臺灣臺北地方法院99年度訴字第516號

• 裁判案由: 回復原狀等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 100 年 05 月 18 日
• 法官: 洪文慧
• 法定代理人: 劉立三
• 原告: 陳美樺
• 被告: 佳寶建設股份有限公司法人、林蔚萍

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第516號原　　　　告　陳美樺
訴訟代理人　　羅聖乾律師
被　　　　告　佳寶建設股份有限公司
法定代理人　　劉立三
被　　　　告　林蔚萍
訴訟代理人　　林瑞陽律師
上列二被告共　黃廷維律師
同訴訟代理人　吳永發律師
複 代 理 人　 林瑞陽律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國一００年四月二十日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
本件依兩造間房屋預定買賣契約書第二十三條、土地預定買賣契約書第十六條，雙方合意以本院為第一審管轄法院，依民事訴訟法第二十四條規定，本院自有管轄權。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）一百九十六萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）原告起訴主張：
１其於民國九十六年四月一日分別與被告佳寶建設股份有限公司（以下簡稱被告公司）、林蔚萍訂立房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約，約定由其以總價一百五十四萬五千元向被告公司買受坐落臺北市○○區○○段一小段第一八四、一八四之一地號土地上、依臺北市政府都市發展局九六建字第一０二號建造執照所新建、地上七層、地下二層「仁愛ＬａＶｉｅ」鋼筋混凝土造集合住宅編號Ａ５棟三樓房屋（完成後門牌號碼臺北市○○區○○路二段九巷十七號三樓之五），以總價三百六十萬五千元向林蔚萍買受前開房屋基地即坐落臺北市○○區○○段一小段第一八四、一八四之一地號土地應有部分，其乃依約給付第一至十二期款項房屋部分價金二十九萬四千元、土地價金六十八萬六千元，共九十八萬元。
２本件建物業於九十七年十一月十四日取得使用執照，依其與被告公司間房屋預定買賣契約第十三條第一項約定，應於六個月內即九十八年五月十四日前辦理所有權移轉登記完畢，但被告公司並未依限履行，其乃於九十八年九月十一日催告被告於七日內交付符合建築法規之房屋及完成所有權移轉登記，仍未獲置理，其遂於九十八年九月二十二日為解除雙方間房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約，自得請求被告返還已繳付之價金九十八萬元，另依雙方間房屋預定買賣契約第二十五條平等互惠原則及第十三條第五款、第二十一條第一款之約定，請求被告給付違約金九十八萬元，並支付自訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。３被告固於九十八年九月二十八日函催其於一個月內辦妥土地、房屋所有權移轉登記，但買賣契約既已經解除，其自不負辦理所有權移轉登記義務，實則被告未能履行交屋、所有權移轉登記，係因九十八年七月間，其親至本件房屋查勘，發覺被告公司將房屋陽台變更為設有窗戶之外牆，於九十八年六月十八日經查報為違建，且經其查問結果，被告公司在銷售現場廣告、樣品屋所展示之昇降式雙人床形同夾層，依法不得設置，而若將陽台違建回復原狀，即無法設置昇降式雙人床，被告公司顯有無法依債之本旨履行情事。
（三）對被告答辯之陳述：
１被告應舉證證明確有通知其給付產權登記款、辦理銀行貸款及交屋，本件貸款程序為被告公司將承購戶資料全數送臺灣銀行股份有限公司南新莊分公司（以下簡稱臺銀南新莊分行），臺銀南新莊分行即受理承購戶貸款之申請，惟需俟被告公司通知將行交屋後，臺銀南新莊分行方通知被告轉告承購戶辦理對保手續，方予以撥款，被告公司未通知臺銀南新莊分行將行交屋，故臺銀南新莊分行未辦理對保手續，而依雙方間房屋預定買賣契約第十七條第三款約定，被告公司應先將房屋所有權移轉登記予承購戶後，銀行方有核撥貸款之義務，被告公司既未將所有權移轉登記予其，其未辦理貸款亦非違約，況被告公司依約應以存證信函催告，七日內仍未繳付方得解除契約，被告所為與約定不符。
２其繳付各期價金確有逾期情事，但係因行使同時履行抗辯權所致，故被告未曾向其請求遲延利息或逕解除契約、沒收房地總價百分之二十之違約金。
（四）證據：提出（原證一）房屋（車位）預定買賣契約書、（原證二）土地（車位）預定買賣契約書、（原證三）原告98.09.11律師函暨掛號郵件收件回執、（原證四）原告98.09.22律師函暨掛號郵件收件回執、（原證五）被告98.09.28律師函、（原證六）廣告、（原證七）臺北市建築管理處網頁列印、（第一一九至一二二頁）統一發票、收據、匯款申請書，並聲請函臺銀南新莊分行調張啟東貸款相關文件，及訊問證人即臺銀南新莊分行員工黃榮隆。
二、被告部分
（一）聲明：原告之訴駁回。
（二）被告則以：
１原告與配偶張啟東為房地產投資客，本件原告與渠等締約買受「仁愛Ｌａ Ｖｉｅ」新建大樓編號Ａ５棟三樓房屋（完成後門牌號碼臺北市○○區○○路二段九巷十七號三樓之五）及基地後，即未依約按期繳付價金，其中應於九十七年五月間繳付之第七、八期價金，更遲延近三百六十日、於九十八年五月十四日方繳付，應於九十七年十一月間全部繳清之訂金、簽約金、開工款及第一至十二期工程款等自備款，迄至九十八年六月十二日方全部繳清，復因信用評等不足遭銀行拒絕貸款，同年七月間經改以配偶張啟東名義辦理貸款獲准後，又遲未辦理相關貸款手續，遑論繳付各項規費、書立取款、撥付文件、交付本票等，渠等自無可能辦理所有權移轉登記，亦無法通知原告驗收房屋、交屋，是原告係因自身財力無法支付價金，方受領遲延，係因可歸責於原告之事由致未給付價金，渠等並無無法依債之本旨給付情事。
２至違建部分於九十八年六月十八日經查報列管後，旋於同年間拆除，而於同年九月四日結案。
３否認原告得依雙方間契約第二十五條約定比照第十三條第五款約定請求給付違約金等語，資為抗辯。
（三）證據：提出（被證一）預定房屋、土地買賣契約轉讓書、（附件三）客戶往來明細查詢單、存摺影本、（附件四）臺北市建築管理處案件申請作業查詢單、（附件五、第一五九頁）違建查報案件明細表，並聲請函臺銀南新莊分行調張啟東貸款相關文件。
三、原告主張之事實，業據提出房屋（車位）預定買賣契約書、土地（車位）預定買賣契約書、原告98.09.11、98.09.22律師函暨掛號郵件收件回執、被告98.09.28律師函、廣告、臺北市建築管理處網頁列印、統一發票、收據、匯款申請書，並引用證人即臺銀南新莊分行員工黃榮隆之證述為證，上開證據之真正，並為被告所不爭執，應堪信為真實，但原告之請求均為被告否認。
被告所辯亦據提出預定房屋、土地買賣契約轉讓書、客戶往來明細查詢單、存摺影本、臺北市建築管理處案件申請作業查詢單、違建查報案件明細表，及引用臺銀南新莊分行南新莊營字第０九九０００三０六０一號覆函暨證人黃榮隆之證述為憑，該等證據之真正，亦為原告所不爭，亦堪信為真，但被告所辯均為原告否認。
四、茲分述如下：
（一）兩造不爭執之事實：
１原告於九十六年四月一日分別與被告公司、林蔚萍訂立（原證一）房屋預定買賣契約、（原證二）土地預定買賣契約，約定由原告以總價一百五十四萬五千元向被告公司買受坐落臺北市○○區○○段一小段第一八四、一八四之一地號土地上、依臺北市政府都市發展局九六建字第一０二號建造執照所新建、地上七層、地下二層「仁愛Ｌａ Ｖｉｅ」鋼筋混凝土造集合住宅編號Ａ５棟三樓房屋（完成後門牌號碼臺北市○○區○○路二段九巷十七號三樓之五），以總價三百六十萬五千元向被告林蔚萍買受前開房屋基地即坐落臺北市○○區○○段一小段第一八四、一八四之一地號土地應有部分。
房屋買賣契約書第七條「付款條件及方式」約定：「㈠本條付款辦法買方應依（契約附件八）付款明細表之規定，於接獲賣方書面掛號繳款通知單七日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。㈡依前款規定，如買方逾期未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之五計算之遲延利息於補繳期款時一併繳付賣方，但如逾期達一十五日，經乙方（即被告公司）催告五日內仍未繳付時，即視為甲方（即原告）違約，乙方得逕行解除本契約，並沒收房地總價百分之二十計算之金額，但沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限悉數作為乙方重行出售本戶房地所需各項費用之抵償及損害賠償金和懲罰性違約金‧‧‧」。
房屋買賣契約書第十二條「驗收」約定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物（即房屋室內、陽台、雨遮）之設備及領得使用執照，並完成自來水、電力、電話之配管及埋設後，應通知買方於七日內進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵時，得載明於驗收單上要求賣方於四個月內完成修繕，並保留房地總價百分之一作為交屋保留款」。
房屋買賣契約書第十三條「房屋產權登記期限」約定：「㈠房屋產權登記完畢：房屋產權之移轉，應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完畢。㈡買方於賣方房屋產權移轉登記前應履行下列義務：①繳清本契約所定除第十二條交屋保留款以外之自備款、因逾期付款加計之遲延利息。②提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予賣方‧‧‧㈤買方如於賣方通知之日起一個月內未履行第二款或第三款之義務，賣方得不辦理房地產權移轉登記，經賣方以存證信函催辦後七日內仍未履行義務者，雙方同意依第二十一條違約之處罰規定處理」。
房屋買賣契約書第十七條「貸款約定」約定：「㈠第六條房屋總價內之部分價款一百二十三萬六千元由買方以金融機關之貸款給付，並由買賣雙方另立‧‧‧『代辦貸款委託契約』（如契約附件四）‧‧‧甲方同意依照乙方規定時間、地點，備齊所需之證件，交予乙方代辦貸款之一切手續‧‧‧其貸款金額少於上開預定貸款金額或無法貸得款項者‧‧‧如可歸責於買方時，買方應於接獲賣方通知之日起七天內以現金一次向賣方繳清或補足‧‧‧㈢有關本項金融機關核撥之貸款為本約房地買賣之期款，而非交屋款，買方應於產權登記完成及金融機關抵押設定登記完成後三日內核撥貸款‧‧‧㈣不辦理貸款者，應於產權移轉登記前繳清第一項價款，若逾期則依第七條規定計算遲延利息，並經賣方以存證信函催繳後七日內仍未繳者，依第二十一條違約之處罰規定處理」。
房屋買賣契約書第二十一條「違約之處罰」約定：「㈠賣方違反第十一條第二款、第二十條第一款或第二款規定者，買方得解除本契約，解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還賣方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過買方已繳價款者，則以買方已繳價款為限。㈡買方違反第七條第二款、第十七條第三款或第四款規定者，賣方得解除本契約並得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額做為違約金，但該沒收之金額超過買方已繳價款者，則以買方已繳價款為限。㈢買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償‧‧‧」。
房屋買賣契約書第二十二條約定：「本契約與買方就本標的物另行簽立之『土地預定買賣契約書』有不可分之並存關係，而需共同簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同‧‧‧」。
房屋買賣契約書第二十五條「未盡事宜之處理」約定：「本契約如有未盡事宜，依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之」。
房屋買賣契約書附件四「代辦貸款委託契約」約定：「甲方（即原告）訂購‧‧‧「仁愛Ｌａ Ｖｉｅ」房屋編號Ａ５棟三樓‧‧‧及該基地上持分土地，委託乙方以之作為擔保品，向金融機構抵押貸款，以抵付上項訂購房地之部分價款‧‧‧㈡本件貸款甲方願以所訂購房地、車位之全部產權作為抵押物，辦理抵押權設定登記予貸款機構，並依貸款機構之規定覓妥保證人履行償還借款本息義務。貸款金額、期限、利息及分期償還方式，甲方願依照貸款機構規定辦理一切手續‧‧‧」。
土地買賣契約書第四條「付款辦法」約定：「甲方（即原告）應依『土地分期付款表』（契約附件一）按期如數依下列方式給付乙方（即林蔚萍）：㈠甲方應於接到乙方繳款通知單繳款期限七日內以現金或即期支票逕向乙方指定之繳納地點或銀行專戶繳付土地價款，每逾壹日應加付該期款萬分之五滯納金，上項滯納金應在該期繳款時一併繳付，但如逾期達一十五日，經乙方催告五日內仍未繳付時，即視為甲方違約，乙方得逕行解除本契約，並沒收房地總價百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限悉數作為乙方重行出售本戶房地所需各項費用之抵償及損害賠償金和懲罰性違約金‧‧‧㈡甲方如需貸款以茲抵付部分房地價款時，應於乙方通知時限內依『代辦貸款委託契約』（契約附件三）辦理‧‧‧㈣如甲方不辦理貸款，應於使用執照核發時通知乙方，並於乙方通知用印對保時以現金或即期票據一次繳清予乙方，甲方不得以交屋與否抗辯，若未履行上述約定乙方得拒絕辦理產權移轉登記予甲方，並視同違約處理。㈤有關貸款不足額部分，依本約『代辦貸款委託契約』方式處理」。
土地買賣契約書第十五條約定：「本契約與買方就本標的物另行簽立之『房屋預定買賣契約書』有不可分之並存關係，而須共同簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同‧‧‧」。
土地買賣契約書第十六條約定：「本契約若有未盡事宜，依有關法令及善良風俗習慣，以誠信、公平為原則處理‧‧‧」。
土地買賣契約書附件三「代辦貸款委託契約」約定：「甲方（即原告）訂購‧‧‧「仁愛Ｌａ Ｖｉｅ」房屋編號Ａ５棟三樓‧‧‧及該基地上持分土地，委託乙方以之作為擔保品，向金融機構抵押貸款，以抵付上項訂購房地之部分價款‧‧‧㈡本件貸款甲方願以所訂購房地、車位之全部產權作為抵押物，辦理抵押權設定登記予貸款機構，並依貸款機構之規定覓妥保證人履行償還借款本息義務。貸款金額、期限、利息及分期償還方式，甲方願依照貸款機構規定辦理一切手續‧‧‧」。
２依房屋預定買賣契約書附件八「房屋分期付款表」約定，原告應繳付訂金三萬元、簽約金九萬六千元、開工款七萬五千元，並應於九十六年八月一日、九月十五日、十一月一日、十二月十五日、九十七年一月一日、二月十五日、四月一日給付第一至七期工程款各九千元，於九十七年五月十五日、七月一日、八月十五日、十月一日、十一月十五日給付第八至十二期工程款各六千元，於產權登記（銀行貸款）給付一百二十三萬六千元，於交屋時給付一萬五千元。
依土地預定買賣契約書附件一「土地分期付款表」約定，原告應繳付訂金七萬元、簽約金二十二萬四千元、開工款十七萬五千元，並應於九十六年八月一日、九月十五日、十一月一日、十二月十五日、九十七年一月一日、二月十五日、四月一日給付第一至七期工程款各二萬一千元，於九十七年五月十五日、七月一日、八月十五日、十月一日、十一月十五日給付第八至十二期工程款各一萬四千元，於產權登記（銀行貸款）給付二百八十八萬四千元，於交屋時給付三萬五千元。
原告於九十六年三月四日給付被告訂金共十萬元，於四月一日給付被告簽約金共三十二萬元，於八月十七日給付被告開工款共二十五萬元，於十一月二十二日給付第一、二期工程款共六萬元，於九十七年二月十八日給付第三、四期工程款共六萬元，於四月二十二日給付第五、六期工程款共六萬元，於九十八年六月十二日方繳清第七至十二期工程款共十三萬元，計繳付房屋價款二十九萬四千元、土地價款六十八萬六千元，共九十八萬元（參見第一一九至一二二頁統一發票、收據、匯款申請書、第一三四至一三六頁、一四五至一四七頁客戶往來明細查詢單、存摺影本）。
３被告公司於九十七年八月八日就依臺北市政府都市發展局九六建字第一０二號建造執照所新建、地上七層、地下二層「仁愛Ｌａ Ｖｉｅ」鋼筋混凝土造集合住宅申請使用執照，於同年十一月十一日經主管機關核發（參見第一三七至一四一頁、一四八至一五二頁臺北市建築管理處案件申請作業查詢單）。
４被告公司所新建之「仁愛Ｌａ Ｖｉｅ」鋼筋混凝土造集合住宅，含原告購買之編號Ａ５棟三樓房屋即門牌號碼臺北市○○區○○路二段九巷十七號三樓之五房屋，陽台部分於九十八年六月十八日經臺北市建築管理處查報為違建列管，經被告公司於同年九月四日自行拆除處理完畢（參見原證七臺北市建築管理處網頁列印、第一五九頁違建查報案件明細表）。
５原告於九十八年九月十一日委託律師寄發（原證三）函文予被告，略載稱：「主旨：為代當事人陳美樺補陳‧‧‧有關解除其向貴公司及台端購買『仁愛Ｌａ Ｖｉｅ』編號第Ａ５棟三樓房屋連同坐落土地買賣契約之事實及適用之契約條款。說明：‧‧‧今『仁愛Ｌａ Ｖｉｅ』自九十六年六月十五日開工興建，迄已逾二年之期間，佳寶公司應早已取得使用執照，然卻尚未依房屋預定買賣契約書第十三條第一款約定，將『仁愛Ｌａ Ｖｉｅ』Ａ５棟三樓房屋所有權移轉登記予本人，本人認為應已逾該公司取得使用執照後六個月之期間，而本人雖尚未交付買賣價金之尾款，但未交付之原因‧‧‧係因佳寶公司之違章建築行為，致本人所購買之房屋遭查報列管在案，未能完成交付合於債之本旨之房屋，實係肇因於可歸責於佳寶公司之事由，本人自享有不安抗辯權‧‧‧自得拒絕給付系爭房屋之買賣價金尾款‧‧‧依房屋預定買賣契約書第十三條第一款、第五款及土地預定買賣契約書第十五條之約定，以本信函通知佳寶公司及林蔚萍，請求渠等於收到本信函後七日內，交付符合建築法規之房屋，並完成所有權移轉登記，否則，本人即‧‧‧解除『仁愛Ｌａ Ｖｉｅ』編號第Ａ５棟三樓房屋及所坐落土地之買賣契約‧‧‧」，該律師函於九十八年九月十四日送達被告（參見第四六頁掛號郵件收件回執）。
６原告復於九十八年九月二十二日委託律師寄發（原證四）律師函予被告，略載稱：「主旨：為代當事人陳美樺解除其向貴公司及台端購買『仁愛Ｌａ Ｖｉｅ』編號第Ａ５棟三樓房屋連同坐落土地買賣契約。說明：‧‧‧本人於九十八年九月十一日‧‧‧通知佳寶建設股份有限公司及林蔚萍，請求渠等於收到上開信函後七日內，交付符合建築法規之房屋，並完成所有權移轉登記，詎渠等仍置之不理‧‧‧本人茲援引『仁愛Ｌａ Ｖｉｅ』Ａ５棟三樓房屋預定買賣契約書第十三條第一款、第五款、第二十一條第一款等約定，及土地預定買賣契約書第十五條之約定，解除『仁愛Ｌａ Ｖｉｅ』Ａ５棟三樓房屋及所坐落土地之買賣契約，同時請求渠等即將本人前已如期交付之部分價金共計九十八萬元連同法定利息退還，並賠償‧‧‧九十八萬元‧‧‧」，該律師函於九十八年九月二十三日送達被告（參見第四四頁背面掛號郵件收件回執）。
７被告於九十八年九月二十八日委請律師寄發（原證五）律師函予原告，略載稱：「代當事人佳寶建設股份有限公司及林蔚萍函請台端於文到一個月內依約辦妥台端購買『仁愛ＬａＶｉｅ』編號第Ａ５棟三樓房屋連同坐落土地之產權移轉登記。說明：‧‧‧當事人於九十七年十一月十四日取得該建物之使用執照後，即依該買賣契約書第十三條第一項規定多次以電話通知台端辦理所有權移轉登記事宜，然迄今未見台端配合辦理。為此‧‧‧函請台端依雙方買賣契約書第十三條第二、三項規定，於文到一個月內履行台端應盡之義務，以利辦理產權移轉登記及交屋事宜‧‧‧」。
（二）本件原告主張兩造間房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約業經其解除，請求被告連帶返還全數受領之價金，並依平等互惠原則及房屋預定買賣契約第十三條第五款、第二十一條第一款之約定請求被告連帶給付九十八萬元之違約金，被告則辯稱原告解除契約不合法，且關於九十八萬元違約金之請求與約定不符，是本件首應審究者，厥為：兩造間房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約是否於九十八年九月二十三日經原告解除？
１原告與被告公司間房屋買賣契約書第十三條約定：「㈡買方於賣方房屋產權移轉登記前應履行下列義務：①繳清本契約所定除第十二條交屋保留款以外之自備款、因逾期付款加計之遲延利息。②提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓本票予賣方‧‧‧㈤買方如於賣方通知之日起一個月內未履行第二款或第三款之義務，賣方得不辦理房地產權移轉登記‧‧‧」；契約附件四「代辦貸款委託契約」約定：「‧‧‧㈡本件貸款甲方（即原告）願以所訂購房地、車位之全部產權作為抵押物，辦理抵押權設定登記予貸款機構，並依貸款機構之規定覓妥保證人履行償還借款本息義務。貸款金額、期限、利息及分期償還方式，甲方願依照貸款機構規定辦理一切手續‧‧‧」。原告與被告林蔚萍間土地買賣契約書第四條約定：「‧‧‧㈡甲方（即原告）如需貸款以茲抵付部分房地價款時，應於乙方通知時限內依『代辦貸款委託契約』（契約附件三）辦理‧‧‧若未履行上述約定乙方（即林蔚萍）得拒絕辦理產權移轉登記予甲方‧‧‧」，契約附件三「代辦貸款委託契約」約定：「‧‧‧㈡本件貸款甲方（即原告）願以所訂購房地、車位之全部產權作為抵押物，辦理抵押權設定登記予貸款機構，並依貸款機構之規定覓妥保證人履行償還借款本息義務。貸款金額、期限、利息及分期償還方式，甲方願依照貸款機構規定辦理一切手續‧‧‧」，有（原證一）房屋（車位）預定買賣契約書、（原證二）土地（車位）預定買賣契約書附卷可稽，且為兩造所不爭執，前已述及，是依兩造間買賣契約之約定，原告於被告辦理買賣標的物房地所有權移轉登記前，應先繳清「交屋款」以外之各期款項、滯納金、遲延利息，如以貸款方式繳付部分價款，並應依貸款機構之規定覓妥保證人、辦理一切手續。
２本件被告公司依臺北市政府都市發展局九六建字第一０二號建造執照所新建、地上七層、地下二層「仁愛Ｌａ Ｖｉｅ」鋼筋混凝土造集合住宅，於九十七年十一月十一日經主管機關核發使用執照，有（第一三七至一四一頁、一四八至一五二頁）臺北市建築管理處案件申請作業查詢單可佐，前已述及，但原告遲至九十八年六月十二日方繳清銀行貸款以外之自備款，有（第一一九至一二二頁）統一發票、收據、匯款申請書、（第一三四至一三六頁、一四五至一四七頁）客戶往來明細查詢單、存摺影本可憑，前業提及，被告依約自無庸於是日之前將買賣標的物房地所有權移轉登記予原告。
３原告於九十八年七月間固曾就本件買賣價金「產權登記（銀行貸款）」部分委由配偶張啟東向臺銀南新莊分行提出貸款之申請，惟經臺銀南新莊分行受理、核定放款三百六十萬元後，張啟東即未續依臺銀南新莊分行之規定辦理締約、對保等手續，迄未與臺銀南新莊分行訂立貸款契約，致未獲核撥貸款，此經本院查證屬實，有臺銀南新莊分行南新莊營字第０九九０００三０六０一號覆函可資佐憑，核與證人即臺銀南新莊分行員工黃榮隆之證述情節相符，黃榮隆為臺銀南新莊分行承辦人員，與兩造無宿怨仇隙或故舊親誼，衡情應無甘冒偽證罪責為不實陳述之可能或必要，所述自屬客觀可採，則原告既迄未依貸款機構之規定覓妥保證人、辦理締約、對保等一切手續，且其遲延係因可歸責於原告自己之事由所致，被告自尚無移轉買賣標的物房地所有權予原告之義務，堪以認定。
４原告雖復主張被告公司將買賣標的物房屋陽台變更為設有窗戶之外牆，經主管機關查報為違建，顯有無法依債之本旨履行情事，其享有不安抗辯權，得拒絕給付價金云云，然原告與被告公司間房屋買賣契約書第十二條已約定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物（即房屋室內、陽台、雨遮）之設備及領得使用執照，並完成自來水、電力、電話之配管及埋設後，應通知買方於七日內進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵時，得載明於驗收單上要求賣方於四個月內完成修繕，並保留房地總價百分之一作為交屋保留款」，是縱雙方間買賣標的物房屋有陽台設有違建之瑕疵，原告依約亦僅得保留房地總價百分之一，不得拒絕「產權登記（銀行貸款）」等其餘價金之給付，況本件買賣標的物房屋陽台之違建，於九十八年九月四日即已排除，有（原證七）臺北市建築管理處網頁列印、（第一五九頁）違建查報案件明細表可按，業如前載，被告自斯時起已無難為對待給付之虞，原告此節主張，自無可採。
５原告至遲自九十八年九月四日起即應先行依臺銀南新莊分行之規定覓妥保證人、辦理一切締約、對保等手續，繳清「交屋款」以外之各期款項、滯納金、遲延利息，於原告依貸款機構之規定覓妥保證人、辦理締約、對保等一切手續，或繳清「交屋款」以外之全部價金前，被告尚無移轉買賣標的物房地所有權予原告之義務，不負遲延之責，原告竟仍於同年月十一日委託律師寄發（原證三）函文催告被告七日內先行辦理所有權移轉登記，其催告與兩造間買賣契約之約定不符，自不生催告之效力，其進而於同年月二十二日委託律師寄發（原證四）函文予被告，為解除雙方間房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約之意思表示，亦與法定、兩造間買賣契約約定之事由齟齬，不生解除之效力，殆無疑義。
６兩造間房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約既未經原告解除，被告公司、林蔚萍分別受領、保有原告給付之房屋買賣價金二十九萬四千元、土地買賣價金六十八萬六千元即非無法律上原因，原告請求被告連帶返還，難認有據。（三）九十八萬元違約金部分
１原告與被告公司間房屋買賣契約書第二十一條第一款係約定約定：「賣方違反第十一條第二款、第二十條第一款或第二款規定者，買方得解除本契約，解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還賣方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過買方已繳價款者，則以買方已繳價款為限」，而第十一條第二款係約定被告公司逾越約定完工期限完成主建物、附屬建物及使用執照所定必要設施之情形，惟應扣除原告未依約定付款日期交付各期房地價款及遲延利息或其他應負擔稅費期間，第二十條第一款係約定被告公司將買賣標的物房地數賣或占用他人土地未能於期限內解決，第二款則係約定被告公司就本件房地與工程承攬人發生財務糾紛或因建築融資經設定他項權利未能於期限內解決之情形，有（原證一）房屋（車位）預定買賣契約書可參，均與本件情狀迥異，原告依前揭約定請求被告給付以其已繳價款為限之違約金九十八萬元，亦無理由。
２原告另稱與被告公司間房屋買賣契約書第十三條第五款定有「買方如於賣方通知之日起一個月內未履行第二款或第三款之義務，賣方得不辦理房地產權移轉登記，經賣方以存證信函催辦後七日內仍未履行義務者，雙方同意依第二十一條違約之處罰規定處理」之約定，依同契約第二十五條「平等互惠與誠實信用原則」解釋，被告於未依同契約第十三條第一款之約定辦理產權移轉登記時，原告亦得依第二十一條違約之處罰規定請求給付違約金云云，經查，原告於被告辦理買賣標的物房地所有權移轉登記前，依約應先繳清「交屋款」以外之各期款項、滯納金、遲延利息等，如以貸款方式繳付部分價款，並應依貸款機構之規定覓妥保證人、辦理一切手續，原告非唯遲至九十八年六月十二日方繳清銀行貸款以外之自備款，且買賣標的物房屋陽台之違建，於九十八年九月四日即已排除，被告自斯時起已無難為對待給付之虞，於原告依貸款機構之規定覓妥保證人、辦理締約、對保等一切手續，或繳清「交屋款」以外之全部價金前，被告尚無移轉買賣標的物房地所有權予原告之義務，此經本院審認如前，原告未於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完畢，不負遲延之責，無違約之可言，原告主張被告應依第二十一條違約之處罰規定給付違約金，自屬無憑。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、從而，原告請求被告連帶返還所受領之房屋及土地價金共九十八萬元，及連帶給付違約金九十八萬元，以及支付自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬無據，不應准許。
據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 18 日民事第一庭 法 官 洪文慧
上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 18 日書記官 林芝儀