臺北簡易庭101年度北簡字第4787號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　　101年度北簡字第4787號

原告

黃麗玲

被告

震天國際顧問有限公司

兼法定代理人

林希叡

上列當事人間101 年度北簡字第4787號請求遷讓房屋等事件，於中華民國101 年5 月16日言詞辯論終結，同年月30日下午4 時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第3 法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　黃蕙華朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：

主文

事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：兩造於民國100 年3 月21日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告將所有門牌號碼臺北市中正區○○○路1 段121 號8 樓之3 房屋（下稱系爭房屋）出租予被告震天國際顧問有限公司（下稱震天公司），租賃期間為自100 年3 月25日起至101 年3 月24日止，租金每個月新臺幣（下同）20,000元，租金應於每月24日前繳納，並由被告林希叡擔任連帶保證人。詎被告自100 年9 月24日起即未給付租金，且未給付100 年7 月至100 年10月電費4,684 元及100 年9 月至101 年3 月大樓管理費9,730 元，經原告分別於100 年11月25日以士林郵局第218 號存證信函催告被告繳清積欠房租，與101 年1 月30日以士林郵局第19號存證信函催告被告終止租約、遷讓房屋及繳清積欠房租，但均被以招領逾期或遷移不明等理由退回。為此請求被告遷讓房屋，並請求被告按月給付租金及相當租金，暨按月以租金1 倍計算之違約金等語。並聲明：被告應將系爭房屋騰空全部遷讓交付原告；被告應自100 年9 月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付租金20,000元與原告；被告應自租賃期限屆滿翌日即101 年3 月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付房租1 倍之違約金2 萬元與原告。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、查原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約、管理費及大樓管理費收據、存證信函、掛號郵件收件回執、退郵信封等件為證，且被告未到場爭執或提出書狀答辯以供本院審酌，自堪信為真實。

五、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人應依約定日期，支付租金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第455 條前段、第439 條前段、第179 條第1 項規定分別定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益，最高法院61年度台上字第1695號判例及97年度台上字第294 號判決意旨可資參照。查原告主張系爭租約定有期限，兩造約定之租賃期間係自100 年3 月25日起至101 年3月24日止，承租人即被告震天公司迄未將系爭房屋返還原告之事實，已據其提出房屋租賃契約1 件（見本院卷第4-6 頁）為證，堪認系爭租賃關係已終止，故原告自得依租賃物返還請求權請求承租人即被告震天公司將系爭房屋返還原告。又原告主張被告自100 年9 月24日起即積欠租金，且系爭租約租期屆至後仍繼續占用系爭房屋，迄未將系爭房屋返還原告，已如前述，堪認原告得請求被告給付租約終止前之租金，及租約終止後，被告因此無法律上原因而受有相當於租金之不當得利。故原告主張被告應自100 年9 月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告租金及相當於租金之不當得利20,000元，亦屬依據。

六、又依兩造於系爭租約第6 條第2 項約定：「乙方（即被告震天公司）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金，至遷讓完了之日止。乙方及連帶保證人丙方（即被告林希叡）絕無異議。」，有系爭房屋租賃契約附卷可參（見本院卷第5 頁）。本件被告於租賃契約終止後，迄未將系爭房屋遷讓返還原告，原告自得依上開約定請求違約金。然約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。本院審酌系爭租約之租賃期間為1 年，每月租金為20,000元，被告自100 年9 月24日起即未依約給付租金，而自101 年3 月25日起未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情，認原告請求按月依租金1 倍即20,000元計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以8,000 元計算違約金為適當。是原告請求被告自101 年3 月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金8,000 元之範圍內，洵屬有據，應予准許。原告逾此範圍之違約金請求，則不應准許。

七、從而，原告請求被告震天公司遷讓返還系爭房屋，並請求被告自100 年9 月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告20,000元，另自101 年3 月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金8,000 元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。

九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備註第一審裁判費 25,948元合 計 25,948元