臺北簡易庭101年度北簡字第12751號

• 裁判案由: 給付服務報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 102 年 01 月 14 日
• 法官: 蔡寶樺
• 法定代理人: 林正雄
• 原告: 富旺國際開發股份有限公司法人
• 被告: 焦經國

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
101年度北簡字第12751號原　　　告　富旺國際開發股份有限公司
法定代理人　林正雄
訴訟代理人　吳建邦
被　　　告　焦經國
上列當事人間給付服務報酬事件，於中華民國 101年12月26日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：被告於民國（下同） 100年11月18日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託原告代為銷售其所有坐落臺北市○○區0段00號1樓之不動產（下稱系爭不動產），委託銷售總價額新臺幣（下同）1355萬元（扣除服務費4％＝54萬2000元後，實拿1300 萬8000元）。該契約書第5條第1項約定：「當買方出價承購之條件，若與本委託書相當或較有利甲方（即被告）時，甲方同意乙方無須再行通知即得全權代理收受定金，並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效。」，因訴外人即買方王信道出價金額1350萬元，已達到被告委託銷售之條件，依系爭委託銷售契約書第5條第1項約定，原告已代理收受定金135
萬元並通知被告買賣契約成立，嗣約定於101年2月25日簽訂書面買賣契約書，詎屆期被告未出席履行簽約之義務，依系爭委託銷售契約第3條第5項第1款約定，買方給付訂金或買
方簽立書面契約後，因可歸責於被告之事由而解除契約者，被告應給付原告委託總價額4%作為服務報酬，爰聲請核發支付命令請求被告給付服務費，因被告聲明異議，視為起訴，並聲明：被告應給付原告49萬2000元（即成交總價00000000－被告實拿00000000＝492000），及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：被告於100年11月18日透過冠富地產開發股份有
限公司專案經理易永芳介紹，與原告公司承辦人員陳俊政與彭成國簽訂系爭委託銷售契約書。因被告與耀獅不動產仲介經紀有限公司桃園分公司（即雄獅地產，下稱雄獅地產公司）主任鄭詠壬於100年9月23日已簽立不動產專任委託銷售契約書，約定自100年9月23日起至100年12月23日止同意由雄
獅地產公司專任委託銷售系爭不動產，被告遂要求如原告公司與雄獅地產公司仲介之買方屬同一組買方，仲介費用由兩家公司自行協調分配。被告另與原告約定房地產銷售總價
1355 萬元由賣方即被告實拿，簽收定金10％必須給付現金
，另為避免奢侈稅，過戶手續必須等到101年2月25日後才能辦理，若買方願意負擔奢侈稅，被告可以立刻辦理過戶手續。詎被告於100年11月20日與訴外人陳勇美前往被告公司簽
約與收取現金，卻遭原告公司將被告與買方分隔在不同房間協調買賣條件，但迄未能達成合意，被告久等無效，準備離去時，原告公司竟拉下鐵門不讓被告離開，經被告抗議後始開門讓被告離去。被告與買方從未達成買賣合意，原告公司自無收取服務報酬的理由等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項與爭執事項：
㈠查兩造於100年11月18日簽訂系爭委託銷售契約，委託原告
自100年1月18日起至100年11月23日止代為銷售被告所有之
系爭不動產，約定委託銷售總價為1355萬元，於簽訂買賣契約時交付買賣價金價額10％為定金，原告之服務報酬為買賣成交總價之４％，為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭委託銷售契約書在卷可稽，堪信為真正。
㈡原告主張被告與買方間買賣契約已經成立，惟因被告之原因致未能簽立契約，依系爭契約第3條第5項第1款約定，原告
得向被告收取服務報酬49萬2000元，惟遭被告否認，並以買賣條件未達成，與買方間契約未成立，原告不得請求服務報酬等語置辯。是本件爭點為：被告與訴外人即買方王信道間買賣契約是否已經成立？原告請求服務報酬有無理由？
四、經查：
㈠按契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力。又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院69年台上字第1710號判例要旨參照）。查被告委託原告銷售系爭不動
產之總價額為1355萬元，並約定於簽訂買賣契約時支付買賣成交價額的10％即135萬5000元為定金，且買賣價金須以現
金支付等情，為兩造所不爭執，並有系爭委託銷售契約書及證人即偕同被告至現場簽約之陳勇美、雄獅地產公司主任鄭詠壬於本庭證述之證詞在卷可參。而原告就系爭不動產仲介找尋之買方王信道出價1350萬元，原告約被告及買方王信道於100年11月20日在原告公司簽約，當時被告及買方王信道
經原告公司人員分開於2個房間，並未見面，當日王信道簽
發票期101年2月25日、面額135萬元之支票為定金交付原告
公司人員欲轉交被告，惟被告因金額不符及定金為遠期支票並非現金而拒絕收受，被告不同意簽約即離開現場等事實，業據證人陳勇美、王信道於本庭言詞辯論時證述在卷，足見被告與買方就系爭不動產之買賣價金並未合致，買賣契約自未成立。
㈡原告雖主張本件委託銷售價額1355萬元，扣除服務費4％，
被告實拿1300萬8000，訴外人即買方王信道出價金額1350萬元，超過1300萬8000元，已達到被告委託銷售之條件，超過部分屬於房仲業者之服務報酬，服務報酬不足部分由被告吸收，依系爭委託銷售契約書第5條第1項約定，原告無需再行通知即得代理收受定金135萬元並通知被告買賣契約成立云
云。惟查，依系爭委託銷售契約第2條約定：「委託銷售總
價額新台幣壹仟參佰伍拾伍萬元整。」，其下方一欄「（包含車位價款：…土地增值稅及乙方服務報酬在內。」，已被刪除，且依系爭委託銷售契約第10條約定「甲方（即被告）同意以買賣成交價額之4％為服務報酬，於簽訂書面買賣契
約成立生效時，一次給付全部服務報酬費用。」，可見約定系爭不動產買賣總價額1355萬元並不包含原告之服務報酬在內，原告以被告實拿1300萬8000元，超過部分為原告之報酬，指稱買方出價1350萬元已達被告委託銷售之條件云云，顯與系爭委託銷售契約書之約定不符，委無可採。再參證人王信道於本庭證稱：「當時原告把我們分成兩邊，原告的人說契約還沒有簽成前，先分成兩邊，才不會發生爭執。」、「當時原告公司的人員只拿給我不動產買賣斡旋金契約書給我簽名，我們分兩個房間，不知道被告有沒有簽名」等語（見本院卷第57-60頁），則當時原告公司人員尚拿不動產買賣
斡旋金契約書由買方王信道簽名（見本院卷第65頁），顯見被告與買方王信道間就系爭不動產之買賣條件尚未合致。原告所稱買賣契約已成立云云，委無可採。
五、綜上所述，原告所仲介買方王信道就系爭不動產之出價未達委託銷售之價額，被告與買方王信道之買賣契約並未成立，原告自無從請求被告給付服務報酬。從而，原告請求被告給付49萬2000元及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 102 年 1 月 14 日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 蔡寶樺
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 14 日書記官 陳福華
計 算 書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 5,400元
合 計 5,400元