被告李豔謙原訂於99年5月6日點交系爭房地，然原告事後測試系爭停車位，並取得系爭停車系統維修紀錄後，即於99年4月13日發函促請被告李豔謙解決，否則即解除買賣契約；被告李豔謙則於同年月28日回函要求原告繼續履約。兩人事後合意再於99年5月24日進行點交，惟該日仍未完成點交。㈣原告與被告李豔謙於99年4月2日締約時，同時簽訂房屋交易安全契約書1份（見本院卷㈠第313-316頁）。㈤原告已將全數價金均匯入系爭交易安全專戶中，惟迄今該專戶內尚有餘款95萬0,653元未撥付予被告李豔謙。㈥原告與被告李豔謙已於100年3月17日簽訂協議書1紙（見本院卷㈠第317頁），並同時由被告李豔謙將5把鑰匙、大門感應器2個交予原告收執，完成系爭房地之點交。五、然原告另主張系爭停車位締約前即存有重大瑕疵，其得為此請求被告李艷謙減少價金160萬元，又被告李豔謙明知此情卻刻意隱匿，或至少疏未查證，致系爭房地未依約於99年5 月6日前點交，構成可歸責於被告李豔謙之給付遲延，原告另依民法第227條、買賣契約第11條第1項、第6條第4項約定，請求被告李豔謙賠償62萬5,900元之遲延損害及代付之貸款利息1萬5,800元，以上合計224萬1,700元。而被告安禾仲介、林祐陞未善盡查證，亦違反其注意義務，渠等應分別依民法第184條第1項前段、第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定就原告所受損害負連帶賠償責任；被告安禾公司另應依民法第227條、第567條第2項規定負債務不履行損害賠償等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點即為：㈠原告對被告李豔謙請求部分： 1.系爭停車位有無原告所指之瑕疵？ 2.原告請求被告李豔謙應減少價金，有無理由？ 3.如有理由，應減少之價金數額若干？ 4.原告請求被告李豔謙應將上開應減少價金給付予原告，是否有據？ 5.系爭房地是否有遲延點交之情事？該情事是否可歸責於被告李豔謙？ 6.被告李豔謙以原告遲延給付價金所生之損害賠償請求權主張抵銷，是否可採？㈡原告對被告安禾仲介、林祐陞請求部分： 1.被告安禾仲介、林祐陞對於系爭停車位有瑕疵一事是否未善盡其查證義務？ 2.如有未盡，則原告可得請求之賠償範圍為何？六、本院得心證之理由：㈠原告對被告李豔謙請求部分： 1.原告請求減少價金為有理由，被告李豔謙應返還38萬4,000 元予原告： ⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按擔保責任與民法不完全給付責任，無論法律性質、構成要件及所生法效均不相同，前者係一種法定責任，僅須買受人證明買賣標的物有瑕疵，即為已足，並不以出賣人有故意或過失為必要。 ⑵查原告於99年4月2日與被告李豔謙簽訂不動產買賣契約書，購買系爭房地暨系爭停車位，總價1,138萬元，且權狀坪數中含車位5坪等事實，有該不動產買賣契約書及物件個案調查表在卷可稽（見本院卷㈠第25至32頁、第59頁），可知系爭停車位亦為兩造買賣標的之一，依前揭規定及說明，被告李豔謙自應擔保系爭停車位並無減少其通常效用或預定效用。 ⑶次查，本院曾委託中華民國立體停車場協會勘查自由仕大樓機械停車位，即系爭車位所在之停車設備，該協會出具現場勘查報告書指出該停車設備有3項缺失，該缺失略為：①大部分故障皆屬於橫送逾時、縱送逾時及過載等，應屬於原設計上的錯誤及機器零組件逐漸老化（如膠輪脫膠、電磁開關老化、鏈條鬆弛、定位板干涉、舉升定位設計不佳等）所致；②設備發生故障時未能及時全面整修或更新，僅做局部處理致使機器一直呈現不穩定狀態，時間愈久情況更為嚴重；③有關設計不良問題，最明顯者有下列兩項：A.橫送傳動軸與定位板之間隙僅約0.5公分，縱送定位板在橫移時因車檯板載車重壓，使定位板下陷約1～1.5公分，故橫移時干涉導致定位板變形撞擊縱送定位U型光電造成故障。B.車檯板下緣與U型光電之距離亦僅約0.5公分，載重車時下陷撞擊，干涉造成橫送逾時且現場U型光電上有明顯刮痕，亦可證明車檯板下方曾撞擊，干涉造成縱送逾時等。另該勘查報告中關於減損程度分析並記載：「1.本型式之設備為全自動化運轉，故只要有一個故障則所有車輛皆無法進出。須待專人前往排除。2.本型式停車設備如原設施正常且由專業廠商正常維護保養下，故障率約可控制在每月4～5次，但如上表所列（指故障統計表而言，內容詳如後述），本場設備故障確屬偏高，甚至有高達30次者，對使用者存取車輛造成相當大之影響」，有該會於100年5月5日所製作之自由仕停車場機械停車設備現場勘查報告書在卷可稽（見外放勘查報告書）。再參以卷附自由仕大廈停車場故障統計表以觀，可知系爭停車系統於97年12月間故障13次，98年1月至12月止，按月故障次數分別為18、15、12、12、5、17、18、23、17、26、30 及20次，99年1月至11月止各月故障次數（99年12月份叫修紀錄從缺，應視為原告未能證明該月亦有故障之事實），亦分別有28、13、18、21、17、10、8、8、2、11及6次，而100年1月至3月間，則仍分別有9、5及16次之故障紀錄（見本院卷㈠第187-206頁），依此計算，則平均每月故障次數已高達14.21次（398次÷28個月≒14.21次，僅算至小數點以下第2位）。相較前揭勘查報告所揭，該類型停車系統如屬正常，且由專業廠商正常維護保養之情況下，故障率約為每月4至5次為正常，取其中以平均每月4.5次計算，顯見系爭停車系統之故障率確屬偏高。衡諸一般停車位之使用，應具備於任何均可停、取車之效用，系爭停車位平均故障高達14.21次，且依該種機械式停車位之全自動化運轉設計方式，一旦某一車位發生故障情事，則所有車輛皆無法進出，堪認被告李豔謙所交付之系爭停車位不具一般停車位之通常效用，可以認定。從而，原告主張被告李豔謙應負物之瑕疵擔保之責，並依民法第359條之規定請求減少價金，為有理由。 ⑷本院審酌系爭停車系統平均每月故障次數為14.21次，高出一般正常停車位之4.5次達9.71次，足認每月因故障而無法使用停車位亦即效能減損之比率為32%（計算式為：9.71次 ÷30天＝0.323666，僅計算至小數點以下第2位）。再按兩造均不爭執系爭停車位倘無上開瑕疵，則其市價應為120萬元為基礎核算，則系爭停車位因上開瑕疵所減損之價值即應為38萬4,000元（計算式為：1,200,000元×32%＝384,000元）。原告雖主張120萬元僅係市價，不能取代買賣雙方間就系爭停車位認定之主觀價值為232萬7,200元云云，然原告是項主張，無非係以系爭房地買賣總價1,138萬元除以權狀坪數24.45坪（含公共設施及停車位所佔坪數在內）所得出，此一計算方式實與一般房地買賣常態有違，本應由原告就此事實進行舉證。然觀諸系爭不動產買賣契約僅記載總價，並未單獨列出停車位售價（見本院卷㈠第28頁），被告林祐陞又否認銷售時曾與原告明示價金計算方式如上，實難僅憑原告片面之主張，即採信兩造間係合意以232萬7,200元計算系爭停車位之價值，是原告此部分主張自不自取，仍應依系爭停車位之市價推認系爭停車位之價值，方屬正當。故而原告所得請求減少之價金即為38萬4,000元，逾此範圍之請求，為無理由。 ⑸末查，原告已將本件買賣之全數款項匯入系爭交易安全專戶中，中國信託並將其中除95萬0,653元部分外，撥付予被告李豔謙（含原告於100年3月17日簽訂協議書同意再撥付100 萬元部分）之事實，乃被告李豔謙所不爭，可知被告李豔謙已受有上開價金之利益無誤。而本件買賣價金既經本院認定應減少38萬4,000元，則被告李豔謙受領該38萬4,000元之法律上原因，自已不復存在，原告自得依民法第179條之規定，請求被告李豔謙返還38萬4,000元。至於原告雖未明確援引民法第179條之規定為其請求權基礎，惟民事訴訟法第244條第1項所要求之起訴程式本不包含請求之法條依據在內，依本件原告主張之基礎事實及聲明方式，既已清楚可見原告除有行使形成權求為減少價金外，另有請求被告李豔謙返還該部分款項之意旨，且事實上亦完全無礙被告李豔謙之防禦，則經本院核其請求與前揭民法第179條所定要件相符後，自得由本院逕行適用該條規定，為有利於原告之判斷，併此指明。 2.原告另請求被告李豔謙賠償遲延點交系爭房地之損害及貸款利息，為無理由： ⑴原告主張被告李豔謙另應賠償遲延損害，係以民法第231條規定及系爭買賣契約第11條第1項約定：「又因可歸責於乙方（及被告李豔謙）事由致違反各項義務之履行期日者，應負遲延責任，自逾期之日起至完全給付之日止，按日給付以甲方已付價金千分之1計算之違約金」等為據。準此可知，原告此部分主張有無理由，首應繫於被告李豔謙對於系爭房地未能如期點交是否可歸責而定。而被告李豔謙雖不否認依約兩造本訂於99年5月6日前應予點交，後經合意改於同年月24 日為之，但最終係於100年3月17日始將鑰匙、大門感應器等物交予原告以完成點交等情，然細究兩造於99年5月24 日之所以未能完成點交，乃係因原告堅持應於房地產點交書內「買方確認：其他」欄內註明：「由於停車系統高故障率依舊無法解決，故無法順利點交」等語，被告李豔謙因而不願於載有上情之點交書上簽名所致，此有原告所提之點交單及當日現場錄音光碟暨其譯文可資佐證（分見本院卷㈠第 154頁、卷㈡第65-66頁）。原告雖屢稱其為上開記載，本為權利之正當行使，無何不可，被告李豔謙因而拒絕點交系爭房地，乃可歸責於被告李豔謙云云，但觀諸原告要求記載之文義乃包含「高故障率依舊無法解決」、「無法順利點交」等語，然兩造當時對於系爭停車位是否有瑕疵、瑕疵能否除去等既然尚有爭議，被告李豔謙自無可能同意於該點交書簽名，以表示其業已承認該等瑕疵存在。況且系爭房地與系爭停車位乃標的可分之不同之物，即使停車位有原告所指瑕疵，原告亦不得以此拒絕收受系爭房地之交付。而依前揭錄音譯文所示，可知被告李豔謙僅係要求刪除上開記載，如原告同意刪除，即願意當場完成系爭房地之點交，並非不願或不能交付甚明；而原告既非不得以其他方式例如事後發函通知瑕疵、或將備註文字改為同其另項自書之「疑有瑕疵」、「請被告確認」等語表明並未承認停車位之瑕疵，足見即使無此記載，亦無礙於原告日後對被告李豔謙主張系爭停車位之物之瑕疵擔保責任，原告竟堅持以與系爭房地無關之瑕疵，拒絕配合受領系爭房地之交付，其間顯然欠缺正當關聯。由上可見，原告主張系爭房地未能於該日點交之原因，係可歸責於被告李豔謙云云，並非可採。是以，原告依民法第231 條或買賣契約第11條第1項約定，請求被告李豔謙賠償遲延給付之違約金，即與該等規定或約定之要件不符，而無從准許。 ⑵再者，關於原告依系爭買賣契約第6條第4項：「甲方（即原告）承接乙方（及被告李豔謙）原有貸款者，其利息負擔方式為房地點交前乙方負擔，房地點交（含）後由甲方負擔」之約定，請求被告賠償其因未能如期點交，已於99年6月份支出之貸款利息1萬5,800元部分，經查，被告李豔謙已於99年5月24日依債之本旨提出系爭房地之交付，係因原告以系爭停車位之瑕疵問題拒絕受領系爭房地等情，已詳如前述。而前揭約定雖未明定如房地不能點交之情事，係不可歸責於出賣人、或係可歸責於買受人之情形下，是否仍當然應由出賣人繼續負擔房地貸款利息，但參酌同約第10條第5項約定：「甲方無正當理由拒絕點交或逾期點交3日以上，經乙方催告期限內仍未履約或提起訴訟者，即視為點交完成... 」之精神，及依同約第14條之約定，以相關法令、習慣及誠信、或公平原則補充契約未盡事宜之結果，均應解為在買受人自行拒絕受領之情形下，不應再令出賣人繼續負擔房地貸款利息，否則毋寧可任買受人以拒絕受領之方式，恣意卸除自己負擔房地貸款利息之義務，此一解釋結果顯與前揭契約精神或誠信原則不符，有所不當。是原告既係自行拒絕點交，則其猶以系爭房地未能於99年5月24日如期點交為由，請求被告李豔謙負擔99年6月份之貸款利息1萬5,800元云云，應無理由，不應准許。 3.被告李豔謙所提抵銷抗辯不可採：被告李豔謙提出抵銷抗辯，係以原告依約本應於點交日即99年5月24日付訖房地尾款，但至該日為止，仍有195萬0,653 元未付，其後於100年3月17日又僅再付100萬元，而仍有95 萬0,653元尚未清償，被告李豔謙得依系爭買賣契約第11條第2項請求原告按未履行價款每日千分之一計算給付違約金，並以此違約金債權為抵銷等語為據。原告則以其已將所有款項全數存入系爭交易安全專戶，且於被告李豔謙依債之本旨點交前，其本無給付尾款之義務，自無違約可言等語回應。經查，被告李豔謙並不否認原告已將所有款項全數存入系爭交易安全專戶，及該專戶內目前餘額仍有95萬0,653元等事實，僅再以原告曾於99年4月13日以台北古亭000542號存證信函（見本院卷㈠第40頁）通知中國信託不得擅自自專戶中撥付任何款項等情，否認原告已經付款之事實。然依兩造所訂房屋交易安全契約書第3條「專戶價款之處理」第5項係約定為：「在本不動產買賣契約履行完竣並經丁方（即中信房屋仲介股份有限公司，下稱中信房屋）書面通知時，丙方（即中國信託永吉分行）應將專戶內之買賣價金扣除第一項金額及應給付乙方（即李豔謙）所委託丁方加盟店之服務報酬後，其餘額（扣除匯費）撥付予乙方」以觀（見本院卷㈠第313頁），可知一旦原告已將款項匯入系爭交易安全專戶，有權決定是否應將款項撥付予被告李豔謙者，乃丁方亦即中信房屋，而無須另經買賣雙方之同意；換言之，即使原告曾發函通知中國信託不得擅自撥款，惟此項通知對中國信託應不生任何拘束力，本件未能撥款之原因，應係因中國信託尚未收受中信房屋之書面指示所致；而此亦即兩造設置交易安全專戶之目的。是以，被告李豔謙迄今未能全數收受尾款，應與原告之行為無關，亦非可歸責於原告，被告李豔謙指摘原告遲延付款，應為此給付遲延違約金云云，要非有據；而主動債權既經認定為不成立，其抵銷抗辯自不足取。㈡被告安禾仲介、林祐陞已善盡調查義務，原告請求渠等對其負連帶賠償責任，為無理由： 1.不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，又民法第567條亦規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」。查，被告安禾仲介及林祐陞均不否認原告曾多次告知其買屋需求包含得使用停車位，可知系爭停車位是否具備通常效能，核屬重要之訂約事項，依前揭規定，被告安禾公司及林祐陞在執行仲介業務過程中，自應就此善盡調查義務。 2.然查，被告安禾仲介、林祐陞於受託銷售時，已向被告李豔謙詢問系爭停車位之使用情形，經李豔謙告知先前房子都租給別人，承租人未曾反應過車位有問題等情，為被告李豔謙同所自承。且依原告自己之主張，其於99年4月3日至現場試停發現停車系統故障時，被告李豔謙仍當場表示先前都很正常，可能是遙控器沒電了等語，益徵被告李豔謙確實未曾告知被告安禾公司及林祐陞系爭停車位有故障率偏高之瑕疵情事，故被告安禾公司及林祐陞轉告原告表示系爭停車位可正常使用，實係就其所知而據實報告，並無刻意隱匿不告知此項瑕疵之可歸責情事，首堪認定。 3.再者，被告安禾仲介及林祐陞係以不動產仲介為營業，並未具有機電之相關專業，而系爭停車系統是否有如前揭現場勘查報告書所載之設計缺陷，致故障次數無法降低，實非渠等於執行居間業務時，可得自行勘查得知，是倘被告安禾仲介及林祐陞已就各種可能之查詢管道予以確認，即應認為渠等已善盡其調查義務。經查，原告指摘被告安禾仲介及林祐陞未善盡調查，無非係以系爭停車系統於修繕時，會於大廳及地下一樓入口處置放立牌，被告安禾仲介及林祐陞要無不能發現之理，又自由仕大樓管理員處置有停車位故障統計表，被告安禾仲介及林祐陞應索取卻未索取等情為憑，然依證人即同棟住戶蔡政廷之證言，可知上開立牌僅會於修繕中放置，修繕完畢後，管理員即會將立牌取走（見本院卷㈠第166 頁反面），被告安禾仲介及林祐陞既非隨時均處於房地現場，自無可能僅因該立牌之設置，即得發現系爭停車位每月之故障次數。況且即使為具備正常效能之停車系統，平日亦有進行修繕之可能，此觀系爭停車系統之維修廠商菱揚機電股份有限公司事後針對被告李豔謙詢問而出具之說明書亦載為：「近期停車場（自由仕大樓、位於台北市○○○路○段405 號）因更換零件施工中，致使34號車位（即系爭停車位）暫時無法使用，現零件更換已完成，34號車位已可正常使用...」（見本院卷㈠第44頁），足見即使被告安禾仲介及林祐陞曾見聞系爭停車系統正進行維修，亦不必然可察覺其故障次數偏高之情事，是原告以此指稱被告安禾仲介及林祐陞有得發現卻未發現之過失，並非可採。又證人即自由仕大廈之管理員黃照興復證稱：自由仕大廈停車場之故障維修紀錄平時是放在櫃臺的資料夾裡，由警衛保管，不會貼在大樓的公佈欄；如果住戶要求的話就可以看上開維修紀錄，如果不是住戶的話，就不會給他們看等情明確（見本院卷㈡第2頁反面），堪認被告安禾公司及林祐陞辯稱渠等無從閱覽上開故障維修紀錄等詞，確然屬實。原告雖以自己亦非住戶，卻仍順利向證人黃照興取得該等維修紀錄，反駁被告安禾公司及林祐陞之說法，然經本院質之證人黃照興此事後，證人黃照興係稱：是因其知道當時原告已經成交了，所以才會給他看等語（見同卷第3頁），可見被告所言並無何矛盾。基上，原告所指其他查證之方法，經查均非被告安禾仲介或林祐陞可能使用之查證管道，是原告執此指摘被告安禾仲介或林祐陞未盡調查義務云云，實屬無據。 4.從而，被告安禾仲介及林祐陞應已善盡其調查義務，並不具備任何可歸責情事，原告無論依侵權行為或債務不履行之法律關係，請求渠等就原告因此所受損害負連帶賠償責任，均與該等條文之構成要件有間，難認有據。七、綜上所述，系爭停車位確有不具通常效用之瑕疵，與同型正常功能之停車位相較，減損價值達32%，已堪認定，是原告請求於38萬4,000元之範圍內減少價金，並請求被告李豔謙返還該部分價金，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。；有關原告另請求被告李豔謙賠償遲延點交系爭房地之損害及貸款利息一節，因被告李豔謙就此並無可歸責事由，是原告此部分請求，即核與法律或契約約定要件不符，應予駁回。而被告李豔謙雖提出抵銷抗辯，惟其主張之主動債權即原告遲延付款之違約金債權，經核並不成立，故而被告李豔謙自仍應給付原告38萬4,000元，無從再為抵銷。至於原告請求被告安禾仲介、林祐陞應依侵權行為或債務不履行法律關係，連帶賠償原告因系爭停車位之瑕疵及遲延點交所受損害部分，因被告安禾仲介、林祐陞已善盡其查證義務，對此要無何等可歸責事由，故難認原告對其請求連帶賠償於法有據。從而，原告依民法第179條之規定，請求被告李豔謙返還應減少之價金38萬4,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。九、又本判決原告勝訴部分所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，應依職權宣告假執行；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。中華民國 100 年 12 月 6 日民事第三庭審判長法官郭美杏法官汪怡君法官吳若萍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 12 月 6 日書記官王妤甄

臺灣臺北地方法院99年度訴字第3837號

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