臺北簡易庭100年度北簡字第8864號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　100年度北簡字第8864號

原告

沈彥傑

訴訟代理人

林攸彥律師

訴訟代理人

張仁龍律師

訴訟代理人

許隨譯律師

被告

壽多邦健康事業股份有限公司

法定代理人

康佳鈴

訴訟代理人

蔡茂松律師

　　　　　　林新傑律師

上列當事人間100年度北簡字第8864號返還租賃物等事件，於中華民國100年10月20日言詞辯論終結，同年11月3日下午4時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　楊雅瑄朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：主 文：被告應將坐落臺北市中山區○○○路○段三九號四樓之五房屋騰空返還原告，並自民國一百年四月二十六日起至前開房屋騰空回復原狀返還之日止，按月給付原告新臺幣叁萬陸仟元。

被告應給付原告壹拾肆萬陸仟元，及自民國一百年八月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。

本判決得假執行。被告如以新臺幣壹佰壹拾萬壹仟肆佰元預供擔保後，得免為假執行。

訴訟標的：返還租賃物等請求權。

理由要領：

一、原告起訴主張被告於民國九十九年八月二十六日向原告承租坐落於臺北市中山區○○○路○段三九號四樓之五房屋，訂明租賃期限為二年四個月，自九十九年八月二十六日起至一百零一年十二月二十五日止，而自九十九年八月二十六日起至九十九年十二月二十五日每月租金新臺幣（下同）三萬八千元、九十九年十二月二十六日起至一百零一年十二月二十五日每月租金三萬六千元。然因被告自九十九年十一月二十六日起即未予給付租金，原告遂於一百年四月十一日依系爭租約第六條約定主張期前終止系爭租約，並以存證信函催告被告於函到後十日內給付租金，屆期未付租金即行終止，是兩造間之租賃關係，應於一百年四月二十一日即告終止，惟被告迄未依系爭租約第六條約定將系爭房屋騰空返還予原告。按「乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩個月以上，其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付二個月時，經甲方催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約」、「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」，系爭租約第六條第一項、第二項分別定有明文。故揆諸兩造前開約定，原告既已向被告為終止系爭租約之意思表示，被告自應依系爭租約第六條約定將系爭房屋返還予原告，並自一百年四月二十一日起至前開房屋騰空回復原狀之日止按月給付租金一倍計算之違約金（即每月七萬二千元）予原告。又依系爭租約第三條第二項約定租金應於每月二十六日前繳納，且被告自九十九年十一月二十六日起即未予給付租金，雙方約定自九十九年八月二十六日起至九十九年十二月二十五日每月租金三萬八千元、九十九年十二月二十六日起至一百零一年十二月二十五日每約租金三萬六千元，故至一百年四月二十六日止被告已積欠原告租金二十一萬八千元，爰聲明被告應將坐落臺北市中山區○○○路○段三九號四樓之五房屋騰空返還原告，並自一百年四月二十六日起至前開房屋騰空回復原狀返還之日止，按月給付原告七萬二千元；被告並應給付原告二十一萬八千元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

二、被告則以下列理由資為置辯：

（一）本件係因可歸責於原告之事由，未善盡對系爭房屋之保持義務，致使系爭房屋持續發生漏水情事，其中數次嚴重之漏水事件，導致被告存放於系爭房屋內之物品，因淹水而無法使用，被告所受損害之數額，遠大於原告各期所得請求給付之租金，被告以對原告之損害賠償請求權、押租金等抵付被告應付原告之租金，目前尚有剩餘，自難認被告有積欠原告租金之情事，且原告出租房屋漏水，顯已違反租賃契約，被告自得主張同時履行抗辯權，拒付租金，從而，原告終止租約之主張，自不足採。

（二）九十九年十月十一日系爭房屋第一次發生嚴重漏水，原告已同意就被告該次所受之損害，最少賠償十四萬四千四百四十九元（被告僅就該次所受之部分損害與原告確認），若依原告所稱，被告自九十九年十一月二十六日起即未給付租金，則就原告同意之第一次漏水損害賠償數額，足夠被告抵付九十九年十一月份（三萬八千元）、九十九年十二月份（三萬六千元）、一百年一月份（三萬六千元）、一百年二月份（至三月二十五日，三萬六千元）之房租，且就被告訂約時交付原告之押租金七萬二千元，亦可抵付一百年三月份（三萬六千元）、一百年四月份（至五月二十五日，三萬六千元）之房租，至此，原告稱被告於一百年四月份前有積欠租金之情事，自與事實不符。

（三）系爭房屋除於九十九年十月十一日發生嚴重漏水外，嗣於九十九年十二月、一百年七月、一百年八月間，系爭房屋又發生三次漏水事件，被告各次所受之損害，累計總額已超過一百五十萬元，再加計營業損失部分，應超過四百萬元，若接續前述之租金抵付流程，自一百年五月份至十月份，系爭房屋六個月之租金不過是二十一萬六千元，足見被告抵付系爭房屋租金之債權額綽綽有餘，可證被告並無積欠系爭房屋租金之情事。至於被告抵付房租後之損害賠償差額，被告將以另訴向原告請求。

三、法院之判斷：

（一）原告起訴主張被告於九十九年八月二十六日向原告承坐落於臺北市中山區○○○路○段三九號四樓之五房屋，訂明租賃期限為二年四個月，自九十九年八月二十六日起至一百零一年十二月二十五日止，而自九十九年八月二十六日起至九十九年十二月二十五日每月租金三萬八千元、九十九年十二月二十六日起至一百零一年十二月二十五日每月租金三萬六千元，被告自九十九年十一月二十六日起即未予給付租金之情，有原告提出之房屋租賃契約附卷可證，並為被告所不爭執，堪信為真。

（二）關於原告以被告自九十九年十一月二十六日起即未給付租金為理由主張終於租約，被告則以因可歸責於原告之事由，未善盡對系爭房屋之保持義務，致使系爭房屋持續發生漏水情事，其中數次嚴重之漏水事件，導致被告存放於系爭房屋內之物品，因淹水而無法使用，被告所受損害之數額，遠大於原告各期所得請求給付租金，且原告出租房屋漏水，顯已違反租賃契約，被告自得行使同時履行抗辯權，拒付租金之情資為置辯。按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第四百三十條定有明文。再者，所謂有修繕之必要，即租賃物發生毀損，如不修繕，即不合於約定之使用收益狀態之謂，即非加以修繕，則或不能使用，或不能為圓滿之使用，方為具有修繕之必要，至若租賃物雖有毀損，但不妨礙承租人之使用收益者，就非有修繕之必要。經查，被告所主張之系爭房屋漏水淹水情節，固然提出照片為證，惟該漏水之原因，究竟為系爭房屋本身之結構而須原告修繕之問題、亦或單純雨天排水不良之問題，甚至於係被告使用系爭房屋不當導致地板積水滲漏之問題，並未見被告舉證證明之，亦即被告主張之系爭房屋漏水淹水事件，是否為出租人依法須負擔修繕責任之項目，被告對此有利於己之事實未盡舉證之責，並表示出租房屋漏水原因應無進行鑑定之必要，故尚難認定系爭房屋所發生之漏水情形原告須依法負擔修繕之責。況且參照被告所提出之漏水淹水照片，發現是系爭房屋潮濕在地板所留下之水漬痕跡，應可透過地板防水即可解決，對系爭房屋之整體使用並不會造成重大影響。即被告以系爭房屋之漏水事件導致被告存放於系爭房屋內之物品，因淹水而無法使用，被告所受損害之數額，主張行使同時履行抗辯權，並無給付租金對價義務之語，即不足採。

（三）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。再按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第一百條第三款定有明文。查被告自九十九年十一月二十六日起即未給付租金，原告則於一百年四月十一日對被告寄發存證信函，催告被告於收到存證信函後十日內給付租金，有存證信函附卷為憑，並為被告所不爭執。惟被告仍未於催告期限內支付租金，依法原告仍應再對被告另為終止租約之意思表示，方生終止租約之效果，而原告就本件起訴狀請求被告返還租賃房屋，應認有對被告終止租約之意思表示，亦即應認原告以本件起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租賃契約之意思表示。另查被告至起訴狀繕本送達被告受僱人之日即一百年八月二十三日止，除以被告繳付之押租金七萬二千元抵償九十九年十一月、十二月積欠之租金外，仍積欠超過二個月之租金金額，經原告於一百年四月十一日向被告發存證信函催告應於相當期限內繳付欠繳之租金，被告仍未為清償，業已前述，因此依民法第四百四十條第一項、第二項及土地法第一百條第三款規定，自承租人即被告收受原告所繕寫之起訴狀繕本之日即一百年八月二十三日起兩造租賃契約即為終止。故原告請求被告返還系爭房屋予原告，並應給付被告至一百年四月二十六日止抵償押租金後之積欠租金金額共十四萬六千元（九十九年十一月租金尚欠二千元以及一百年一月至四月租金共十四萬四千元）暨自起訴狀繕本送達被告翌日即一百年八月二十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此租金金額及利息之請求為無理由，應予駁回。另外，原告請求被告按月給付逾期未遷讓房屋之違約金部分，惟查，被告收受原告所繕寫之起訴狀繕本之日即一百年八月二十三日起兩造租賃契約方為終止，已如前述，再自一百年八月二十三日終止租賃契約後被告未遷出返還系爭房屋，依租賃契約第六條第二款約定被告須支付按房租一倍計算之違約金，亦即自一百年四月二十六日起至一百年八月二十三日止之期間內兩造租賃契約尚未終止，原告得請求被告給付每月租金三萬二千元，而自一百年八月二十三日終止租賃契約後依約原告得請求被告給付租金一倍違約金即每月三萬二千元，是原告聲明被告自一百年四月二十六日起至前開房屋騰空返還之日止，按月給付原告三萬六千元之金額範圍，為有理由，應予准許，逾此金額之請求並無理由，應予駁回。

（四）至兩造其餘之攻擊防禦，及未經援用之證據方法，經本院斟酌後，認均不影響本判決之結果，爰不再一一詳予論述。附此敘明。

四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭