臺北簡易庭102年度北簡字第862號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　102年度北簡字第862號

原告

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法定代理人

方聰宜

被告

吳維晉

訴訟代理人

吳志賢

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國一百零二年三月七日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）二十四萬元。

二、陳述略稱：

㈠緣被告承租原告台北市○○路○段○○○號一樓及部分地下室（下稱系爭房屋），並簽立有租賃契約書（下稱系爭租約），於民國一百零一年十二月三十一日系爭租約到期，原告前已發函通知屆期不再續約，即刻交還房屋並繳清尚積欠之租金。惟被告均置之不理，特再發函通知積欠之租金將依系爭租約由押租金抵扣；被告雖已於一百零二年二月三日將租賃物內物品清空，惟毀損屋內裝修部分並未回復原狀，故被告應依租約第六條約定，給付自一百零二年一月一日起至同年二月三日止之賠償金二十二萬元及回復原狀所需費用二萬元，又未回復原狀亦屬違約範疇，回復原狀所需費用二萬元得列入違約金考量，爰依雙方租賃契約中違約金約定等法律關係提起本件訴訟。

㈡原告於一百零一年十二月十九日與被告面談，當天被告說原告無誠信，不跟原告續約，至一百零一年十二月底被告仍無續租意思，但被告一百零二年二月三日才搬走，原告配偶確實在一百零二年二月四日早上十點二十分到三十分有跟被告拿鑰匙；被告雖有給付五萬元押金，但原告的損害已經造成，五萬元的押金不夠抵本件違約金的數額。電費是自付二分之一，清潔管理費原告也有付，但這些與本件無關。

三、證據：提出房屋租賃契約書影本一件、存證信函影本一件、台北市古亭地政事務所建築改良物勘測成果表影本一件、地籍圖謄本影本一件、照片八件為證。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴駁回。

二、陳述略稱：

㈠一百零一年十二月十九日兩造談續約，但原告沒有依照契約第二十三條處理水電費，亦未妥善處理清潔費，當天晚上原告不簽續約，就叫被告搬走。

㈡一百零二年二月三日被告即搬走，次日原告已把密碼改掉，原告配偶向被告拿鑰匙，並說原告要回高雄，剩下的不用被告搬了；被告並沒有說不續約，還進了很多貨，因被告有五萬元押金在原告那邊足以抵償，故被告沒有欠原告錢。

三、證據：提出存證信函一件、估價單影本六件、電費通知及收據影本五件為證。

理由

一、程序方面：

㈠按民事訴訟法第二百六十二條第一項規定：「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」。上揭規定於簡易訴訟亦適用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查，本件原告起訴之初，請求內容包括請求被告遷讓房屋，嗣於言詞辯論前，因被告業已搬遷，原告撤回此項此部分請求，程序並無不合，應予准許。

㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但「請求之基礎事實同一者」、「擴張或減縮應受判決事項之聲明者」、「不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者」，不在此限，民事訴訟法第二百四十九條第一項第二款、第三款及第七款定有明文。上揭規定於簡易訴訟亦適用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查，原告部分撤回後，原告結算主張被告應賠償原告二十四萬元，核屬擴張應受判決事項之聲明，請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，程序並無不合，應予准許。

二、原告主張兩造簽立系爭租約，每月租金四萬元，租期於一百零一年十二月三十一日屆滿，原告並收受被告五萬元押金，業據原告提出房屋租賃契約書影本一件為證，另原告主張被告於一百零二年二月三日始自系爭房屋搬遷之事實，被告亦無爭執。兩造爭執重點在於：被告遲延搬遷，應賠償原告之違約金數額以多少為適當？五萬元押金是否足以抵付全數之違約金？爰說明如后。

三、按系爭租約第六條約定：「乙方（指被告）於租期屆滿時，除經甲方（指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，又民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」。

四、經查：㈠被告於租期屆滿後，拖延一個月又三日始搬遷，獲有多使用系爭房屋一個月又三日而相當於租金之不當得利，數額計為四萬四千元，計算式：40000×(1+3/30)＝44000；

㈡斟酌被告有前揭遲延搬遷之事實，但遲延情節尚非極為嚴重，又被告搬遷後留有鐵架拆除後牆面毀損、電源線亦尚未完全回復原狀，雖有原告提出照片可證，但原告自承其配偶仍向被告索取鑰匙，顯未強力要求被告就前揭狀況回復原狀等情狀，本院認為違約金數額依系爭租約第六條約定以相當租金五倍計算實屬過高，應以前揭相當租金之數額四萬四千元加計百分之五十作為違約金較適當，故違約金數額以六萬六千元為適當，計算式：44000×1.5=66000；㈢原告所提存證信函已表明要扣抵被告押租金五萬元之立場，被告亦於本院言詞辯論期日辯稱要以押租金扣抵，則前揭違約金六萬六千元扣抵五萬元押租金後，原告請求以一萬六千元為適當，計算式：66000－50000=16000。

五、綜上所述，原告本於系爭租約第六條違約金約定等法律關係，請求被告給付二十四萬元，其請求於主文第一項之範圍內為有理由，應予准許。超過主文第一項範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟適用簡易程序所為被告一部敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，被告敗訴部分應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項規定，依職權宣告被告敗訴部分如供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。

臺北簡易庭

訴訟費用計算書：項 目 金 額（新臺幣）第一審裁判費 2,540元合 計 2,540元備 註：原告繳納裁判費逾前揭金額部分，因原告撤回遷讓房屋之請求，故由原告自行負擔。