臺北簡易庭101年度北簡字第13951號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　101年度北簡字第13951號

原告

宏鴻企業有限公司

法定代理人

高秋鴻

訴訟代理人

張錦春律師

訴訟代理人

沈志成律師

被告

創意坊開發股份有限公司

法定代理人

張國器

訴訟代理人

余政勳律師

訴訟代理人

莫詒文律師

複代理人

賴勇全律師

上列當事人間請求返還押租金等事件，於中華民國102 年3 月12日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：

一、本件依兩造間房屋租賃契約第8 條，雙方合意以本院為第一審管轄法院，依民事訴訟法第24條規定，本院自有管轄權，合先敘明。

二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者。擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」民事訴訟法第255條第1 項第2 款、第3 款定有明文。原告起訴時，請求被告給付新臺幣（下同）117萬9,134元，嗣於本院審理中減縮請求金額為115 萬9,134 元，此係減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定相符，應於准許。

乙、實體部分：

一、原告主張：前於民國96年5 月25日向被告承租門牌號碼為台北市○○路0 段000 號1 樓及地下一樓房屋，租賃期間自96年5 月26日至101 年3 月25日止，每月租金33萬元，押租金82萬5,000 元，雙方並訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約）。嗣原告每月均按時給付租金予被告，惟被告拒不交付系爭租賃房屋地下一樓之停車位兩位予原告使用外，且擅自以每位每月5,000 元合計1 萬元之代價出租予第三人，被告共向第三人收取58萬元之租金，此應為不完全之給付。被告於租期屆滿後，竟以短收租金、代墊水電費及電梯保養費等為由，逕自應返還之押租金中扣抵57萬3,140 元租金及代墊之水費5,597 元、電費9 萬9,870 元與電梯保養費5,994 元，而僅返還14萬399 元予原告。然而原告從未有短付租金之情事，97年5 月1 日被告縱然有寄發律師函通知調漲租金，月租亦應為事後被告提出之附件1 金額34萬1,765 元，且因被告並未交付地下停車位二位，故就調漲租金部分提出同時履行抗辯。原告同意被告逕自押租金中扣除水費、電費，但電梯保養費5,994 元性質上應屬房屋修繕之費用，依民法第429條第1 項之規定，應由被告負擔。故被告應返還57萬9,134元押租金，及賠償58萬元不完全給付之損害，合計被告共應給付原告115 萬9,134 元。並聲明：被告應給付原告115 萬9,134 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告自租期第二年起即依系爭租約第3 條第3 項：「每滿一年甲方（即被告）得按台北市政府主計處編印物價統計月報公佈之消費者物價指數（總指數）調整每月租金。」約定，通知原告依約逐年調整租金，不以書面或口頭之通知為限，惟原告對該等通知抱持相應不理的態度，始終僅給付最初約定之基本數額即每月33萬元，導致累積短給租金57萬3,140 元。而系爭租約內容僅就租金為約定，而未明訂內含水、電費與電梯保養費，依使用者付費原則及社會上經驗常情，即應由使用人原告負擔，總計為68萬4,601 元，皆屬原告應為給付之費用，因原告未於期限內支付，被告自得由原告所交付之租賃保證金中逕為抵扣。系爭租約載明原告使用範圍僅為1 樓及地下1 樓，從未包含兩個停車位，此為兩造締約時所確認，交付停車位既非系爭租約內容，自與不完全給付無涉，遑論有債務不履行損害賠償之適用。至於停車位管理費是大樓管理委員會整筆收取之費用，其中僅包含100 元或130 元之電費，且該費用亦非繳交給車位所有權人，管委會向承租人整筆收取並不代表承租人即有使用車位之權利，這部分費用如屬誤收，事後願意找補給原告。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠被告於96年5 月26日將門牌號碼為台北市○○區○段000 號1 樓及地下1 樓建物出租予原告，約定租賃期限自96年5 月26日起至101 年3 月25日止，共計四年十個月，每月租金為33萬元，保證金為82萬5000元，於租賃期滿或終止契約時，出租人即被告無息返還。

㈡原告在上開承租期間每月均給付租金33萬元。因被告出租之初，未將銀行帳戶自動扣繳取消，而代墊原告應支付之「96年5 月26日至97年2 月19日間電費99,870元」，及「96年5月26日至97年3 月10日間水費5,597 元」，原告同意被告自應返還之保證金中抵扣。

㈢被告於97年5 月1 日寄發律師函通知調漲租金，原告對97年5 月26日起至98年5 月25日止，月租金調漲為34萬1,765 元不爭執（本院卷第104頁筆錄）。以上事實，為兩造所不爭執，並有系爭租約、97年5 月7 日原告委託出具之律師函、97年11月14日被告委託出具之律師函、101 年1 月11日被告催繳函及存證信函及水電費收據等影本在卷為憑，應堪信為真正。

四、本院得心證之理由：原告主張被告應返還押租金57萬9,134 元押租金，及因二停車位未交付需賠償不完全給付損害58萬元等，為被告所否認，並以前詞置辯，故本件應審酌之爭點即為：系爭租約之租賃範圍是否包含二停車位？被告調漲租金是否有據？被告有無溢扣保證金？詳述如下。

五、系爭租約之租賃範圍並不包含二停車位：

㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。（最高法院17年上字第1118號判例要旨、101 年台上字第79號判決要旨參照）。查系爭租約第1 條約定：「房屋所在地及使用範圍：台北市○○路○段000 號1 樓及地下1 樓」。已明確約定，承租人即原告承租使用範圍為上址1 樓及地下1 樓，並未記載併同出租停車位或車位數。而觀之系爭建物照片3 張顯示（本院卷第74至74之1 頁），地下1 樓亦為原告設置商店店鋪範圍，並無任何車位之設置，而停車位則是上開房屋左側建物之地下機械停車位，出入口不同，顯見系爭租約標的範圍自始未包括原告所指「二個停車位」至明。

㈡原告雖主張二停車位係掛附在系爭一樓房屋之建號內，屬於約定專用，且歷年來均向系爭租賃房屋之大安蔗農大廈管理委員會（下稱管委會）繳交車位管理費云云，並提出99年7月起至101 年3 月止之管委會開立收據影本附卷為憑（本院卷第94至96頁）。惟查，建物權利範圍與租賃契約範圍本屬二事，後者為債權契約關係，由租賃契約當事人自行約定，承租人將「部分」承租範圍轉租第三人之情形，所在多有，專以租賃契約為憑，而與建物權利範圍未必合致。至於原告主張繳交停車位管理費部分，被告辯稱停車位係由「立可停公司」負責維護管理，歷年均由被告繳納費用，並提出繳費紀錄為憑（本院卷第89頁）。且依據證人即被告會計顏麗芬到庭具結證稱：主管說當時合約上沒有含停車位，96年上半年之前，每一個樓層一期3 個月管理費4,200 元，其中每月100 元應該是停車位電費，後來好像有調漲，96年下半年之後，管委會就沒有再發通知繳費單，當時管委會只有列一整筆管理費，我也不知道這筆錢後來是原告繳。96年7 、8 、9 月那期，管理費總表上有寫要繳多少，我告知原告繳管理費時有說要扣掉停車位每月130 元電費，96年時電費已經調漲到130 元。被告有向立可停公司每半年繳停車位機械保養費等語（本院卷第102 至103 頁）。可知，有關停車位每月130 元電費是大樓管委會所列整筆收取之費用，被告明知租約未出租停車位，但會計顏麗芬卻疏忽未向管委會續付停車位電費，以致於原告向大樓管委會繳交之管理費中，包含停車位電費，被告對此已當庭表示日後願意找補退給原告，故縱然原告確有繳交停車位電費給大樓管委會，但管委會未必知悉兩造間契約關係或權利義務範圍，兩造間租賃標的仍應以系爭租約為據，故原告所提之管委會收據無從為有利於原告之認定。

㈢被告出租範圍既未包含二停車位，則被告自無不完全給付之情事，被告在租賃期間自得將停車位另行出租第三人或為其他之處分，原告請求被告賠償出租第三人共58萬元之損害賠償，非但未提出證據以實其說，亦於法未合，自無足取。

六、被告依系爭租約得按台北市政府主計處編印物價統計月報公佈之消費者物價指數調漲租金：

㈠依系爭租約第3 條第3 項：「每滿壹年甲方（即被告）得按台北市政府主計處編印物價統計月報公佈之消費者物價指數（總指數）調整每月租金。」被告自第二年起依上開約款調整租金，而於97年5 月1 日寄發律師函通知調漲租金，並經原告當庭自認自97年5 月26日起至98年5 月25日止，月租金調漲為34萬1,765 元之事實，原告雖主張係因被告未交付停車位而就調漲金額行使同時履行抗辯權，然因系爭租約範圍本即不含二停車位，已如前述，則原告所稱之同時履行抗辯，即屬無據，被告辯稱該年度共積欠14萬1,180 元租金（差額11,765元×12個月），應堪採信。

㈡原告另主張98年之後被告並未通知調整租金云云，然依據證人顏麗芬證稱：滿一年時，我先書面傳真說租金要調漲多少，確認對方有收到傳真，但沒有接到任何回覆，所以發存證信函給原告，但也沒有收到回覆，收到的租金金額還是一樣。97年6 月有發傳真跟存證信函、後來我有電話通知，但後來收到的租金金額還是一樣，98、99年都是電話通知，100年我用公司名義再發書面函過去等語，並有101 年1 月11日被告通知調整租金函附卷為憑（本院卷第30頁，惟函內短付明細表之金額明顯為被告會計嚴重誤算）。可知，被告於98年後確實有以電話或書面通知調整租金，且系爭租約並未要求調整租金需另以書面為之，則被告以電話通知之方式，尚無違約。更何況，依據被告101 年1 月11日函所列調整租金表所示，98年5 月26日起至100 年5 月25日止共二年內，租金依據物價總指數調整後，較之97年5 月26日起調整之34萬1,765 元金額為低，被告以較低之租金差價計算差額，對原告所自認之34萬1,765 元再續算二年更為有利，本院綜合上情，認定被告辯稱98至100 年依據台北市政府主計處編印物價統計月報公佈之消費者物價指數調整租金額，應予採之。

七、被告溢扣保證金1,506元：被告扣抵之保證金57萬9,134 元，包含電梯保養費5,994 元及短付57萬3,140 元租金，是否有據？

㈠電梯保養費5,994元應為原告支付：經查，被告以保證金扣抵之電梯保養費5,994 元，係96年6月至97年2 月間之電梯保養費，乃因被告未將銀行帳戶代扣取消而自被告銀行帳戶扣繳之款項，自97年3 月之後之電梯保養費均由原告自行繳納，以上為原告所不爭執之事實，遍觀兩造間系爭租約，並未約定租金額內含電梯保養費或大樓管理費，基於使用者付費原則及一般租賃契約之交易常情，電梯保養費（或內含於大樓管理費）均由承租人自行負擔，原告對此應知之甚詳，否則，原告也不會自97年3 月之後均自行繳納電梯保養費。原告既未償還被告先行代付之電梯保養費5,994 元，則被告於保證金中扣抵，自應准許之。

㈡計算原告短付租金額應為57萬1,634 元：經查，被告依系爭租約得按台北市政府主計處編印物價統計月報公佈之消費者物價指數調漲租金，然而，依據被告提出之臺北市消費者物價指數所示，以95年平均=100計，96年5月為100.98，97年5 月為104.58，98年5 月為104.29，99年5 月為104.30，100 年5 月為106.24，有臺北市統計資料庫查詢系統附卷為憑（本院卷第114 頁），則被告自應依上開指數調整租金，除97年5 月調整租金額34萬1,765 元為原告自認外，其餘年度仍應具體審酌調整金額。惟查，98年5 月較前一年下降0.29，然被告製作之明細表僅調降0.277 ％（本院卷第30頁及第36頁），顯有不足，租金應更正（調降）為34萬0,774 元（341,765 ×【1 －0.0029】＝340,773.8，元以下四捨五入），故該年度短付額應為129,288 元（差額10,774元×12個月）；99年5 月消費者物價指數上升0.01％，但計算基礎應更正為34萬0,774 元，100 年5 月消費者物價指數較前一年上漲1.94％，但被告所列明細表僅調漲1.860 ％，此係被告自行計算之數額，且對原告有利，故以被告所列之調漲利率為計算基礎，詳列如附表所示，總計原告短付之租金為57萬1,634 元，被告扣抵57萬3,140 元尚屬有誤，應退還原告溢扣之1,506 元。

八、綜上所述，依據系爭租約，兩造間之租賃範圍自始未含二停車位。被告固得每年調整租金，並以保證金抵扣原告短付之租金，惟應配合台北市消費者物價指數調整而有誤算之情事，溢扣1,506 元自應返還原告。從而，原告請求被告給付1,506 元及自起訴狀繕本送達翌日即101 年10月13日起至清償日止按年息5 ％計算之利息範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

九、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行。被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。

十一、訴訟費用負擔之依據：因原告勝訴比例甚微，依民事訴訟法第79條，命原告負擔。

臺北簡易庭

租金短付附表：（新臺幣）┌──┬────────┬─────┬──────┬──────────────┐ │編號│期間 │物價總指數│應收月租金 │短給 │ ├──┼────────┼─────┼──────┼──────────────┤ │ 1 │97年5 月26日至 │3.565％ │341,765元 │11,765元×12個月＝141,180元 │ │ │98年5 月25日 │ │ │ │ ├──┼────────┼─────┼──────┼──────────────┤ │ 2 │98年5月26日至 │0.29％ │340,774元 │10,774元×12個月＝129,288元 │ │ │99年5月25日 │ │ │ │ ├──┼────────┼─────┼──────┼──────────────┤ │ 3 │99年5月26日至 │0.010％ │340,808元 │10,808元×12個月＝129,696元 │ │ │100年5月25日 │ │ │ │ ├──┼────────┼─────┼──────┼──────────────┤ │ 4 │100年5月25日至 │1.860％ │347,147元 │17,147元×10個月＝171,470元 │ │ │101年3月25日 │ │ │ │ ├──┼────────┼─────┼──────┼──────────────┤ │ │ │ │合 計 │ 571,634元 │ └──┴────────┴─────┴──────┴──────────────┘ 應收月租金之計算式：（元以下四捨五入）

1.98年5月26日至99年5月25日期間：341,765元×（1－0.29％）＝340,774元

2.99年5月26日至100年5月25日期間：340,774元×（1＋0.010％）＝340,808元

3.100年5月25日至101年3月25日期間：340,808元×（1＋1.860％）＝347,147元