臺灣臺北地方法院小額民事判決

原告

范素玲

被告

柏格建設有限公司

兼法定代理人

方玉蘭

訴訟代理人

陳雅萍律師

複　　代理　吳文君律師

上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國102 年12月18日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國99年3月5日向被告柏格建設有限公司（下稱柏格公司）購買位於臺北市○○區○○街00巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋），系爭房屋交屋後被告以委任建築師未完成設計為由遲延系爭房屋一樓大廳。然於101年底被告購置一組皮沙發但與允諾之品質相差甚大，102年6月時被告未經住戶同意自行搬離一樓外院桌椅。且系爭房屋交屋後，有免治馬桶漏水、浴缸排水不佳、大門功能故障，原告多次催告被告修繕，被告均告知相關設備廠商電話，要原告自行修復。至今大門仍無法正常使用。又，102年4月原告電費異常，經台電公司及原告自行雇請水電工檢測，始知因係爭房屋浴室上方熱水器功能異常所致，嗣經熱水器廠商告知因被告裝設熱水器維修孔錯誤，需重新開設維修孔才可更換零件破裂無法使用之瑕疵。經聯繫被告更換，被告亦以超過保固期而拒絕更換，惟維修孔開設錯誤應屬建築物之瑕疵不適用保固期間。則被告應依民法第227條、第359條、第360條等規定，原告使用不到2 年即損壞，被告應負物之瑕疵擔保及不完全給付之責任等語。並聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）100,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

二、被告則以：被告雖同意系爭房屋取得使用執照進行一樓大廳美化工程，惟依據兩造約定之「二次施工同意書」原告並無請求被告為特定施作之權利。且一樓外院桌椅並非原告或住戶所有，原告此部分之請求並無理由。又原告主張系爭大門購買系爭房屋已於98年10月2日檢驗房屋設備，又原告主張系爭大門開關異常等問題未見原告舉證。且系爭房屋已於99年3月19日完成交屋。依據兩造之系爭房屋買賣合約書第13條保固期間應為一年，原告於系爭房屋交屋三年逾請求，自乏所據。又原告主張電費異常與熱水孔維修孔裝設錯誤一節，原告並未為任何舉證，且熱水器亦逾保固期間，且本件熱水孔僅因兼顧美觀及功能性考量安裝於邊處並非如原告所述無法進行零件更換。原告未說明依據民法第359條請求減少價金如何計算，且未舉證出賣人就系爭房屋保證何項品質，被告已依買賣契約交付合於契約本旨之物並無不完全給付或瑕疵。且原告主張之一樓桌椅及大門均位於系爭大樓公共區域，原告有何受領權限均未提出說明。等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，原告向被告購買系爭房屋，並於99年3月19日交屋等情，並有房屋買賣契約書、提前交屋切結書現場等件附卷可考，堪信為真。

四、原告主張系爭房屋有上開之瑕疵，致伊受有損害，被告應依民法物之瑕疵擔保、不完全給付等規定負損害賠償責任等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

（一）按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，民法第153條有明文規定。經查，依據兩造約定之系爭房屋買賣契約第13條約定:「本契約房屋自賣方通知買方交屋截止日止起，賣方對梁柱主要結構部分負責保固十五年，其餘部分包含機電設備及管路等負責保固一年。」等語，本院審酌保固條款之內容，並無違反強制或禁止之規定，或有顯失公平而無效之情形，應有拘束契約雙方當事人之效力。本件其中關於系爭房屋之熱水器、浴缸等配件之維修保固期間應為1 年，兩造契約中約定保固之目的，在於使買受人取得較法定物之瑕疵擔保更為有利之地位，亦即如出賣人若對於保固期間內之瑕疵負修補義務，買受人不必證明擔保事故即瑕疵之發生，係基於危險移轉時即已存在之物之瑕疵，且出賣人不得舉證證明危險移轉時無瑕疵而免責，然除此以外，保固約定中未盡事宜，仍應適用民法相關規定，是系爭保固條款難認有何對原告顯失公平之情，兩造間關於相關設備維修應適用系爭契約第13條，合先敘明。

（二）物之瑕疵擔保責任部分：

1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項前段亦有明文。惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，此亦為同法第356條第1 項、第2 項所分別明定。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，自應就物之出賣人交付之物有瑕疵之有利於己之事實負舉證責任。

2.查原告於99年3月間向被告買受系爭房屋並交屋，原告雖主張有系爭大樓一樓大廳沙發與被告允諾品質差異、免治馬桶、浴缸排水不佳、系爭大樓大門開關功能故障、熱水器維修孔裝設錯誤等之瑕疵，惟均未舉證或提出任何維修紀錄或單據證明是否有該等瑕疵存在，該瑕疵為何時發生，本院難以形成有該等瑕疵之確信，系爭房屋於交付時及屆滿保固期間1 年之內於危險移轉時既並無瑕疵，被告自可免責，原告關於物之瑕疵擔保之主張洵屬無據，應予駁回。

（三）不完全給付責任部分：

1.次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條第1 項定有明文。又我國民法債務不履行一節，雖未設有與前揭第356 條檢查通知義務相同之規定，惟衡諸該條之立法理由，乃係考量對於標的物瑕疵之擔保，以從速決定為宜，不應使出賣人久負不可知之責任，避免造成出賣人因時間經過，對於相關責任抗辯事由舉證益見困難，及責任懸而未決，影響交易安定性等不利益，於同時賦予買受人一合理檢查期間之前提下，課與買受人此一檢查與即時通知之對己義務，藉以兼顧買受人與出賣人間之利益以觀，則不論係物之瑕疵擔保責任，或不完全給付責任，此項衡平出賣人與買受人之立意應無不同。反之，苟認買受人因怠於通知，而應視為承認已受領之物，不得再行主張物之瑕疵擔保責任請求損害賠償，卻認其仍得行使不完全給付之債務不履行損害賠償請求權，任令出賣人承受須證明其所交付之物無瑕疵或該瑕疵係不可歸責於己之困難，則民法第356 條第1 項、第2項之立法目的顯然無從落實，並有失體系解釋上之衡平。

2.本件原告於99年3月5日買受系爭房屋，雖主張有催告被告修補瑕疵，亦未提出任何證明。原告於交屋後3年後始提出本件訴訟，原告確有怠於通知瑕疵之情事，依前揭說明，原告除喪失物之瑕疵擔保請求權外，亦應不得再依不完全給付之規定請求損害賠償。況且，細繹該條第2項所定之法律效果，係「視為承認其所受領之物」，而非單純排除買受人關於物之瑕疵擔保請求權之行使，是如依法已擬制買受人以其意思表示承認所受領之物具有約定之品質或通常效用，自無從認為出賣人交付之物有何不符債之本旨之情事，則買受人行使不完全給付損害賠償請求權，亦與該條要件有間。是原告此部分主張，同屬無據。

五、綜上所述，本件原告依據民法物之瑕疵擔保、不完全給付等規定請求被告連帶給付100,000元，洵屬無據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之舉証，經本院審酌後，認均與本判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備註第一審裁判費 1,000元合 計 1,000元