臺灣臺北地方法院99年度重訴字第163號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　99年度重訴字第163號原　　　告　歐長河等94名詳附. 共　　　同訴訟代理人　徐嘉男律師游昕儒律師被　　　告　宏泰建設股份有限公司法定代理人　林堉璘訴訟代理人　林樹旺律師被　　　告　宏永建設股份有限公司法定代理人　宋東明被　　　告　宏偉建設股份有限公司法定代理人　楊淑惠被　　　告　宏昇建設股份有限公司法定代理人　黃樹榮上三人共同訴訟代理人　莊志成律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於中華民國100年10月3日言詞辯論終結，判決如下：主文 被告宏永建設股份有限公司應給付附表一所列原告如附表一「給付金額」欄所示金額，及自民國九十八年八月二十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 被告宏偉建設股份有限公司應給付附表二所列原告如附表二「給付金額」欄所示金額，及自民國九十八年八月二十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 被告宏昇建設股份有限公司應給付附表三所列原告如附表三「給付金額」欄所示金額，及自民國九十八年八月二十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告宏永建設股份有限公司負擔百分之十，附表一所列原告負擔百分之四；被告宏偉建設股份有限公司負擔百分之十七，附表二所列原告負擔百分之七；被告宏昇建設股份有限公司負擔百分之四十二，附表三所列原告負擔百分之二十。本判決第一項於附表一所列原告各以附表一「擔保金額」欄所示金額為被告宏永建設股份有限公司供擔保後，得假執行；被告宏永建設股份有限公司分別以附表一「給付金額」欄所示金額為附表一所列原告預供擔保後，得免為假執行。 本判決第二項於附表二所列原告各以附表二「擔保金額」欄所示金額為被告宏偉建設股份有限公司供擔保後，得假執行；被告宏偉建設股份有限公司分別以附表二「給付金額」欄所示金額為附表二所列原告預供擔保後，得免為假執行。 本判決第三項於附表三所列原告各以附表三「擔保金額」欄所示金額為被告宏昇建設股份有限公司供擔保後，得假執行；被告宏昇建設股份有限公司以分別以附表三「給付金額」欄所示金額為附表三所列原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查，原告起訴時及起訴後就關於抿石子部分之聲明，部分原告增加即追加請求金額、部分原告減少即撤回請求金額之一部，詳如附件二所示，關於會館及監視系統部分之請求金額則未變更，又原告原係請求被告宏泰建設股份有限公司（下稱宏泰公司）與宏永建設股份有限公司（下稱宏永公司）共同給付；被告宏泰公司與宏偉建設股份有限公司（下稱宏偉公司）共同給付；被告宏泰公司與宏昇建設股份有限公司（下稱宏昇公司）共同給付。嗣原告於民國100年10月3日言詞辯論時將聲明變更：被告宏泰公司與宏永公司各應給付附表四「原告」欄所列原告如附表四「總計」欄所示金額，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中一個被告給付，另一被告免為給付；被告宏泰公司與宏偉公司各應給付附表五「原告」欄所列原告如附表五「總計」欄所示金額，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中一個被告給付，另一被告免為給付；被告宏泰公司與宏昇公司各應給付附表六「原告」欄所列原告如附表六「總計」欄所示金額，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中一個被告給付，另一被告免為給付。經核屬應受判決事項之擴張及減縮，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。貳、實體事項：一、原告起訴主張：㈠被告宏泰公司於94年間，以宏泰企業機構之名義，於新北市林口區內推出「法國小鎮」建案（下稱系爭建案），強調以歐式建築風格呈現外觀，並使用高級建材，且被告當時所提供之文宣圖示，在外觀上石材係使用刷石子即抿石子、丁掛磚及山形磚，且載明外觀線角飾板是以刷石子展現其質感；以及提供安全無虞之監視系統，並將提供佔地二千坪之「凡爾賽會館」供住戶休閒使用，其中「凡爾賽會館」更頻頻出現於系爭建案之廣告文宣中，標榜將由知名建築師李祖原精雕打造，為擁有四層樓與眾多公共設施之獨立建築，提供住戶三年免費會員期間，此乃系爭建案最獨特及最吸引人之處，更於銷售時不斷強調宏泰公司已具有數十年歷史，曾打造許多知名建案，如仁愛帝寶建築等，致力為住戶提供高品質的住宅，更透過具有諸多宏泰公司商標及「宏泰」標語之廣告文宣進行大量宣傳，足讓人深信系爭建案為被告宏泰公司所推出之精品。㈡附件一編號1至86號原告及87至94號原告之前手相信系爭建案為被告宏泰公司所推出，乃分別與被告宏永公司、宏偉公司、宏昇公司簽訂房地預定買賣契約書（下稱系爭房地買賣契約），詎於交屋時，被告所交付之房屋竟有許多與契約及廣告內容不符的情事，包括房屋外觀使用之建材與原約定不同、系爭建案主打之「凡爾賽會館」迄今仍無廣告所示之設備及規格、監視系統亦不具應有的數量、品質與功能等，說明如下： ⒈抿石子部分：依約被告交付之房屋，其外觀線角飾板及女兒牆之建材應使用抿石子，卻違約更改為較劣質之石頭漆，嗣新北市政府消保官於97年6月10日協調會中要求依圖施工，恢復原狀。依系爭房地買賣契約、民法第227條第1項，原告於98年4月6日發函定期催告被告履行系爭房地買賣契約中關於抿石子外觀等義務，然被告逾期不履行回復原狀義務，依照臺灣省土木技師公會之鑑定報告，請求如附表四至六關於抿石子部分所示之回復原狀之費用。 ⒉會館使用權部分：依系爭房地買賣契約第8條第1項之約定，系爭建案應於94年4月30日以前開工，並於開工之日起480個日曆天內即95年8月底完工，再依該契約第14條第1項、第9 項之約定，被告應於完工之日起6月個內交屋，並於交屋時即應提供具有如廣告文宣所示之凡爾賽會館供原告使用，而系爭建案於96年1月底完工，於96年7月底前交屋，然至原告98年8月17日起訴時已逾2年，該凡爾賽會館卻仍未完工及開放使用，原告已多次催告被告依債之本旨為給付，惟被告仍置若罔聞，毫無履約誠意，顯已陷於給付遲延，原告為免被告無限制拖延，遂於98年6月9日以內湖郵局1733號存證信函解除雙方關於凡爾賽會館三年使用權之約定，又會館之設計人及監造人均為劉同誠建築師事務所，與廣告所稱是李祖原建築師不同，且凡爾賽會館第一層樓大部分均已規劃為停車場，被告顯然明知卻故意隱瞞事實而仍為與事實不符之廣告內容，故原告除先位主張解除該部分契約外，再備位依民法第92條第1款之規定，以98年8月17日民事起訴狀作為受詐欺撤銷上開約定之意思表示。依民法第227條第1項、第260條、第92條、第184條第1項前段、後段規定，請求相當於三年會員使用權之損害，依據誠康管理顧問有限公司98年5月23 出具之鑑價報告書，每戶108,000元，共計10,260,000元。 ⒊監視系統部分：依約被告應於系爭建案基地四周街道設置夜視攝影機，且提供住戶遠程監控系統即住戶可從家中或其他地方上網直接監看社區即時影像，並設置中控中心確保24小時均能隨時掌控社區動態，而被告在銷售時亦聲稱系爭建案有此監視系統可保安全性無虞，住戶均可安心居住，另按照被告廣告文宣及契約所載，被告應於凡爾賽會館一樓建置「社區服務管理中心」，始能發揮24小時掌握社區動態，維護社區安全的功能，且為建置無線定位求救系統，全區所設置之無線求救定位系統，亦需將訊號傳回中控中心，故為維護整個社區之安全機能，「社區服務管理中心」之建置實具有相當重要性。然被告所稱基地四周街道設置攝影機，其實只是零星、無規律的裝設在部分街道，造成許多治安死角，導致竊案層出不窮，依廣告圖說設置數量顯然不足，且品質功能亦有不足，且凡爾賽會館一樓顯未設置有法國小鎮「社區服務管理中心」，及由於被告自始未提供住戶接收端軟體，故住戶根本無法在家中連線接收到任何影像，更不用說具備有24小時監看，以及住戶可上網連線監看之功能，原告於98年4月6日發函催告被告履行系爭房地買賣契約關於監視系統等義務，惟被告迄無履約及修補之意，依系爭房地買賣契約、民法第227條第1項規定，請求自行修補費用，依據誠康管理顧問有限公司98年8月13出具之監視器設備鑑價報告書，估價共計1,101,342元。㈢附件一編號87至94號原告雖非直接向被告購買系爭建案房地之人，惟其前手均為向被告直接購買系爭建案房地之人，該等前手依法對於被告亦有如附件一編號1至86號原告所得主張之權利，該等前手已將渠等得向被告主張之權利讓與附件一編號87至94號原告，且於98年4月6日對被告為債權讓與之通知，故附件一編號87至94號原告亦得向被告主張前所述之各項權利。㈣關於被告宏泰公司亦為系爭房地買賣契約之當事人部分：預售系爭建案時，被告均聲稱宏泰企業機構即是被告宏泰公司，且使用「投資興建：宏泰企業機構2005鋸獻」、「建築業的金招牌四十年的『宏泰機構』」、「…除了擁有40 年建築經驗的『宏泰機構』」、「宏泰機構40年一路走來，不只蓋好房子…」等文字，以及使用由被告宏泰公司所註冊商標於系爭建案之銷售廣告文宣，被告宏永公司、宏偉公司、宏昇公司於系爭房地買賣契約書簽名欄所列地址與被告宏泰公司之登記地址「臺北市松山區○○○路168號16樓」相同外，被告宏泰公司於中華電信股份有限公司之「中華黃頁」上登錄之電話「00-0000000」，亦與另三名被告等於系爭房地買賣契約書簽名欄所留之電話相同，被告寄給原告之信封袋亦標明為「宏泰建設股份有限公司」，並印有被告宏泰建設之商標，系爭建案進行點交時所出具之點交清冊，簽名欄位亦僅有被告宏泰公司之名義，被告宏泰公司為本件買賣出賣人之事實至為明顯。另觀諸被告宏泰公司之公司網頁，「宏泰企業機構」與「Hun Tai Construction Co. Ltd.」併列，可見「宏泰企業機構」即為「Hun Tai Construction Co. Ltd.」，亦即指被告宏泰公司，被告宏泰公司於104人力銀行之求職網頁上亦寫明「宏泰建設股份有限公司（宏泰企業機構）」等語，被告宏泰公司於「亞洲建築專業網」登陸之資料更清楚記載宏永公司、宏偉公司、宏昇公司均為被告宏泰公司之關係企業，更見被告宏泰公司否認其為出賣人之陳述不實。況廣告均為契約之一部，企業經營者本應受廣告內容之拘束，為消費者保護法第22條所明定，更足徵被告宏泰公司確與被告宏永公司、宏偉公司及宏昇公司為共同興建銷售之一方。㈤關於會館部分： ⒈被告依約應提供住戶會館三年使用權，其性質並非屬贈與，而係系爭房地買賣契約之一部分，且性質上可分，蓋系爭建案於預售當時，被告即不斷以凡爾賽會館為廣告文宣主軸，強調佔地二千坪的凡爾賽會館係由知名建築師李祖原大師精心打造，內含泳池、溫泉、KTV、健身房、電影院等數十種公共設施供住戶使用，此為系爭建案最為獨特之處，而被告在系爭建案廣告文宣中更以斗大的標題表示「490萬起輕鬆入主別墅社區大4房」，並在下方「兩層樓景觀別墅非買不可10大理由」標題之下，特別強調「2千坪凡爾賽會館溫泉、泳池、電影院、健身中心天天渡假！」，以吸引消費者前來購買，原告受上開廣告文宣吸引，本即認為490萬元起之總價中，亦包含使用凡爾賽會館溫泉、泳池、電影院等設施之權利，始願意支付價金向被告等購買，且買賣價金實際上包含使用凡爾賽會館設施之權利，絕非「贈與」與「受贈」之概念，系爭房地買賣契約第15條第9項雖有「贈送」之文字，揆諸當事人真意，該「贈送」之文字，毋寧是在表達此部分之對價已含於該房地買賣契約總價中，不再另為計價之意，不代表原告所支付之買賣價金與使用「凡爾賽會館」之權利不具有對價關係，且被告廣告文宣既將此會館列為「非買不可10大理由」，從原告之消費者眼中，本即就是付費購買房地及該會館之三年使用權。 ⒉被告一再拖延「凡爾賽會館」開放日期，直至99年1月5日，被告才正式開放凡爾賽會館，斯時距原告入住法國小鎮已近3年，距本件原告起訴已5個月，原告亦在現場勘驗當日，才有機會進入凡爾賽會館，詎竟發現會館雖已完工，惟依廣告文宣所應設置之設施及規格，與實際狀況顯有極大落差，不僅欠缺依約應提供的設施，縱有設置的設施亦與廣告圖說呈現的裝潢設計風格迥不相同，顯有縮水之嫌，例如1樓顯無社區服務管理中心、無便利商店，亦無花草環繞的造景或法蝶水幕、原應於2樓擺滿畫作的藝廊根本不存在、所謂的桌球館僅是2張桌球桌，撞球館僅是1張撞球桌，且3個球檯隨意的置於2樓角落，未如規劃中是各自獨立的空間、閱覽室、吧台區、親子區等空間設計與圖廣告圖說之規模差異甚鉅明顯縮水敷衍等，不僅如此，被告亦自承「會館營業時間為中午12點到晚上8點，禮拜天不開放」，顯均與住戶依廣告文宣所期待之「凡爾賽會館」完全不符，故被告不僅未依約履行義務，更屬對原告詐欺，應對原告所受損失負賠償責任。 ⒊廣告文宣上雖記載被告「保留會館設施規劃之調整權與營業管理規章之修改權」，然依消費者保護法第22條之規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」可知，被告必須受其廣告文宣所載內容之拘束，在無任何正當理由下，不容其任意調整變更會館之規劃，果非如此，無異建商可於系爭建案預售之初，先以華麗的言詞包裝會館規劃及內容來吸引消費者注意，僅需於廣告文宣中另記載「保留規劃之調整權」等語，待消費者簽約購買後，即可任由建商自行恣意變更調整會館之規劃，顯無是理，故縱認被告上開保留有效，亦應僅限於在貨源供應或施工安全考量下，始得為之，且不得低於契約及廣告文宣所承諾之品質，始符契約本意與當事人真意。㈥誠康管理顧問有限公司為受法院認可、與法院配合之公正第三鑑定機構，並均詳述其鑑定依據，其出具之鑑定報告，自可採為證據，又原告於98年4月6日以存證信函催告被告履約，已通知被告於臺灣省土木技師公會鑑定時到場。再者，原告於被告交屋時所出具之房屋接管證明書，係因被告人員向原告表示須先在房屋接管證明書簽名後，始能取得房屋鑰匙進入點交，且進行點交項目均為房屋內之設備，絕不影響原告之權益，至於原告當場提出關於違約使用石頭漆等質疑，亦可待社區管理委員後成立後再統一與被告反應調整等語，原告為搬遷入住向被告購買之房屋，或已預定貸款、裝潢期程，或已即將搬出原住房屋，若無法取得鑰匙，則後續居住與裝潢等勢必產生重大問題，因此原告在百般無奈下只好信賴被告人員之說詞，在房屋接管證明書上簽字，才能與被告人員進入屋內就「鑰匙設備」、「對講、監控設備」、「電器、弱電設備」、「衛浴設備」、「廚具設備」、「陽台」等項目下之屋內配備進行點交，而簽署之「法國小鎮－客戶交屋點交清冊」，查該等點交清冊中不僅確實並無本件原告所主張之房屋外觀建材、監視系統、會館等項目，且原告自始至終從未對房屋建材進行點交確認，亦從未同意房屋外觀線角飾板及女兒牆表面建材改為較為劣質之石頭漆。㈦聲明： ⒈被告宏泰公司與宏永公司各應給付附表四「原告」欄所列原告如附表四「總計」欄所示金額，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中一個被告給付，另一被告免為給付。 ⒉被告宏泰公司與宏偉公司各應給付附表五「原告」欄所列原告如附表五「總計」欄所示金額，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中一個被告給付，另一被告免為給付。 ⒊被告宏泰公司與宏昇公司各應給付附表六「原告」欄所列原告如附表六「總計」欄所示金額，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中一個被告給付，另一被告免為給付。 ⒋願供擔保請准宣告假執行。二、被告則答辯以：㈠被告宏泰公司非系爭買賣之出賣人，不應負擔本件損害賠償責任： ⒈觀諸系爭房地買賣契約書之賣方欄並無宏泰公司之簽章，可知被告宏泰公司非出賣人，且原告買賣價金並非支付給被告宏泰公司，系爭房地亦非由被告宏泰公司移轉登記給原告，宏泰公司無收受買賣價金亦無移轉買賣標的物給原告，更可證宏被告泰公司非出賣人。又被告宏泰公司並無任何銷售行為，自無施用詐術可言。 ⒉被告宏永公司、宏偉公司、宏昇公司銷售系爭建案時，廣告文宣以「宏泰企業機構」作表示，乃因上開三家公司部分股東、員工係宏泰公司之老員工，且部分股東既是宏泰公司之股東亦是宏永公司、宏偉公司、宏昇公司三家公司之股東，公司股東間情誼深厚，且皆從事房地產業，彼此理念接近，互有建築知識及技術之交流，因上述淵源，故對外以「宏泰企業機構」自稱，但各公司於法律上及實質上皆屬各自獨立，財務亦各自獨立，有不同之法人格，實際上，「宏泰企業機構」並非法人，亦無一個名字叫「宏泰企業機構」之法人存在，而「宏泰企業機構」亦不等同於宏泰公司。 ⒊原告稱系爭建案銷售廣告上有宏泰公司之商標，因此主張宏泰公司亦應負擔出賣人之責任，但被告宏泰公司並無以其名義出售系爭房地之意思，系爭房地買賣契約賣方欄上無宏泰公司之簽章，原告就此毫無異議並同意簽約，故原告簽約時即知被告宏泰公司非系爭房地之出賣人。 ⒋被告宏昇公司、宏偉公司、宏永公司之公司地址及電話號碼雖與宏泰公司相同，但查共用一辦公場所及電話號碼，事所常有，不能因辦公室地址相同或連絡電話號碼相同，即認宏昇公司、宏偉公司、宏永公司與宏泰公司為同一公司。 ⒌宏泰公司並無派人出席97年6月10日之協調會，系爭房地之會同驗收人楊金德非被告宏泰公司的員工。 ⒍原告另主張被告寄給原告之信封袋標明有「宏泰建設股份有限公司」，進行交屋時之點交清冊簽名欄位亦有宏泰建設之名義，然上開情事皆係發生於兩造已簽訂正式系爭房地買賣契約之後，況原告所指點交清冊上僅有齊裕營造公司負責點交人員之簽名，並無宏泰公司之簽章，宏泰公司並無點交房屋給原告。㈡抿石子部分： ⒈原告所提原證15之林口開發案圖面，並非廣告文宣，被告不曾以該圖說向原告說明系爭建案將採用何種建材設備。 ⒉系爭房地買賣契約書之建材設備欄僅提及系爭房屋「陽台」部分採用抿石子，而現狀別墅型房屋之陽台外觀亦係以抿石子施工，所採用之材料品質與建材設備欄之說明並無不同。⒊依系爭房地買賣契約書第10條之約定及建材設備說明之備註列示，被告對於建材設備保有修改調整之權利，被告以同級品之石頭漆代替抿石子，並無違約。 ⒋系爭建案之外觀縱有部分採用石頭漆而非抿石子材料，但抿石子或石頭漆僅是影響系爭房屋之外觀，並無影響房屋之價值與效用，並非是瑕疵，原告要求被告將石頭漆全部拆除並將更換成抿石子，不僅於法有違且造成經濟浪費。且依原告所簽立之房屋接管證明書，足見原告對於建材品質早已接受無意見。 ⒌原告就其請求，雖有提出臺灣省土木技師公會之鑑定報告書為根據，然此單位乃私下受原告之委託，自難期待渠為偏頗無私、客觀公平之鑑定，且被告就其委任及鑑定過程完全無陳述意見之機會，就鑑定之項目或範圍亦無表示意見之機會，被告無從拒卻鑑定，況鑑定人於鑑定前亦未具結，且鑑定人違反臺灣省土木技師公會之鑑定作業程序，未通知被告到場，顯有瑕疵，再者，鑑定人計算周長基礎之圖面何在？鑑定報告看不到詢價之資料，例如相關之施工單價，如石頭漆改換抿石子之單價？粗胚之單價？廢料清理及運費之單價？鷹架之單價？在鑑定報告內皆不見相關之詢價資料，如何能認為鑑價結果符合行情而正確無誤？再者，就利潤、稅捐及管理費，鑑定人估計為15%，其估價基礎為何？均未見說明，且臺灣省土木技師公會亦認為其所鑑估出來之金額，僅能供作參考用，實際發包，尚有議價空間，則實際發包價合理金額應為何？亦有查明之必要，故該鑑定報告仍有諸多瑕疵。綜上，上開鑑定程序，與民事訴訟法第326條、第331條、第334條之規定不合，應無證據能力，非適法之證據，不得作為認定事實之基礎。㈢會館使用權部分： ⒈凡爾賽會館並非買賣範圍之一部分，此觀系爭建案銷售廣告所載「此會館產權為建設公司所有，公司保留會館設施規劃之調整權與營業管理規章之修改權」及系爭房地買賣契約書第15條第9項之約定等內容即知，故「凡爾賽會館」之所有屬於被告，被告並無出售「凡爾賽會館」，且被告保留對於「凡爾賽會館」設施規劃之調整權，故原告以被告所規劃之「凡爾賽會館」內之設施與廣告不符，主張被告債務不履行或詐欺，非有理由。 ⒉系爭建案房地買賣合約書並無約定「凡爾賽會館」應於交屋時即開放給原告使用，再提供「凡爾賽會館」給原告使用其法律性質乃贈與，並非買賣，縱會館交付原告使用有所延宕，依民法第408條及409條第2項之規定，原告亦不得要求被告應負遲延之責任，原告主張被告應負遲延損害賠償責任，亦無理由。㈣監視系統部分： ⒈監視器之裝設位置及數量，當初之銷售廣告圖說上已有標明，被告確實已依廣告內容設置監視器，並無債務不履行之情事。且原告迄未舉證證明社區竊盜案不斷是否與監視器數量有絕對因果關係，縱有因果關係，亦不能以竊盜案不斷，即認被告有加裝監視器之義務。 ⒉至於遠端監控系統，被告裝設之監視系統亦確有此功能，然因住戶未架設社區網路，故未能在家監看社區即時影像，不可歸責於被告。 ⒊凡爾賽會館之管理中心設置在地下一樓，並非無設置，雖設置之地點與廣告內容不同，但並不影響其設置之目的與功能，且當初驗收點交法國小鎮社區管理中心中控室設備時，其中控室設備所在地點即為目前之地下一樓之管理中心，並無何不妥。㈤答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：㈠附件一編號88、89號原告之前手及附件一編號7至9、10至15、47、70號原告共13人先後於94年間購買新北市林口區「法國小鎮－香韻區」等房地暨車位，並分別與被告宏永公司簽訂系爭房地買賣契約書，有該房地買賣契約書在卷可稽（見本院卷一第62至108頁）。㈡附件一編號94號原告之前手，及附件一編號16至19、42至47、76、77至86號原告共23人先後於94年間購買新北市林口區「法國小鎮－香頌區」等房地暨車位，附件一編號47號原告購買2戶，並分別與被告宏偉公司簽訂系爭房地買賣契約書，有該房地買賣契約書在卷為憑（見本院卷一第155至204頁）。㈢附件一編號87、90至92號原告之前手、附件一編號93號原告之前前手，及附件一編號1、2、3至6、20至26、27、28、29至31、32至41、48至69、71至75號原告共61人先後於94年間購買新北市林口區「法國小鎮－香草區」等房地暨車位，附件一編號47號原告購買2戶，並分別與被告宏昇公司簽訂系爭房地買賣契約書，有該房地買賣契約書在卷為證（見本院卷一第109至154頁）。㈣訴外人陳彩雲、黃學熙、陳秀榛、曾麗玉、蕭國法、張其任與張其倬、林忠治分別以買賣為原因，將其等所買受之上開不動產移轉登記予附件一編號87至92、94號原告，訴外人王孝璿將其所買受之上開不動產移轉登記予訴外人吳淑珠，訴外人吳淑珠再將其所買受之上開不動產移轉登記予附件一編號93號原告，且訴外人陳彩雲、黃學熙、陳秀榛、曾麗玉、蕭國法、張其任與張其倬、王孝璿、林忠治並分別將其因買賣契約對被告所生之權利，包括但不限於債務不履行、瑕疵擔保、損害賠償等，全部讓與附件一編號87至94號原告，再委由原告於98年4月6日對被告為附件一編號87至94號原告受讓上開債權之通知，有新北市新莊地政事務所之異動索引資料、債權讓與協議書、原告之98年4月6日存證信函與臺灣郵政掛號郵件收件回執在卷可考（分別見本院卷一第208至246頁）。㈤新北市政府消保官於97年6月10日為法國小鎮凡爾賽會館、建物外觀及監視死角等議案召開協調會：關於凡爾賽會館部分，會中決議98年3月底完工；關於建物外觀之議案，消保官則要求建設公司依圖施工，恢復原狀；監視器部分，則決議：「⒈依房屋合約，基地四周皆須裝設監視器，若無特別明定，其品質須為中上程度且堪用…」，有協調會議紀錄在卷可佐（見本院卷一第205至207頁）。㈥原告委請律師於98年4月6日發函定15日期限催告被告關於抿石子、會館、監視系統等依債之本旨履行系爭房地買賣契約書，被告接獲後，委請律師於98年4月23日以存證信函函覆宏永、宏偉及宏昇公司未與宏泰公司合作，且其等已依契約而為履行等詞，有上述2份存證信函在卷可稽（見本院卷一第229至246、273至281頁）。㈦原告於98年6月6日向新北市政府工務局施工管理科調取法國小鎮建案申請建築執照時之相關文件，發現「凡爾賽會館」之一樓自始即規劃為停車場，待會館硬體陸續完成後，會館一樓實際上亦作為停車場用途，有建築執照施工圖及相關照片在卷可稽（見本院卷一第299、288頁）。㈧系爭建案於96年間完工，其後即陸續辦理交屋手續，原告於98年6月17日以凡爾賽會館1樓規劃為停車場，館內應有之設施亦迄未完成，原告復未取得會員使用證，委請律師對被告為解除系爭建案房地買賣合約書第15條第9項關於「法國小鎮會館三年會員使用」等約定之意思表示（若解除契約未生效力，亦為終止之意思表示），繼以本件起訴狀繕本之送達，撤銷其受詐欺締結凡爾賽會員契約之意思表示，有系爭建案點交清冊、房屋接管證明書、相關存證信函及起訴狀在卷可稽（分別見本院卷一第257至258頁、卷二第8頁、卷一第289至298、19頁）。四、原告主張被告宏泰公司亦為系爭房地買賣契約之出賣人，被告未依系爭房地買賣契約履行關於系爭建案之外觀現況、凡爾賽會館及監視系統等義務，有不完全給付情事，關於抿石子及監視系統部分，經原告定期催告後仍不回復原狀，請求自行修補之費用，關於會館部分，則依法解除契約及撤銷意思表示，並請求損害賠償等語。被告則否認之，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：被告宏泰公司是否為系爭房地買賣契約之共同出賣人？被告是否已依系爭建案房地買賣合約書履行關於建物外觀現況、凡爾賽會館及監視系統義務？若被告未依約履行，原告得請求之損害賠償費用若干？㈠被告宏泰建設公司是否為「法國小鎮」房地買賣之共同出賣人？ ⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；契約之要約人，因要約而受拘束，但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限；貨物標定賣價陳列者，視為要約，但價目表之寄送，不視為要約，民法第153條第1項、第154條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第第277條定有明文，是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例可資參照。本件原告主張被告宏泰公司為系爭房地買賣契約之當事人，然為被告所否認，揆諸前揭規定及判例意旨，應由原告就其主張之前開事實，負舉證之責。 ⒉查系爭房地買賣契約書首頁已清楚載明出賣人分別是被告宏永公司、宏偉公司、宏昇公司，並無被告宏泰公司，該契約書末頁之簽章欄出賣人分別為被告宏永公司、宏偉公司、宏昇公司，並蓋用該等公司印章，亦無宏泰公司簽章之情，有系爭房地買賣契約書可考（見本院卷一第79、90、128、134、137、173、174及185），是原告所簽立之系爭房地買賣契約書上並無以被告宏泰公司為出賣人，亦即與原告有系爭房地買賣合意者並非被告宏泰公司，且被告辯稱原告之買賣價金並非支付給被告宏泰公司，系爭房地亦非由被告宏泰公司移轉登記予原告之事實，為原告所不爭執，堪認為真實，故系爭房地買賣契約之主要權利義務履行對象均非被告宏泰公司。 ⒊原告主張預售系爭建案時，被告均聲稱宏泰企業機構即是被告宏泰公司之情，並未舉證以實其說。又原告主張系爭建案廣告文宣使用「投資興建：宏泰企業機構2005鋸獻」、「建築業的金招牌四十年的『宏泰機構』」、「…除了擁有40年建築經驗的『宏泰機構』」、「宏泰機構40年一路走來，不只蓋好房子…」等文字，以及使用由被告宏泰公司所註冊商標，被告宏永公司、宏偉公司、宏昇公司於系爭房地買賣契約書簽名欄所列地址與被告宏泰公司之登記地址「臺北市松山區○○○路168號16樓」相同，被告宏泰公司於中華電信股份有限公司之「中華黃頁」上登錄之電話「00-0000000」，亦與另三名被告等於系爭房地買賣契約書簽名欄所留之電話相同，被告寄給原告之信封袋亦標明為「宏泰建設股份有限公司」，並印有被告宏泰公司之商標，系爭建案進行點交時所出具之點交清冊，簽名欄位亦僅有被告宏泰公司之名義，以及被告宏泰公司之公司網頁，「宏泰企業機構」與「Hun Tai Construction Co.Ltd.」併列，可見「宏泰企業機構」即為「Hun Tai Construction Co.Ltd.」，亦即指被告宏泰公司，被告宏泰公司於104人力銀行之求職網頁上亦寫明「宏泰建設股份有限公司（宏泰企業機構）」等語，被告宏泰公司於「亞洲建築專業網」登陸之資料更清楚記載宏永公司、宏偉公司、宏昇公司均為被告宏泰公司之關係企業之事實，並提出系爭建案銷售廣告文宣（見本院卷一第34至60頁）、原證十之98年度北院民公誌字第000786號公證書被告宏泰公司於經濟部智慧財產局商標資料檢索內容（見本院卷一第248至251頁）、被告宏泰建設之信封袋（見本院卷一第254至256頁）、系爭建案房屋之點交清冊（見本院卷一第257 至258頁）、97年6月10日之協調會會議記錄（見本院卷一第205至207頁）為證。 ⒋惟查系爭建案之廣告文宣上使用「宏泰機構」名稱及使用被告宏泰公司之商標，縱使「宏泰企業機構」即為「Hun Tai Construction Co.Ltd.」，僅能證明被告宏泰公司係該等廣告之製作者，而此等廣告文宣僅屬要約引誘，仍須被告宏泰公司有另與原告達成系爭房地買賣之意思表示一致，除雙方間另有約定外，該等廣告內容始成為被告宏泰公司與原告間契約之內容，然原告並未能舉證證明被告宏泰公司有另與原告達成系爭房地買賣之合意。又被告宏泰公司、宏永公司、宏偉公司、宏昇公司屬分別登記設立之不同公司，有公司變更更記表可佐（見本院卷一第406至415頁），各有自己之法人人格，為不同之人，不因是關係企業或辦公室地址相同或連絡電話號碼相同，即認被告宏昇公司、宏偉公司、宏永公司與宏泰公司為同一公司，或同一法人人格，何況不同公司共用一辦公場所及電話號碼，亦事所常有。再者，97年6月 10日協調會會議紀錄，出席單位及人員雖有「宏泰建設公司宋副理」之記載，然宋東明（即宋副理）於簽名時已將簽到單上印刷之「宏泰」二字劃掉，並手寫成「宏昇」、「宏永」、「宏偉」等字，有該97年6月10日協調會會議記錄可考（見本院卷一第207頁），以及中控室設備測試記錄表上雖有業主代表楊金德之簽名，惟訴外人楊金德並非被告宏泰公司之員工，亦有楊金德勞工保險卡可佐（見本院卷三第100 、215頁），另點交清冊上所印刷之「宏泰建設」欄位係空白，僅有齊裕營造公司負責點交人員之簽名（見本院卷一第257、258頁），可見此僅為制式表格，實際情況仍須視該清冊上所填載之內容而定。 ⒌至於原告主張被告寄給原告之信封袋標明有「宏泰建設股份有限公司」，然查該等信封所寄送之內容或資料為何，原告並未舉證證明，且上開情事係發生於系爭房地買賣契約簽立之後，且契約履行往往需藉助履行輔助人加以完成，故前揭信封亦無從逕以認定原告有與被告宏泰公司就系爭房地達成買賣合意。 ⒍綜上，原告未能舉證證明被告宏泰公司有與其等就系爭房地買賣達成合意，其等主張被告宏泰公司應負出賣人責任，自無理由。㈡被告是否已依系爭建案房地買賣合約書履行關於建物外觀現況義務？若被告未依約履行，原告得請求之損害賠償費用若干？ ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第227條第1項、第226條第1項、第231條第1項分別定有明文。次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第214條亦分別定有明文。 ⒉依約系爭房屋是否僅陽台部分應使用抿石子？系爭房地買賣契約書第9條建物主要構造及建材設備第1項、第2項約定：「…其主要建材設備如附件七。」、「本社區施工標準悉依建造執照工程圖說及附件七之建材設備施工。」，及系爭房地買賣契約書附件七法國小鎮建材設備說明之外觀部分約定：「精心設計規劃建物正面及基座採高級山型磚，其餘外飾採丁掛磚。陽台搭配抿石子加鍛造欄杆層次襯托，整體造型典雅氣派。」，準此，被告應依建造執照工程圖說及附件七之建材設備施工，附件七外觀部分雖僅明示陽台部分使用抿石子，但亦載明建物正面及基座採高級山型磚，其餘外飾採丁掛磚，亦即關於建物外觀僅有使用抿石子、山型磚、丁掛磚建材，至於使用該等建材之部位範圍應依建造執照工程圖說為準，亦即，系爭房屋外觀抿石子之施作部位應以建照執照工程圖說為準，另抿石子既在系爭房地買賣契約書附件七中所載明，堪認係屬主要建材。 ⒊石頭漆與抿石子是否屬於同級品？原告委請臺灣省土木技師公會鑑定修復為抿石子所需之費用，而實際執行鑑定者即鑑定人金信良於本院具結證稱：「（問：抿石子與石頭漆在功用上有何差別？）這是屬於直覺外觀上面的差別，實際上的功用與工法有關。這只是裝飾用的，裝飾的漂亮與否、耐用與否。如果工法一樣，效用會差不多，但材料會影響耐用性…。單價上面二者會有一點差距，但是大量使用差別不大。以這個案例來說，抿石子工會比較貴，用石頭漆工會比較便宜，功用如果同等級效用差不多。石頭漆比較有歐式的感覺，抿石子感覺比較日式、東方。」等語（見本院卷三第39至43頁），依約系爭房屋使用抿石子是在外觀部分，而外觀所著重者係其呈現之整體美感或感覺，因此建材間所呈現之整體美感或感覺不同，即難認係同級品，據鑑定人金信良證述，石頭漆比較有歐式的感覺，抿石子感覺比較日式、東方，則此2種建材雖都是使用在外觀部分，但所呈現之美感或感覺既然截然不同，實難認係屬同級品。 ⒋依系爭建案臺灣省土木技師公會（98）省土技字第3963號鑑定報告書所附之建造執照設計圖其立面圖有「抿石子」、「樓層線角抿石子」、「外牆材料說明標示抿石子」…等之標示註記（見鑑定報告第12020至12021、12029至12030、12042至12047、12088至12090、12096至12100、1211 0至12113 、12149至12150、12126至12127及12145至12146），是依建造執照設計圖，應使用抿石子之範圍不限於陽台部分。又被告僅在系爭房屋之陽台部分使用抿石子，其餘建造執照設計圖所示應使用抿石子部分則以石頭漆代之之情，為兩造所不爭執，並經鑑定人金信良於本院具結證述明確（見本院卷三第39至43頁），是被告就陽台以外其餘建造執照設計圖所示應使用抿石子部分，即未依債之本旨而為給付，而有不完全給付之情事，依前揭規定，應負損害賠償責任，經原告於98年4月6日以存證信函定15日前間催告被告履行即修復，被告逾期未為，原告自得請求修復之費用。 ⒌臺灣省土木技師公會鑑定報告書雖係原告自行委託所制作，然實際執行鑑定者即鑑定人金信良於本院具結證稱：「（請確認建造執照上抿石子的範圍？提示建造執照）我有看的圖說與實際鑑定是相同的，就是說上面標示抿石子的範圍就是我鑑定的範圍，但是我不是每一張圖都有看。」、「（提示原告言詞辯論意旨狀第十頁ABCDEFGHIKMN區，核對之後，結果如何？）一致。建築執照所標示應施作抿石子部分，圖說有很多種表示方式，就圖說上的字義來看，我們應該都有做，有將建築執照所標示應作抿石子部分，扣除已施作部分，與我鑑定的結果一致。但是有一些不清楚有二，㈠比如說 1202 頁標示抿石子的位置不是每個樓層都有標示，只有標示一樓的部分，但是我將各層都算在內，㈡比如說12043頁右上角寫樓層線角抿石子只有說明樓層線角抿石子沒有標示位置，我也是依照12020頁的方式算。」、「（計算式為何？）補充鑑定第3004頁平面圖有畫顏色部分是從平面圖上去量長度，我是一段一段加，我每戶平面圖都有個別量。」、「（鷹架為何不用竹架而用鋼架？）一般都是用鋼架。」、「（補充鑑定的3001沒有統計數量？）因為上一次是要求周長的補充計算式，原鑑定的計算式已經有了。」、「（計算面積是否只就別墅型及樓中樓型各抓一戶出來計算？）不是，如果只抓一戶，那數字就不會不一樣。是依照各戶的圖面計算，但縱深是抓兩型。」、「（補充鑑定報告4002，有無重複計算到RF？）一樣的樓層為何會有不一樣的面積是因為深度不一樣，參鑑定報告5015樓中樓照片，RF是頂樓，很明顯縱深就不一樣，它指的是樓中樓型。」、「（原鑑定報告的12001及補充鑑定報告的4002之1，鷹架比例計算，全棟面積是否應加計地下室面積？）…鷹架比例計算沒有考慮地下室的面積，如果是指分配比例的關係，比如說這整棟只有兩戶要做，我是按照所有權所占的比例來算，跟地下室沒有關係。」、「（補充鑑定報告4004到4006、4008到4015、4017到4030總數量沒有提供詳細計算式？）在原鑑定報告書就有，數量上有更改的部分是只有周長的計算。比如說A51在4002-1有57.24平方米就是4004A51、53、57、58公設改換抿石子費用估算項次1的面積數量。其他雷同。」、「（圖說只有一個版本，為何第一版與第二版計算數量不同？）因為我的委外人去大陸不在，我把圖重新調來重新算，所以以第二次的為準。」、「（第一版第8頁價格僅供預算參考，何意？）作這樣的工程我會提出一個預算。」、「（原鑑定報告第3頁，面深如何由現場丈量？）量面深可以量的到，但實際施作就要鷹架。」、「（補充鑑定為何沒有周長深修正後的小計及相對應面深？）原鑑定報告就有，我可以把檔案給兩造。是相互連結。」、「（原鑑定報告6001，別墅型一樓雨遮面深如何量測？）爬上去量的。」、「（原鑑定報告7004，按均分方式計算是否合理？是否應依實際面積計算？）抿石子的部分如果是按照我們理想的想法，因為所有權不知道樓上還是樓下，所以我們把它分一半。」、「（為何將利管費計入？）工程實際發生就會有利潤及管理費用，我們公會是百分之十五，利潤與管理費沒有分的很清處。」、「（工程費的計算，是否依現場實際丈量的數量作為結算數量的依據？）實作實算是這樣。」、「（你為何不用竣工圖的尺寸而是用建造圖的尺寸？）他們有提供竣工圖，不足的部分就用建造圖。剛剛的圖面都是竣工圖。」等語明確（見本院卷四第85至87頁）。綜上以觀，堪認系爭房地買賣契約書救建物外觀係約定樓層線角材料均應以抿石子施作，惟被告實際施作僅於陽台部分抿石子，其餘均以石頭漆施作，與上開系爭房地買賣契約書之約定不符，有不完成給付之情事，且原告所提供之鑑定報告其實際執行鑑定之人亦到庭具結證述，其計算方式亦堪認合理可採，則原告依據該鑑定報告及補充鑑定報告主張被告應分別給付原告如附表一、二、三所列之抿石子自行修費費用，堪認有據。 ⒍至於被告辯稱：依系爭房地買賣契約書第11條第1項約定：「為要求本社區設計之協調完整，各立面外觀及色澤，乙方（即被告）保有類似形式、色系之修改權」，及該契約書附件七建材設備說明之備註亦載：「房屋各項建材設備與施工方式，以本說明書所載為準，但賣方基於建築師之設計本意，製造商之貨源供應或施工之安全考量等因素，在不影響品質之前提下，得加以適當之調整，並用同等級或高級之產品替代」，故依約被告等對於建材設備保有修改調整之權利，被告以石頭漆代替抿石子，並無違約可言云云，惟查上開系爭房地買賣合約書所約定之建材設備修改調整權利，乃係於「保有『類似形式』、色系」及「不影響品質」等前提下始得以同等級或高級之產品替代，然「抿石子」與「石頭漆」並非同級品，詳如前述，自無被告所稱之修改及調整權之適用。 ⒎至於被告援引民法第356條第1、2項規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人」、「買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物」，抗辯系爭建案之外觀縱有部分採用石頭漆而非抿石子材料，但對於房屋品質實無影響，原告等亦已接受，並簽立之房屋接管證明書等語，惟房屋接管證明書固記載：「…業經本人於…驗收與所定契約書約定完全符合無誤，且各項設施設備均符合契約約定之效用，特立此接管證明書為憑。」（見本院卷三第216至308頁），然原告中亦有於該等房屋接管證明書上註明有以石頭漆替代抿石子之不合契約等情事，且原告依字面文義認「各項設施設備」係指室內之設施設備，亦合乎常情，是尚難以前開房屋接管證明書之記載，即認原告同意以石頭漆替代抿石子。㈢被告是否已依系爭建案房地買賣合約書履行關於凡爾賽會館義務？若被告未依約履行，原告得請求之損害賠償費用若干？ ⒈按依民法第98條規定，解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例可資參照。 ⒉系爭房地買賣契約書第15條交屋手續第9項約定：「乙方（即被告宏永公司或宏偉公司或宏昇公司）承諾於甲方（即原告）依約完成交屋手續時，『贈送』甲方『法國小鎮會館』3年期會員卡（含主卡1張及副卡2張），該會員卡之有效期限自本戶完成交屋日或會館開始營業日（以較晚發生者為準）起算3年整，會員卡持卡人之相關使用權益，依會館之相關營業管理規章辦理，乙方保留會館設施規劃之調整權與營業管理規章之修改權…。」，是系爭房地買賣契約書已明確約定會館之三年使用權是贈送之性質，即不得反捨契約文字而更為曲解該部分亦屬買賣之性質。又會館之三年使用權之給付期限，依約定是自本戶完成交屋日或會館開始營業日，以較晚發生者為準，而會館開始營業日據原告所陳是99年1 月5日在交屋日之後，自應以會館開始營業日為給付期。故於98年6月9日時給付期限尚未屆至，原告於98年6月9日以被告給付遲延為由，解除關於會館之三年使用權部分，並無理由。另被告未履行會館之三年使用權義務，原告自得依法請求被告履行該部分義務，併此敘明。 ⒊系爭建案廣告文宣中關於會館部分有「此會館產權屬建設公司所有，公司保留會館設施規劃之調整權與營業管理規章之修改權。」之記載（見本院卷一第60頁），系爭房地買賣契約第15條第9項亦有相同之約定，則被告既於契約中保留會館設施規劃之調整權與營業管理規章之修改權，則被告於99年1月5日開放使用之會館設施與廣告文宣（見本院卷一第60頁）中所載部分不同，即無不完成給付及詐欺可言，又會館部分係屬贈送性質，亦無給付遲延之情事，故亦無詐欺可言。因此，原告主張被告有詐欺情事，以本件起訴狀作為撤銷受詐欺之系爭房地買賣契約中關於凡爾賽會館約定之意思表示，並依民法第184條請求損害賠償云云，亦無所據。㈣被告是否已依系爭建案房地買賣合約書履行關於監視系統義務？若被告未依約履行，原告得請求之損害賠償費用若干？⒈原告主張被告未依約在基地四週設置攝影機，僅零星、無規律的設置攝影機、無管理員室設系統主機，再利用網路將訊號傳回中控中心，24小時掌握社區動態之功能，亦無社區安全系統設置遠程監視伺服器，提供住戶自網路上連線監看社區即時影像之功能，凡爾賽會館會館一樓並無「社區服務管理中心」，而有不完成給付之情事等語。 ⒉系爭房地買賣契約書附件七法國小鎮建材設備說明之公共服務系統規劃約定：「⒉CCTV監視系統：A、基地四週街道設置戶外型紅外線夜視攝影機。B、停車場入口及停車場人行入口處皆設置監視攝影機可監視出入人員。C、管理員室設系統主機，再利用網路將訊號傳回中控中心，二十四小時掌控社區動態，維護安全。D、系統設置遠程監視伺服器，提供住戶自網路上連線監看社區即時影像。」。 ⒊關於監視器數量，被告已依系爭建案銷售廣告之全區配置圖（見本院卷二第9頁）所示之內容施設監視器完畢，原告對此亦不爭執，且依該全區配置圖所示，圖上監視器之預定設置位置就在基地四周，即難謂被告有何違約可言，原告固提出法國小鎮各區○○○巷道未裝設監視設備照片（見本院卷三第121至149頁），惟本院於100年3月10日勘驗現場情形如下：「至B、C區○○巷道（6-8M），C區的停車場入口、車道外側沒有裝設監視器，但入口車道連地下室處有監視器，但對面B區有監視器，原告民事陳報狀編號②位置有3個鏡頭監視器，B、C區○○巷道相交叉的小巷道口沒有裝設監視器。」（見本院卷三第159頁），堪認各區入口、停車場入口及停車場人行入口處有裝設監視器，故被告已依約裝設攝影機，至於各區○○○巷道之交叉處未裝設監視器，並非被告依約所應負之義務，難認被告有違約之情事。 ⒋本院於100年3月10日勘驗現場情形如下：「至B區地下室臨時管理中心，系統主機遠程監視伺服器大部分經各區取回，現場只剩5臺電腦，山多利負責人稱因固定IP的申請使用時間已過，為因應本次勘驗申請臨時IP，D區取回部分系統主機等設備裝置，由山多利公司人員使用M區的臨時IP，在D區的設備操作，可看到M區的監視畫面，但無法看到其他區的監視畫面，除非其他區也有IP才看得到。至D區住戶江秋香之住家，由山多利公司人員至該住戶電腦操作，由山多利公司人員陽景丞先灌入接收端的軟體，經由住戶網路，有管理中心的固定IP抓取M區監視畫面，但無法抓取D區畫面，因D區管理中心無固定IP。」（見本院卷三第158、159頁），再徵諸證人即山多利工程有限公司（下稱山多利公司）之總經理許天鍠具結證稱：法國小鎮A、B、C、D、E、F、M、N共8區之監視系統係由山多利公司所施作，有裝設中央監控、對講系統、監視系統即攝影機、門禁系統、紅綠燈設備，此等設備業經業主助群營造公司驗收，且各區管委都有到場並簽名，卷附之中控室設備測試記錄表、中控室設備使用說明會即是當初點交之文件，點交當天有測試，山多利公司負責部分無問題，另外5區施作的工程人員也有到場，因固定 IP時間到期，建商只提供一年，到期後各區由管委會都要申請一個固定IP才有辦法看到各區監視系統等語（見本院卷三第159至162頁），並有中控室設備測試記錄表、中控室設備使用說明會在卷可憑（分別見本院卷三第100、100-1頁，卷四第24、25頁），因此，堪認是因各區未申請固定IP，才無法由各區中控中心或社區管理中心24小時掌握社區動態，住戶亦因此無法自網路上連線監看社區即時影像，自難歸責於被告。至於原告主張被告未提供接收端軟體予住戶，然原告並無證明其等向被告請求交付接收端軟體而被告有拒絕交付之情事，是尚難逕認被告有違約情事。 ⒌被告在系爭房屋地下室設置社區管理中心，凡爾賽會館一樓無「社區服務管理中心」之情，有97年10月25日拍攝之法國小鎮社區管理中心照片（見本院卷二第91頁，卷三第108頁），會館一樓無「社區服務管理中心」之有照片（見本院卷三第107頁）可憑，然依約被告保留會館設施規劃之調整權與營業管理規章之修改權，已如前述，故未在會館一樓設置「社區服務管理中心」，而改設置在系爭房屋地下室處，亦難認被告有何違約之情事。五、綜上所述，原告等主張系爭建案建物外觀現況未依約施作抿石子，依民法第227條規定，請求被告給付如主文第一項、第二項、第三項所示，其中利息係自起訴狀繕本送達最後被告之翌日即98年8月26日起至清償日止，按年息5%計算，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌。八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 100 年 10 月 21 日民事第五庭法官賴秀蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 10 月 24 日書記官余富琦

臺灣臺北地方法院99年度重訴字第163號

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