臺北簡易庭101年度北簡字第9539號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 101年度北簡字第9539號

原告

喬誠房屋仲介股份有限公司

法定代理人

張啟烽

訴訟代理人

陳守文律師

被告

李作鳳

訴訟代理人

李玉海律師

上列當事人間請求給付服務報酬事件，於中華民國101 年10月16日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國100 年10月3 日委託原告銷售其所有門牌號碼為臺北市○○區○○街45巷10號4 樓房屋（即臺北市○○區○○段308 建號之建物暨坐落同段33-0044 地號之持分土地，下稱系爭房地），委託銷售價格新台幣（下同）1,480 萬元，委託期間自100 年10月3 日起至101 年1 月31日止，雙方並簽立不動產買賣一般委託書（下稱買賣委託書）。嗣101 年6 月18日雙方另簽立契約內容調整同意書（下稱契約調整書），變更買賣委託書委託期間為101 年6 月18日起至101 年9 月30日止，及委託銷售價格為被告「1,360萬元實拿」。嗣原告於101 年6 月18日覓得訴外人張倍耀願出價1,380 萬元買受系爭房地，並簽立買賣斡旋金委託書、確認書後交付斡旋金10萬元，翌日即由被告於買賣斡旋金委託書上簽認同意出售予張倍耀，並同意將斡旋金10萬元轉為買賣定金由原告代為保管，買賣雙方意思表示已達合致而有效成立買賣契約，原告已完成居間任務，原告自得請求成交價1,380 萬元扣除被告實拿1,360 萬元後之溢價即20萬元作為服務報酬。然而被告惡意違約躲避原告請求服務報酬，並因可歸責於被告之事由遲未能簽訂書面買賣契約，之後又將系爭房地委託訴外人有巢氏房屋民生敦北店出售而給付不能，致使原告喪失依確認書第3 條可預期於買賣雙方簽立書面買賣契約時，向訴外人張倍耀收取138,000 元之服務報酬利益（即買賣價金1,380 萬元之1 ％）而受有損害，爰提起本訴。並聲明：被告應給付原告338, 000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。

二、被告則以：契約調整書內載明「新台幣壹仟叁佰陸拾萬實拿」等文字，屬契約重要之變更事項，被告當時即告知原告所謂實拿就是被告要實際上拿到1360萬元，不包含一切稅捐及代書費及一切其他費用，且要求原告將一切必要費用記載於契約書上，原告告知要回去查一查後再記載上去。原告先則同意後又否認該點，故兩造就契約必要之點之表示尚未一致，依據民法第153 條之規定，系爭契約並未成立。原告於101 年6 月19日再次造訪被告，告知已經在101 年6 月18日將系爭房地賣給張倍耀，並要求被告簽認買賣斡旋金委託書，被告當時即告知要實拿1,360 萬元，原告也同意，被告才簽名，但原告拒絕將10萬元交付給被告，此已經違反該委託書第貳條: 「…喬誠不動產即得全權代理買方將斡旋金轉為定金交付予賣方…」等約定，亦違反原告所提出之原告與張倍耀簽定之「確認書」壹3 「…本公司代為轉交與賣方簽收，買賣本約生效」之約定，且違反民法第574 條之規定，故系爭契約根本未成立生效。且細鐸兩造間之合約，其中並無任何有關差價部分屬於原告之文字約定，足見兩造間並無約定要給付原告20萬元之差價，原告強索20萬元之仲介費導致本件買賣契約無法繼續履行，其所應歸責之事由，實由原告違反不動產經紀業管理條例第19條強索差價20萬元所致，被告無須負損害賠償之責，是原告請求給付訴外人張倍耀之報酬利益13.8萬元部分亦無理由。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：被告於100 年10月3 日與原告簽立買賣委託書，委託原告代為銷售系爭房地；嗣於101 年6 月18日兩造另簽立契約調整書後，同日原告覓得訴外人張倍耀願出價1,380 萬元買受系爭房地，並簽立買賣斡旋金委託書、確認書後交付斡旋金10萬元，翌日即100 年6 月19日被告於買賣斡旋金委託書上簽名同意出售，10萬元定金由原告代為保管；後被告另委由第三人有巢氏房屋民生敦北店將系爭房地出售第三人馬肇昌等事實，為兩造所不爭執，並有買賣委託書、契約調整書、買賣斡旋金委託書及確認書等影本（本院卷第12至18頁）及建物登記謄本、異動索引附卷可參（本院卷第42至49頁），應堪信為真正。

四、原告主張被告與訴外人張倍耀就系爭房地之買賣契約已成立生效後，卻反悔出售於第三人，以致原告無法收取服務報酬，故請求被告賠償服務報酬338,000 元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點為被告是否有違約之情形？

㈠查兩造對於簽定買賣委託書、契約調整書及買賣斡旋金委託書等私文書均不爭執，堪認契約業已成立生效，雖對於白紙黑字之內容，兩造或有契約解釋之疑義，但非屬意思表示不一致之情形，被告辯稱契約尚未成立，並不足取，本院自應依契約之內容為審判依據，合先敘明。

㈡依原告與被告原簽訂之買賣委託書第貳條約定：「委託銷售總價額為壹仟肆佰捌拾萬元整。（包含土地增值稅及乙方（即原告）服務報酬在內。」、第叁條約定：「委託期間自中華民國100 年10月3 日起至101 年1 月31日止。」、第肆條第1 項約定：「一、受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額之4 ％。」（本院卷第12頁）。嗣後兩造簽訂契約調整書則調整委託期限為101 年6月18日起至101 年9 月30日止，委託總價為「壹仟叁佰陸拾萬實拿」（本院卷第16頁）。原告主張嗣後簽立之契約調整書僅調整委託期間與委託總價，其餘約款均依照原簽立之買賣契約書為據云云，此為被告所否認，並辯稱：實拿就是被告實際上拿到1,360 萬元，不包含一切稅捐及代書費及一切其他費用等語。顯然兩造對於「實拿」的解釋有所出入，此部分原告固然聲請傳喚業務員謝佳陵到庭具結證稱：客戶有跟我講價錢，後來我跟被告回報，101 年6 月18日中午我拿契約調整書給被告簽，被告說實拿1,360 萬元，不付服務費，沒有講到是否含稅，有跟被告講好，價金超過1,360 萬元的部分是服務費，如果有超過4 ％就歸被告，沒有講到是否含稅。稅的部分是依買賣委託書第2 條。契約變更只有變更總價，其他約款沒有變等語。（本院卷第55至56頁），可知，被告確實在簽立契約調整書時強調買賣價金要實拿1,360萬元，且不依原買賣委託書所載固定給付成交價額之4 ％作為服務報酬給原告，顯然，除了變更買賣價金之外，對於服務報酬之給付方式也有變更。則買賣委託書第貳條所載委託總價包含土地增值稅及原告服務報酬之約定即已變更，並非證人謝佳陵所述除委託總價外，其餘均依據原買賣委託書所載。被告既然明確告知要實拿1,360 萬元，且為原告所同意並記載在契約調整書上，則表示被告委託出售總價必須是扣除服務報酬、土地增值稅等一切費用後，要實拿到買賣價金1,360 萬元，被告上開所辯，堪以採信。

㈢原告於101 年6 月18日覓得訴外人張倍耀願出價1,380 萬元買受系爭房地，但扣除土地增值稅約11萬元以及被告實拿1,360 萬元後，原告本可取得之服務報酬約9 萬元，然而原告卻要求被告給付20萬元服務報酬及另行自付土地增值稅，則原告所為顯然與被告簽訂之契約調整書記載不符。固然被告業於訴外人張倍耀簽定之買賣斡旋金委託書上簽名同意出售，但係因仲介方即原告違反契約調整書之約定在前，原告既然未依據契約調整書使被告實拿1,360 萬元，以致於被告違反與張倍耀之約定而另行出售第三人，應屬可歸責於原告之事由致給付不能，被告事後不委託原告代為出售系爭房地，尚屬有據。至於被告未依買賣斡旋金委託書出售系爭房地予訴外人張倍耀，應由原告負賠償張倍耀加倍定金之責任。

五、綜上所述，原告未依契約調整書之約定由被告實拿買賣價金1,360 萬元，則被告未依約出售系爭房地，非屬可歸責於被告之事由，原告自無從請求被告賠償服務報酬。從而，原告請求被告給付338,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺北簡易庭