臺北簡易庭102年度北訴字第34號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度北訴字第34號

原告

林長江

訴訟代理人

簡炎申律師

被告

頂好大廈管理委員會

法定代理人

潘賜川

訴訟代理人

朱容辰律師

被告

蔡政興

　　　　　　張鳳鳳

上列當事人間排除侵害事件，本院於民國102 年12月24日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告張鳳鳳未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第4 款定有明文。關於被告頂好大廈管理委員會（下稱頂好管委會）占用如複丈成果圖編號C 、D 部分，向雲雀國際股份有限公司（下稱雲雀公司）每月收取租金新臺幣（下同）12,000元一節，原告起訴原請求被告頂好管委會給付392,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自99年5 月1 日起至該部分建物停止收取租金之日止，按月給付12,000元。嗣於民國102 年5 月23日，原告以被告頂好管委會自99年6 月起已未向雲雀公司收取租金為由，變更其請求為被告頂好管委會應給付原告404,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。關於被告頂好管委會於騎樓柱面設置廣告欄供他人使用收取租金一節，原告起訴原請求被告頂好管委會應拆除如附圖E2-E8 所示之廣告欄。嗣於102 年5 月23日，以被告管委會增設如附圖E1所示之廣告欄，追加請求被告頂好管委會拆除如附圖E1所示之廣告欄，並追加請求被告頂好管委會給付272,000 元及自102 年5 月22日準備㈢狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自102 年6 月1 日起至廣告欄拆除之日止，按月給付4,500 元。迨至102 年7 月4 日，原告以被告頂好管委會業將廣告欄拆除，將其請求變更為被告頂好管委會應給付原告272,000 元，及自102 年5月22日準備㈢狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。關於原告請求被告頂好管委會分別與被告蔡政興、張鳳鳳返還不當得利或賠償損害部分，原告原主張被告頂好管委會分別與被告蔡政興、張鳳鳳各負不真正連帶債務責任，嗣於102 年11月12日變更其主張，認其間屬共同侵權行為之連帶給付，並於102 年11月22日變更其訴之聲明。核屬訴之變更、追加，惟其所為之變更、追加，或為擴張或減縮應受判決事項之聲明、或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，依上開規定，應予准許。

三、原告主張：坐落臺北市○○區○○段0 ○段0000○號建物（建物門牌：臺北市○○區○○○路0 段000 ○0 號）為原告所有，其範圍包括騎樓22.32 平方公尺、平台13.63 平方公尺、陽台9.88平方公尺等附屬建物，因原告長期居留國外，系爭建物長期出租予雲雀國際股份有限公司（下稱雲雀公司）經營「加州風洋食館」使用。原告96年間返國後，發現系爭建物所有權範圍所及之陽台區域，竟遭被告頂好大廈管理委員會（下稱頂好管委會）擅自規劃為如複丈成果圖編號A、B 、C 、D 所示之四區，其中編號A 部分（面積：2. 20平方公尺）出租予被告蔡政興搭設地上物及設施經營「SAN-SAN 」成衣攤，每月收取租金8,000 元，自96年7 月起至98年11月止，已收取租金197,300 元，其中編號B 部分（面積：2.25平方公尺）出租予被告張鳳鳳搭設地上物及設施經營「鮮果小舖」果汁攤，每月收取租金5,000 元，自98年2 月起至98年4 月止，已收取租金14,000元，其中編號C 、D 部分（面積：2.15平方公尺、2.16平方公尺），原屬雲雀公司可依系爭租賃契約無償作為三角窗出入口及冷氣室外機使用，被告頂好管委會亦向該公司每月收取租金12,000元，自95年7 月起至99年5 月止，已收取租金404,000 元。系爭建物所有權範圍所及之騎樓部分，則遭被告頂好管委會擅自於騎樓柱面如附圖E1-E8 所示部分設置廣告欄供他人使用，除附圖E8所示廣告欄每月收取租金1,000 元外，其餘部分每面每月收取租金500 元（96年10月至102 年5 月每月收取租金500 元之廣告欄為6 面，102 年6 月增為7 面），自96年10月起至102 年5 月止，被告頂好管委會已收取租金272,000 元〔（1,00 0＋500 ×6 ）×68＝272,000 〕。被告頂好管委會分別與蔡政興、張鳳鳳無權占有系爭建物所有權範圍所及如複丈成果圖編號A 、B 所示陽台區域，獲取相當於租金之利益，並使原告罹受相當於租金之損害，依公寓大廈管理條例第4 條第1 項及民法第767 條、第185 條、第179 條規定，原告自得請求被告頂好管委會、蔡政興將系爭建物複丈成果圖編號A 部分（面積：2.20平方公尺）之地上物及設施全部遷離，並將該部分建物返還予原告，及連帶返還（或賠償）相當於租金之不當得利（或損害）197,300 元，並自98年12月1 日起至該部分建物返還之日止，按月連帶返還（或賠償）相當於租金之不當得利（或損害）8,000 元，暨請求被告頂好管委會、張鳳鳳將系爭建物複丈成果圖編號B 部分（面積：2.25平方公尺）之地上物及設施全部遷離，並將該部分建物返還予原告，及連帶返還（或賠償）相當於租金之不當得利（或損害）14,000元，並自98年5 月1 日起至該部分建物返還之日止，按月連帶返還（或賠償）相當於租金之不當得利（或損害）5,000 元。而被告頂好管委會無權占有系爭建物所有權範圍所及如複丈成果圖編號C 、D 所示陽台區域，獲取相當於租金之利益，並使原告罹受相當於租金之損害，依民法第184 條、第179 條規定，原告自得請求被告頂好管委會給付（或賠償）相當於租金之不當得利（或損害）404,000 元。又被告頂好管委會無權占有系爭建物所有權範圍所及騎樓柱面如附圖E1-E8 所示部分，獲取相當於租金之利益，並使原告罹受相當於租金之損害，依民法第184 條、第179 條規定，原告自得請求被告頂好管委會給付（或賠償）相當於租金之不當得利（或損害）272,000 元等語。並聲明：㈠被告頂好管委會、蔡政興應將原告所有坐落臺北市○○區○○段0 ○段0000○號建物（建物門牌：臺北市○○區○○○路0 段000 ○0 號）如複丈成果圖編號A 部分（面積：2.20平方公尺）之地上物及設施全部遷離，並將該部分建物返還予原告。㈡被告頂好管委會、張鳳鳳應將原告所有坐落臺北市○○區○○段0 ○段0000○號建物（建物門牌：臺北市○○區○○○路0 段000 ○0 號）如複丈成果圖編號B部分（面積：2.25平方公尺）之地上物及設施全部遷離，並將該部分建物返還予原告。㈢被告頂好管委會、蔡政興應連帶給付原告197,300 元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年6月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自98年12月1 日起至上開建物如複丈成果圖編號A 部分返還之日止，按月連帶給付原告8,000 元。㈣被告頂好管委會、張鳳鳳應連帶給付原告14,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年6 月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自98年5 月1日起至上開建物如複丈成果圖編號B 部分返還之日止，按月連帶給付原告5,000 元。㈤被告頂好管委會應給付原告404,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年6 月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈥被告頂好管委會應給付原告404,000 元，及自102 年5 月22日準備㈢狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈦願供擔保，請准宣告假執行。

四、被告頂好管委會抗辯：系爭大樓設計時，1 至4 樓並未規劃陽台，66年取得使用執照時，臺北市政府工務局所繪製、計算之配置圖、樓地板面積圖，系爭建物即不包括陽台，此部分應屬系爭大樓全體區分所有權人所有之法定空地，非原告私人所有，系爭大樓之進水口、消防栓等公共設施均設置於該處，自66年起至原告98年12月25日補登記為陽台之前，均作為公共空間，主管機關允許原告補註記、補登記為系爭建物陽台，於法不合。而原告係持內政部83年9 月22日台（83）內營字第0000000 號函申請於竣工圖補註記為陽台，再向臺北市大安地政事務所申請補登記為陽台，上開函文已釋示：「基於規劃設計需要，依規定設置之陽台，於建築圖面上地面層外牆中心線或柱中心線或區劃中心線以外直上方有遮蓋物之投影範圍加註陽台，非法所不許」，是系爭建物陽台範圍仍應限於「突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線」之部分，本院囑託臺北市大安地政事務所測量時，並未慮及系爭建物原始建築之外牆已外移，所謂之陽台多年來均在原告使用之中，臺北市大安地政事務所逕以現況外牆所在位置進行測量，顯有錯誤，經被告頂好管委會委請專業測量人員以原始竣工圖進行測量結果，發現系爭建物店面以中心線計算，其長度已達723 公分，原告早已使用其補登記為陽台之範圍，被告並未占有系爭建物陽台部分，自無侵害原告所有權之情事。又被告頂好管委會出租予被告蔡政興、張鳳鳳之範圍係全部法定空地，即自系爭建物原始建築之外牆至建築線為止，系爭建物所有權之範圍至多僅至樑柱之中心線，其請求被告返還全部租金作為不當得利或損害金，自屬不當。而被告頂好管委會向被告張鳳鳳收取之租金為每月4,000 元，逾4,00 0元之部分為電費之分擔，並非租金，原告以每月租金5,00 0元計算不當得利，亦有違誤。況被告蔡政興、張鳳鳳均按期繳費，依大樓決議，可減免5%之費用，被告頂好管委會實際收取之款項並非繳費單記載之金額，被告頂好管委會向被告蔡政興、張鳳鳳收取之使用費，於原告補登記之前為166, 060元、41,800元，於原告補登記之後為267,900元、144, 400元。再雲雀公司係基於其與被告頂好管委會所簽訂之契約給付費用予被告頂好管委會，被告頂好管委會對雲雀公司而言，係依契約為請求，並非不當得利。且雲雀公司使用之範圍包括天井之露台放置抽油煙機、系爭大樓屋頂突出物放置冷卻水塔、系爭陽台，因大樓決議其得減少10%之空地使用費，且按期繳納更可減免5%之費用，被告頂好管委會實際收取之款項並非繳費單記載之金額，被告頂好管委會向雲雀公司收取之使用費，於原告補登記之前為157,560元，於補登記之後僅27,156元，原告請求被告頂好管委會返還不當得利或賠償損害404,000 元，並無理由。另系爭建物陽台於補登記之前，均認定此部分屬系爭大樓全體區分所有權人所有，任何人均不知該部分為原告之物，被告頂好管委會顯不具侵權行為所應具備之故意、過失、不法等要件，亦無不當得利可言。況被告頂好管委會收取之管理費用（含租金）已用以支應系爭大樓之必要開支，全體區分所有權人就此亦予認同，如認被告頂好管委會有不當得利之情事，其所受之利益亦已不存在，依民法第182 條第1 項規定，被告頂好管委會亦不負返還之義務。至原告主張之廣告欄係設置於系爭大樓騎樓之樑柱，依公寓大廈管理條例第7 條規定，此等樑柱不得獨立使用供作專有部分，於此情形下，自不許原告一人使用收益，被告頂好管委會係依管理委員會之決議設置廣告欄，避免系爭大樓內部商家任意設置廣告看板，原告請求被告返還不當得利或賠償損害，應屬無據等語。並聲明；㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

五、被告蔡政興抗辯：其所承租之區域並非原告所述之陽台，其下方為自來水進口處，並設有系爭大樓水錶，為靠近馬路之前半段，此部分應屬系爭大樓法定空地，系爭建物陽台之範圍為後半段部分，其並未占用系爭建物陽台部分，其餘援用被告頂好管委會之答辯等語。被告張鳳鳳則未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場抗辯：援用被告頂好管委會之答辯等語。並均聲明；原告之訴及假執行之聲請均駁回。

六、兩造不爭執之事項：

㈠坐落臺北市○○區○○段0 ○段0000○號建物（建物門牌：臺北市○○區○○○路0 段000 ○0 號）為原告所有（本院卷一第11頁）。

㈡原告於98年10月30日檢附66使字第2125號使用執照、64建（大安）（敦南）字第0013號建築執照，申請於該使用執照1樓平面圖補註「陽台」，經臺北市政府都市發展局以98年11月12日北市都建字第00000000000 號函，確認該使用執照1樓平面圖著色標示斜線範圍為「陽台」。原告於98年11月26日向臺北市大安地政事務所申請辦理系爭陽台所有權第一次登記，經臺北市大安地政事務所依土地登記規則第78條規定辦理建物第一次測量，測得系爭陽台面積為9.88平方公尺，並以98年12月9 日北市大地一字第00000000000 號進行公告，嗣於98年12月25日在系爭建物登記謄本內登載「附屬建築物用途：陽台面積，9.88平方公尺」等內容〔本院99年度司北調字第436 號卷（下稱本院436 號卷）第43-44 頁、第45-69 頁、本院卷一第11、12頁）。

㈢被告頂好管委會起訴請求原告將系爭建物關於「附屬建物用途：陽台面積：9.88平方公尺」部分之登記予以塗銷，經本院99年度訴字第3483號、臺灣高等法院99年度上字第1241號、最高法院102 年度台上字第802 號判決駁回確定（本院卷一第320-324 頁，本院卷二第3-5 頁）。

㈣被告頂好管委會起訴請求確認臺北市大安地政事務所於98年12月25日就系爭建物所為補登記陽台之行政處分無效，經臺北高等行政法院99年度訴字第2535號、最高行政法院100 年度裁字第2349號裁定移送訴願管轄機關臺北市政府，經訴願決定不受理，被告復提起行政訴訟，經臺北高等行政法院101 年度訴字第1327號判決、最高行政法院102 年度裁字第442 號裁定駁回確定（本院卷二第15-49 頁）。

七、得心證之理由：原告主張被告無權占有系爭建物陽台、騎樓柱面等區域，其得請求被告將其上之地上物及設施全部遷離，並返還該部分建物，及返還（賠償）相當於租金之不當得利（損害），為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠複丈成果圖編號A 、B 、C 、D 所示區域，是否屬系爭建物附屬建物陽台之範圍？㈡被告是否占用系爭建物陽台？㈢原告請求被告頂好管委會分別與被告蔡政興、張鳳鳳將如複丈成果圖編號A 、B 部分之地上物及設施全部遷離，並將該部分建物返還予原告，有無理由？㈣關於被告頂好管委會將複丈成果圖編號A 、B 部分出租予被告蔡政興、張鳳鳳一節，被告應否返還（或賠償）相當於租金之不當得利（或損害）？其數額若干？㈤關於被告頂好管委會就複丈成果圖編號C 、D部分向雲雀公司收取費用一節，被告頂好管委會應否返還（或賠償）相當於租金之不當得利（或損害）？其數額若干？

㈥原告得否以被告頂好管委會於騎樓柱面設置廣告欄出租他人使用，請求被告頂好管委會返還（或賠償）相當於租金之不當得利（或損害）？茲論述如下：

㈠複丈成果圖編號A 、B 、C 、D 所示區域，是否屬系爭建物附屬建物陽台之範圍？按土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使登記之所有權人並非真正權利人，在真正權利人尚未提起塗銷登記之訴獲得勝訴確定判決前，該登記對於真正權利人以外之第三人不失效力，第三人即難以該不動產之登記無效，主張登記之所有權人尚未取得所有權（最高法院93年度臺上字第1886號判決意旨參照）。原告於98年10月30日檢附66使字第2125號使用執照、64建（大安）（敦南）字第0013號建築執照，申請於該使用執照1 樓平面圖補註「陽台」，經臺北市政府都市發展局以98年11月12日北市都建字第00000000000 號函，確認該使用執照1 樓平面圖著色標示斜線範圍為「陽台」。原告於98年11月26日向臺北市大安地政事務所申請辦理系爭陽台所有權第一次登記，經臺北市大安地政事務所依土地登記規則第78條規定辦理建物第一次測量，測得系爭陽台面積為9.88平方公尺，並以98年12月9 日北市大地一字第00000000000 號進行公告，嗣於98年12月25日在系爭建物登記謄本內登載「附屬建築物用途：陽台面積，9.88平方公尺」等內容，為兩造所不爭，並據本院調閱被告頂好管委會與原告間塗銷登記事件案卷查明屬實，且有相關函文、平面圖、申請書、測量成果圖、建物登記謄本等在卷可稽（本院436 號卷第43-44 頁、第45-69 頁、本院卷一第11、12頁）。複丈成果圖編號A 、B 、C 、D 所示區域，既登記屬系爭建物附屬建物陽台之範圍，該區域即為系爭建物所有權範圍所及，揆諸前揭說明，縱原告非真正權利人，於真正權利人提起塗銷登記之訴獲得勝訴確定判決前，該登記對於被告即不失效力，被告本不得以該登記無效，主張登記之所有權人即原告尚未取得所有權。況被告頂好管委會以上開區域應屬系爭大樓全體區分所有權人共有之法定空地為由，起訴請求原告將系爭建物關於「附屬建物用途：陽台面積：9.88平方公尺」部分之登記予以塗銷，經本院99年度訴字第3483號、臺灣高等法院99年度上字第1241號、最高法院102 年度台上字第802號判決駁回確定，業據本院調閱被告頂好管委會與原告間塗銷登記事件案卷查明屬實，堪認原告主張複丈成果圖編號A、B 、C 、D 所示區域屬系爭建物附屬建物陽台之範圍，應屬非虛，被告抗辯上開區域屬系爭大樓之法定空地，系爭建物所為陽台之補登記為無效，原告非上開區域之所有權人，難謂可採。

㈡被告是否占用系爭建物陽台？

⒈被告頂好管委會未經原告同意，將系爭建物陽台區域規劃為如複丈成果圖編號A 、B 、C 、D 所示之四區，其中編號A部分（面積：2.20平方公尺）出租予被告蔡政興搭設地上物及設施經營「SAN-SAN 」成衣攤，其中編號B 部分（面積：2.25平方公尺）出租予被告張鳳鳳搭設地上物及設施，經營「鮮果小舖」果汁攤，其中編號C 、D 部分（面積：2.15平方公尺、2.16平方公尺），由雲雀公司放置冷氣室外機，自95年7 月起至99年5 月止，被告頂好管委會均向該公司收取費用，已據本院履勘現場，並囑託臺北市大安地政事務所會同測量，製有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可稽（本院卷一第266-267 頁、第377-378 頁），原告主張被告頂好管委會分別與被告蔡政興、張鳳鳳無權占有系爭建物所有權範圍所及如複丈成果圖編號A 、B 所示陽台區域，堪信為真。

⒉被告雖抗辯：系爭建物陽台範圍應限於「突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線」之部分，本院囑託臺北市大安地政事務所測量時，並未慮及系爭建物原始建築之外牆已外移，所謂之陽台多年來均在原告使用之中，臺北市大安地政事務所逕以現況外牆所在位置進行測量，顯有錯誤，被告並未占有系爭建物陽台部分，自無侵害原告所有權之情事等語。惟查：被告上開所辯係以內政部83年9 月22日台（83）內營字第0000000 號函為據，然上開函文係釋示「基於規劃設計需要，依規定設置之陽台，於建築圖面上地面層外牆中心線或橫中心線或柱中心線或區劃中心線以外直上方有遮蓋物之投影範圍加註陽台，非法所不許」（本院卷一第357 頁），其所著重者為「直上方有遮蓋物之投影範圍」為陽台，主建物、陽台則以外牆中心線或橫中心線或柱中心線或區劃中心線為區隔，被告頂好管委會出租予被告蔡政興、張鳳鳳使用之編號A 、B 部分是否占用系爭建物陽台區域，自應以其使用範圍是否在「直上方有遮蓋物之投影範圍」為斷。系爭建物陽台（即「直上方有遮蓋物之投影範圍」），經臺北市大安地政事務所測量結果，其面積為9.88平方公尺，而本院履勘現場時，係命臺北市大安地政事務所就原告所提附圖A 、B、C 、D 部分之使用情形繪測系爭陽台有使用之部分，經臺北市大安地政事務測量結果，該A 、B 、C 、D 部分並未逾越系爭建物陽台範圍之外，其使用系爭陽台之面積分別為2.20平方公尺、2.25平方公尺、2.15平方公尺、2.16平方公尺，有測量成果圖、勘驗筆錄、臺北市大安地政事務所99年11月19日北市大地二字第00000000000 號函、本院101 年8 月29日北院木民喜99年北簡字第13335 號函、臺北市大安地政事務所101 年10月23日北市大地測字第00000000000 號函及函附複丈成果圖在卷足憑（本院卷一第12頁、第266-267 頁、第271 頁、第367 頁、第377-378 頁），足見經臺北市大安地政事務所測量結果，被告頂好管委會出租予被告蔡政興、張鳳鳳使用之編號A 、B 部分，確有占用系爭建物陽台區域之情事，被告聲請重新測量，核非必要，其以系爭建物外牆曾經外移，推測所謂之陽台多年來均在原告使用之中，其未占有系爭建物陽台部分，亦非可採。

㈢原告請求被告頂好管委會分別與被告蔡政興、張鳳鳳將如複丈成果圖編號A 、B 部分之地上物及設施全部遷離，並將該部分建物返還予原告，有無理由？

⒈按將地上物及設施全部遷離，為事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有遷離之權限。複丈成果圖編號A 部分之地上物及設施，係被告蔡政興搭設用以經營「SAN-SAN 」成衣攤，複丈成果圖編號B 部分之地上物及設施，係被告張鳳鳳搭設用以經營「鮮果小舖」果汁攤，為兩造所不爭，足見對複丈成果圖編號A 、B 部分之地上物及設施具事實上處分權者應為被告蔡政興、張鳳鳳，被告頂好管委會對之既無處分權能，原告請求被告頂好管委會將複丈成果圖編號A 、B 部分之地上物及設施全部遷離，即非有據。

⒉次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。民法第767 條第1 項、公寓大廈管理條例第4 條第1 項分別定有明文。又請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。承租人基於租賃關係對於租賃物為占有，依民法第940 條規定，為直接占有人，出租人經由承租人維持其對物之事實上管領之力，依民法第941 條規定，為間接占有人，均不失為現在占有人（最高法院90年度台上字第2217號、82年度台上字第1178號判決意旨參照）。被告頂好管委會無正當權源，將系爭建物陽台區域如複丈成果圖編號A 、B 部分（面積：2.20平方公尺、2.25平方公尺）分別出租予被告蔡政興、張鳳鳳，搭設地上物及設施，經營「SAN-SAN 」成衣攤、「鮮果小舖」果汁攤，被告蔡政興、張鳳鳳為直接占有人，被告頂好管委會為間接占有人，依上所述，原告請求被告蔡政興將系爭建物如複丈成果圖編號A 部分（面積：2.20平方公尺）之地上物及設施全部遷離，並與被告頂好管委會將該部分建物返還予原告，及被告張鳳鳳將系爭建物如複丈成果圖編號B 部分（面積：2.25平方公尺）之地上物及設施全部遷離，並與被告頂好管委會將該部分建物返還予原告，核屬有據。

㈣關於被告頂好管委會將複丈成果圖編號A 、B 部分出租予被告蔡政興、張鳳鳳一節，被告應否返還（或賠償）相當於租金之不當得利（或損害）？其數額若干？

⒈按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。惟管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年台上字第790號判決意旨參照），先予敘明。

⒉次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第179 條、第184 條第1 項前段、第185 條前段分別定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告頂好管委會無正當權源，將系爭建物陽台區域如複丈成果圖編號A 部分（面積：2.20平方公尺），出租予被告蔡政興經營「SAN-SAN 」成衣攤，將系爭建物陽台區域如複丈成果圖編號B 部分（面積：2.25平方公尺），出租予被告張鳳鳳經營「鮮果小舖」果汁攤，致原告受有不能使用收益該陽台區域之損害，原告主張其得依侵權行為、不當得利之法律關係，請求被告頂好管委會分別與被告蔡政興、張鳳鳳返還或賠償相當於租金之利益或損害金，固為可採。惟系爭大樓於66年11月23日興建完成後，並未將系爭陽台區域登記為原告所有，臺北市大安地政事務所於98年12月25日始在系爭建物登記謄本內登載「附屬建築物用途：陽台面積，9.88平方公尺」，業詳前述，雖原告為系爭大樓之起造人（使用執照存根參照，本院436 號卷第63、64頁），於系爭大樓66年11月23日興建完成時即取得所有權，然於系爭陽台區域補登記前，被告頂好管委會將之出租予被告蔡政興、張鳳鳳，應係不知該區域為系爭建物之附屬建物陽台而誤為占有使用，其占有難認具備故意或過失，被告抗辯於系爭陽台區域補登記前，其不構成侵權行為，尚非無據。又不知無法律上原因而受利益，仍構成不當得利，僅其應返還者以現存利益為限，被告抗辯於系爭陽台區域補登記前，其無不當得利可言，則不足採。是於系爭陽台區域補登記前，原告僅得依不當得利之法則為請求，其依侵權行為之規定，就系爭陽台區域補登記前所受之損害，請求被告負連帶賠償之責，不應准許。

⒊被告應返還（或賠償）相當於租金之不當得利（或損害）之數額如下：

⑴關於複丈成果圖編號A 部分：承前所述，於系爭陽台區域補登記前，原告僅得依不當得利之法則為請求，則關於系爭陽台補登記即98年12月25日前之租金利益，原告僅得請求頂好管委會、蔡政興共同給付。而於系爭陽台區域補登記後，被告頂好管委會、蔡政興亦構成侵權行為，原告自得依侵權行為之規定，請求被告頂好管委會、蔡政興連帶負賠償之責。被告頂好管委會將如複丈成果圖編號A 部分出租予被告蔡政興經營「SAN-SAN 」成衣攤，初始租金為每月1,000 元、3,000 元、3,500 元、4,000 元不等，自97年3 月起租金為每月8,000 元，被告頂好管委會自96年7 月起至98年11月止，已收取租金194,500 元（1,000 ＋3,000 ×2 ＋3,500 ＋4,000 ×4 ＋8,000 ×21＝194,500 ），有頂好大廈管理費收入明細表在卷可稽（本院卷一第46頁、第48頁反面、第50頁、第52頁反面、第54頁反面、第56、58、60、63、66、69、72、75、78、82、86、90、94、98、102 、105 、109 、113 、117 、121 、125 、129、132 頁），原告主張被告頂好管委會96年7 月至98年11月止收取之租金為197,300 元，應屬誤算。又被告頂好管委會98年12月份向被告蔡政興收取之租金雖為6,800 元（本院卷一第136 頁），然使用收益如複丈成果圖編號A 部分客觀上可獲取相當於租金之利益應為每月8,000 元（詳後述），依此計算，98年12月1 日至98年12月25日，原告得請求被告返還之利益應為6,452 元（8,000 ÷31×25＝6,452 ，元以下四捨五入）。則原告請求被告頂好管委會、蔡政興給付200,952 元（194,500 ＋6,452 ＝200,952 ），及自98年12月26日起至系爭建物如複丈成果圖編號A 部分返還之日止，按月連帶給付原告8,000 元，洵屬正當，逾此範圍之請求，不應准許。

⑵關於複丈成果圖編號B 部分：於系爭陽台區域補登記前，原告僅得依不當得利之法則為請求，業詳前述，則關於系爭陽台補登記即98年12月25日前之租金利益，原告僅得請求頂好管委會、張鳳鳳共同給付。而於系爭陽台區域補登記後，被告頂好管委會、張鳳鳳亦構成侵權行為，原告自得依侵權行為之規定，請求被告頂好管委會、張鳳鳳連帶負賠償之責。被告頂好管委會將如複丈成果圖編號B 部分出租予被告張鳳鳳經營「鮮果小舖」果汁攤，98年2 月至4 月租金為每月5,000 元，自98年5 月起租金為每月4,000 元，自98年2 月起至98年4 月止已收取租金15,000元（5,000 ×3 ＝15,000），有頂好大廈管理費收入明細表在卷可稽（本院卷一第102 、105 、109 、120 頁），原告主張被告張鳳鳳98年5 月以後使用複丈成果圖編號B 部分之對價仍為5,000 元，被告頂好管委會抗辯被告張鳳鳳98年2 月至4 月使用複丈成果圖編號B 部分之對價為4,000 元，與頂好大廈管理費收入明細表記載之情形不符，均非可採。又自98年5 月份起，使用收益如複丈成果圖編號A 部分客觀上可獲取相當於租金之利益應為每月4,000 元，已如前述，依此計算，98年5 月1 日至98年12月25日，原告得請求被告返還之利益應為31,226元（4,000 ×7 ＋4,000 ÷31×25＝31,226，元以下四捨五入）。則原告請求被告頂好管委會、張鳳鳳給付45,226元（14,000＋31,226＝45,226，原告就98年2 月至4 月之租金利益僅請求14,000元），及自98年12月26日起至系爭建物如複丈成果圖編號B 部分返還之日止，按月連帶給付原告4,000 元，核屬有據，逾此範圍之請求，不應准許。

⑶原告102 年11月22日準備㈦狀，其訴之聲明第三、四項關於自98年12月1 日、98年5 月1 日起按月給付8,000 元、5,000 元之請求，固未記載連帶給付，惟其於書狀已載明：「聲明第三、四項有兩名之多數債務人，其間之關係係屬共同侵權之連帶給付，故修正該部分用語如新訴之聲明」，其訴之聲明第三、四項之漏載「連帶」二字應屬誤寫，就此，本院仍應為連帶給付之諭知，併予敘明。

⒋被告雖抗辯其於原告補登記後之99年6 月至100 年1 月期間，並未向被告蔡政興、張鳳鳳收取費用，且被告蔡政興、張鳳鳳均按期繳費，依大樓決議，可減免5%之費用，原告請求之不當得利或損害金並非正確等語。惟查：被告無權占有系爭建物陽台區域如複丈成果圖編號A 部分、B 部分，依社會通常觀念，可獲得相當於租金之利益，並致原告受有不能使用收益該陽台區域之損害，其應負返還（或賠償）相當於租金之不當得利（或損害）之責，係肇因於無權占有之事實，縱被告頂好管委會未向被告蔡政興、張鳳鳳收取費用，其返還不當得利或賠償損害之義務亦不因此解免。又爭建物陽台區域如複丈成果圖編號A 、B 部分出租予被告蔡政興、張鳳鳳，每月租金為8,000 元、5,000 元（自98年5 月起減為4,000 元），足見使用收益如複丈成果圖編號A 、B 部分客觀上可獲取相當於租金之利益為每月8,000 元、5,000 元（自98年5 月起減為4,000 元），原告請求被告返還或賠償者為使用上開區域相當於租金之利益或損害，自不因被告頂好管委會減免5%之費用，或98年12月份僅向被告蔡政興收取租金6,800 元即受影響。況觀諸上開頂好大廈管理費收入明細表，該明細表雖自97年9 月份起設有「扣5%回饋金」之欄位，並自97年10月份起設有「未扣5%」、「已扣5%」之欄位，然被告蔡政興有欠繳管理費之情形，並未符合減免5%費用之要件，是其應繳金額均列在「未扣5%」之欄位（本院卷一第78、82、86、90、94、98、102 、105 、109 、113 、117 、121 、125 、129 、132 頁），至被告張鳳鳳之應繳金額雖列在「已扣5%」之欄位，然其始終有欠繳管理費之情形，比對上開頂好大廈管理費收入明細表「累積欠款」欄之記載即明（本院卷一第102 、105 、109 、120 頁），顯見被告張鳳鳳亦未符合減免5%費用之要件，被告頂好管委會謂被告蔡政興、張鳳鳳均按期繳費，依大樓決議，可減免5%之費用，核非事實，其據此抗辯原告請求之不當得利或損害金應扣除此部分費用，亦難憑採。

⒌被告復抗辯被告頂好管委會出租予被告蔡政興、張鳳鳳之範圍為全部法定空地，原告請求被告返還全部租金作為不當得利或損害金，自屬不當等語。惟如前所述，本院履勘現場時，係命臺北市大安地政事務所就原告所提附圖A 、B 、C 、D 部分之使用情形繪測系爭陽台有使用之部分，經臺北市大安地政事務測量結果，該A 、B 、C 、D 部分並未逾越系爭建物陽台範圍之外，其使用系爭陽台之面積分別為2.20平方公尺、2.25平方公尺、2.15平方公尺、2.16平方公尺，有臺北市大安地政事務所99年11月19日北市大地二字第00000000000 號函、101 年10月23日北市大地測字第00000000000 號函及函附複丈成果圖附卷可憑（本院卷一第271 頁、第377-378 頁），足證被告頂好管委會出租予被告蔡政興、張鳳鳳之範圍均坐落於系爭建物陽台區域內，原告以其租金金額全部作為使用收益複丈成果圖編號A 、B 部分客觀上可獲取相當於租金之利益，自無不當，被告上開所辯，尚難憑採。

⒍被告頂好管委會另抗辯其收取之管理費用（含租金）已用以支應系爭大樓之必要開支，其所受之利益已不存在，依民法第182 條第1 項規定，被告頂好管委會不負返還之義務等語。惟被告頂好管委會無權占有系爭建物陽台區域如複丈成果圖編號A 部分、B 部分，依社會通常觀念，其所獲得者為相當於租金之利益，非金錢給付，被告頂好管委會抗辯其收取之管理費用（含租金）已用以支應系爭大樓之必要開支，其所受利益已不存在，其不負返還之義務，容有誤會。況民法第182 條第1 項所謂「所受之利益已不存在」，非指所受利益之原形不存在者而言，原形雖不存在，而實際上受領人所獲財產總額之增加現尚存在，不得謂利益不存在。如不當得利之受領人所受利益為金錢時，因金錢具有高度可代替性及普遍使用性，只須移入受領人之財產中，即難以識別。是原則上無法判斷其存在與否，除非受領人能明確證明確以該金錢贈與他人，始可主張該利益不存在（最高法院93年度台上字第1980號判決意旨參照）。被告頂好管委會所受利益縱為金錢，然其就該項金錢確已支出完畢，並未舉證以實其說，其抗辯所受之利益已不存在，自不足採。

㈤關於被告頂好管委會就複丈成果圖編號C 、D 部分向雲雀公司收取費用一節，被告頂好管委會應否返還（或賠償）相當於租金之不當得利（或損害）？其數額若干？

⒈系爭建物如複丈成果圖編號C 、D 部分（面積：2.15平方公尺、2.16平方公尺），屬系爭建物附屬建物陽台區域，為系爭建物所有權範圍所及，被告頂好管委會就原告原擬無償提供雲雀公司使用之上開區域向雲雀公司收取費用（本院卷一），致原告受有不能使用收益該陽台區域之損害，自屬無法律上之原因而受利益，並侵害原告就系爭建物之所有權，原告主張其得依侵權行為、不當得利之法律關係（按：於系爭陽台區域補登記前，僅得依不當得利之法則為請求，詳前述），請求被告頂好管委會返還或賠償相當於租金之利益或損害金，自為可採。

⒉被告頂好管委會就系爭建物如複丈成果圖編號C 、D 部分向雲雀公司收取費用，自95年7 月起為每月4,000 元（按：空地使用費為8,800 元，扣除天井露台放置抽油煙機、屋頂突出物放置冷卻水塔之費用4,800 元後，為4,000 元，本院卷一第19、21、23、25、28、30、33、34、36頁、第38頁反面、第41、44、47、49、51、53、55、57頁），自97年3 月起為每月12,000元（按：空地使用費為16,800元，扣除天井露台放置抽油煙機、屋頂突出物放置冷卻水塔之費用4,800 元後，為12,000元，本院卷一第59、62、65、68、71、74、77、81、85、89、93、97、101 、108 、112 、116 頁），自98年9 月起為每月10,800元〔按：因減免10% ，故空地使用費為15,120元（16,800×90% ＝15,120），扣除天井露台放置抽油煙機、屋頂突出物放置冷卻水塔之費用4,320 元（4,800 ×90% ＝4,320 ）後，為10,800元，本院卷一第124 、128 、131 、135 頁〕，有管理費收入明細表在卷可憑。而自99年4 月起，除減免10% 空地使用費外，另扣除5%回饋金600 元（16,800×5%×12,000/16,800 ＝600 ），其每月收取之費用為10,200元（10,800－600 ＝10,200），則有管理費代收收費憑證附卷足憑（本院卷二第118 頁）。依此計算，自97年3 月起至99年5 月止，被告頂好管委會向雲雀公司收取之費用合計392,000 元（4,000 ×20＋12,000×18＋10,800×7 ＋10,200×2 ＝392,000 ），原告逾此金額之請求，不應准許。

⒊被告頂好管委會雖抗辯其自97年3 月始向雲雀公司收取費用，且雲雀公使用之範圍包括天井之露台放置抽油煙機、屋頂突出物放置冷卻水塔、系爭陽台，系爭陽台區域之費用，98年3 月前為每月8,000 元，因空地使用費降價10% ，如按時繳款並有5%回饋金，98年4 月至12月每月收取之費用為6,840 元，99年1 月至3 月每月收取之費用為6,800 元，99年4月收取之費用為6,756 元，被告頂好管委會向雲雀公司收取之使用費，於原告補登記之前為157,560 元，於補登記之後僅27,156元等語。惟查：被告頂好管委會於94年至95年初即向雲雀公司收取招牌費2,000 元及天井露台放置抽油煙機、屋頂突出物放置冷卻水塔之費用4,800 元，有管理費代收費憑證附卷足憑（本院卷二第150 頁），上開2,000 元、4,800 元應與被告頂好管委會就系爭陽台區域向雲雀公司收取費用無涉。而被告頂好管委會自95年7 月起即向雲雀公司收取空地使用費8,800 元，已如前述，扣除天井露台放置抽油煙機、屋頂突出物放置冷卻水塔之費用4,800 元後，尚餘4,000 元，堪認被告頂好管委會自95年7 月起即已就系爭陽台區域向雲雀公司收取費用，其抗辯自97年3 月始就系爭陽台區域向雲雀公司收取費用，尚非可採。又被告頂好管委會所提之98年8 月份管理費代收費憑證固有「減：5%回饋金」之記載（本院卷二第116 頁），惟對照98年5 月、6 月、7 月管理費收入明細表（本院卷一第108 、112 、116 頁），其所減免者僅管理費、招牌費，雲雀公司繳納之空地使用費仍為16,800元（按：空地使用費係自98年9 月起始減免10% ，本院卷一第124 頁），被告頂好管委會抗辯空地使用費於98年4 月至12月期間減免10% ，並有5%回饋金，不足採信。再被告頂好管委會所提之99年1 月份管理費代收費憑證，其「減：5%回饋金」之欄位為空白（本院卷二第117 頁），99年4月份管理費代收費憑證，始於「減：5%回饋金」之欄位為「-1,224元」之記載（本院卷二第118 頁），則99年1 月至3月是否扣除5%回饋金，即屬不能證明，此一期間自應以空地使用費減免10% 、未扣除5%回饋金之金額即10,800元計算，被告頂好管委會抗辯空地使用費於99年1 月至3 月期間減免10% ，並有5%回饋金，亦非可採。

㈥原告得否以被告頂好管委會於騎樓柱面設置廣告欄出租他人使用，請求被告頂好管委會返還相當於租金之不當得利或賠償損害？按公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂之構造，為公寓大廈共用部分，不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7 條第3 款定有明文。次按民法第179 條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。其判斷是否該當上開不當得利之成立要件時，應以「權益歸屬說」為標準，亦即欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利，倘無使用收益權能而欠缺權益歸屬內容，即不得依不當得利之法則，請求返還所受之利益（最高法院94年台再字第39號判決意旨參照）。又損害賠償之債，以實際上受有損害為成立要件，倘無損害，即不發生賠償問題；被害人實際上有否受損害，應視其財產總額有無減少而定（最高法院98年度台上字第1516號判決意旨參照）。被告頂好管委會設置廣告欄之騎樓柱面，為系爭大樓主要樑柱，係維持系爭大廈結構安全及外觀之必要工作物，依公寓大廈管理條例第7 條第3 款規定，該騎樓柱面屬系爭大樓共用部分，且不得為約定專用部分，原告對該騎樓柱面並無單獨收益之權，是不論被告頂好管委會於系爭騎樓柱面設置廣告欄有無正當權源，因原告對之並無單獨收益權能而欠缺權益歸屬內容，即不致因此受有損害，其自不得依不當得利、侵權行為之法律關係，請求被告頂好管委會返還不當得利或賠償損害，原告主張系爭騎樓柱面為系爭建物所有權範圍所及，被告頂好管委會於系爭騎樓柱面如附圖E1-E8 所示部分設置廣告欄，自96年10月起至102 年5 月止，已收取租金272,000 元，其得依民法第184 條、第179 條規定，請求被告頂好管委會返還（或賠償）相當於租金之不當得利（或損害）272,000 元，難謂可採。

八、從而，原告依公寓大廈管理條例第4 條第1 項及民法第767條、第184 條、第185 條、第179 條規定，請求：㈠被告蔡政興應將系爭建物如複丈成果圖編號A 部分（面積：2.20平方公尺）之地上物及設施全部遷離，並與被告頂好管委會將該部分建物返還予原告。㈡被告張鳳鳳應將系爭建物如複丈成果圖編號B 部分（面積；2.25平方公尺）之地上物及設施全部遷離，並與被告頂好管委會將該部分建物返還予原告。

㈢被告蔡政興、頂好管委會應給付原告200,952 元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年6 月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自98年12月26日起至上開建物如複丈成果圖編號A 部分返還之日止，按月連帶給付原告8,000 元。㈣被告張鳳鳳、頂好管委會應給付原告45,226元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年6 月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自98年12月26日起至上開建物如複丈成果圖編號B部分返還之日止，按月連帶給付原告4,000 元。㈤被告頂好管委會應給付原告392,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年6 月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原告、被告頂好管委會陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，爰依聲請、依職權（被告蔡政興、張鳳鳳部分）分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。