臺北簡易庭101年度北簡字第7212號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 101 年 10 月 17 日
• 法官: 余欣璇
• 法定代理人: 陳建志
• 原告: 蔡博信
• 被告: 臺北市私立陳雅茜文理短期補習班

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
101年度北簡字第7212號原　　　告　蔡博信
訴訟代理人　王子平律師
被　　　告　臺北市私立陳雅茜文理短期補習班
法定代理人　陳建志
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國101年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於臺北市信義區○○○路○段四八八號第二層、第一層及地下第一層之房屋遷讓返還原告。
訴訟費用新臺幣玖萬零壹佰元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣玖佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於99年11月10日與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約）承租門牌號碼為臺北市信義區○○○路○段488號
第2層、第1層及地下第1層之房屋（下稱系爭房屋），約定
租賃期間自98年11月24日起至102年11月23日止，租金每月
新臺幣（下同）75,000元，並約定應給付押金150,000 元。兩造約定租金需於每年度的第一天開立當年份逐月到期支票12 張 一併交付原告作為該年度之租金（下稱系爭租約），嗣因被告無法繳納租金，支票帳戶被列為拒絕往來戶，原告因被告宣稱手頭吃緊，經被告要求，同意先扣除系爭房屋稅金每月7,500 元，嗣後每月開立67,500元之支票支付租金，迄至101 年2 月被告積欠之租金總額已達如附表所示。原告於101 年3 月1 日寄發存證信函，催告被告應於7 日內給付租金，被告於同年月2 日收受存證信函，仍未給付租金，原告遂於101 年3 月9 日再度寄發存證信函解除系爭租約，被告應遷讓返還系爭房屋，惟竟拒不返還，爰依系爭租約及民法第767 條請求被告遷讓返還系爭房屋，並聲明：如主文第1
項所示。
二、被告則以：原告主張被告積欠租金50萬7,500 元並不實在。1.被告並無積欠98年7 、8 月之租金135,000 元，否則原告不會於98年11月24日重新簽訂新租賃合約。2.原告主張99年9 、10月份租金共18萬元雙方協議延後一年償還，該部分不得記入積欠租金。3.又系爭租約有15萬元之保證金，被告於101 年3 月9 日以臺北法院郵局第134 號存證信函主張以15萬保證金抵付租金，再者，原告已向鈞院提起強制執行，原告已受償金額為19,840元。且原告持有被告開立有價證券支票合計450,000 元，原告並未兌現。又原告提出85年6 月至101 年2 月共積欠管理費62,428元，並非屬實，被告告知管委會另巧立名目「垃圾袋隨徵收每個月800 元」，也同時告知原告要將溢收管理費共81,059元抵扣租金。以上，被告積欠租金尚未達2 個月租額，原告主張終止系爭租約請求返還系爭房屋顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張與被告於98年11月24日簽訂系爭租約，被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自98年11月24日起至102 年11月23日止，每月租金75,000元等情，有系爭租約在卷為憑（見本院卷第5 至10頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。至原告主張被告應遷讓交還系爭房屋等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。本院茲審酌如下：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期間內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。又依土地法第100 條第3 款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2 個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例參照）。
（二）查被告依約應於每月給付租金，被告抗辯98年7 月、8 月積欠之135,000 元並非系爭租約範圍內之租金債務，經本院核閱兩造間之系爭租約第2 條約定其租賃期限為98年11月24日至102 年11月23 日 ，是兩造間98年11月24日前所積欠之租金，不應計入被告本件積欠租金範圍，是上開
135,000 元之欠款應予扣除。又被告復抗辯系爭租約之保證金150,000 元部分應亦與扣除，衡諸上開規定於有期限之租賃應類推適用，是被告此部分抗辯積欠租金應再扣除150,000 元部分應屬有理由。再查，原告主張99年9 、10月份租金共18萬元兩造約定同意一年後償還，但被告自
100 年9 月起之支票帳戶被列為拒絕往來戶一節，有100
年9 月26日退票理由單在卷可查（見本院卷第25頁），且兩造約定1 年後清償之期限業已到期，此部分本可記入被告積欠租金，惟該部分租金欠款應以兩造事後調整之每月67,500元計算，則該兩月份共欠135,000 元。是被告自99年7 月至101 年2 月累計積欠原告之租金金額應如附表所示。扣除被告訂約時已付擔保金150,000 元，尚積欠155,000 元（440,000-135,000-150,000=155,000 ），已達二期租金額，原告上開終止契約自屬合法。
（三）至被告辯稱溢繳管理費81,059元可再抵扣租金之部分，被告並未舉證使本院產生何以管委會此部分管理費為溢繳之確信，被告主張抵扣積欠租金，於法無據，應不可採。又被告主張原告持有被告開立支票並未兌現之部分，按因清償債務而對於債權人負擔新債務者，除當事人另有意思表示外，若新債務不履行時，其舊債務仍不消滅。民法第320 條定有明文。再按上訴人以訴外人某甲所簽發之支票二紙交與被上訴人，為其清償租金之方法，並非該訴外人與債權人或債務人間，有何訂立承擔債務之契約，上開支票既不能兌現，則其租金債務自難謂已消滅。（參見最高法院46年台上字第2018號判例可參）查原告業已提出99年7
月26日、100 年9 月26日、100 年10月26日被告支票帳戶「新哈佛文化事業有限公司」之退票理由為存款不足及拒絕往來戶之退票理由單，是被告之支票帳戶業已列為拒絕往來戶，系爭票據既未兌現，被告之租金債務仍未消滅。（四）末，被告又稱原告已自強制執行程序獲得19,800元等節，則原告係於101 年7 月11日受償18,940元及執行費用11,
560 元，有本院101 年度司執字第28966 號債權憑證在卷可查（見本院卷第55頁），原告之後強制執行所受償之金額，對於原告於101 年3 月業已合法終止系爭租約亦不生影響，併此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第767 條、系爭租約約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
五、本判決第1 項、第2 項係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 101 年 10 月 17 日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 余欣璇
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│編│時間 │積欠租金│附註 │
│號│ │新臺幣 │新臺幣 │
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│1 │99年9月26日 │67,500 │ │
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│2 │99年10月26日│67,500 │ │
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│3 │100 年7 月26│27,500 │被告匯款 │
│ │日 │ │40,000 │
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│4 │100 年9 月26│67,500 │ │
│ │日 │ │ │
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│5 │100 年10月26│67,500 │ │
│ │日 │ │ │
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│6 │100 年11月26│30,000 │被告匯款 │
│ │日 │ │37,500 │
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│7 │100 年12月26│37,500 │被告匯款 │
│ │日 │ │30,000 │
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│8 │101 年1 月26│7,500 │被告匯款 │
│ │日 │ │60,000 │
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│9 │101 年2 月26│67,500 │ │
│ │日 │ │ │
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│總│ │440,000 │ │
│計│ │ │ │
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以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 17 日書記官 黃書珉
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 36,640元
合 計 36,640元