臺北簡易庭 - 102年度北簡字第12812號（返還租金等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 102年度北簡字第12812號原　　　告　地球村出版有限公司法定代理人　鄧秋慧訴訟代理人　鄒永禎律師被　　　告　建開物業企管股份有限公司法定代理人　劉伯鑫訴訟代理人　鄭又瑋律師劉緒倫律師複　代理人　劉力維律師上列當事人間請求返還租金等事件，於中華民國104年7月1日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹仟貳佰柒拾伍萬元，及自民國一百零二年十月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣貳拾壹萬叁仟柒佰玖拾元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹仟貳佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第4款及第2項定有明文。本件原告起訴時，係請求：㈠被告應將其持有原告所簽發如附表所示之30張支票返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣因如附表所示之30張支票經被告陸續提示兌現，原告乃具狀變更訴之聲明為：被告應給付原告2,275萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（參見民事變更訴之聲明暨準備書狀，本院卷一第154 頁），核無不合，應予准許。二、原告起訴主張：㈠被告公司於99年7月1日代表全體共有人就坐落桃園縣桃園市（現改為桃園市○○區○○○路00號1樓（含公共空間）、2樓、3樓、4樓及7樓建物（下統稱系爭租賃物），與原告公司簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限自99年7月1日起至105年12月31日止，共計78個月，租金每月50萬元，管理費每月35萬元，原告公司已交付被告公司1,000萬元押租金，且於簽約後，除先行簽發面額85萬元支票1張交付被告公司，用以支付第一期租金及管理費外，另分別簽發面額50萬元、35萬元之支票各47張交付被告公司（包含如附表所示面額50萬元、35萬元支票各15張），用以支付各期租金及管理費，被告公司並已按期兌領各期租金及管理費。㈡惟系爭租賃物業經臺灣桃園地方法院民事執行處依強制執行程序進行拍賣，由訴外人大友為營造股份有限公司（下稱大友為公司）依法承受，並完成所有權移轉登記，大友為公司於取得所有權後，多次發函催告原告公司限期遷離並騰空返還系爭租賃物，且經所有權人向桃園縣政府檢舉系爭租賃物1樓未經許可擅自於門廳增設分間牆妨礙出入，違反建築法規定，經桃園縣政府以102年2月22日府工使字第0000000000號函裁處罰鍰6萬元，並限期文到30日內回復原狀，並得連續處罰在案，致原告公司無法依系爭租約為使用收益。原告公司已於102年3月21日以桃園府前郵局第374號存證信函通知被告公司依民法第435條、第436條規定終止系爭租約，請求被告公司於文到7日內返還原告公司前已預先簽發交付被告公司收執尚未到期之如附表所示之30張支票，暨原告公司前已交付被告公司之1,000萬元押租金，該存證信函於102年3月22日送達被告公司，兩造系爭租約已於102年3月22日終止，詎被告公司拒不返還押租金及預付租金與管理費，爰依民法第179條規定及類推適用民法第454條規定，提起本件訴訟。㈢對被告抗辯之意見： 1.如被證四所示之7張本票（本院卷一第86至92頁），發票日均為96年5月3日，到期日均為97年間，票據簽收回條上簽收人為原告公司員工甘澤洋，簽收日期分別為96年7月3日、96年11月2日、96年11月30日，顯見該7張本票兌領日期均在97年間。縱認原告公司與訴外人劉台安曾有1,000 萬元借貸關係，且此1,000萬元借款亦因劉台安所簽發之前揭7紙本票業經原告公司於97年間兌領而生清償效力，惟被告既主張該借貸債務因原告公司於97年間兌領上述7 張本票而清償完畢，則系爭押租金1,000萬元債權於97年以後當已不復存在，何以劉台安於99年7月8日所簽立之備忘錄第2項復載明：「另地球村出版有限公司與建開物業企管股份有限公司於99年7月1日簽訂租賃合約，上開貳仟伍佰萬元中之壹仟萬元做為押金，於租約到期交屋確認無誤後無息返還」等詞（本院卷一第29頁），足證前揭7張本票並非用以清償系爭押租金1,000萬元，而係清償訴外人劉台安與陳中義間之他筆借貸關係，自難認兩造就系爭1,000萬元押租金債權已不存在。 2.系爭租賃物之所有權人已變更為大友為公司，且如原證八之現場照片所示，所有權人大友為公司已將系爭租賃物之1樓、2樓、3樓、4樓、7樓所有裝潢全部拆除，被告公司無法反對大友為公司拆除系爭租賃物，足見被告公司並非系爭租賃物之所有權人及合法占有人。㈣並聲明：1.被告應給付原告2,275萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告方面：㈠原告雖提出如原證六所示「備忘錄」主張其曾交付1,000萬元押金予被告公司，惟被告否認原證六之真正，且如原證一所示之「租賃契約書」上並無關於押金之記載，足徵兩造間並無押金之約定，且原告公司亦未曾交付押金予被告公司。縱認兩造間有押金之約定，且原告有交付押金之事實（被告否認之），惟依該備忘錄所載：「…此致到老摯友陳中義（必要時到老才還，但必經陳中義同意）」，可見1,000萬元押金部分應經訴外人陳中義同意始須返還，在陳中義未同意前，被告並無返還之義務，是原告請求被告返還1,000萬元之押金，並無理由。㈡系爭租賃物之所有權雖經法院拍賣程序而移轉予大友為公司，然大友為公司違反其與原所有權人國總建設開發事業股份有限公司（下稱國總公司）間之協定，渠等間尚有債權債務糾紛，現仍在臺灣士林地方法院審理中，大友為公司取得系爭租賃物之所有權並非合法。且系爭租賃物現仍在被告公司管領中，並未點交予大友為公司，尚無礙於原告公司之使用收益。至原告所提出之桃園縣政府裁處書，僅涉及系爭租賃物1樓之分間牆增設問題，對於原告公司使用系爭租賃物並無影響，是原告以上開事由主張終止系爭租約，並無理由。㈢況依系爭租約第9條「其他約定事項」第6點約定：「租賃期間乙方（即原告）擬終止契約時，應說明適當理由。必須於六個月前以書面通知甲方（即被告），經甲方同意後，始生效力。乙方應於契約終止生效後返還房屋，並一次支付六個月補償金後，甲方同意歸還乙方所開立之未到期之租金票據及管理費票據」，可知原告倘欲終止系爭租約，應於6個月前以書面通知被告，經被告同意後，始生效力，並於原告支付6個月之補償金後，被告始有義務歸還未到期之租金及管理費票據。原告係於102年3月21日委由律師函告終止系爭租約，被告並未同意終止，且原告亦未支付6個月補償金，是原告請求被告返還租金及管理費，自屬無據。㈣並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：㈠被告公司前於99年7月1日代表全體共有人就系爭租賃物與原告公司簽訂系爭租約，約定租賃期限自99年7月1日起至105 年12月31日止，共計78個月，租金每月50萬元，管理費每月35萬元，原告公司於簽約後，除先行簽發面額85萬元支票1 張交付被告公司，用以支付第一期租金及管理費外，另分別簽發面額50萬元、35萬元之支票各47張交付被告公司（包含如附表所示面額50萬元、35萬元支票各15張），用以支付各期租金及管理費，被告公司並已按期兌領各期租金及管理費。此有租賃契約書1件、如附表所示之支票30張在卷為證（本院卷一第7至9頁、第23至27頁）。㈡系爭租賃物業經臺灣桃園地方法院民事執行處為強制執行拍賣程序，由訴外人大友為公司聲明承受，並已完成不動產所有權移轉登記。此有臺灣桃園地方法院不動產權利移轉證書在卷足參（本院卷一第10至13頁），並經本院調閱臺灣桃園地方法院100年度司執字第32321號拍賣抵押物執行卷宗核閱無訛。㈢就系爭租賃物之1樓分間牆部分，曾經桃園縣政府以101年12月14日府工使字第0000000000號函文令限期改善或補辦手續，及以102年2月22日府工使字第0000000000號函文裁處罰鍰6萬元，並限期回復原狀，得連續處罰。此有桃園縣政府102年2月22日府工使字第0000000000號裁處書及桃園縣政府103年2月6日函暨所附裁處資料等件為證（本院卷一第15至17頁、第132至137頁）。㈣原告曾以102年3月21日桃園府前郵局第374號存證信函通知被告依民法第435條、第436條規定終止系爭租約，並限期請求被告返還前已預先簽發而尚未到期之面額50萬元租金支票及面額35萬元管理費支票各15張（即如附表所示），被告並於102年3月22日收受送達。此有存證信函及回執各1件在卷可稽（本院卷一第18至28頁）。五、本院得心證之理由：㈠原告請求被告返還1,000萬元押租金，有無理由？ 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。且民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任（最高法院17年上字第917號判例、48年台上字第887號判例意旨參照）。另按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。其交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故押租金契約為另一契約，不包括民法第421條所定租賃契約之內。又此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力（最高法院72年度台上字第4885號判決、65年台上字第156號判例意旨參照）。 2.查原告主張其就系爭租約已交付押租金1,000萬元予被告公司乙節，已為被告所否認，自應由原告就兩造間確有成立押租金契約，且原告已據此交付金錢予被告之事實舉證以實其說。原告就此提出前揭備忘錄及委任書各1件為證（本院卷一第29、30頁），被告雖否認其形式上真正，惟證人劉台安已於本院103年4月30日言詞辯論期日到庭證述該備忘錄及委任書確係伊之名義，均為真正等語（本院卷一第149、152頁），堪認有形式的證據力。惟該備忘錄係由訴外人劉台安以單方名義所出具，其內容記載：「1.原96年5月3日劉台安與陳中義簽訂借貸同意書貳仟伍佰萬元，已開立支票歸還，並確認無誤；另開花旗銀行壹仟伍佰萬元支票－票據號碼：0000000，100年10月10日到期依約歸還。2.另地球村出版有限公司與建開物業企管股份有限公司於99年7月1日簽訂租賃合約，上開貳仟伍佰萬元中之壹仟萬元做為押金，於租約到期交屋確認無誤後無息返還。此致到老摯友陳中義（必要時到老才還，但必經陳中義同意）立備忘錄人：甲方：劉台安...中華民國九十九年七月八日」等詞，其中雖有提及「上開貳仟伍佰萬元中之壹仟萬元做為押金」，然證人劉台安已到庭證述其並非被告公司之負責人，簽署備忘錄時並未經被告公司授權，是以個人名義寫給陳中義，與被告公司無關等語（本院卷一第150、151頁）。本院參酌系爭租約係於99年7月1日所簽訂，遍觀系爭租約均無押租金之約定，而該備忘錄係由劉台安於99年7月8日以單方名義所出具，訴外人劉台安、陳中義既非兩造簽訂系爭租約時之公司負責人（立約時原告公司負責人為鄧秋慧、被告公司負責人為劉伯鑫，參見本院卷一第9頁），姑不論訴外人劉台安與陳中義個人間有何債權債務之約定，依債之相對性原則，尚不得對抗契約以外之第三人。本件依原告所舉之證據，既不足以證明兩造公司間確有另訂立1,000萬元押租金契約及原告公司已據此契約交付金錢之事實，則原告主張依民法第179條規定或類推適用民法第454條規定，請求被告返還1,000萬元押租金一節，要屬無據，不應准許。㈡原告主張依民法第435條、第436條規定終止系爭租約，有無理由？又所得請求之金額為若干？ 1.按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」、「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之」，民法第423條、第435條、第436條分別定有明文。又出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號判決意旨參照）。 2.查本件原告承租系爭租賃物本係用於開設補習班及其相關事業之用（參見系爭租約第6條約定），惟系爭租賃物業經臺灣桃園地方法院民事執行處為強制執行拍賣程序，由大友為公司於101年1月12日聲明承受，並經臺灣桃園地方法院於102年1月31日以桃院晴100司執曜字第32321號發給不動產權利移轉證書，大友為公司於領得證書之日起，取得上述不動產之所有權，且已完成所有權移轉登記等情，有卷附不動產權利移轉證書1件為證，並為兩造所不爭執，堪以認定。又本件大友為公司取得系爭租賃物之所有權後，曾以102年2月22日（102）大管字第001號函文通知原告表示系爭租賃物之所有權人為大友為公司，原告公司為無權占有，請原告公司給付占有期間之賠償金，並於文到2個月內清空搬遷（含室內及外牆廣告物）後點交予大友為公司，此有大友為公司函文1件在卷可稽（本院卷一第 14頁），且證人郭忠義亦於本院103年1月3日言詞辯論期日到庭證述：大友為公司曾在102年2、3月間有行文原告公司，表明已經拍賣程序取得系爭租賃物之所有權，要求原告搬空及給付占有期間之損害賠償，大友為公司為系爭租賃物之合法所有權人，劉台安派人在系爭大樓之地下二樓非法占有，大友為公司已於102年10月報警處理等語（本院卷一第104、105頁），另證人李彰發（即代表原告公司與大友為公司磋商點交搬空系爭租賃物事宜之人）亦於同日到庭證述：伊去找大友為公司之郭忠義協商，102年1、2月間郭忠義說已取得權利移轉證書，要求原告執行租賃義務，重新換約或搬遷，劉台安不斷強調大友為公司是非法的，但劉台安與大友為公司間有何糾紛，不能由承租人承受，大友為公司不斷要求原告換約及搬遷，後來就找當地的另一個營業所儘速搬遷等詞（本院卷一第108至109頁）；再系爭租賃物之1樓分間牆部分，亦經檢舉而遭桃園縣政府先後以101年12月14日府工使字第0000000000號、102年2月22日府工使字第0000000000號函文，令限期改善或補辦手續，及裁處罰鍰6萬元並限期回復原狀，此為兩造所不爭執，業如前述，是堪認原告公司顯無法就系爭租賃物為圓滿之使用收益，被告自有怠於履行此項義務。3.至被告固辯稱大友為公司與原所有權人國總公司尚有債務糾紛，其取得系爭租賃物之所有權並非合法，且系爭租賃物並未完成點交，自無礙於原告公司之使用收益云云。惟查大友為公司係經執行法院拍賣程序而取得系爭租賃物之所有權，被告空言辯稱其取得所有權不合法云云，顯無足採。另按拍賣後是否進行點交，僅係執行法院於拍賣後是否負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求遷讓（最高法院70年度台上字第19號判決意旨參照）。本件系爭租賃物縱未經執行法院點交予大友為公司，亦無礙於大友為公司行使其所有權，大友為公司既已發函通知原告清空搬遷，原告自無法就系爭租賃物依約為圓滿之使用收益。則原告據此為由，而以102年3月21日桃園府前郵局第374號存證信函通知被告依民法第435條、第436條規定終止系爭租約，自屬合法，被告已於102年3月22日收受送達，是原告主張系爭租約已於102年3月22日依法終止，即屬可採。又原告係依民法第435條、第436條規定終止系爭租約，並非依系爭租約第9條第6點之約定而終止契約，自毋需於6個月前以書面通知或經被告之同意，亦毋庸支付6個月之補償金，被告就此部分之抗辯，並無足採。 4.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第179條及181條定有明文。本件系爭租約因大友為公司就租賃物主張權利致不能為約定之使用收益，原告以此權利瑕疵為由終止系爭租約，系爭租約既於102年3月22日合法終止，原告自此無再給付租金之義務，又被告已就如附表所示之租金支票15張及管理費支票15張均已兌現（合計1,275萬元），是原告依民法第179條規定，請求被告返還1,250萬元，即屬有據。 5.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第233條第1項、第203 條分別定有明文。原告業已合法終止契約，從而，原告依據民法第179條規定，請求被告返還1,275萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102年10月4日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中華民國 104 年 7 月 29 日臺北簡易庭法官郭麗萍以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 7 月 29 日書記官陳紀元計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 212,200元第一審證人旅費 1,590元合計 213,790元附表： ┌──┬─────┬────────┬─────┐ │編號│ 支票號碼 │ 發票日 │ 金額 │ │ │ │ （民國） │（新臺幣）│ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 01 │ AA0000000│ 102 年4 月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 02 │ AA0000000│ 102 年5 月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 03 │ AA0000000│ 102 年6 月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 04 │ AA0000000│ 102 年7 月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 05 │ AA0000000│ 102 年8 月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 06 │ AA0000000│ 102 年9 月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 07 │ AA0000000│ 102 年10月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 08 │ AA0000000│ 102 年11月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 09 │ AA0000000│ 102 年12月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 10 │ AA0000000│ 103 年1 月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 11 │ AA0000000│ 103 年2 月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 12 │ AA0000000│ 103 年3 月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 13 │ AA0000000│ 103 年4 月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 14 │ AA0000000│ 103 年5 月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 15 │ AA0000000│ 103 年6 月1 日 │ 50萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 16 │ AA0000000│ 102 年4 月1 日 │ 35萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 17 │ AA0000000│ 102 年5 月1 日 │ 35萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 18 │ AA0000000│ 102 年6 月1 日 │ 35萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 19 │ AA0000000│ 102 年7 月1 日 │ 35萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 20 │ AA0000000│ 102 年8 月1 日 │ 35萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 21 │ AA0000000│ 102 年9 月1 日 │ 35萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 22 │ AA0000000│ 102 年10月1 日 │ 35萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 23 │ AA0000000│ 102 年11月1 日 │ 35萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 24 │ AA0000000│ 102 年12月1 日 │ 35萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 25 │ AA0000000│ 103 年1 月1 日 │ 35萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 26 │ AA0000000│ 103 年2 月1 日 │ 35萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 27 │ AA0000000│ 103 年3 月1 日 │ 35萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 28 │ AA0000000│ 103 年4 月1 日 │ 35萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 29 │ AA0000000│ 103 年5 月1 日 │ 35萬元 │ ├──┼─────┼────────┼─────┤ │ 30 │ AA0000000│ 103 年6 月1 日 │ 35萬元 │ └──┴─────┴────────┴─────┘

臺北簡易庭102年度北簡字第12812號

關鍵資訊