臺北簡易庭101年度北簡字第13125號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　101年度北簡字第13125號

原告

歐台格有限公司

法定代理人

溫宏義

訴訟代理人

李宏澤律師

被告

周敦鍠

訴訟代理人

施竣中律師

複代理人

沈志偉

上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國一百零二年七月四日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百七十三萬六千二百四十三元，及自民國一百零一年五月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、陳述略稱：

㈠原告自八十九年五月二十五日起向被告承租位於台北市○○○路○○○號金石大樓第十樓南側一○一號房間（下稱本件房間），雙方約定「房間面積三十三坪」，之後每年續租，直至一百零一年五月三十一日被告不願再續租。原告承租本件房間期間，均依約向被告給付租金及管理費，租金部分，自八十九年五月二十五日起至九十一年五月止，每月給付租金三萬五千元，自九十一年六月起至一百零一年五月止，每月給付租金三萬二千五百元。管理費部分，係按房間面積坪數三十三坪予以計算繳納，自八十九年六月起至九十九年十二月止，原告每月給付管理費二千八百零五元，自一百年一月起至一百零一年六月止，每月給付管理費三千三百元。

㈡原告與被告原已合意於一百零一年五月三十一日租賃期間屆滿後，繼續簽訂租賃契約，並已於一百零一年五月十五日擬妥自一百零一年六月一日起至一百零二年十二月三十一日止之租賃契約書。惟原告於一百零一年五月二十日左右自行丈量本件房間後，始發現房間面積約僅有二十一坪，與契約約定之三十三坪相較，房間面積短少約十二坪。原告於發現房間面積有短少之情形後，考量自己並非專業人士，雖然得知面積短少，但測得的面積不一定精準，乃立即口頭告知管理人周黎瓊女士，煩請建築師再為丈量，周黎瓊女士雖然口頭答應，但建築師卻遲遲未來丈量，經原告催促了幾次，周女士均回覆建築師太忙，有空就會來，直至一百零一年五月三十一日下午建築師仍未前來丈量，原告乃帶著通知函去見管理人周黎瓊女士，再次善意表示請委由建築師再為丈量，查明本件房間之正確面積，並就十二年來溢收的租金及管理費共同尋求符合情理法及公平的補救辦法。詎周女不談建築師何時會來丈量，僅說理念不合，拿出被告已簽署的不續租通知給原告，要原告簽字，並無理要求原告立即搬離，於次日返還本件房間，導致原告不及於一百零一年五月三十一日租賃期間屆滿時遷讓，嗣原告於一百零一年七月四日遷讓本件房間後，被告依租賃契約第十三條規定，向原告收取延遲違約金四萬零八百八十七元（計算式：32,500＋8,387=40,887元）及管理費三千三百元，並自行從應返還給原告之保證金中為扣抵。

㈢本件房間之面積經臺北市中山地政事務所測量為七十二點七平方公尺（不含牆壁），即相當於二一點九九一七五坪（計算式：72.70×0.3025=21.99175），原告以此標準請求被告給付溢收租金及管理費之不當得利：

⑴被告應返還溢收租金之不當得利共計一百五十八萬一千一百二十元：

①八十九年五月二十五日至九十一年五月：原告每月應繳租金為二萬三千三百二十五元（計算式：35,000x21.99175/33＝23,325），每月溢繳租金一萬一千六百七十五元（計算式：35,000-23,325=11,675），二十四個月溢繳二十八萬零二百元（計算式：11,675x24＝280,200）。

②九十一年六月至一百零一年五月：原告每月應繳租金為二萬一千六百五十九元（計算式：32,500x21.99175/33＝21,659），每月溢繳租金一萬零八百四十一元（計算式：32,500-21,659=10,841），一百二十個月溢繳一百三十萬零九百二十元（計算式：10,841x120=1,300,920）。

③以上合計被告溢收租金一百五十八萬一千一百二十元（計算式：280,200+1,300,920＝1,581,120）。

⑵被告應返還溢收管理費之不當得利共計十三萬八千六百九十元：

①八十九年六月至九十九年十二月：原告每月應繳管理費為一千八百六十九元（計算式：2,805x21.99175/33＝1,869），每月溢繳管理費為九百三十六元（計算式：2,805-1,869＝936），一百二十七個月溢繳十一萬八千八百七十二元（計算式：936x127＝118,872）。

②一百年一月至一百零一年五月：原告每月應繳管理費二千一百九十九元（計算式：3,300x21.99175/33＝2,199），每月溢繳管理費一千一百零一元（計算式：3,300-2,199＝1,101），十七個月溢繳一萬八千七百十七元（計算式：1,101x17＝18,717）。

③一百零一年六月：原告應繳管理費二千一百九十九元（計算式：3,300x21.99175/33＝2,199），溢繳管理費一千一百零一元（計算式：3,300-2,199＝1,101）。

④以上合計被告溢收管理費十三萬八千六百九十元（計算式：118,872+18,717+1,101=138,690）。

㈣按民法第一百八十四條第一項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」。查本件被告為建物門牌台北市○○○路○○○號金石大樓十樓之所有權人，被告自行將該十樓房屋隔間成大小不一的房間數間，予以出租，在未委請建築師等專業人士進行隔間，並丈量確認隔間後房間面積大小之情形下，率爾擅自向原告宣稱本件房間之房間面積有三十三坪，據以向原告收取租金；且被告在未經確認房間面積之情形下，卻恣意告知管委會原告承租之房間面積為三十三坪，致使管委會據以向原告請求交付管理費；足見本件係因被告之故意（未必故意）或過失而造成原告有溢付租金及管理費等財產損害，被告具有故意或過失，不法侵害原告之財產權情事，是原告亦得依侵權行為之法律關係，請求被告賠償上揭溢收款項之損害。又如今經測量得知本件房間面積未達三十三坪（不論是否包含公設面積，均未達三十三坪），被告更應負損害賠償責任。

㈤被告辯稱收取管理費為大樓管理委員會，並非被告本人，原告胡亂請求被告返還管理費云云，辯解並不足採：

⑴本件管理費係按房間面積三十三坪予以計算繳費，依公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項規定，管理費繳納義務人應為所有權人，即本件被告周敦鍠，而非原告；本件原告向金石大樓管理委員會繳納管理費，係依兩造租賃契約第五條規定，由原告代向金石大樓管理委員會繳納管理費，使被告免為繳納管理費之法律上義務。

⑵今本件房間坪數不足，致原告溢繳管理費，且因為原告溢繳管理費，同時使被告周敦鍠免除其繳納管理費之法律上義務，被告自受有利益，並造成原告之損害。是原告自得依不當得利之法律關係，請求被告周敦鍠返還管理費。

⑶另外，被告在未經確認房間面積之情形下，卻恣意告知管委會原告承租之房間面積為三十三坪，致使管委會據以向原告請求交付管理費，因被告之故意（未必故意）或過失，致使原告溢繳管理費，並受有財產上之損害。是原告自得依侵權行為之法律關係，請求被告負損害賠償責任。

㈥原告得請求被告返還違約金一萬六千四百三十三元：

⑴原告雖不及於一百零一年五月三十一日租賃期間屆滿前遷讓返還本件房間，然此違約情事係非可歸責於原告之事由，蓋兩造原已合意於租賃期間屆滿後繼續簽訂租賃契約，並已於一百零一年五月十五日擬妥續租之租賃契約書，後因原告發現房間面積坪數不足，要求被告予以丈量、補救，被告拒絕並於原租約期滿當日通知原告遷讓，被告完全違反雙方原先續約的共識，且未給予原告合理的搬遷期間，足見未能及時遷讓本件房間，係非可歸責原告之事由，故被告不得向原告收取延遲違約金四萬零八百八十七元。

⑵惟因原告係於一百零一年七月四日遷讓，故原告願給付被告一個月又四日的相當於租金之不當得利，共計二萬四千四百五十四元（以房間面積為21.99175坪計算，當時每月房租為21,659元，計算式：21,659元+(21,659元÷31日×4日)≒24,454元(元以下四捨五入)）。是兩相抵銷後，原告得依不當得利之法律關係請求被告返還一萬六千四百三十三元（計算式：40,887元-24,454元=16,433元）。

㈦簽訂租賃契約時，兩造並無約定「房間面積三十三坪」包括公設面積，證人黃香玲證言前後矛盾，洵不可採：

⑴本件證人黃香玲雖證稱本件房間兩造約定的面積是含公設包括本身十樓及一樓入門口公設面積、及地下室發電設備等語云云。惟查：

①兩造簽約時，本件房間應分攤的公設面積不明，故不可能約定房間面積三十三坪包括公設面積，蓋證人黃香玲證稱於八十九年五月間簽約時，被告沒有請專業人士測量十樓每個房間及十樓走廊的公設面積大小，亦沒有請專業人士測量地下室屋頂突出物及大公面積大小，試問：在未經測量情形下，被告如何能得知每個房間應分攤的公設面積呢？在不知道房間應分攤的公設面積下，兩造又豈有可能約定房間面積三十三坪包括公設面積呢？況且，參十樓平面圖上載「101室 33坪 歐台格」等字，依其文字內容，亦得以知悉三十三坪是指房間室內面積，足見證人黃香玲證述與事實不符，而不可採。

②證人黃香玲復證稱本件房間所在第十樓的建物所有權屬於被告所有，而由被告分成七個房間出租，供他人使用；該七個房間的出租面積，如十樓平面圖上所記載的坪數所示，且所載七個房間的坪數，除第十樓公設面積外，尚包括第十樓以外一樓入門公設面積、及地下室發電設備面積。惟查，將被告所出租的七個房間面積相加總總面積為一百九十六坪，剛好與本件系爭房間所在第十樓建物登記謄本（十樓及十樓之一相加之面積）所登記的總面積六百四十八點六八平方公尺相當，故被告出租的七個房間（含本件房間）的面積，均不可能包括第十樓以外其他樓層的公設面積，證人黃香玲證稱公設面積包括本身十樓、一樓入門口公設面積、及地下室發電設備等語，明顯偏坦被告，與事實不符，而不足採。

⑵證人黃香玲自六十一年起，即在被告家族公司上班，期間長達四十餘年，且於本件作證時，未經具結，其證言之可信度本即較低。況且，詳如上述，證人黃香玲之證言內容，與事實不符，且就相關的關鍵問題（即約定的房間面積是否包含公設、及公設包含哪些等），明顯偏坦被告，為不實的陳述。

⑶事實上，原告於承租本件房間時，被告並未告知「房間面積三十三坪」包括公設面積；否則，租賃契約書上不會僅記載「房間面積：三十三坪」，而應註明清楚該面積包含公設面積，原告也更不會提起本件訴訟。其次，縱使依第十樓樓層平面圖，計算出被告出租的七個房間面積包含第十樓樓層公設面積，但在被告未向原告表示租賃的房間面積包括第十樓公設面積之情形下，不得僅憑被告心中的盤算或想法，而認雙方合意的租賃面積包括第十樓公設面積。故本件應回歸租賃契約書所載「房間面積：三十三坪」為文義解釋，「房間面積」即指「室內面積」，在文義上不應包含公設面積。

㈧縱認本件房間面積三十三坪包括公設面積，亦應以第十樓公設面積為限，且不應包括第十樓左側及右側逃生梯面積：

⑴依兩造所簽署的租賃合約第一條：「租賃標的物：甲方所有台北市○○○路○○○號金石大樓第拾層南側一○一號房間面積：三十三坪」等語，得知租賃標的物為「甲方所有」（即被告所有）的房間；而被告所宣稱的其他樓層公設，事實上係登記為他人所有，非「甲方」（即被告）所有，本即非本件租賃標的物。另外，依第十樓樓層平面圖上所示被告出租的各房間坪數面積，亦足認被告自己亦是以出租第十樓樓層為標的；否則，出租的七個房間面積加總後，不會剛好與第十樓樓層面積一百九十六坪相當。

⑵參諸第十樓樓層平面圖，可知第十樓左側及右側逃生梯，分別被不當隔間、包圍在一○二室及一○五室房間內，原告或其他第三人根本無法任意進入及使用。故該第十樓左側及右側逃生梯，既然未供原告使用，自無理由要求原告就該第十樓左側及右側逃生梯之公設給付租金。

⑶再者，本件所謂「大公」部分，逃生梯被不當間隔及上鎖，根本未供原告通行使用，樓梯間則供彭園餐廳營業使用，屋頂突出物之大門上鎖，未供原告使用，被告亦未曾告知儲藏室所在位置，且未曾供原告使用，亦佐證「大公」並未包括於合約約定之坪數內。

㈨被告辯稱縱以實際使用坪數計算，樓地板面積需由建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內起算等語，並不可採：

⑴按建築技術規則建築設計施工編第一條第三款前段規定：「建築面積：建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積」的主要目的，在於定義依法允許建築的面積大小。然而，本件兩造租賃契約第一條載：「房間面積：三十三坪」，著眼的重點在於承租人可以單獨使用到的面積為三十三坪，足知兩造契約約定的「房間面積」與前述建築技術規則建築設計施工編的「建築面積」顯有不同，承租人單獨使用而使用不到的地方，如建築物外牆，應不能計入「房間面積」內。

⑵被告請求測量「含牆壁」的房間面積，與被告自己先前的主張矛盾，顯無可採：被告原先主張樓地板面積需由建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內起算等語。然於臺北市中山地政事務所測量室內面積時，被告不請求自外牆中心線或其代替柱中心線以內起算，卻要求測量含牆面的面積，足見臺北市中山地政事務所依被告要求所測得室內面積（含牆面）八十二點九平方公尺，與被告自己先前的主張矛盾，而無可採。

⑶被告之計算式不可採：①被告將原告專有部分的面積灌水：被告將原告專有部分的面積（即計算式的分子）採用含全部牆壁的面積，即八十二點九平方公尺予以計算；然其餘引用權狀面積的部分（即計算式的分母），卻是不含全部牆壁面積，足見其計算方式顯有灌水情事而不足採；②關於地下層（即地下室）部分：地下層（即地下室）部分有獨立的建號「中山區中山段三小段三一四五建號」，並領有門牌，亦即地下層（即地下室）有獨立的產權，而非由全體區分所有權人按應有部分共有，非屬所謂的「大公」；況地下室係由被告另行出租收取租金，非供承租人使用，是被告將地下層（即地下室）面積列入大公面積，要求原告攤付租金，明顯灌水而不可採；③關於一樓之騎樓部分，分別為訴外人郭美珠、陳皆銘、陳黃碧珠等所有或共有，非全體區分所有權人共有的「大公」，是被告將一樓的騎樓面積列入大公計算，要求原告攤付租金，亦顯無理由；④關於屋頂突出物一、二層部分：屋頂突出物一、二層沒有登記，沒有產權，勘驗筆錄載：「地政人員稱：頂樓部分沒有登記，沒有產權」等語為證，該部分非租賃契約第一條所約定的租賃標的物；⑤關於第十層以外其他各樓層的男廁、女廁、走道、樓梯間、儲藏室、電梯、梯廳、逃生梯等部分，分別登記屬其他人之產權，非由被告周敦鍠按專有部分比例而共有的公設，自不應要求原告給付租金。

㈩被告復辯稱於八十九年五月二十五日雙方合意下，目視現況交付租賃標的物，原告締約之際確已明白使用範圍並不侷限於系爭房間內部空間；原告對系爭房間內部空間大小，早已了然於心，且符合原告使用目的；原告肯認租賃物之空間大小並不違反租賃契約之條款，且符合其對空間大小之需求契約目的；否則，若原告在乎或特別計較系爭房間面積，豈有可能十二年來都未異議之理等語，並非事實，駁斥如下：

⑴辦公大樓之租賃，有其租金行情，亦即會換算成每坪多少租金（即每月租金÷室內坪數＝每坪租金），藉以判斷租金是否符合租金行情。本件原告所承租者為辦公室，原告當然在意房間室內面積，也因此兩造租賃契約上才會特別記載：「房間面積：三十三坪」。況且，倘若兩造不在意房間面積的話，絕對不會在租賃契約上特別載明「房間面積：三十三坪」，而只需將其空白、或記載「房間面積：以實際交付使用範圍為準」，足見被告所辯顯屬臨訟卸責之詞，而不足採。

⑵本件兩造租賃契約第一條明定：「房間面積：三十三坪」，故依契約約定被告有交付房間面積三十三坪之租賃物予原告使用之義務。而詳如前述，「房間」二字，依其文義即指原告得單獨使用的空間，僅指房間內部空間，被告所辯不侷限於系爭房間內部空間等語，顯違契約文義，並非事實，而不可採。

⑶至於原告十二年來未曾異議乙節，乃因原告代表人原旅居法國長達十一年，不具對於「坪」之空間感；況且，本件房間經被告自行隔成狹長的梯形形狀，且牆壁設有陳列架子或櫃子，空間狀態複雜，縱使是生活在台灣的一般民眾，亦難以輕易發覺坪數不足之事實；另外，房間面積大小，若未經實際測量，豈有因為使用而知悉正確面積大小之可能呢？原告長期以來相信被告交付的房間面積有三十三坪，故未向被告反應房間面積不足。其次，被告自承將房屋隔成若干房間對外出租，被告本應清楚丈量過所出租的各房間面積，才能告知房客所承租的房間面積有多少而記載於契約書上，且若房間面積有包含公設分擔，也應清楚列出公設計算方式並記載於契約書。被告長期欺瞞原告，交付面積不足三十三坪的房間予原告使用，原告長期遭受欺瞞而未發覺，並不表示原告同意接受或免除被告之契約義務，是被告上揭所辯顯不足採。關於被告主張五年時效抗辯一節，被告逾時提出，應有失權效之適用，且本件時效期間為十五年，而非五年：最高法院四十九年台上字第一七三○號判例所適用情形乃出租人向使用人請求「土地使用之代價」者而言，蓋因土地使用的代價，在性質上仍為租金，方有五年短期時效適用，但本件請求標的並非土地（或建物）使用的代價，也正因為已給付之金錢在性質上非土地（或建物）使用的代價，才得依法請求被告返還，本件時效期間並非五年。綜上所述，原告得本於不當得利法律關係，請求被告返還溢收租金一百五十八萬一千一百二十元及溢收管理費十三萬八千六百九十元，並返還違約金一萬六千四百三十三元，共計一百七十三萬六千二百四十三元。

三、證據：聲請囑託台北市中山地政事務所測量本件房間之面積，並提出租賃契約書影本一件、管理費收費收據影本二件、一百年一月份管理費收費明細影本一件、租賃契約草約書影本一件、原告通知被告函文影本一件、被告通知不續租之函文影本一件、退租簽收單影本一件、被告戶籍謄本一件、本件房間所在樓層平面圖一件、防空消防疏散指示圖及一○二室內逃生梯門照片影本各一件、通往地下室的樓梯設有二道門且均上鎖的照片影本二件、地下室另出租彭園餐廳及其他人停車用之照片影本二件、樓梯間供彭園餐廳營業使用及屋頂突出物上鎖照片影本各一件、臺北市建築管理工程處之公寓大廈組織管理查詢列表一件為證。

乙、被告方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述略稱：

㈠兩造間租賃契約所指之坪數，應包含原告公司單獨使用之室內坪數及公共用地及公共設備之坪數、當層小公在內：

⑴按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。民法第七百九十九條第四項、第五項定有明文。蓋專有部分與其所屬對應之共有部分應有部分及其基地之權利，具有密不可分之主從關係，故規定不得分離而為移轉或設定其他負擔，由此應可推知專有部分與公共設備及公共用地具有不可分離之關係，故原告承租本件房間之範圍自應包含原告公司單獨使用之室內坪數、公共用地及公共設備之坪數、當層小公在內。

⑵次按區分所有建物，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物（民法第七百九十九條第一項參照）；區分所有乃就建築物而言，亦即就一建築物之特定部分（專有部分）各自得成為單獨所有權之標的，該專有部分與其他該建築物專有部分所有人全體共有之共同部分組合而成為一區分所有權。故一建築物得原始或繼受而由數人各自取得建物區分所有權，亦得由一人原始取得後就建築物為區分所有權之登記（民法第七百九十九條之二參照）。又建築物不能與其坐落基地分離，同一基地上各區分所有建物均應有相對應使用基地比例即應有部分（至區分所有建物與坐落基地應有部分之使用權源係基於所有權或地上權或租賃關係或使用借貸關係，為別一法律問題），僅其應有部分究應如何計算？九十八年一月二十三日修正公布、同年七月二十三日施行之民法第七百九十九條第四項規定，除當事人另有約定外，應依區分所有建物專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，此項原則性之規範於該條項修正施行前，本於公平正義、社會通念、誠實信用或事物之本然，亦均當如此，自應引為法理而予適用。因此，建築物由一人原始取得而以區分所有型態為所有權第一次登記時，其各專有部分所屬共有部分及基地應有部分之分配，仍應按各專有部分面積與專有部分總面積之比例定之（最高法院一○一年度台抗字第七八八號裁定意旨參照）。

⑶經查，本件兩造間之系爭房屋租賃契約，或有於民法第七百九十九條第四項修正前締結者，揆諸前開最高法院裁定意旨，仍應引為法理而予適用，而台北市○○○路○○○號十樓、十樓之一全部均為被告所有，面積分別為三四三點二七平方公尺及三○五點四一平方公尺，上開空間分別由原告公司及其他公司分別承租，當層面積尚包括儲藏室、樓梯間、電梯間、男女廁所等公共空間，復有當層平面圖可稽，且上開空間隔成若干單位（房間）對外出租，連接各該單位（房間）之聯絡通道也是本件房間使用所必需，且原告公司當時承租時，親自前往租賃標的物現場，以目視即能發現舉凡儲藏室、樓梯間、電梯間、男女廁所、走廊等公共空間均是原告使用上所必須且不反對。是以，本件房屋租賃契約書內所載房間面積三十三坪，自應包含公共用地及公共設備坪數、當層小公在內（依據防空消防疏散指示圖，原告顯然知道包括南面、北面太平門樓梯間、消防設備、男女廁所、電梯間、電器室均包括在內）。

⑷本件房間經囑託臺北市中山地政事務所到場進行測量之結果，原告公司單獨使用之專有面積（含牆壁）約二十五點坪（計算式：82.9×0.3025=25.08），公共用地及公共設備之坪數約七坪，包括十樓當層「小公」面積約二坪（計算式：82.9/(343.27+305.41)×60.41×0.3025=2.33）及「大公」面積約五坪（計算式：82.9/(6462.68+682.05)×1499.06×0.3025=5.26），合計原告公司所得使用之面積三十二點六七坪，與租賃契約書所載三十三坪大致相當，且管委會依據上開情事依規定向原告收取管理費，原告亦未拒絕，原告於十二年後不欲續租，一反常態主張租賃物坪數短少等語，明顯昧於事實。

⑸原告雖以「兩造合約約定的『公共用地及公共設備』與『房間』二者所指涉之概念不同，不應將大公、小公的面積列入房間面積內」云云。惟縱認「公共用地及公共設備」與「房間」之概念有別，依前揭最高法院見解，二者於使用上具有不可分離之關係，使用房間必然包含使用公共用地及公共設備，豈可因二者概念上之差異而主張系爭租賃契約書上約定之承租範圍不包含「公共用地及公共設備」？益見原告所云實與常理不符，洵不足採。

⑹原告指摘「逃生梯被不當間隔、上鎖，根本未供原告通行使用」、「樓梯間供彭園餐廳營業使用」、「屋頂突出物之大門上鎖，未供原告使用」、「被告未曾告知儲藏室所在位置，且未曾供原告使用」云云。惟依民法第七百九十九條第三項後段規定，共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。是共有部分縱依約定供特定人使用，亦不失其為共有部分之性質。且共用部分使用方式端依住戶規約、區分所有權人會議、或使用慣例決定，原告承租本件房間十二年，未見原告就其所述處所表示無法使用，且屋頂突出物縱有上鎖，恐怕也是管委會基於公共安全考量（如於夜間因無管理員輪值怕生意外），且如有進出使用必要，原告並非不得向管委會提出；「樓梯間供彭園餐廳營業使用」，樓梯間本得通行（北面、南面）不論原告或者彭園餐廳顧客均得使用，如有原告所陳無法通行，原告自得通知管委會或被告或自行依法主張權利，何以多年未見原告表示異議？至於儲藏室原告有無使用與被告無涉，然無論如何並非被告不同意原告使用前開位置。揆諸前揭說明，上開公共設備及公共用地仍應列入原告之承租範圍內，灼然甚明，原告自不得作為拒絕支付租金理由。

㈡原告公司於八十九年五月二十五日於雙方合意下（目視現況交付租賃標的物）簽訂房屋租賃契約書並使用被告交付之租賃物，原告公司締約之際確實已明白使用範圍並不侷限於本件房間內部空間：

⑴查原告公司當初承租時，係由專業之仲介業者帶看並親自前往租賃標的物現場，以目視即能發現舉凡儲藏室、樓梯間、電梯間、男女廁所、走廊等公共空間均是原告使用上所必須且不反對，因此原告公司於八十九年五月二十五日於雙方合意下（目視現況交付租賃標的物）簽訂房屋租賃契約書並使用被告交付之租賃物，迄今已達十二年之久。系爭租約第一條載明：台北市○○○路○○○號金石大樓第十層南側一○一號建物，顯示原告公司對本件房間內部空間大小早已了然於心，且符合原告使用目的，因此雙方年年換約、續約，對於租賃契約僅有更改租賃期間之部分，其他條款均未調整，對此應可認定原告公司肯認租賃物之空間大小並不違反租賃契約之條款且符合其對空間大小之需求契約目的，否則不可能持續續租達十二年之久。

⑵原告公司陳稱，於一百零一年五月二十日自行丈量本件房間表示面積只有二十一坪，房間面積短少十二坪，原告既然輕易丈量即可發現，且倘短少十二坪面積非小，原告公司豈有可能十二年都置若罔聞？何況租賃契約書第五條：「公共用地（備註：契約第五條用語）及公共設備：本樓之騎樓，樓梯及太平梯、儲水槽、電梯、鋼捲門、公共廁所、屋頂均屬之‧‧‧」，顯然包括其他面積在內，原告公司締約之際，確實明白使用範圍並不侷限於本件房間之內部空間。

⑶原告公司就本件房間（單位）面積注意其使用是否合乎其公司需要（契約目的），若原告公司在乎或特別計較本件房間（單位）面積，豈有可能十二年來都未異議？然原告公司竟於租約消滅時，方以不合乎常理及法律規定之坪數大小計算方式，爭執租賃物內部空間未達租賃契約所約定，並起訴請求被告支付溢領之租金及管理費，既違誠信更顯無理由。

㈢原告公司請求被告返還溢付之管理費，應屬無據：依契約第五條約定，原告本應負擔本大樓固有之設備養護費用，按照大樓管理委員會所開立管理收據，按月繳費。原告公司侈言溢繳管理費亦無理由，且管理費收取乃作為大樓公共空間或共同使用部分之管理修繕之用，為原告公司所明知，原告公司更清楚收取管理費為大樓管理委員會並非被告，原告公司胡亂請求，自無道理。

㈣原告請求返還遲延違約金，並無理由：原告與被告之租賃契約已於一百零一年五月三十一日屆滿，且雙方並無續約之意，是以原告應可預期該期限屆至日時即應搬離，惟原告遲至一百零一年七月四日始搬離，顯屬可歸責於原告之事由而遲延返還，被告依系爭房屋租賃契約書第十三條約定向原告收取遲延違約金，自屬有據。

㈤縱認原告主張有理由，惟原告請求返還租金之部分應受民法第一百二十六條五年短期消滅時效期間之限制，超過五年之部分因時效完成而消滅，不得請求返還：

⑴按租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第一百二十六條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同（最高法院四十九年台上字第一七三○號判例要旨參照）。

⑵原告請求被告返還自八十九年五月二十五日起至一百零一年五月間所溢付之租金，縱認為原告主張有理由，依前揭最高法院見解，原告至多僅得請求返還自被告收受本件起訴狀繕本之日起回溯五年期間之租金，逾五年之部分已罹於消滅時效，自不得請求返還。

㈥綜上所述，原告公司故意曲解租賃物坪數計算方式，而誣指被告出租之租賃物坪數不足，令人遺憾，因此被告方不願再為續租，此時雙方自應按照系爭租賃契約書第二條約定處理後續事宜，蓋被告與原告公司成立租賃契約達十數年之久，若原告公司對於租賃物之坪數計算方式有疑慮，早可發現，原告公司不思正途，而逕以「自行測量、且未由建築物外牆中心線起算而不包含公共設施之坪數」為由，要求被告支付其自行編造之溢領租金及管理費等，請求並無理由。

三、證據：聲請囑託台北市中山地政事務所測量本件房間之含牆壁面積，傳訊證人黃香玲、邱文淑，並提出建物謄本影本二十一件、平面圖影本一件為證。

理由

一、程序方面：

㈠按「下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序︰一、因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者。」（民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款參照）。本件兩造因本件房屋定期租賃期間，被告是否溢收租金及管理費，租約屆期後被告有無溢扣違約金而涉訟，依前揭規定應適用簡易程序，合先敘明。

㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。前揭規定於簡易程序亦適用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查，本件原告起訴之初請求被告給付一百萬元及法定利息，於測量後擴張聲明請求被告給付一百七十三萬六千二百四十三元及法定利息，程序並無不合，應予准許。

㈢再按民事訴訟法第二百六十二條第一項規定：「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」。前揭規定於簡易程序亦適用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查，原告於本件訴訟中一度追加金石大樓管理委員會為主觀預備合併之訴備位聲明之被告，嗣為訴訟單純化於金石大樓管理委員會尚未言詞辯論前即撤回此部分之訴，程序並無不合，應予准許。

二、原告主張向被告租賃本件房間前後十二年，至一百零一年五月間始發現本件房間坪數僅二一點九九一七五坪，遠低於兩造約定之三十三坪，被告歷年來溢收租金一百五十八萬一千一百二十元，溢收管理費十三萬八千六百九十元，溢扣違約金一萬六千四百三十三元，故請求被告返還一百七十三萬六千二百四十三元之不當得利兼侵權行為損害賠償等語。被告答辯意旨則以本件房間室內坪數應含牆壁計算約二十五坪，加計「小公」與「大公」後坪數與三十三坪相當，被告並無不當得利或侵權行為，且原告請求罹於時效，請求駁回原告之訴等語置辯。兩造爭執重點在於：㈠本件租賃物之室內面積，是否應含牆壁之面積計算？㈡本件租賃物之範圍，除室內面積外，是否應含公共設施？若含公共設施，其範圍及面積如何計算？被告是否有原告所指溢收租金溢收管理費及溢扣違約金之情事？若有，原告請求於多少數額內為適當？被告所提時效抗辯有無理由？爰說明如后。

三、本件租賃物之室內面積，應含牆壁之面積計算，計八十二點九平方公尺，換算為二十五點零八坪：

㈠按公寓大廈管理條例第五十六條第三項規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。」。

㈡經查，兩造對於租賃物之室內面積，是否應包括牆壁之面積計算，固然有所爭執，然依前揭公寓大廈管理條例第五十六條第三項規定，牆壁顯然列入被告所有不動產之登記面積範圍內，從而本件租賃物之室內面積，自應包含牆壁之面積計算，測量結果為八十二點九平方公尺，換算為二十五點零八坪（計算式：82.9×0.3025=25.08）。

四、本件租賃物之範圍，除本件房間室內外，應包含十樓當層「小公」及整棟建築「大公」等公共設施，其面積經四捨五入後，總計確達三十三坪，被告並無不當得利與侵權行為：

㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院九十六年度台上字第二八六號裁判意旨參照）。又兩造間租賃合約第一條約定：「租賃標的物：甲方（按：指本件被告）所有台北市○○○路○○○號金石大樓第拾層南側一○一號房間面積：三十三坪」，第五條約定：「公共用地及公共設備：本樓之騎樓，樓梯及太平梯、儲水槽、電梯、鋼捲門、公共廁所、屋頂均屬之，公共用地及公共設備乙方（按：指本件原告）除自然通行及共同享有外，不得放置物件、居住、加裝設備等任何方式之單獨佔用，乙方應負擔本大樓固有之設備養護費用，按照大樓管理委員會所開立管理費按月繳付，不得異議。」。

㈡關於兩造最初締約之經過，相關證人邱文淑、黃香玲於一百零二年五月二十三日言詞辯論期日到庭證述要點如下：

⑴證人邱文淑證稱：「（問：兩造間就台北市○○○路○○○號金石大樓第十樓一○一號房最初締結租賃契約，證人有無參與？）我有參與，我是仲介公司協助兩造租賃，是十二年的事情，前幾天因為要作證才去查。」、「（問：提示原證一，兩造約定坪數是針對室內面積或包含公共設施，是否清楚？）最初租約的格式不是原證一的式樣，不清楚約定坪數是針對室內面積還是包括公共設施。因為這件事情已經十二年，所以當初怎樣也不記得，續租也沒有透過我們。」、「（問：承租人可以使用廁所或走道、電梯等公共設施？）可以。」、「（問：你仲介經驗承租有無包括公共設施？）有。因為會使用廁所、電梯。」、「（問：從事仲介業務多久？）八十三、四年到現在。不過現在是在管理部。」、「（問：有無取得相關證照？）有營業員的證照。」、「租賃的案子，屋主講幾坪，我們會到現場，看空間使用，不會特別註明公設面積。」、「（問：對於屋主講幾坪大小你們不會特別管房間或公設面積？屋主說幾坪就幾坪？）一般是這樣，但會帶承租方去看廁所電梯在那裡。」。

⑵證人黃香玲證稱：「（問：兩造間就台北市○○○路○○○號金石大樓第十樓一○一號房最初締結租賃契約，證人有無參與？）有參與，我在被告家族公司從六十一年做到去年。」、「原證一的合約是我寫的，約定的面積是含公設。從我開始接租賃合約的工作，制式格式就是這樣。從六十一年十一月我開始接。兩造間第一份租賃合約是仲介公司提供的，後來第二年開始就由我每年續約用這個版本。」、「（問：從八十九年開始到現在有無接到原告電話說面積不足？）沒有。每年續約合約簽完就開壹年支票。」、「（問：原告可以使用十樓走道、電梯、公共廁所等公共設施嗎？）可以。」、「（問：請提示原證九系爭房間所在第十樓的平面圖，第十樓隔成七個房間全部都由被告出租？）對。」、「（問：該七個房間每一間出租的面積都是原證九記載的坪數？）對。」、「（問：原證九上記載歐台格101室 33坪，這三十三坪有包括大公小公的面積？）對。」、「（問：你說公設的面積除了第十樓的公設以外，是否包括其他樓層公設面積？）包括本身十樓及一樓入門口公設面積、及地下室發電設備。」、「（問：第十樓七個房間是被告自行隔間的嗎？）被告父親在世時就這樣隔間。」、「（問：八十九年五月間簽約時被告有請專業人士測量十樓每個房間及十樓走廊的公設面積大小？）沒有。」、「（問：八十九年五月簽約時被告有無請專業人士測量地下室屋頂突出物及大公面積大小？）沒有。」、「（問：八十九年五月簽約時三十三坪面積如何計算出來？）大樓總幹事劃分出來算管理費及租金，我們就依這個模式。原告之前的承租人也是照這個坪數在租賃。」。

㈢參酌兩造提出相關證據及前揭證人證言，探求當事人締約真意，租賃合約第一條約定：「房間面積：三十三坪」除室內面積外，尚應包括「大公」、「小公」面積在內：

⑴就兩造租賃合約為體系解釋，第五條既然就公共用地及公共設備有所約定，合約所稱租賃標的物顯然包括「大公」、「小公」在內，此合約內容為兩造意思表示所根基之基礎原因事實，原告拘泥於合約第一條「房間面積」四字，限縮解釋租賃標的物之面積限於室內面積，等於主張原告得無償使用「大公」、「小公」，實有違一般社會之理性客觀認知與經驗法則，此由前揭證人邱文淑證稱，依其仲介經驗，承租有包括公共設施即已明瞭。又原告承租租賃物是否符合其使用之經濟目的，本得現場觀察得知，證人邱文淑並證稱：「租賃的案子，屋主講幾坪，我們會到現場，看空間使用，不會特別註明公設面積。」，若室內面積過小不符合原告使用目的，實難相信原告會連續承租十二年，原告時隔十餘年再就「房間面積」之文義爭執，排除「大公」、「小公」為租賃標的物範圍，有違誠信。至於原告指稱有些公共設施無法使用云云，縱或屬實，亦非坪數不足問題，與本事件之爭點無關。

⑵原告雖質疑被告於簽約前並無測量，如何計算出三十三坪之面積，並提出樓層平面圖主張租賃標的物面積至多包括十樓之「小公」云云。惟查：①依證人黃香玲之證言，兩造八十九年最初締約前，被告父親在世時即已完成十樓之隔間，先前尚有其他承租人，坪數乃大樓總幹事劃分出來等語，則被告父親提供隔間施工時所知本件房間室內面積之坪數，由大樓總幹事加計「大公」、「小公」之分攤面積，可能為當初三十三坪面積的計算方式；②原告雖提出樓層平面圖主張租賃標的物面積至多包括十樓之「小公」云云，然該樓層平面圖並未列為兩造租賃合約之內容，自難以此認定租賃標的物面積至多包括十樓之「小公」。

㈣如前所述，本件房間室內面積為二十五點零八坪，而依測量結果與不動產謄本相關資料，十樓當層「小公」面積為二點三三坪（計算式：82.9/(343.27+305.41)×60.41×0.3025=2.33），「大公」面積為五點二六坪（計算式：82.9/(6462.68+682.05)×1499.06×0.3025＝5.26），合計面積為三十二點六七坪，依四捨五入之交易慣例，兩造將坪數以三十三坪計算載入契約，原告依約向被告繳納租金，並依租賃合約第五條約定，向金石大樓管理委員會繳納管理費，並無任何被告溢收租金及管理費之情事，就此被告自無不當得利或侵權行為可言。

㈤另按兩造租賃合約第十三條約定：「逾期使用：乙方（按：指原告）於租期屆滿或甲方（按：指被告）終止本契約時起應遷還租賃標的物如仍藉故拖延，拒不交還房屋時，其延遲之第一個月加收延期違約金照租金額之一倍，第二個月加收租金之二倍‧‧‧，乙方均不得異議。」。經查，兩造於租賃合約到期後，原告自一百零一年六月一日至七月四日仍繼續使用租賃標的物，應依約支付違約金，其數額依前揭約定計算為四萬零八百八十七元（計算式：32,500x(1+4/31x2)＝40,887），則被告扣除前揭違約金及一百零一年六月份管理費後，將餘額之履約保證金返還原告，自無原告所指不當得利或侵權行為可言。原告雖稱兩造本有續約共識，其遲延搬遷不可歸責云云，然原告於租約到期前即對被告表示被告十餘年來溢收租金及管理費，此等表示勢將危及續約，並非原告不可預料，原告稱遲延搬遷不可歸責，自不足採。

五、綜上所述，原告基於不當得利與侵權行為法律關係，請求被告給付原告一百七十三萬六千二百四十三元，及自一百零一年五月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其請求為無理由，不應准許，應予駁回。

六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響，故不一一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺北簡易庭

訴訟費用計算書：項 目 金 額（新臺幣）第一審裁判費 18,226元第一審測量費用 32,300元合 計 50,526元備註：第一審測量費用中，原告先行負擔5,900元，被告先行負擔26,400元。