臺灣臺北地方法院99年度訴字第5443號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 100 年 08 月 10 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第5443號原　　　告　匯懋股份有限公司
法定代理人　楊鴻洲
訴訟代理人　陳建勳律師
複　代理人　陳素麗
訴訟代理人　張弘明律師
被　　　告　蕭名哲
訴訟代理人　李漢鑫律師
蕭美玲律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國100年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告係坐落臺北市○○區○○段3小段418地號土地，及其上門牌號碼臺北市○○區○○路100巷1號建物（下稱系爭建物）地下室、1 樓、4樓及5樓房屋之所有權人，而被告為系爭建物6樓房屋及6樓頂未登記增建部分之所有權人。詎被告明知系爭建物6 樓頂樓平台屬系爭建物全體區分所有權人共有之部分，竟未經全體區分所有權人之同意或分管協議，私自於系爭建物6 樓頂樓平台搭建如附圖所示之混凝土造違章建物（下稱系爭違建物）供自己居住使用，並無權占有迄今，是依民法第767條第1項及第821 條之規定，原告自得請求被告拆除系爭違建物，並回復原狀後返還予原告及其他共有人全體等語。並聲明：
㈠被告應將系爭違建物拆除，並回復原狀後返還原告及其他共有人全體。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
㈠系爭建物原地主為原告法定代理人楊鴻洲之家族，楊鴻洲為鼓吹訴外人馮碧雲與林山中夫婦購買系爭建物6 樓房屋，乃向渠等表示系爭建物6 樓房屋所有權人有權加蓋頂樓平台等語，馮碧雲遂於74年間向原告購買系爭建物6 樓房屋，並於75年10月30日辦理所有權移轉登記，且馮碧雲基於信賴楊鴻洲所言，於購入系爭建物6 樓房屋後即於系爭建物頂樓加蓋系爭違建物，並於完工後邀請楊鴻洲參觀，此後歷20餘年均無任何人表示異議。
㈡嗣後馮碧雲所有系爭建物6 樓房屋及系爭違建物遭法院查封拍賣，原告為使其可低價得標，竟冒用系爭建物全體區分所有權人之名義於系爭建物公共區域張貼公告，表示已報請臺北市政府工務局進行拆除系爭違建物，俾達嚇阻他人參與投標之目的，實則原告並未就系爭違建物向臺北市政府工務局檢舉，況系爭建物2及3樓房屋區分所有權人台灣營理投資股份有限公司（下稱台灣營理公司）（前手為盛達國際物流股份有限公司，下稱盛達公司）對系爭違建物之存在早已知悉而無異議，亦未授權任何人以其名義或全體共有人之名義張貼前開公告，本件實係因原告參與投標後仍未如願標得系爭建物6樓房屋，反由被告得標始提起本件訴訟。
㈢再者，縱認系爭建物區分所有權人無「明示」合意系爭建物頂樓平台得由被告使用之分管契約存在，因系爭建物6 樓房屋自馮碧雲於75年10月30日買受起至98年9 月10日止，系爭建物各樓層係由原告、盛達公司及馮碧雲分別持有，而原告、盛達公司明知馮碧雲於75年10月30日買受系爭建物6 樓房屋後隨即增建系爭違建物，卻歷經20餘年均無異議，已非單純的沉默可比擬，應認各共有人間已默示合意成立分管契約，即約定系爭建物6樓頂樓平台由系爭建物6樓房屋所有權人獨自占有管領之，原告自應受分管契約之拘束，不得向被告請求拆屋還地。
㈣此外，系爭建物原始設計之安全內梯僅有自地下樓至6 樓，並未再繼續通達頂樓平台，故系爭建物其他區分所有權人本即無法經由安全內梯直通頂樓平台，亦不會使用頂樓平台，被告縱使獨立占領使用管理頂樓平台亦不會對其他住戶造成任何影響，原告提起本訴除有違誠信外，且顯係專為損害他人之目的，係屬為權利濫用，依民法第148條第2項之規定，亦應予准許。
㈤聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查原告為系爭建物地下室、1 樓、4樓及5樓房屋之所有權人，系爭建物6樓房屋及6樓頂未登記增建部分之所有權人原為馮碧雲，嗣系爭建物6樓房屋及6樓頂未登記增建部分經本院以99年度司執字第59954 號執行事件拍賣後，由被告買受取得所有權，現由被告占有使用系爭建物6樓房屋及6樓頂未登記增建部分等情，有系爭建物地下室、1 樓、4樓及5樓房屋建築改良物所有權狀及建物謄本、系爭建物6樓房屋及6樓頂未登記增建部分之建物謄本、本院99年11月11日北院木99司執丑字第59954 號函可稽（見本院99年度北簡字第17905 號卷第6頁至第9頁、第29頁至第33頁、本院卷第38頁至第39頁、第44頁至第45頁），堪信為真實。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821 條分別定有明文。查原告主張被告明知系爭建物6 樓頂樓平台屬系爭建物全體區分所有權人共有之部分，竟未經全體區分所有權人之同意或分管協議，私自於系爭建物6 樓頂樓平台搭建系爭違建物供自己居住使用，並無權占有迄今，原告自得依民法第767條第1項及第821 條之規定，請求被告拆除系爭違建物，並回復原狀後返還予原告及其他共有人全體等節，為被告以系爭建物區分所有權人早就系爭建物6 樓頂樓平台之使用成立默示分管契約，原告提起本訴違反誠信原則，且屬權利濫用乙情置辯，是本件首應審究者，乃系爭建物區分所有權人就被告占有使用系爭建物頂樓平台是否存有分管契約？原告提起本訴有無民法第148條規定之違反誠信原則或權利濫用之情事？
五、得心證之理由：
㈠系爭建物原始區分所有權人間就頂樓平台部分存有分管契約：
⒈按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1 月23日修正前民法第820條第1項定有明文。再者，所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照最高法院21年上字第1598號及29年上字第762 號判例意旨）；又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院98年度台上字第633 號判決意旨可參。是以，因系爭建物係於62年5月19日建築完成，依98年1月23日修正前民法第820條第1項之規定，固需由系爭建物之共有人共同管理共有物；惟據上開判決意旨，尚非不得由系爭建物之共有人就共用部分之使用成立默示分管契約，合先敘明。
⒉次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文亦有明文。查頂樓平台係建築物之共同構成部分，依民法第799條第2項後段之規定，應屬系爭建物各區分所有權人之共有部分，如被告抗辯該頂樓平台業經區分所有權人訂立分管契約，同意由被告單獨為管理使用，且原告明知該分管契約之存在，自應由被告就其所辯上情負舉證之責至明。
⒊經查：
⑴系爭建物之原始區分所有權人分別為原告（系爭建物地下樓、1 樓、4樓及5樓）、盛達公司（系爭建物2樓、3樓）及馮碧雲（系爭建物6樓），嗣於98年9月10日，系爭建物2樓及3樓之所有權人變更為臺灣營理公司，在99年12月6 日，系爭建物6 樓之所有權人變更為被告等節，有系爭建物各樓層之建物登記謄本與異動索引可憑（見本院卷第35頁至第69頁），足信為真實。
⑵又依臺灣早期公寓大廈使用之習慣，公寓大廈之區分所有權人多同意由最高樓層之住戶單獨使用頂樓平台部分，1 樓法定空地部分則多同意由1 樓之住戶單獨占有使用，是以系爭建物乃62年5 月19日建築完成之建物，屬臺灣早期興建之公寓大廈，斯時系爭建物之原始區分所有權人如有約定由系爭建物6 樓房屋之所有權人單獨使用頂樓平台，或有就此為默示之意思表示，核與當時之社會風俗習慣無違。準此，依盛達公司與臺灣營理公司在100年6月21日出具載有「茲聲明本公司為臺北市○○區○○路100巷1號建物（以下稱『該建物』）2樓及3樓，在民國75年6月26日～98年9月10日間之所有權人，對於該建物6 樓前方平台增建及頂樓平台加蓋達73.5平方公尺混凝土造建築物之情事，本公司確認自始知悉且同意其存在，特此聲明」、「茲聲明本公司為臺北市○○區○○路100巷1號建物（以下稱『該建物』）2樓及3樓目前之現所有權人，對於該建物6 樓前方平台增建及頂樓平台加蓋達73.5平方公尺混凝土造建築物之情事，本公司確認自始知悉且同意其存在；另本公司亦從未於該棟建物6 樓暨頂樓增建部分遭法院拍賣期間，授權任何人以本公司或全體共有人之名義逕行張貼公告，併此嚴正聲明」內容之聲明書（見本院卷第158頁、第163頁），可知系爭建物2樓及3樓房屋之原始區分所有權人既早在75年間明知系爭建物頂樓平台有加蓋系爭違建物之情事，且同意系爭違建物之存在，應認系爭建物2樓及3樓房屋之原始區分所有權人即有默示同意由系爭建物6樓房屋所有權人單獨使用頂樓平台之意，且系爭建物2樓及3樓房屋之繼受人亦然。
⑶另依證人即馮碧雲之配偶林山中到庭所證「（是否曾購買與居住系爭6 樓房屋？如是，居住期間為何？）有，從74年起買受系爭房屋，向原告法定代理人楊先生購買，住到房屋被拍賣止」、「購買時系爭6 樓房屋之前方露台與頂樓平台尚未搭建，是楊先生當初賣我的時候，建議我說6 樓的頂樓平台可以加蓋，因為當時頂樓有各樓層的冷氣水塔，有噪音與漏水問題，所以楊先生在賣我的時候，有口頭建議我加蓋，順便把漏水修好，所以頂樓平台部分的水塔是我出資把它移到旁邊，舊的水塔我也有處理，一切都是我自行出資…」、「75過戶後，我才找工人來處理這些事情，應該是一起作前方露台與頂樓平台的部份。其他住戶都沒有表示意見，當時原告公司還在我們的5 樓上班，當我在修建頂樓平台時，還有來抱怨漏水問題。直到房屋被拍賣後都沒有住戶來表示意見，等我房屋修繕完畢，我還有請原告法代來參觀過，原告法代當時也沒有表示意見，我頂樓加蓋的部份，大部分是露天花台」、「（頂樓加蓋完成後迄今，有無其他住戶表示異議或欲使用頂樓平台？）從來沒有。雖然我有修繕頂樓平台，但有時還是有漏水的情形，我有找其他住戶一起分攤修繕漏水的費用。其他住戶的水塔我仍有保留，讓其他住戶可以上來看水錶」、「當初是原告法代找我，要把6 樓賣給我，給我很好的價格與付款條件。我不清楚當時為何原告法代會建議我要加蓋。我從房子加蓋之後，住到房子被拍賣之前，期間我拜訪過原告法代多次，如果原告法代有意見，可以明確向我說不能這樣做，一直到房屋被拍賣，我才知道原告主張我侵占6 樓頂樓平台」等語（見本院卷第103頁至第104頁），益證林山中所證述系爭建物頂樓平台之使用情形與當時之社會常情相符；況馮碧雲在75年10月30日登記取得系爭建物6 樓房屋之所有權後，即於頂樓平台搭建系爭違建物，至系爭建物6樓房屋及6樓頂未登記增建部分在99年間經拍賣前，已歷經20餘年之期間，原告均未就此表示異議，應認原告亦有默示同意由系爭建物6 樓房屋所有權人單獨使用頂樓平台之意。
⒋綜上，系爭建物之原始區分所有權人雖未就系爭建物頂樓平台之使用簽訂書面之分管契約，然渠等既均早在75年間即知悉系爭建物6 樓頂樓平台有搭建系爭違建物，且同意系爭違建物之存在，迄至被告於99年12月6日取得系爭建物6樓房屋及6 樓頂未登記增建部分所有權前之20餘年間均未表示異議，應認系爭建物之區分所有權人就系爭建物頂樓平台已存有得由系爭建物6 樓房屋所有權人單獨使用之默示分管契約，被告於99年12月6 日取得系爭建物6樓房屋及6樓頂未登記增建部分所有權後，當得繼受此分管契約之約定而單獨管理使用系爭建物之頂樓平台。
㈡被告得基於分管契約之存在使用系爭違建物：
原告固主張馮碧雲於75年間於系爭建物頂樓平台搭建之建築係屬違建云云；惟系爭建物頂樓平台所搭建者縱確屬違建，乃屬行政上管制措施之問題，今被告於取得系爭建物6 樓房屋及6 樓頂未登記增建部分之所有權後，得基於系爭建物區分所有權人之分管契約單獨使用頂樓平台，且他區分所有權人均早已同意系爭違建物之存在，已如前述，是原告嗣後就此另為反對之意思表示，並無從推翻前揭業經系爭建物區分所有權人默示同意成立之分管契約，是因被告乃基於分管契約之約定有權占有使用系爭建物之頂樓平台，原告自不得依民法第767條第1項之規定，請求被告拆除系爭違建物。
六、綜上所述，系爭建物之區分所有權人就頂樓平台之部分，既已成立由系爭建物6 樓房屋所有權人單獨管理使用之默示分管契約，則被告於99年12月6 日取得系爭建物6樓房屋及6樓頂未登記增建部分所有權後，當得據此為占有使用。從而，原告依民法第767條第1項及第821 條之規定，請求將系爭違建物拆除，並回復原狀後返還原告及其他共有人全體，洵屬無據，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 10 日民事第二庭 審判長法 官 張松鈞
法 官 鍾素鳳
法 官 羅郁婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 10 日書記官 楊婷雅