臺北簡易庭101年度北簡字第14872號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　 101年度北簡字第14872號

原告

劉明昌

被告

巨天不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

劉德玢

訴訟代理人

王金信

上列當事人間101 年度北簡字第14872 號請求損害賠償事件，於中華民國102 年11月20日言詞辯論終結，同年12月13日下午4時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第3 法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　黃蕙華朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告與訴外人王佳鳳就坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地、權利範圍16/10000，及其上門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 段000 號10樓之4 之房屋（下稱系爭不動產）簽訂房屋買賣契約，但王佳鳳未誠實載明房地產標的現況說明書，致原告遭受年餘來的纏訟，且一審判決原告敗訴，須給付賣方違約賠償金新臺幣（下同）12萬元，及負擔二分之一訴訟費用。被告在房地產標的現況說明書第15項是否曾經發生火災，與第19項是否發生兇殺或是自殺致死之情事二欄均勾否，明顯有缺失、欺瞞之情事，違反不動產經紀業管理條例，但被告為順利成交刻意避而不談，原告欲退屋還遭到刁難。原告於100 年12月22日召開記者會，臺北市議員阮昭雄強烈質疑房仲業者刻意隱瞞不動產交易之重要資訊，業者有義務查證屋況並據實以報，要求業者應協助並退還原告委託交易之款項；臺北市地政局地權及不動產交易科科長蕭子慧表示，根據內政部不動產說明書應記載事項，尚無應記載凶宅事宜，且凶宅非法律名詞，但凶宅之認定標準可依不動產業者之「不動產標的現況說明書」是否凶宅項次認定之，業者並應盡調查義務，如有廣告不實違者可依不動產經紀業管理條例處以罰鍰6 萬以上30萬以下，並檢送不動產經紀業管理獎懲委員會進行懲處；陳碧珠主任消保官表示，該戶凶宅之認定，確有公開媒體批露，現況說明書是由賣方即王佳鳳填寫，但房仲業者應負起查證屋況之責，誠實告知，未告知可要求該房仲業者解約或退款，房仲業者有義務查證不動產現況並據實以報。被告所屬中信房屋網站於98年12月11日房屋特輯之法律稅務「房屋發生事故，是否整棟建物都變成凶宅？」該文，指出某仲介業者未明確告知代售房屋樓下該層發生乙次性事故致死而引起訴訟之案例，故結論表示「買房子一定要慎選仲介公司，專業的經紀人員才能將一切有關房屋的資訊調查清楚，充份保障您的權益。如果買方對於房屋除了購買的『專有部分』以外的風水吉凶也在意的話，最好特別委託仲介公司做一番了解，並且『在契約書上註明清楚，這樣才能發生法律上的依據』。」，更何況原告經被告仲介所購之該棟大樓發生三次事故。被告將第1 期款24萬元返還訴外人王佳鳳。被告未盡法定之職業義務，原告事後與仲介確認事故屬實後，並要求停止買賣合約，被告卻先開除該名仲介與賣方仲介，實有規避責任之嫌，蓄意違背職業道德，加上政府法律規範並不完整，應以憲法來積極補足及解釋，以保障無辜受害人民之財產全，並維持社會秩序及良善。系爭不動產依行情應為該地段之6 折，故被告明顯犯意與違法，蓄意與原告總價損失70至90萬元。又原告因買賣房屋合約糾紛纏訟且一審敗訴，親友妻子責難不斷，夫妻失和，孩子更莫名生病多次，欲退屋時遭被告百般刁難，迄今無辜受害淪為被告，訴訟曠日費時，勞財勞心力外，還影響工作品質及出缺勤，導致精神耗損及工作品質低落與不繼。為此依據不動產經紀管理條例第26條規定請求被告負賠償責任。並聲明：被告應賠償原告12萬元。

二、被告則以：被告事後得知系爭大樓雖曾發生槍擊及火災死亡事故，但發生地點係在系爭大樓所在樓11樓，與原告所購買之系爭不動產分屬不同之所有權，自難認定系爭不動產內確實曾有發生非自然身故之情，故系爭不動產於不動產交易實務上應非俗稱之凶宅，該事實已為鈞院101 年北簡字第2737號判決是認。且上開事件，距被告營業處所，仍有一段距離，對於被告開始經營仲介事業時間，亦相隔數年之久，既便系爭不動產所在大樓之所有住戶，亦已隨時間經過而逐漸遺忘，一般未居住於此之人何能知悉。再者，被告提供給出賣人所填製之房地產標的現況說明書亦僅要求賣方應據實告知買方於產權持有期間，專有部分內是否曾發生非自然身故情事，被告單純從事居間仲介事業，並未實際持有或使用系爭房屋，實務上，除非媒體大肆批露，否則一般人在無公權力可對市售房屋進行調查情況下，對於上開槍擊死亡及火災事件，自難責成被告對系爭不動產均有查明義務。綜上所述，既然系爭不動產非屬交易上之凶宅，原告自應依約履行，詎原告執意片面向賣方主張解約，又召開記者會，招致賣方向原告訴請違約賠償，自陷敗訴賠償之泥淖，況且被告當初並未收取原告仲介報酬，無非希望減少原告購屋成本，盡量促成買賣雙方達成和解，詎原告仍執意毀約不買，今又空言主張被告未盡法定之職業義務，實無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院17年上字第917 號著有判例可資參照。又因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第1 、2項分別定有明文。故原告依上開規定請求被告負損害賠償責任，既為被告所否認，原告自應舉證證明被告符合不動產經紀業管理條例第26條第1 、2項規定之要件。

㈡依不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24-2條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人... 前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」、「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：... ㈢提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。㈣告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。㈤協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。... 」。又不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。

㈢原告雖主張被告在房地產標的現況說明書第15項是否曾經發生火災，與第19項是否發生兇殺或是自殺致死之情事二欄均勾否，明顯有缺失、欺瞞之情事，違反前開不動產經紀業管理條例第24-2條第3 、4 、5 款規定等情。然經本院依職權調取本院101 年度簡上字第435 號給付違約賠償金案卷，被告已就系爭不動產製作產權調查結果表，並已交付原告由訴外人王佳鳳填寫之房地產標的現況說明書等情，有不動產買賣契約書、產權調查結果表、房地產標的現況說明書等件附於本院101 年度北簡字第2737號案卷可稽。又觀諸本院101年度北簡字第2737號案內經該案證人王金信提出之網路資訊、臺北市政府消防局101 年6 月13日北市消調字第00000000000 號函附之系爭房屋所在大樓73年5 月28日火災之相關資料及101 年8 月1 日函，均不足以證明系爭不動產於出賣人王佳鳳持有所有權期間，曾經發生火災、兇殺或自殺致死之情事，因此系爭不動產是否屬凶宅即有疑義。又系爭不動產所在大樓縱前曾發生大火，然房地產標的現況說明書僅要求出賣人應據實告知買受人於其「專有部分」「持有期間」內發生之非自然身故情事，尚不包含其他住戶或系爭大樓所發生之自殺、兇殺等非自然身故情事，火災事件既非發生於出賣人王佳鳳持有系爭不動產期間，自難要求被告須就系爭大樓內發生之所有「非自然身故事件」均告知原告，況火災事件距原告與訴外人王佳鳳簽立買賣契約均已相隔多時，是否能謂系爭不動產或系爭大樓為凶宅，依房屋市場之通常觀念，有經濟性之價值減損，而影響其市場價格等情，亦非無疑，是以，尚難逕認被告有有何可歸責之處，或未盡調查或告知義務而違反善良管理人注意義務之情事。故原告據以主張被告違反前開不動產經紀業管理條例規定，應依同條例第26條第1 、2 項規定負賠償責任，尚非有據。

㈢綜上所述，原告依據不動產經紀業管理條例第26條規定請求被告賠償12萬元，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭