臺北簡易庭101年度北簡字第1015號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　　101年度北簡字第1015號

原告

湯泉美地社區管理委員會

法定代理人

邱紹文

訴訟代理人

黃仕翰律師

被告

寶真實業有限公司

法定代理人

楊乃千

訴訟代理人

黃練永

上列當事人間101 年度北簡字第1015號請求給付管理費事件，於中華民國101 年3 月16日言詞辯論終結，同年月30日下午4 時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第3 法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　黃蕙華朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告聲明原係請求被告給付新臺幣（下同）108,602 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於本院審理中，陸續變更為請求被告給付100,248 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，依前揭規定，自應准許，合先敘明。

二、原告主張：緣被告為湯泉美地社區（下稱系爭社區）內門牌號碼為新北市○○區○○路285 號13樓房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，依系爭社區規約第10條之約定，有繳納管理費之義務。又依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第18條、第21條、第53條規定及臺灣高等法院實務見解，區分所有權人就專有部分及共用部分均應負擔管理費用，另依系爭社區規約第10條第1 項及房屋預定買賣契約書12條第8 項約定，區分所有權人應按其持份按月繳納每坪55元、有車位者每車位每月300 元之管理費。被告持有專有部分及共有部分區分所有權面積為70.5坪，以每坪每月管理費55元計算，被告每月應繳納管理費3,877 元，加計停車位管理費每月300元，故每月實際應繳管理費合計4,177 元（計算式：70.5×55+3 00=4,177 ）。原告自得依公寓大廈管理條例前開規定、系爭社區規約第10條第1 項規定及房屋預定買賣契約書12條第8 項約定請求被告給付管理費。被告雖係自99年9 月8日經法院拍賣拍定取得所有權，然依公寓大廈管理條例第24條第1 項，被告應繼受前手繳納管理費之義務，另依修正後民法第826 條之1 之規定及實務見解，被告應對前手欠繳管理費，連帶負清償責任，是以被告仍應繼受前手積欠99年9月8 日以前之管理費67,807元繳納義務。故被告應繳納前手欠繳及拍定取得後未繳之98年5 月至100 年4 月共24個月管理費合計10 0,248元，詎被告積欠未繳，並經原告以100 年9 月7 日新店中央郵局第77存證信函發函催告，被告拒不履行。為此提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告100,248元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：被告於99年8 月10日參與本院公告不動產拍賣案件，經本院於99年8 月23日核發權利移轉證書，被告據以向地政機關辦理所有權移轉登記，並於99年9 月8 日登記取得系爭房屋。按系爭社區規約，被告每月應繳管理費4,177 元，被告同意繳納取得所有權後即99年9 月8 日起至100 年4月止之管理費32,441元，而被告自100 年5 月1 日起至101年2 月1 日止，已繳付管理費共計41,770元，原告所稱被告須支付前手欠繳費用，於法無據等語置辯。

四、查被告於99年9 月8 日經拍賣登記為系爭房屋所有權人，屬原告所管理系爭社區之區分所有權人，又依系爭社區規約，原告及其前手就系爭房屋及停車位每月應繳納之管理費共計4,177 元等情，業據原告提出建物登記謄本為證，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。

五、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。本件被告既係於99年9 月8 日取得系爭房屋之所有權，則自該日起即屬系爭社區之區分所有權人，自應依系爭規約繳納管理費，而被告亦同意繳納取得所有權後即99年9 月8 日起至100 年4 月止之管理費32,441元，則原告請求被告繳納自99年9 月8 日起至100 年4 月止之管理費計32,441元，自屬有據。

六、原告另主張被告應繼受前手積欠98年5 月至99年9 月7 日之管理費67,807元，對前手欠繳管理費連帶負清償責任一節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

㈠按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820 條第1 項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，民法第826 條之1 第1 項及第3 項定有明文。由此條文第1 項規定觀之，共有物應有部分之受讓人，固需於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形下，始應繼受共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定，或依民法第828 條第1項 所為之決定；惟該條第3 項所規定受讓人應就共有物之使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償之責，亦應限於經地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形始有適用，否則將導致在未經登記之情形，受讓人無須繼受共有人間關於使用、管理等之抽象約定，卻須承擔前手因共有物之使用、管理或其他情形所已發生之個人具體債務，顯使受讓人之財產面臨不測損害而有輕重失衡之虞，且若謂該條第3 項之適用無須任何公示要件，即概由受讓人負擔前手之債務，亦將不利於不動產之交易活動，應非立法當時之本意。因此，民法第826條之1 第3 項規定共有物應有部分受讓人對讓與人，就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，亦應以於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形為限。查原告既未舉證證明本件有經登記之情形，自不符合民法第826條之1 第3 項規定之要件。

㈡況自法律規定之體例觀之，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799 條至第800 條之1 ），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節「共有」中，區分所有建築物所有人之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定，惟「不動產所有權」之章節中並無受讓人應就前手欠繳之管理費連帶負責之規定，僅於第799 條之1 第4 項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」，該項規定與公寓大廈管理條例第24條第1 項後半段規範：區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項等語相仿。而前開條文規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，自不在前開法條規範範圍內。再者，所謂「繼受」乃地位之繼受，亦即後手於繼受時起，應當然遵守公寓大廈管理條例或該大廈規約之規定，不得以不知規約或未曾參與規約制定或區分所有權人會議而抗辯，然尚非繼受前手已發生之債務。而上開條文於92年12月31日修正公佈前，係規定「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，因易生疑義，故修正為現行條文，並於修正說明中明載「將『繼受』修正為『遵守』，並於『一切權利義務』下增列『事項』文字，以資明確」之修正理由，益證該法條立法意旨應不含括既受前手確定已生之債務。是以，公寓大廈管理條例第24條規定，並無使債之關係具有物權化而得以拘束第三人之效力。故原告主張被告應繼受前手之管理費債務云云，自不足採。

㈢原告另主張被告係經由拍賣程序取得系爭房屋之所有權，則被告自屬原區分所有權人之繼受人，依法應繼受原區分所有權人繳納管理費用之義務云云。按強制執行法上之拍賣，固應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年度台上字第152號及49年台抗字第83號判例可資參照）。惟此僅係說明經由拍賣程序取得之不動產所有權之性質，亦即屬於繼受取得而非原始取得，從而就取得之不動產原有之物上負擔，仍應由拍定人予以承受，惟並不能解釋為拍定人乃為原所有權人之繼受人，對於原所有權人本身另行基於債之關係所成立之債務均應由拍定人承擔，是原告此部分之主張亦屬無理由，應予駁回。

㈣故兩造既不爭執被告係於99年9月8 日始取得系爭房屋之所有權，而成為系爭社區之區分所有權人乙節，已如前述，則依上開說明，被告無庸繼受其前手所積欠之98年5 月起至99年9 月7 日止之管理費債務67,807元。是原告請求被告給付自98年5 月起至99年9 月7 日止之管理費共計67,807元部分，洵非有據，不應准許。

七、又依系爭規約第10條第2 項之規定：「區分所有權人若以逾兩期未繳納應繳金額時，管理委員會得依公寓大廈管理條例第二十一條訴請法院命其給付應繳之金額並得授權管委會終止該住戶之各項服務，包含感應卡之使用，及另外收取郵資、訴訟費用及遲延利息，以年息10% 計算之。」，從而，原告請求被告給付32,441元及自支付命令送達翌日即100 年11月5 日起至清償日止按年息百分之十計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

九、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

十、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備註第一審裁判費 1,110元合 計 1,110元