臺北簡易庭101年度北簡字第9320號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 101年度北簡字第9320號

原告

黃劉秀

訴訟代理人

歐斐文律師

被告

沖涼坊股份有限公司

法定代理人

劉大慶

訴訟代理人

徐耀國

訴訟代理人

程萬全律師

複代理人

林順益律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102 年1 月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告於民國99年4 月15日向原告承租原告所有坐落於臺北市○○區○○段0 ○段00○00地號土地上之建號臺北市○○區○○段0 ○段000 號（即門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00號1 樓）房屋（下稱系爭房屋），並立有房/ 店屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間2 年，自99年4 月15日起至101 年4 月14日止，每月租金新臺幣（下同）88,000元，被告每次應支付1 年12張租金支票。詎被告自100 年4 月起未付租金，欠繳租金共計1,056,000元，於101 年4 月15日租期屆至，被告拒絕搬遷仍繼續居住使用系爭房屋，原告於101 年5 月10日委請律師發函請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金1,056,000 元及自101 年5 月1 日起至返還系爭房屋之日止每月44萬元違約金，惟被告仍繼續使用系爭房屋。依系爭租約第6 條及450 條第1 項、第455 條前段，被告於租期屆滿時應將租賃物返還予原告，屢經催告均置之不理；又租期屆滿後被告仍占有使用系爭房屋，為無權占有，應給付相當租金之利益，依系爭租約第6 條後段約定，原告得向被告請求按租金5 倍違約金至遷讓之日止。被告應給付自100 年4 月至101 年4 月止共12個月之租金1,056,000 元，及自101年4 月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告44萬元。

（二）對被告抗辯之陳述：被告抵銷抗辯部分，被告就其辯稱系爭房屋有漏水瑕疵及因而所致損害賠償項目、範圍均未舉證，且依其所辯系爭房屋於99年7 月間開始漏水，惟所提單據損害發生日期竟分別為98年5 月25日、98年9 月6日，顯然不可信為漏水所致費用，其餘各項更未證明其必要性。且原告已將系爭房屋修繕至合於使用之狀態，修復費用亦由原告支付給修繕人員。本件並未約定租金為往取債務，被告係以漏水為由，並未提出給付，原告已有請求被告給付。而本件違約金數額係雙方同意所簽訂，基於契約自由法則應予尊重，況系爭租約並非定型化契約亦無顯失公平之疑慮，該約定違約金並無過高情事等語。

（三）並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；被告應給付原告1,056,000 元，及自101 年5 月11日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，並自101 年4 月15日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告44萬元。

二、被告則以：被告自92、93年間即向原告承租系爭房屋迄今，期間雙方配合融洽，被告從未有任何積欠租金之行為，始能續租至今。詎系爭房屋自99年下半年起陸續發生漏水，房屋損壞之情形，造成被告營運莫大損失及困擾，期間不論原告僱工或被告僱工修繕，次數均無法計算。惟被告給付租金方式係每年租期起算始，即開立當年度12個月之支票交付原告，99年下半年租金早已交付原告供其按月提示兌現，故系爭房屋雖產生上述問題，被告為求和諧仍任由原告提示租金支票而未異議。迄至100 年4 月間，原告本應依例至被告處收取當年度12張租金支票，詎原告或因系爭房屋有瑕疵，即未依例前來收取租金，至101 年4 月14日租期屆滿，被告向原告表達續租意願，並向原告表明去年租金解決方案，詎原告竟罔顧租賃物瑕疵之事實，欲向被告收足全年度租金，兩造始未續約並有本件訴訟。被告雖曾向原告表明願續租之意思，惟已遭原告拒絕，原告既不願續租，被告對將系爭房屋返還予原告並無意見，惟系爭房屋乃被告作為產品展示門市之用，被告辦公處所即在隔鄰之70號5 樓，兩者在營業上有便利性，如搬遷須同時遷移，但欲同時租得門市店門並就近租得辦公處所，在臺北並非易事，請依民事訴訟法第396 條第1 項規定，斟酌被告情況酌定相當之履行期間。本件因系爭房屋漏水瑕疵，原告未依例前往被告處所收取當年租金支票，更足證租賃物有瑕疵之事實，否則原告起有任由被告長達1 年未繳租金之理？又系爭房屋不合使用狀況，與給付租金間有對價關係，故被告當初拒絕給付租金為有理由。系爭房屋瑕疵造成被告受有重大損害，期間被告為求雙方和諧，諸多花費自行墊支，亦未逐筆收集證據，許多支出尚無法提出證明，僅目前蒐集到之支出憑據已達369,974 元，就此支出為抵銷之抗辯。至原告違約金之請求部分，查系爭租約為坊間印製之定型化契約，條文並不符合公平正義，違約金過高，顯不合理，請法院酌定至合理之數額等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張兩造間訂有系爭租約，被告向其承租系爭房屋使用，租期自99年4 月15日起至101 年4 月14日止，每月租金88,000元，系爭房屋現仍由被告占有使用中等情，據原告系爭房屋所有權狀、土地所有權狀、建物登記謄本、系爭租約在卷為憑（見本院卷第9 至20頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告請求被告遷讓房屋及給付上開金額，為被告所否認，並以前揭情詞至辯。是本件兩造爭點為：（一）原告請求被告遷讓房屋是否有理由？（二）原告得否請求被告給付租金、違約金等？數額為何？（三）被告抵銷抗辯是否有據？茲審酌如下：

（一）被告應將系爭房屋遷讓返還予原告：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條第1 項定有明文。依兩造系爭租約第2 條約定租賃期限至101 年4 月14日止，第6 條約定被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將系爭房屋案原狀騰空交還原告等內容，有系爭租約在卷可參（見本院卷第17、18頁）。查兩造租期於101 年4 月14日屆滿後並未續租，原告亦已於101 年5 月10日委請律師發函請求被告遷讓返還房屋等情，有黃泰鋒律師事務所函文附卷可佐（見本院卷第21、22頁），被告復未爭執兩造並未續約之事實（見本院卷第48頁），系爭租約既已屆期終止，依前開法律規定及系爭租約之約定，被告應即將系爭房屋返還予原告。被告雖辯稱其承租系爭房屋作為門市，辦公處所在隔鄰，需同時搬遷，一時難覓得適當地點，請求依民事訴訟法第396 條定履行期間一節，惟查系爭租約於101 年4 月14日即屆期終止，距本件訴訟102 年1 月22日言詞辯論終結日已經過約9 個月餘，被告已有充分時間處理租約終止後之事宜，如再給予被告更長之履行時間，顯難兼顧原告之利益，原告到場亦表示不同意定履行期間等語（見本院卷第70頁），是被告本件請求定履行期間，尚難准許。

（二）原告得請求被告給付之數額：

⒈查兩造系爭租約第3 條約定「租金每個月88,000元正（收款付據）乙方（即被告）不得藉任何理由推延或拒納」、第4 條約定「租金應於每月＿日（被告所留存之租約有記載為每月15日）以前繳納，每次應支付1 年份12張租金支票乙方不得藉詞拖延」，有系爭租約在卷為憑（見本院卷第17、50頁），而原告主張被告自100 年4 月（15日）起未付租金一情，未據被告爭執，是原告依約自得請求被告給付自100 年4 月15日起至101 年4 月14日止共計12個月之租金1,056,000 元。

⒉被告雖辯稱因系爭房屋漏水，其得拒絕給付租金，且係原告未依例前來收取租金等節，惟為原告所否認，按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430 條定有明文，本件系爭房屋縱於租賃期間內有漏水需修繕情事，被告亦應定期催告原告修繕，如原告於期限內不為修繕時，才得由被告自行修繕並自租金中扣除修繕費用，自非系爭房屋有漏水情事，被告即無須支付租金。另被告辯稱其支付租金義務與原告提供合於使用租賃物義務間有對價關係，其得以系爭房屋不合使用為由拒付租金一節，惟經證人即原告僱請至系爭房屋修繕漏水之水電工林源泰到場證述：是房東付錢請伊去系爭房屋修繕；去過很多次，都是漏水現象，以前伊在天花板有做集水的盤子在那預備，防止漏水嚴重；以前下雨天漏水或1 樓水管老舊，伊都有更換，最近2 樓漏到1 樓部分，有通知2 樓房東請人處理，這應該是去年（100 年）的事，今年有沒有伊不記得；更換水管後觀察有再漏，後來2 樓也有水管在漏，2 樓把一部分水管更換後就沒再漏；（問：更換後就不漏是何時的事？）很久了，但去年或今年有發生漏水，有通知2 樓；修復較久是做天花板集水盤，每天要觀察；修理時應該不會影響被告公司營業，因房東有交代，伊爬去天花板上鑽洞；（問：其他修繕部分會影響到嗎？）下雨天會漏的部分就從頂樓處理，不會動到1 樓；（問：去現場修理漏水狀況，有無看到漏水對被告裝潢造成什麼影響？）一般漏水造成的影響是油漆等語（見本院卷第88至91頁）。由證人證詞可知，系爭房屋漏水情形業經原告多次委請證人修繕，並由樓上2 樓房屋更換水管後已修復完成，且修繕時不至影響被告公司營業等情，足認系爭房屋固曾有於租賃期間內漏水之情事，惟原告均有僱工處理，亦已修復完成多時，而被告縱得於系爭房屋漏水時以原告提供之租賃物不合約定使用狀態為同時履行抗辯，拒絕租金給付，亦僅是其得待原告將系爭房屋修復再為給付，並非即得免除租金給付義務，而被告自100 年4 月起至租約終止後均未支付原告任何租金，自非有理，原告自仍得依系爭租約請求被告給付自101 年4 月15日起至101 年4 月14日止共計12個月之租金1,056,000 元。

⒊被告固辯稱租金依例係原告前來收取1 年份支票，為往取債務一節，惟為原告所否認，查系爭租約並未約定應由原告前往被告處所收取租金，而清償地依民法第314 條之規定，原則上應於債權人住所為之，縱被告有其他難為給付之情事，亦得依法為原告提存，被告自不得以原告未前來收取作為其未付租金之正當理由。又縱認被告辯稱兩造有約定或依慣例應由原告前往被告處所收取租金為真正，查本件原告請求給付租金1,056,000 元部分係請求自系爭租約終止後之101 年5 月11日方起算遲延利息，並未請求被告自各期租金應付時期負遲延責任，故被告上開抗辯亦不影響本院此部分之判斷。

⒋按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額（最高法院96年度台上字第107 號判決見解參照）。查兩造系爭租約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」（見本院卷第18頁），而系爭租約已於101年4 月14日屆期終止，被告未於租約終止時即將系爭房屋遷讓返還予原告，受有相當租金之不當得利，致原告受有無法就系爭房屋使用收益之損害，原告自得依約請求被告給付違約金。系爭租約第6 條固約定違約金每月為5 倍租金，惟查兩造原約定系爭房屋每月租金為88,000元，原告所受損害為未能即時收回系爭房屋利用之損害，應相當於租金之數額，本件租金5 倍數額為44萬元，顯逾系爭房屋每月可能之出租收益，與原告實際所受損害顯不相當，是被告辯稱約定之違約金額過高等語，應屬可採。本院審酌兩造原約定內容、原告所受損害、被告違約情形等情事，認原告每月得請求之違約金應以12萬元為適當，故原告主張被告應自系爭租約終止後之101 年4 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付12萬元，為有理由，逾此範圍即非有據。

（三）被告抵銷抗辯部分：

⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334 條第1 項定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。

⒉被告雖辯稱其因系爭房屋漏水支出369,974 元，並提出明細及請款單、估價單、報價單、統一發票等資料在卷為憑（見本院卷第53至64頁），惟為原告所否認。被告固陳稱上開支出一部為漏水修繕費用、一部為其店面因漏水受有損失之費用等節（見本院卷第70頁），其後則稱上開支出均係漏水造成被告損害之費用（見本院卷第78頁），而系爭房屋漏水時間據經被告稱係99年7 月、99年間等語（見本院卷第70、73頁），然核被告所提單據其中有兩筆為98年間施作請款，顯與被告所辯系爭房屋漏水時間不符，且系爭房屋由原告負修繕義務，而原告已僱請證人修繕漏水等情，據證人到場陳明，被告亦未提出已限期催告原告仍不為修繕始自行修繕之證明，再參酌其餘單據所列尚包含廣告招牌製作、消防、電磁開關、馬達、地坪大理石等各項名目，於原告均予否認之情形下，被告並未就其所提單據均係因系爭房屋漏水所受損害或修繕費用一節為相當之證明，則其辯稱以369,974 元與原告債權為抵銷一節，尚非可採。

四、從而，原告依系爭租約、民法第455 條前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並請求被告給付租金1,056,000 元，及自101 年5 月11日起至清償日止按法定利率即年息5 ％計算之利息，暨請求被告自101 年4 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12萬元，均為有理由，應予准許。原告請求逾此範圍，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行，自無庸原告供擔保。並依被告之聲請，為被告預供擔保得免為假執行之宣告。至原告請求經駁回部分，其假執行之聲請失其附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新台幣） 備 註第一審裁判費 104,928元合 計 104,928元