臺北簡易庭100年度北簡字第11056號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　100年度北簡字第11056號

原告

陳秀梅

訴訟代理人

張國明

被告

鳥語花香食品有限公司

兼法定代理人

陳頤葶原名陳明.

訴訟代理人

丁聖芬

上列當事人間請求給付回復原狀費用等事件，於中華民國101年4月23日言詞辯論終結，本院判決如下︰

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款及第2項定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明第1項請求被告鳥語花香食品有限公司（下稱鳥語花香公司）應給付原告新臺幣（下同）250,400元，聲明第2項請求被告應自民國100年9月1日起至聲明第1項判決確定日止，按月給付原告162,000元；嗣於訴訟進行中追加被告陳頤葶，並變更聲明為，被告鳥語花香公司與陳頤葶應連帶給付原告250,400元，被告鳥語花香公司與陳頤葶應自100年9月1日起至聲明第1項判決確定日止，按月連帶給付原告162,000元，參諸前揭規定，尚無不合，應予准許。

二、原告主張：

（一）原告與被告鳥語花香公司於96年1月8日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭96年租約），並經本院所屬民間公證人於同日以96年度北院民公家字第4號公證書公證（下稱系爭公證書），約定被告鳥語花香公司承租原告所有坐落臺北市○○○路○段63巷53弄3號1樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自96年3月1日起至101年2月28日止，嗣被告於100年4月22日以存證信函表示於100年6月30日終止契約，原告表示同意，故系爭96年租約於100年6月30日終止，惟被告鳥語花香公司拒不返還系爭房屋繼續營業，經原告當面催告被告返還系爭房屋及回復原狀3次，以存證信函催告4次，被告仍置之不理，原告乃持系爭公證書為執行名義，向本院以100年度司執字第71261號對被告鳥語花香公司聲請強制執行（下稱系爭執行程序），被告鳥語花香公司方於100年8月30日遷離系爭房屋，惟仍拒絕依系爭租約第4條第4款後段約定回復原狀。又被告將營業用烹飪後廢油潑灑於整個廚房及牆壁、傾倒入下水道及花圃，且廢棄吧台橫置室內，並剪斷所有照明設備，另本件系爭房屋原狀為正門長約7米高約2.7米電動鐵捲門（估價為63,500元），門後為長約6.6米高約2.4米，及左側邊長約3.2米、高約2.4米，厚度1公分淡咖啡色玻璃落地窗（估價為73,600元），入正門落地窗右側為逃生門，長約90公分高約2.7米（含在粗工部分為21,600元），廚房清潔部分為25,000元，室內塑膠地磚為23,904元，油漆為20,000元，車垃圾為22,800元，依實價估算被告至少要賠償原告50萬餘元，原告減半求償250,400元。

（二）被告鳥語花香公司未將系爭房屋回復原狀，應視為遷讓未完竣，原告依系爭契約第6條第2款後段約定，得向被告請求自終止系爭租約之翌日起至遷讓完竣日止，按月依照系爭房屋租金2倍即162,000元計算之違約金，遷讓完竣日以回復原狀費用判決確定日為準。

（三）被告陳頤葶（原名陳明珠、陳姳朱）以個人身分於86年5月6日與原告就系爭房屋訂定租賃契約（下稱86年租約），並於86年5月間將被告鳥語花香公司營利事業登記於系爭房屋，且以被告陳頤葶個人支票支付租金，91年3月1日起至96年2月28日止，被告陳頤葶以個人身分與原告女兒莊聖榆訂定租賃契約（下稱91年租約），被告鳥語花香公司亦是在此設籍營業，同樣是以被告陳頤葶個人支票支付租金，嗣於96年1月8日改以被告鳥語花香公司名義與原告簽訂系爭96年租約，仍是以被告陳頤葶個人支票支付租金，依系爭契約第3條第2項保證金部分載明是以原租約之保證金移作本約保證金，承租人無須再行交付，亦即被告陳頤葶先前以個人身分給付之165,000元保證金，轉入為被告鳥語花香食品有限公司作為系爭96年租約之保證金。被告陳頤葶係被告鳥語花香公司之負責人，其違反法令故意短付租金、不將系爭房屋回復原狀及給付違約金，致原告受有損害，應與被告鳥語花香公司負連帶賠償之責，又原告於系爭執行程序欲執行被告鳥語花香公司之金額為308,413元，但可執行之金額為零，被告鳥語花香公司為一人公司，不論被告陳頤葶以法人或個人身分，財務實無區別，故被告鳥語花香公司對原告之債務，在被告鳥語花香公司資產不足清償債務狀況下，被告陳頤葶為有過失之董事亦是唯一股東，依民法第35條、公司法第23條、第60條規定，應負連帶賠償之責。

（四）並聲明：被告應連帶給付原告250,400元。被告應自100年9月1日起至上開聲明判決確定日止，按月連帶給付原告162,000元。願供擔保請准宣告假執行。

三、被告辯稱：

（一）原告主張被告鳥語花香公司就系爭房屋負有回復原狀之責，然依雙方所簽訂契約，被告鳥語花香公司所應負之責任為「回復現狀」，而無回復「原狀」責任與義務：

1、被告陳頤葶於86年5月6日以個人名義與原告簽訂86年租約，雙方約定租賃期間自86年3月1日起至91年2月29日止，此份租約並經本院公證人公證。因於86年簽約時，系爭房屋破舊不堪使用，需要重新整理之處甚多，原告確實知悉被告陳頤葶承租是要作為店面使用，所以有重新大裝修之必要，特於86年租約第4條第5款明定「房屋有改裝設施之必要，乙方（即被告陳頤葶）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築」等語，當時雙方特別將該條原記載「乙方（被告陳頤葶）於交還房屋時並應負責回復原狀」等字劃掉。

2、嗣於86年租約屆期前，由原告之女兒莊聖榆以房屋所有權人身分與被告陳頤葶簽訂91年租約，租賃期間自91年3月1日起至96年2月28日止，此份租約亦經本院公證人公證。當時雙方於91年租約第4條第5款特別記載「乙方（即被告陳頤葶）於交還房屋時並應負責回復現狀」，亦即於91年租約簽約時，出租人已同意以「現況交還」，即自91年租約開始，雙方合意「所謂回復原狀即係按91年租約簽約時之現狀遷空即可」。

3、縱依系爭96年租約約定被告鳥語花香公司應「回復原狀」，惟86年租約及91年租約之承租人均為被告陳頤葶，系爭96年租約之承租人則為被告鳥語花香公司，二者在法律上為不同之權利主體，則系爭96年租約上所謂的「回復原狀」自應以被告鳥語花香公司承租日時之「現況」認定為是。而被告鳥語花香公司於系爭房屋自86年開始營業至系爭96年租約於96年間簽約止，已有10年，除於86年間第一次裝修外，其後並未改變裝修。若原告主張回復原狀至96年簽約之原狀，則原告自當應提出96年當時「原狀為何」，否則依雙方簽約時之合意，顯然是要被告回復「現況」，而非回復原狀，則原告起訴主張給付回復原狀費用，即無理由。

（二）原告另主張「契約終止日為100年6月30日，契約終止日後，被告仍拒不交屋繼續營業」等語，請求違約金，亦無理由：

1、依原告於100年3月10日寄發予被告陳頤葶之臺北正義郵局第53號存證信函，原告表示雙方之租賃契約將於100年3月27日終止，然自100年3月28日後，被告鳥語花香公司仍就系爭房屋為使用收益，原告不僅未為表示反對意見，更將4、5及6月3個月份預付之支票兌現，而後，原告更將7月份之支票兌現而收取租金，依民法第451條之規定，自應視為不定期限繼續租賃契約。本件雙方於100年3月28日後成立不定期租賃契約，被告繼續使用系爭房屋即非無據，並無違約。

2、被告陳頤葶於系爭96年租約屆滿前，即於100年4月22日發函通知原告將提前終止系爭96年租約，同時函中載明「請原告一併將押金及預付租金之8紙支票於租約終止日前返還予被告」，然系爭96年租約屆期後，原告未能依約返還押金及被告所預付租金支票，則被告鳥語花香公司自得依民法第264條規定主張同時履行抗辯權，於原告返還押金及支票前暫不搬離現址無疑。

3、再依原告於100年9月8日臺北正義郵局第276號存證信函所示，原告自承於100年8月30日交屋後，已有人向其下訂要求以每月10數萬元予以承租，係原告不願意出租等語。原告今卻主張要求被告鳥語花香公司賠償此等損害，顯有民法第148條權利濫用，至少也該當民法第217條「與有過失」放任損害擴大等情。前揭顯屬可歸責原告己身之事由，當無向原告主張給付違約金之理由。

（三）並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

四、兩造不爭執之事項：

（一）被告陳頤葶於86年5月6日與原告簽訂86年租約，雙方約定租賃期間自86年3月1日起至91年2月29日止，此份租約並經本院公證人公證，該租約第4條第5款約定「房屋有改裝設施之必要，乙方（即被告陳頤葶）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築」等語，並將該條款原記載「乙方於交還房屋時並應負責回復原狀」等字劃掉。有86年租約及公證書附卷可稽（見被證1）。

（二）被告陳頤葶於90年8月27日與訴外人即原告之女莊聖榆簽訂91年租約，雙方約定租賃期間自91年3月1日起至96年2月28日止，此份租約並經本院公證人公證，該租約第4條第5款約定「房屋有改裝設施之必要，乙方（即被告陳頤葶）取得甲方（即莊聖榆）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復現狀」等語。有91年租約及公證書附卷可稽（見被證3）。

（三）被告鳥語花香公司於96年1月8日與原告簽訂系爭96年租約，雙方約定租賃期間自96年3月1日起至101年2月28日止，此份租約並經本院所屬民間公證人公證，該租約第4條第4款約定「房屋有裝潢或修繕之必要時，乙方（即被告鳥語花香公司）應事先徵得甲方（即原告）之同意後，由乙方自行負擔費用裝修，但不可損害房屋原有結構及影響其安全，並不得違反建築法令。於交還租賃房屋時，乙方並應負責回復原狀」等語。有系爭租約及公證書附卷可稽（見證物一）。

（四）原告持96年度北院民公家字第4號即系爭公證書為執行名義，向本院以100年度司執字第71261號對被告鳥語花香公司聲請強制執行，被告鳥語花香公司於100年8月30日遷離系爭房屋。有本院民事執行處100年9月8日北院木100司執平字第71261號函附卷可稽（見證物四）。

五、原告主張被告鳥語花香公司於系爭96年租約終止後，未將系爭房屋回復原狀，應給付原告系爭房屋恢復原狀工程費共250,400元，又被告鳥語花香公司未回復原狀，視為遷讓未完竣，原告得向被告鳥語花香公司請求違約金，被告陳頤葶就原告上開請求，應與被告鳥語花香公司負連帶賠償責任，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是茲就兩造爭執之點分述如下：

（一）系爭96年租約係於100年6月30日由兩造合意終止：

1、查被告雖辯稱原告於100年3月10日以臺北正義郵局第53號存證信函表示雙方之租賃契約將於100年3月27日終止，並提出該第53號存證信函為證（見被證4），惟被告嗣於100年4月22日以臺北安和郵局第699號存證信函通知原告於100年6月30日終止系爭96年租約，原告於同日收受該函並同意之，且於上開終止日以臺北正義郵局第169號存證信函通知被告相關終止租約事實等情，有原告提出之上開第699號及第169號存證信函在卷可稽（見證物二、三）；足見原告雖曾表示將於100年3月27日終止租約，然兩造就此未致合意，嗣於被告表示於100年6月30日終止租約，經原告同意，兩造始達成終止租約之合意，是系爭96年租約係於100年6月30日由兩造合意終止甚明。

2、而原告於上開終止日後之100年7月9日、同年月22日即被告鳥語花香公司繼續占有使用系爭房屋期間，再以臺北正義郵局第185號存證信函及第202號存證信函請求被告交還系爭房屋及回復原狀等情，亦有原告提出之第185號及第202號存證信函附卷可稽（見證物三），系爭96年租約既已經兩造合意終止，原告復就被告鳥語花香公司繼續占有使用系爭房屋乙事即為反對之意思表示，則不論原告將被告陳頤葶所簽發、等同租金面額之7月份支票兌現真意為何，被告鳥語花香公司與原告間亦無由於100年6月30日即系爭96年租約終止後再成立不定期租賃，即被告抗辯兩造成立不定期租賃，洵屬無據，不足採信。

（二）原告請求被告鳥語花香公司給付廚房清潔之恢復原狀費用25,000元為有理由：

1、本件系爭租約第4條第4款項、第5條、第7條第2款分別約定：「...。於交還租賃房屋時，乙方（即被告鳥語花香公司）並應負責回復原狀」、「乙方應盡善良管理人之注意義務，使用、管理及維護租賃房屋，如因乙方知故意、過失或使用管理維護不當致租賃房屋損壞者，乙方應負損害賠償責任。…」、「租賃期滿或租約終止後，於乙方遷離時，如遺留傢俱雜物不搬者，視為放棄，應任由甲方（即原告）處理，清理費由乙方負擔」等語，有系爭租約在卷可憑。

2、而系爭96年租約已於100年6月30日由兩造合意終止，業如前述，又系爭房屋之廚房於租約終止後尚有油污未清理之情，復有原告所提系爭房屋廚房照片在卷足參（見證物六），被告雖辯稱已請2位清潔工清潔廚房，上開照片係清理之前照的等語（見本院101年3月12日筆錄第2頁），然對此有利於己之事實，並未舉證以實其說，所辯自不足採，堪認原告此部分主張為真。又廚房清潔所須之費用為25,000元，亦有原告所提之估價單為憑（見證物八），即原告執前述系爭96年租約約定請求承租人即被告鳥語花香公司給付廚房清潔之恢復原狀費用25,000元自屬有理，應予准許。

（三）原告請求被告給付其餘之恢復原狀費用為無理由：

1、按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條分別定有明文。故承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義務。

2、系爭96年租約第4條第4款固約定「房屋有裝潢或修繕之必要時，乙方（即被告鳥語花香公司）應事先徵得甲方（即原告）之同意後，由乙方自行負擔費用裝修，但不可損害房屋原有結構及影響其安全，並不得違反建築法令。於交還租賃房屋時，乙方並應負責回復原狀」等語。惟被告陳頤葶於86年5月6日與原告簽訂86年租約，租賃期間自86年3月1日起至91年2月29日止，於90年8月27日與原告之女莊聖榆簽訂91年租約，租賃期間自91年3月1日起至96年2月28日止，被告鳥語花香公司於96年1月8日與原告簽訂系爭96年租約，租賃期間自96年3月1日起至101年2月28日止，系爭96年租約已於100年6月30日由兩造合意終止等情，已如前述，且自86年租約簽訂後至系爭96年租約終止時，系爭房屋均由被告鳥語花香公司開設餐廳營業使用乙節，亦為兩造所不爭執，堪信為真實；又原告與被告鳥語花香公司於96年間簽訂系爭租約時，於上開條款並未特別約定被告鳥語花香公司於交還系爭房屋時，需回復至86年交付房屋時之原狀，自應以回復至系爭96年租約簽訂時之原狀即合於契約之義務，是原告主張被告應將系爭房屋回復至86年交屋時之原狀云云，尚屬無據。

3、況原告雖主張系爭房屋於86年間交付被告占有使用時設有電動鐵捲門、淡咖啡色玻璃落地窗，且未設有吧檯，逃生門係96年3月以後始被封死，被告鳥語花香公司應回復原狀等語（見本院101年3月12日筆錄第1頁），並提出照片為證（見證物七、十五至十七、二十三至二十五），然為被告所否認，辯稱：原告於86年前將系爭房屋出租予鋼琴酒吧，當時就有吧檯，其承租時沒有看到原告所述之電動鐵捲門、淡咖啡色玻璃落地窗、逃生門，且被告鳥語花香公司於系爭房屋自86年開始營業約14年，僅於86年間裝修一次，其後並未改變裝修等語。而原告亦不否認於86年前將系爭房屋出租予鋼琴酒吧乙節，原告所提上開照片，均係於100年及101年間所拍攝，至多僅能證明系爭房屋曾設置電動鐵捲門及淡咖啡色玻璃落地窗之痕跡、逃生門被封死等情，然仍不足以證明上開情事究於何時存在、與被告承租之際情狀不同，亦即無法證明系爭房屋於86年間交付被告占有使用時確設有電動鐵捲門、淡咖啡色玻璃落地窗、未設有吧檯、逃生門係96年3月以後始被封死等情，則原告就86年間將系爭房屋交予被告占有使用時之原狀確如其上開所述乙節，未能舉證以實其說，是縱系爭房屋曾設置電動鐵捲門及淡咖啡色玻璃落地窗、未設吧檯、逃生門被封死，如該等情狀與被告鳥語花香承租之際並無二致，被告仍無庸負擔恢復原狀費用，是原告所提證據，尚不足以令被告負擔原告主張之電動鐵捲門（估價為63,500元）、淡咖啡色玻璃落地窗（估價為73,600元）、逃生門（含在粗工部分為21,600元）、室內塑膠地磚（即恢復未設吧檯之修復費23,904元）等恢復原狀之工程費，即原告此部分主張，要屬無據。

4、又所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態。本件原告復未舉證證明系爭房屋內尚有垃圾需清運、系爭房屋需要油漆係因被告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管及使用、收益系爭房屋所生之損害，則其要求被告回復系爭房屋之原有狀態，給付車垃圾22,800元、油漆20,000元之恢復原狀工程費，亦屬無據。

（四）原告請求被告給付違約金為無理由：

1、依系爭96年租約第6條第2款固有約定「...，乙方（指被告鳥語花香公司）應於租約期滿或終止時，將租賃房屋騰空遷讓交還給甲方（指原告），不得藉詞推諉或主張任何權利或理由，繼續使用本租賃房屋，...，乙方如未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或自租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房租2倍計算之違約金」；又占有乃須對於物有事實上管領力之一種狀態（最高法院53年台上字第2149號判例意旨參照）。

2、本件原告雖主張被告鳥語花香公司未將系爭房屋回復原狀返還予原告，自屬遷讓未完竣而仍占有系爭房屋等語，並提出系爭房屋現狀照片為證，惟亦自認其持系爭公證書為執行名義，向本院聲請系爭強制執行程序，被告鳥語花香公司於100年8月30日遷離系爭房屋等情，已如前述，又依上開照片，被告已將置於屋內之器具物品搬走，僅有系爭房屋廚房尚未清潔之情形，且被告亦自承系爭房屋已於101年4月10日出租予他人（見本院101年4月23日筆錄第1頁），依原告所提整理後照片（見原證19），其亦未重新裝設電動鐵捲門、淡咖啡色玻璃落地窗回復其所稱之原狀，即將系爭房屋出租予他人。而依前述系爭96年租約第7條第2款約定，被告遷離時，如遺留傢俱雜物不搬者，視為放棄，即遺留之物品依約被告已視為放棄，即非屬被告占有，是依前述說明，被告縱有未依約點交系爭房屋之情，亦僅屬違反系爭租約之相關義務，被告就系爭房屋既已無事實上之管領力，自無占有使用之可能，即被告辯稱100年8月30日已將房屋返還原告，並無占用使用之情等語，堪予採信。此外，原告復未舉出其他證據證明系爭房屋自100年9月1日後尚在被告占用中，則原告主張被告應依系爭96年租約第6條第2款自100年9月1日起至恢復原狀工程費判決確定日止，按月連帶給付原告162,000元之違約金，即屬無據，為無理由，不應准許。

（五）原告請求被告陳頤葶負連帶賠償責任為無理由：原告復主張被告鳥語花香公司為被告陳頤葶所一人設立，依民法第35條、公司法第23條、第60條之規定，應就被告鳥語花香公司對原告因系爭租約所生債務負連帶賠償責任云云，惟查，被告鳥語花香公司為有限公司，有被告鳥語花香公司變更登記表1紙在卷可稽，是依公司法第99條之規定，被告鳥語花香公司縱係由被告陳頤葶所一人出資設立，被告陳頤葶就被告鳥語花香公司之責任仍僅以其出資額為限，無須以股東身分負擔被告鳥語花香公司對第三人之債務，系爭96年租約既由原告與被告鳥語花香公司訂定，且其所生上開廚房清潔費用之債務係屬債務不履行之性質，是除無從請求非法律關係當事人之被告陳頤葶負擔外，亦非公司法第23條所定違反法令之行為（最高法院77年台上字第1995號判決意旨參照），另原告復未就被告陳頤葶若以被告鳥語花香公司董事之身分為破產之聲請，其債權較有受償可能之事實具體陳述並舉證以實其說，其依上開規定主張被告陳頤葶應就被告鳥語花香公司對原告所生債務負連帶清償責任等語，當非可採。

六、綜上所述，原告依系爭96年租約法律關係，請求被告鳥語花香公司給付原告25,000元，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。

七、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告就敗訴部分所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺北簡易庭