99年度重訴字第651號｜民事：返還停車位等｜裁判日期：99 年 10 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第651號原　　　告　裕盛開發股份有限公司法定代理人　蘇嘉屏訴訟代理人　徐屢冰律師呂昱德律師被　　　告　王銘銜即吉利發企業社訴訟代理人　李承訓律師陽文瑜律師上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國99年9月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落於臺北縣新莊市○○段第四五五地號土地，門牌號碼臺北縣新莊市○○路四五八號四樓之二地下一層停車場，編號第一四一至一五九號、編號第一六四至一七九號、編號第一八三號、編號第一九四至一九七號，共三十九個停車位騰空交還原告；並自民國九十九年四月二十一日起至騰空交還上開停車位之日止，按月給付原告新臺幣壹拾萬壹仟肆佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決交還停車位部分於原告以新臺幣壹佰肆拾柒萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣肆佰肆拾貳萬參仟元供擔保，得免為假執行；本判決金錢給付部分於原告以新台幣貳拾萬元參仟為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸拾萬捌仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、原告起訴主張：一、原告於民國97年1月20日與被告簽立租賃契約書乙紙（下稱系爭租約），將所有坐落於臺北縣新莊市○○段第455地號土地（下稱系爭土地），門牌號碼臺北縣新莊市○○路458 號4樓之2地下1層停車場（下稱系爭停車場），包括編號第 141 至159號、編號第164至179號、編號第183號、編號第 194至197號，共39個停車位（下稱系爭停車位）出租予被告經營停車場收費業務，約定租期自97年1月21日起至99年4月20 日止，共計2年3個月，每停車位每月租金2,100元，每月租金共8萬1,900元。被告應於每年4月21日1次交付共計12個月之12紙支票予原告，以支付租金。租賃關係消滅時，被告應即日將租賃房屋回復原狀遷空返還原告，否則被告應賠償原告按租金2倍計算之違約金。二、系爭租約租期屆滿前，有多家專業停車管理公司向原告提出承租條件，原告乃告知被告如願續約，應提出續約條件與其他停車管理公司提出之承租條件進行比較，但被告僅提出續約申請書乙紙，關於續約條件則付之闕如。因參與評比之廠商以立豐商業股份有限公司（下稱立豐公司）開出條件較優，原告乃擇定由立豐公司取得「議約權」，並於99年4月12 日將此事通知被告。因被告依系爭租約第13條對原告主張優先承租權，原告乃於99年4月21日與被告協商，並告訴被告如要續約，應比照得標廠商之條件，至租金數額，原告在得標廠商提出之條件下略增租金（立豐公司提出每停車位每月租金為2,564元，原告略增為2,650元）。原告於99年4月27 日告知被告應回覆是否願意依前述條件續租，被告竟回覆其擁有不定期繼續租約之權利，因兩造無法就續約條件達成共識，故系爭租約已於99年4月20日因租期屆滿而消滅。三、被告自99年4月21日起既無占有系爭停車位之正當權源，依系爭租約第10條，原告即得請求被告將系爭停車位騰空交還。又被告無權占有系爭停車位，致原告無法使用而受有損害，原告自得請求被告賠償，並給付按租金2倍計算之違約金。依系爭停車位每月租金8萬1,900元計算，被告應自99年4 月21日起至騰空遷讓系爭停車位交還原告之日止，每月支付賠償金8萬1,900元，以及按租金2倍計算之違約金16萬3,800元，即被告應按月給付24萬5,700元。爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將坐落於系爭土地，門牌號碼臺北縣新莊市○○路458號4樓之2 地下1層停車場之系爭停車位，騰空交還原告；㈡被告應自 99 年4月21日起至履行前開第1項義務之日止，按月給付原告新台幣24萬5,700元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告答辯略以：一、被告於99年3月8日向原告提出續租申請書，原告在此之前並未告知被告有多家廠商願意承租而要求被告提出續租條件，被告不知悉原告已進行招標事宜，原告亦未於99年4月12日通知被告由其他廠商得標取得議約權。依系爭租約第13條第1項之約定，租期屆滿原告如欲繼續出租時，被告得享有原告所定條件之優先續租權。而原告於99年4月中旬通知被告赴原告處領取續租條件，被告即於99年4月20日以存證信函表示依原告所定前開條件續租，是兩造顯已達成續訂租約之合意。二、原告於99年4月21日與被告商談時，始告知立豐公司取得議約權，被告表明有優先續租權且已依約完成續租，詎原告擅自變更承租條件，將每車位租金調高至2,650元，被告無法接受。嗣原告於99年4月27日以書函檢附租賃契約書給被告，承租條件更增加諸多不合理要求，被告自不能接受。被告既於租期屆滿前之99年3月8日正式提出書面續租之申請，而原告係在被告提出續租申請後逾一個月始提出續租之承租條件，雖其內有諸多條件不合理，但被告仍於租期屆滿前之99年4月20日以存證信函表示同意，從而兩造就續租已達成合意。三、兩造既已達成續租合意，租賃契約即成立生效，被告本於租賃關係占有，自屬有正當權源，原告無從請求被告返還系爭停車位及給付違約金。又因兩造間已發生續租效力，被告多次通知原告收取租金均遭拒絕，被告遂不得已按月將租金提存至臺北地方法院，是原告主張更屬無理由等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。叁、兩造不爭執之事實：一、兩造於97年1月20日簽立租賃契約書（即系爭租約），原告將所有坐落於臺北縣新莊市○○段第455地號上，門牌號碼臺北縣新莊市○○路458號4樓之2地下1層停車場（即系爭停車場），包括編號第141至159號、編號第164至179號、編號第183號、編號第194至197號，共39個停車位（即系爭停車位）出租予被告經營停車場收費業務，約定租期自97年1月 21 日起至99年4月20日止，共計2年3個月，每停車位每月租金2,100元，每月租金計8萬1,900元。被告應於每年4月21日1次交付共計12個月之12紙支票予原告，以支付租金。租期屆滿經出租人表示不再續約，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，承租人應給付按房租2倍計算之違約金，有系爭租約1份、建物所有權狀1紙附卷可稽（見本院卷第9-13頁）。二、系爭租約第13條第1項約定：「租約期滿時，甲方（即原告）如欲繼續出租時，乙方（即被告）得享有甲方所定條件之優先續租權。」三、被告於99年3月8日向原告提出續租之申請，有停車場續租申請書1紙在卷可憑（見本院卷第15頁）。肆、本件爭點及本院得心證之理由：原告主張依系爭契約及不當得利法律關係請求被告將系爭停車位騰空返還，並請求相當租金之不當得利等語；被告否認原告之請求，並以前詞置辯，是本件應審究之點為：㈠原告有無合法通知被告行使優先續租權？㈡系爭租約到期後，兩造之租賃關係是否消滅？㈢原告請求被告自99年4月21日起至騰空遷讓系爭停車位之日止，每月支付賠償金8萬1,900元，及按租金2倍計算之違約金16萬3,800元，有無理由？茲分述如下：一、原告有無合法通知被告行使優先續租權？系爭租約第13條第1項約定：「本租約期滿時，甲方（原告）如欲繼續出租時，乙方（被告）得享有甲方所定條件之優先續租權」，是於系爭租約租賃期間屆滿，原告欲繼續出租系爭停車位時，被告應享有原告所定條件之優先續租權。經查，原告曾轉交其他廠商之得標條件與被告，此為被告所不爭執，有國賓停車場承租條件1份附卷可稽（下稱系爭租賃條件，見本院卷第97頁），該租賃條件記載：「⑴租金：每月月一次付；⑵履約保證金：租金2個月；⑶增設監視系統具備遠端監控功能；⑷進口全自動繳費機；⑸安裝中興保全；⑹租金調整每年為一期，以前年淨利為基準如下：36萬～3%，48萬～4%，60萬～5%最高額度，虧損也如同比照」等情，其中「⑴租金：每月月一次付」部分，並未載明得標廠商立豐公司之得標金額（每停車位每月租金2,564元），參以原告於本院審理時陳稱：「原告把得標金額遮住，沒有告知被告其他廠商之得標金額」等語（見本院卷第122頁），是原告既未將全部租賃條件通知享有優先續租權之被告，致被告無從依相同條件行使優先續租權，應認原告未合法通知被告行使優先續租權，是原告主張已予被告行使優先續租權之機會云云，誠屬無據。然系爭租賃契約約定之優先續租權僅具債權效力，並無物權效力，出租人倘有違反，亦僅生承租人得否對出租人請求損害賠償之問題，對系爭租賃契約之效力並無影響。二、系爭租約到期後，兩造之租賃關係是否消滅？㈠、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條定有明文。次按租賃契約以當事人就租賃物及租金互為同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，如雙方就租金未互相同意時，仍與不即表示反對之意思有別，不能適用民法第451條規定視為不定期限繼續契約；又民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不表示者而言，最高法院92年度台上字第1944號判決、42年台上字第122號判例要旨可資參照。㈡、查系爭租約第2條約定：「租賃期間自97年1月21日起至99年4月20日止，共計2年3個月整」，是系爭租約已於99年4月20日期滿。系爭租約期滿後，原告於99年4月27日發函請被告回覆是否續租系爭停車位，有同日裕盛開發股份有限公司（99）盛發字第0011號函可稽（見本院卷第16頁），原告同時檢附新條件之租賃契約與被告簽約，有租賃契約書1份可憑（見本院卷第17-19頁），該新條件之租賃契約書第3條約定：「一、租金：新臺幣10萬3350元整/月（含稅）」，即每停車位每月租金為2,650元，惟被告並不接受，是兩造未就租金協議一致，揆諸上揭最高法院判決意旨，仍與不即表示反對之意思有別，不能適用民法第451條之規定視為不定期租約。此外，原告於99年5月4日發函被告請求返還系爭停車位，有同日裕盛開發股份有限公司（99）盛發字第0012號函可佐（見本院卷第28頁），是原告就被告使用、收益系爭停車位，應有表示反對之意思，依首揭法條規定，亦無法視為以不定期限繼續契約。㈢、被告辯稱已依原告所定條件續租，兩造達成續租合意云云。惟查，系爭租約第13條第1項約定：「本租約期滿時，甲方（原告）如欲繼續出租時，乙方（被告）得享有甲方所定條件之優先續租權」，是租賃契約期滿後，不能認為契約關係當然繼續存在，僅於原告欲繼續出租時，被告得享有原告所定條件之優先續租權。系爭租約雖未約定如何續約，惟續約應為另一新之租賃契約，猶待雙方意思表示合致，並非原租約之延長或原租期之存續，屬別一法律關係，應以當事人就租賃物及租金互為同意時，方為成立。查被告雖曾於99年4 月20日向原告表示同意依系爭租賃條件續租，有同日新莊民安郵局第000086號存證信函1紙可稽（見本院卷第98-99頁），惟系爭租賃條件並未載明每月租金為何，是兩造未就租金互為同意，復參以被告於99年4月29日表示無法接受原告於同年月27日提出之新條件租賃契約書，有同日龜山郵局第172號存證信函1紙可參（見本院卷第21頁），是兩造顯未就續租一事達成合意，被告辯稱本件發生續租之效力云云，不足採信。㈣、系爭租約租賃期間屆滿後，既未視為以不定期限繼續契約，兩造亦未就續租一事達成合意，是兩造之租賃關係已於99 年4月20日因期滿而消滅，被告占有系爭停車位並無正當權源，原告依系爭租約第10條請求被告騰空交還系爭停車位，為有理由，應予准許。三、原告請求被告自99年4月21日起至騰空遷讓系爭停車位之日止，每月支付賠償金8萬1,900元，及按租金2倍計算之違約金16萬3,800元，有無理由？㈠、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上原因而受利益，致他方受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，應以相當於該土地之租金額為限，最高法院61年臺上字第1695號判例、94年度臺上字第1094號判決要旨參照。準此，承租人於租賃契約終止後，仍占有租賃物，即屬無權占有，其占有租賃物所得之利益，應係出租人於占有期間中所可獲得相當於租金之利益。經查，系爭租約業於99年4月20 日屆滿，被告自99年4月21日起已無合法占有系爭停車位之權源，其繼續占有系爭停車位並無法律上原因，構成不當得利，揆諸上揭說明，被告無權占有系爭停車位所得之利益，應為原告於被告無權占有期間中所可獲得相當於租金之利益。依系爭租約之第3條，每停車位每月租金2,100元，顯見依社會通常觀念，占有系爭每個停車位可獲得之利益為2,100 元，39個停車位每月租金為8萬1,900元，是原告依民法第 179條之規定，請求被告給付自99年4月21日起至騰空返還系爭停車位之日止，每月相當於8萬1,900元租金之不當得利，為有理由，應予准許。㈡、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第 1915號判例參照），是審酌當事人約定之違約金是否過高，應綜合考量社會經濟狀況及當事人所受損害情形以為判斷。本件原告主張被告應自99年4月21日起至騰空交還系爭停車位之日止，按月給付依租金2倍計算之違約金16萬3,800元。經查，系爭租約第8條第3項：「乙方（被告）於終止租約經甲方（原告）限期催告搬遷或租期屆滿已經甲方表示不再續約，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應給付甲方按房租2倍計算之違約金。」所約定違約金之計算方式，顯未顧及原告因被告違約所受具體損害之程度，本院認此違約金屬損害賠償額預定性質，數額多寡自應斟酌原告實際所受損害及前揭規定說明之事項為判斷。原告既已請求相當租金之損害每月8萬1,900元，則系爭租約關於違約金之約定係以月租2倍計算（即16萬3,800元），顯屬過高，如依原告所定之新租賃條件每停車位每月租金2,650元計算，原告因被告違約繼續占有系爭停車位所受之損害，最多為每停車位每月租金550元（2,650元－2,100元＝550元），爰審酌原告未合法通知被告行使優先續租權及被告違約致原告受有損害等一切情狀，認違約金應以每停車位每月500元計算（39個停車位共計1萬9,500元）方為合理，爰依職權核減為自99年4月21日起至騰空交還系爭停車位之日止，按月給付違約金1萬9,500元，始為適當。從而，原告請求被告自99年4月21日起至返還系爭停車位之日止，按月給付原告新台幣10萬1,400元（計算式：相當於租金之損害8萬1,900元＋違約金1萬9,500元＝10萬1,400元），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。四、綜上所述，系爭租約租期屆滿後，租賃關係已於99年4月20 日消滅，被告占有系爭停車位並無正當權源，原告基於系爭租約請求被告將坐落於系爭土地，門牌號碼臺北縣新莊市○○路458號4樓之2地下1層停車場之系爭停車位，騰空交還原告；並自99年4月21日起至履行前開義務之日止，按月給付原告10萬1,400元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應駁回之。伍、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之（交還停車位部分，以原告可請求被告系爭停車位每月相當於租金之不當得利8萬1,900元，以一、二、三審訴訟期間約4 年4月加計分案、上訴、送達期間約2月合計為4年6月計算；金錢給付部分計算至本件宣判時約6個月為準）；原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，毋庸再逐一予已論列，合併敘明。柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，第392條第2項，判決如主文。中華民國 99 年 10 月 15 日民事第一庭法官楊晉佳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 99 年 10 月 15 日書記官蘇炫綺

臺灣臺北地方法院99年度重訴字第651號

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