臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

安適開發不動產仲介有限公司

法定代理人

劉佑琳

訴訟代理人

陳弘遠

被告

林春美

訴訟代理人

劉惠利律師

上列當事人間請求給付服務報酬事件，於中華民國102年3月6日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：被告於民國100 年12月17日與原告公司簽訂不動產委託銷售契約書（下稱系爭契約）、專任委託銷售契約書（下稱專任委託書），委託原告仲介銷售臺北市○○區○○路0 段000 巷00000 號5 樓房地（下稱系爭房地），委託銷售價格為新臺幣（下同）800 萬元，委託銷售期間自100 年12月17日起至101 年6 月17日止，又於100 年12月17日同意將委託銷售總價修正為781 萬元，並簽立委託銷售契約內容變更合意書（下稱系爭變更合意書），嗣於101 年4月21 日 原告私自出售系爭房地給訴外人張家驥，並於101年5 月21日完成不動產所有權移轉登記。依系爭契約第5 條第1 項、及第2 項第4 款約定委託人有本條第2 項各款情形之一者，委託人應支付受託人委託銷售總價之百分之六共468,600 元（百分之四為服務報酬，百分之二為違約金），為此，爰依系爭契約之約定提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告468,600 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。對被告抗辯之補充：原告接獲被告知委託銷售，隨即製作不動產說明書並交付被告審核簽名。且原告陸續製作物件銷售表、櫥窗張貼卡、上傳資料及圖檔至中信房屋網及591 售屋網、廣告海報及發送系爭房地廣告等，並非如被告所言並無任何勞力付出。

二、被告則以：

（一）被告為搬回老家，與原告簽立系爭契約前，業已將系爭房地委託永慶房仲業者同時代為銷售，而被告亦與此房仲業者簽有一般銷售契約書，嗣因原告探聽被告有系爭房地預進行銷售，遂屢與被告接洽並要求被告將系爭房地亦委託於原告，然因被告已委託永慶仲介公司代為銷售，故表示無意再將系爭房地銷售事宜更委託於原告，爾後因原告之業務人員張梅芳、洪育慧屢屢拜訪，被告方勉為其難地同意將系爭房地銷售事宜同時委託予原告，惟於同意當下，更明確向其業務人員表示，因系爭房地已有委託多間仲介公司同時進行銷售，故僅願意比照與其他家仲介公司簽約模式與其簽立一般銷售契約，原告之女兒徐嘉玲亦在家中有聽聞，且簽約當時被告有電詢被告兒子徐志明確認為一般銷售契約。且委託銷售期間，原告並未提供當地成交行情及近三個月交易情形、亦未作成不動產銷售說明書，依據系爭契約第3 條原告必須製作不動產說明書，其未製作並未經被告簽名確認，不得向被告請求服務報酬，原告並無任何有助被告成交系爭房地之作為。迄至101 年4 月原告電詢被告是否在家，被告告知系爭房地已出售，數日後竟接獲原告之存證信函，原告之作為有違誠實信用原則。若鈞院認被告有違約情節，則原告請求之偉約金應為損害賠償之預定性質，請鈞院審酌原告並無勞力支出，依民法第252 條酌減。

（二）且被告之教育程度僅國小，原告所提出之不動產說明書應係臨訟製作，原告亦未盡善良管理人責任，原告提出系爭房地之照片並非被告之房地、不動產格局圖亦有錯誤、591 網頁之聯絡電話亦暫停使用，難認原告有盡房仲業之勞務付出。且被告亦係經「中信房屋」賣出系爭房屋，依據系爭契約第5 條第3 項：「為達不動產交易資訊公開化及流通銷售之目的，乙方得將甲方之不動產相關資訊提供予其他消費者、中信房屋加盟總部及其加盟店、臺灣不動產交易中心及其會員、承辦房屋交易安全制度銀行，或以上各單位委託之事業團體或個人蒐集、查詢以利不動產交易流通。」，一般消費者通知僅知房仲業及契約上之品牌，無法得知各加盟店之內部關係，其企業品牌應認在交易尚有同一性，因此被告另委託中信房屋另一加盟店銷售系爭房地並非違反系爭契約第5條 第1 項、第2 項第4 款。原告之請求實無理由等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告主張被告與訴外人就系爭房地之買賣契約業已成立，仍違約將系爭房地出賣第三人，依約視為伊已履行受託之仲介義務，原告自應給付伊服務報酬等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲論述如下：

（一）揆諸現行社會上之不動產買賣進行，諸多藉由房屋仲介經紀業者為之，而現行房屋仲介經紀業者，少部分以自己名義對外營業，大多數係以加盟在國內外已具相當知名度之仲介經紀業獲得授權使用商標（服務標章）之方式，以該知名之房屋仲介業者名義對外營業，以收連鎖經營廣告宣傳之便，而一般民眾消費者通常係認知對方為營業所設於某處之該商標房屋仲介加盟店業者，就加盟店在行政管理上之公司登記名稱鮮少注意及提及，並有原告提出系爭契約、系爭契約內容變更同意書、物件銷售表、不動產說明書其上之標章均為「中信房屋」。職故，在判斷與一般民眾訂立委託銷售契約之對象，不應拘泥加盟店在行政管理上之公司登記名稱，而應以訂約時雙方主觀可得認知之具體對象及義務履行狀況定之。

（二）再者，兩造簽署之專任委託銷售契約書僅記載：「委託人林春美（下稱甲方）同意將標示之不動產委託中信房屋萬芳捷運加盟店（下稱乙方）居間仲介銷售，雙方合意依下列條款訂定本契約以資共同遵守。」乙方為「中信房屋萬芳捷運站」，本院核閱系爭專任委託銷售契約書之內文並無原告公司名稱之記載。原告所提出在公司名稱後有「安適開發不動產仲介有限公司」（下稱安適不動產公司）之文件係屬兩造簽署系爭契約之末頁，並非專任委託銷售契約書之末頁，原告起訴狀卻將其排序於專任委託銷售契約書之後、系爭契約之前並編頁碼，欲混淆締約之相對人究為「安適不動產公司」或「中信房屋」（見本院卷第5 頁至第9 頁），遑論一般消費民眾得以瞭解加盟店即原告安適不動產公司與「中信房屋」係屬不同之法人格。

（三）承上開說明，自本件接洽磋商及履約過程被告與訴外人張家驥簽訂之不動產買賣契約書，均以「中信房屋」為契約名稱，均足徵該加盟店業者之公司名稱對於被告不具有辨識之意義甚明，可知被告認知專任委託銷售契約書對造當事人應為「中信房屋」。本件被告於101 年4 月21日出售系爭房地給訴外人張家驥，並於101 年5 月21日完成不動產所有權移轉登記之情事，係透過「中信房屋」完成交易，此有中信房屋編號L0000000之不動產買賣契約書，在卷可查（見本院卷第96至98頁），其難認為被告自行銷售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為，被告無違反系爭契約第5 條第2 項第4 款情事，原告之請求被告應給付按總價4%計算之服務報酬及2%違約金，應無理由，應予駁回。

（四）至被告抗辯：原告未製作不動產說明書，不得請求給付服務報酬云云。查原告已當庭提出不動產說明書原本（影本附於本院卷第62至77頁），被告則指摘：該不動產說明書乃原告臨訟偽造者。經查，參之兩造簽署之系爭契約並未提及不動產說明書必須有何種固定格式，且系爭不動產說明書之目錄頁有被告之簽名，被告並未提出其他證據證明，則其所為原告並未製作不動產說明，臨訟始製作之抗辯，應無可取，附此說明。

五、綜上所述，原告依系爭契約第5 條第1 項及第2 項第4 款之約定，請求被告給付服務報酬或相當於服務報酬之違約金468,600 元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息，均屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備註第一審裁判費 5,070元合 計 5,070元